Wohnraum statt Leerstand: Worauf es bei einer erfolgreichen Konversion ankommt

Leerstehende Büroflächen auf der einen, dringend benötigter Wohnraum auf der anderen Seite: Die Umnutzung bestehender Gebäude rückt zunehmend in den Fokus. Doch nicht jedes Büro eignet sich für eine Konversion – und nicht jede mögliche Umnutzung ist am Ende auch wirtschaftlich sinnvoll. Welche Bestandsimmobilien kommen also für eine Konversion infrage? Und welche Faktoren entscheiden über die Wirtschaftlichkeit und den Erfolg des Projekts?

Fragen wie diese standen im Mittelpunkt unseres Live-Konversions-Q&As am 22. September mit Prof. Dr. Thomas Beyerle von der Hochschule Biberach und BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl. Dabei ging es um die entscheidenden Kriterien für eine erfolgreiche Konversion, konkrete Erfahrungen aus der Praxis und die Frage, wie sich das Potenzial einer Immobilie bereits frühzeitig einschätzen lässt.

Die wichtigsten Erkenntnisse auf einen Blick

Der Büromarkt gerät strukturell unter Druck, während der Wohnraumbedarf wächst. Konversion ist der Weg dazwischen und heute oft die wirtschaftlichste Option für einen Bestand.
Ob sich eine Umwandlung lohnt, entscheidet die Substanz: Standort und ÖPNV, Gebäudetiefe, Fassadenraster und Genehmigungsfähigkeit sind die harten Kriterien.
Micro-Living ist kein reines Wachstumsthema, sondern ein Spiel der Werttreiber. Wer sie versteht, holt aus derselben Immobilie deutlich mehr heraus.
Wirtschaftlichkeit schlägt Bauchgefühl. Die gemeinsam mit der Hochschule Biberach entwickelte Konversionsanalyse und das Konversionscockpit machen das Potenzial eines Objekts in wenigen Minuten sichtbar.
Erfolg entsteht früh und im Dialog: rechtzeitig mit der Behörde sprechen und über Wohnraum, Klimaschutz und Quartier argumentieren.

Warum Konversionen gerade jetzt sinnvoll sind

Der Bedarf an Wohnraum ist groß: Rund 320.000 Wohnungen werden jährlich benötigt, 2024 wurden jedoch nur etwa 250.000 fertiggestellt. Gleichzeitig verändert sich, wie wir wohnen: In jeder deutschen A-Stadt liegt der Anteil der Ein-Personen-Haushalte bei über 60 Prozent. Diese Entwicklung steht nicht einfach für einen wachsenden Bedarf an kleineren Wohnungen, sondern für veränderte Lebens- und Wohnformen.

Während sich die Anforderungen an Wohnraum verändern, gibt es auf der anderen Seite leerstehende Büroflächen, für die neue Nutzungsperspektiven gefragt sind. Eine Konversion kann beide Entwicklungen zusammenbringen. Ob sie für ein konkretes Objekt infrage kommt, hängt allerdings stark von dessen Voraussetzungen ab.

Welche Objekte sich eignen

Besonders geeignet sind Bürogebäude der Baujahre rund 1970 bis 2005 mit einer Gebäudetiefe von 16 bis 18 Metern und einem regelmäßigen Fassadenraster. Gute Lagen sind Universitäts- und Hochschulstandorte sowie bahnhofsnahe und innerstädtische Quartiere mit ÖPNV-Anbindung. Kritisch bleiben monofunktionale Gewerbegebiete ohne Anbindung. Hilfreich ist dabei eine Faustregel: Rund 60 Prozent der Objekte erreichen das Stadtzentrum in unter 15 Minuten mit dem ÖPNV.

Was die Wirtschaftlichkeit antreibt

Die zentralen Hebel liegen in der Geometrie des Gebäudes: Deckenhöhe, ein- oder beidseitige Belichtung, Lage der Bäder und Schächte sowie die Einzelschließung je Apartment. Ebenso wichtig ist das Planungsrecht, das sich immer wieder als Renditefaktor schlechthin erweist.

Wie groß der Unterschied sein kann, zeigt das Beispiel Little East in Frankfurt: In derselben Immobilie mit denselben Grundrissen stieg die durchschnittliche Aufenthaltsdauer von sechs auf zwölf Monate, bei über 30 Prozent Mietsteigerung gegenüber dem möblierten Vorgängerkonzept. Hier mehr über das Projekt erfahren.

Für die Kalkulation der Umbaukosten hat sich eine Bandbreite nach Eingriffstiefe bewährt: leichte Konversion 10 bis 15 Prozent, mittlere Eingriffe 15 bis 25 Prozent, tiefgreifende Transformation bis ans Tragwerk 25 bis 40 Prozent. Vor dem Ankauf gehören außerdem Bausubstanz, Schadstoffe und Haustechnik geprüft, denn die teuersten Überraschungen entstehen erfahrungsgemäß durch Asbest und PCB.

Genehmigung, Ausstattung und Zukunftsfähigkeit

Bei der Genehmigung zahlt sich Frühzeitigkeit aus. Eine Bauvoranfrage mit einem klaren, vorab festgelegten Nutzungskonzept schlägt das Vorlegen mehrerer Optionen. Argumentiert wird über Wohnraum, Klimaschutz und Quartiersbelebung. Die größten Hürden sind Brandschutz, Belichtung, Nutzungsänderung und Schallschutz.

Auch bei der Ausstattung gilt: weniger ist mehr. Pflicht sind digitale Zutrittskontrolle, Paketbox und vor allem schnelles WLAN. Auf Bussysteme und Sprachsteuerung sollte man verzichten, sie erzeugen später vor allem Wartungsaufwand. Einen echten Mehrwert schafft dagegen ein Community Manager.

Das Konversionscockpit

In unserem Webinar haben wir erstmals unser Konversionscockpit vorgestellt. Es baut auf der Konversionsanalyse auf, die gemeinsam mit der Hochschule Biberach anhand von 128 Bestandsobjekten entwickelt wurde und ein Objekt über sechs Dimensionen und 29 Faktoren bewertet.

Mit wenigen Eingaben liefert das Cockpit eine erste, belastbare Einschätzung zur Wirtschaftlichkeit, inklusive eines direkten Vergleichs von wohnwirtschaftlicher und Serviced-Apartment-Nutzung. Es ersetzt keine Detailprüfung, gibt aber sehr früh eine verlässliche Orientierung. Das Cockpit befindet sich aktuell in der Beta-Phase. Wenn Sie es an einem eigenen Objekt ausprobieren möchten, nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf.

Über BelForm:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living von ARROW, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.