Betreiber-Matching
„Gute“ Betreiber vs. optimale Betreiber
BelForm Supermatch: Mehreinnahmen in Millionenhöhe.
Leider wahr: Ein Apartmenthaus und sein Betreiber sehen auf dem Papier oft aus wie füreinander gemacht – und das Objekt bleibt trotzdem weit hinter seinen Möglichkeiten zurück. In unserem laufenden Mandat lagen zwischen scheinbar gutem und objektiv bestem Fit rund 7 Mio. Euro Mehreinnahmen.*
Die Gründe dafür sind vielfältig und nur aus Expertensicht erkennbar. Sie beginnen bei der Planung des Hauses vor dem Hintergrund von Lage, Zielgruppe und Wettbewerb – und bei einer Ausschreibung mit Anforderungskatalog, der Betreiberangebote vergleichbar macht.
Genau hier macht BelForm Supermatch den Unterschied: Wir bringen Ihr Apartmentprojekt in einen strukturierten Betreiberwettbewerb. Marktgängiges Konzept, geprüfte Betreiber, Vergleich auf einer Grundlage. Und ein Sicherheitsnetz für den Fall, dass der Betreiber unvorhergesehen ausfällt.
* So groß war die Spanne zwischen bestem und schwächstem Betreiberangebot in unserem laufenden Mandat, gerechnet auf 20 Jahre Nettopacht.
Die Millionen-Story
Family Office gewinnt 7-stellig
Immer mehr Bestandshalter von schwer vermietbaren Büro- oder Hotelgebäuden entscheiden sich für die Umwidmung in ein New-Living-Objekt. BelForm führt seine Mandanten durch diesen Prozess, mit viel Erfahrung und Fingerspitzengefühl für das Machbare. Damit stellt sich die Frage: selbst managen oder von einem Dritten betreiben lassen? Fällt die Wahl auf einen Betreiber, ist er einer der stärksten Hebel für die langfristige Rentabilität des Hauses.
Ein Beispiel aus unserem laufenden Mandat: Ein Family Office hält einen genehmigten Büro-Neubau mit rund 6.500 m² BGF.* BelForm hat das Gebäude zu 158 Serviced Apartments umgeplant, die Pachtspanne vorab berechnet und vier Betreiberangebote in den strukturierten Vergleich gebracht. Auf den ersten Blick gab es ein Best-Bid: das Angebot mit der höchsten Pacht.
Doch BelForm Supermatch ergab Erstaunliches: Mit Zuschüssen und allen weiteren Vertragsparametern gerechnet, lag das nominal stärkste Gebot auf dem letzten Platz. Empfohlen wurde Angebot A – auf Sicht von 20 Jahren rund 7 Mio. Euro mehr als das schwächste Gebot, bei geprüfter Bonität und 12 Monaten Gesamtsicherheit.
* Aus Vertraulichkeit ohne Namen. Details und Referenzgespräch auf Anfrage.
liegen über 20 Jahre Nettopacht zwischen bestem und schwächstem Angebot. Der Höchstbieter aus Grafik 1 landet in Grafik 2 auf dem letzten Platz.
Worauf Sie sich verlassen können
BelForm Supermatch
Über eine Laufzeit von 20 Jahren entscheidet die Wahl des Betreibers über ein Vermögen: viele Millionen Euro haben oder nicht haben. Das Thema ist zu wichtig für Bauchgefühl und persönliche Präferenzen.
Deshalb haben wir eine Matching-Systematik entwickelt, die am Markt einzigartig ist. Jeder in unserem Matching-Team bringt mehr als zehn Jahre Erfahrung im Betreiber- und Immobilienmarkt mit.
24 Kriterien, sechs Kategorien, ein standardisierter Prozess: Vertrauen ist gut – BelForm Supermatch ist besser!
Und wir planen das Objekt so, dass es auch ohne ihn funktioniert.
Aus der Praxis
Zwei Beispiele
Zwei Häuser, zwei Ausgangslagen: einmal Matching von Anfang an, einmal erst kurz vor der Fertigstellung. So ist es gelaufen.
204 Apartments
Ausgangslage: Coliving-Haus auf rund 6.800 m² BGF, Betreiber noch offen.
Vorgehen: Haus gemeinsam mit dem Eigentümer neu konzipiert, Betreiberprofil geschärft, strukturierter Wettbewerb mit vergleichbaren Angeboten auf 20 Jahre gerechnet.
Ergebnis: 204 Apartments, plus 28 Prozent Mieterträge gegenüber der Erstplanung. Der Eigentümer hat sich im strukturierten Wettbewerb für The Base entschieden, Pachtvertrag über 20 Jahre. Eröffnung 2029 geplant.
37 Apartments
Ausgangslage: 37 Ein- und Zwei-Zimmer-Apartments, kurz vor Fertigstellung, Betreibersuche noch nicht gestartet.
Vorgehen: Pachteinschätzung, Shortlist passender Betreiber, Angebote auf einer Grundlage verglichen, Sicherheiten geprüft.
Ergebnis: Der Eigentümer schloss zu 1.000 Euro Pacht je Apartment ab – ein Betreiber in besserer Lage hatte 700 Euro gezahlt. Fertiggestellt und seit 2025 in der Vermarktung.
Betreibersuche auf eigene Faust
Betreibersuche durch BelForm – brauche ich das?
Wahrscheinlich: ja.
Micro Living ist eine der am schnellsten wachsenden Asset-Klassen in urbanen Zentren. Die Renditen sind höher als in herkömmlichen Mietobjekten. Vorausgesetzt, man macht alles richtig.
In den vielen Gesprächen, die wir mit Bestandshaltern marktreifer oder geplanter Apartmenthäuser führen, steht die Frage nach dem optimalen Betreiber regelmäßig ganz oben auf der Agenda.
Dabei hören wir in der Erstberatung immer wieder vier Sätze. Vier Einwände, die sich aufdrängen – und die viel Geld kosten, wenn man sie nicht auflöst.
New Living ist ein Betriebsökosystem mit vielen Stellgrößen. Nur wer es im Detail kennt, identifiziert und bewertet den optimalen Betreiber. Denn das Matching beginnt schon bei der Planung eines standort- und zielgruppenoptimierten Hauses, nicht erst bei der Betreibersuche.
Eine hohe nominale Pacht kann kurzfristig begeistern, langfristig aber die schlechteste Wahl sein. Schwache Sicherheiten, langes Ramp-up und unrealistische Betreiberannahmen verhageln die Rendite auf lange Sicht. Deshalb vergleichen wir auf 20 Jahre netto, mit allen Vertragsparametern.
Sie kennen Namen. Was Sie nicht sehen: wer dahinter haftet, wie belastbar die Substanz ist und in welcher Expansionsphase das Unternehmen steckt. Genau daran hängt Ihre Pacht ab Jahr fünf.
So entstehen Äpfel-mit-Birnen-Vergleiche: Jeder Betreiber fordert andere Grundrisse, Einheitenzahlen und Standards. Wir schaffen mit einer standort- und zielgruppenoptimierten Planung die eine Grundlage, auf der Betreiber vergleichbar anbieten.
Die entscheidende Frage
Selbst betreiben oder betreiben lassen?
Verpachten, ja oder nein? Jedes Haus beruht auf strategischen, steuerlichen und persönlichen Grundannahmen. Die sind so individuell, dass es auf diese Frage keine Standardantwort gibt.
Verpachten
Manchmal ist die Verpachtung der beste Weg: planbar, schlank, mit einem starken Partner an Ihrer Seite. Ein Gewerbemietvertrag, eine Pacht, ein Ansprechpartner. Dafür hängt Ihr Ertrag an einem einzigen Partner. Deshalb prüfen wir 24 Kriterien mit Nachweispflicht, und ohne 12 Monate Gesamtsicherheit kommt kein Angebot auf unsere Empfehlungsliste.
Selbst vermieten
Manchmal ist die direkte Vermietung wirtschaftlich attraktiver, weil Mehrerlöse bei Ihnen bleiben und das Betreiberrisiko entfällt. Einzelmietverträge im Wohnen, Betrieb und Community Management über unsere Tochter OneHaven. Im Referenzprojekt Little East war das Haus über OneHaven drei Monate früher voll vermietet als geplant.
Deshalb beginnt unsere Betreibersuche mit einer ergebnisoffenen Analyse, welches Modell für Sie und Ihr Apartmenthaus das beste ist. Denn auch hier gilt: Die richtige Entscheidung zeigt sich in Ihrer Gesamtrechnung. Gegebenenfalls in Millionenhöhe.
Ihr Ergebnis
Was am Ende in Ihrer Rechnung steht
Links steht, was ohne strukturiertes Matching passiert. Rechts, was Sie mit BelForm Supermatch bekommen.
| Ohne strukturiertes Matching | Mit BelForm Supermatch | |
|---|---|---|
| Pachtertrag | Ein Angebot, kein Vergleich | 3 bis 5 Angebote auf gleicher Grundlage |
| Ausfallrisiko | Bonität als Momentaufnahme | 24 Prüfkriterien, 12 Monate Gesamtsicherheit |
| Klumpenrisiko | Ein Betreiber, ein Risiko | Drittverwendung als Wohnen eingeplant |
| Zeit bis zum Vertrag | Offene Suche ohne Taktung | 3 bis 6 Monate, Statusbericht je Phase |
| Honorar | Pauschal, ohne Bezug zu Ihrem Ergebnis | Je Phase vorab vereinbart, Ausstieg nach jeder Phase |
Damit Sie ruhig schlafen können
Unsere Sicherheits-Architektur hinter jedem Mandat
Ein Pachtvertrag ist nur so gut wie die Stabilität des Betreibers. Bonität, Erfahrung, Branchenkenntnis, Projekt-Fit und Engagement des Pächters spielen eine maßgebliche Rolle.
Deshalb endet unser Matching nicht beim scheinbar besten Angebot. Wir prüfen die Bieter für Ihr Objekt auf Herz und Nieren – und planen Ihr Haus von Anfang an so, dass selbst ein Betreiberwechsel kein Drama wird.
24 Prüfkriterien, 12 Monate Gesamtsicherheit, Drittverwendung mitgedacht: Sicherheit mit doppeltem Airbag. Fällt der Betreiber wider Erwarten aus, trägt Ihr Business Case weiter.
Woran Sie uns messen können. Keine Empfehlung ohne vollständige Nachweise. Ampel ROT wird nie empfohlen, auch nicht beim Höchstgebot.
So läuft es
Vom marktoptimierten Haus zum perfekten Betreiber
Erst wenn Produkt, Zielgruppe und Wirtschaftlichkeit präzise definiert sind, machen wir uns auf die Suche nach dem passenden Betreiber.
Über 10.000 geplante und betreute Apartments geben uns den Wissensvorsprung, der unsere Long- und Shortlists für Sie wertvoll macht.
BelForm Supermatch ist ein transparent geführter Wettbewerb: passende Kandidaten auswählen, vergleichbar anbieten lassen, wirtschaftlich bewerten, Verhandlung begleiten, Sicherheiten prüfen.
In der Regel dauert der Prozess mit seinen fünf Phasen drei bis sechs Monate. An seinem Ende steht eine ganz einfache Entscheidung: die beste.
Gremientauglich. Mindestens 3, ideal 5 vergleichbare Angebote am Tisch. Je Betreiber ein Scoring-Report mit Nachweisliste, je Phase ein Statusbericht.
Harte Überzeugungsarbeit überlassen wir gerne anderen
Hören Sie es von einer Betreiberin
Annabell Unmüßig, Gründerin der BlackF GmbH
Betreiberin der Serviced Apartments BlackF House und BlackF Tower in Freiburg.
Mit BelForm hat Annabell Unmüßig beide Häuser realisiert, von der ersten Einschätzung bis zur Eröffnung. Das BlackF House gewann den SO!APART Award 2021, der BlackF Tower 2023 in zwei Kategorien, dazu den German Design Award 2025. Im Video erzählt sie, wie sie die Zusammenarbeit mit BelForm erlebt hat und worauf es aus Betreibersicht bei einem Haus ankommt.
Genau diese Perspektive bringen wir ins Matching ein: Wir kennen die Betreiber, ihre Konzepte und ihre Rechnung. Deshalb finden wir den, dessen Modell zu Ihrem Haus passt, und nicht nur den, der am lautesten bietet.
Haken dran, passt!
Das sagen Betreiber und Investoren
Über den strukturierten Matching-Prozess von BelForm konnten wir dem Eigentümer die Sicherheit geben, die er für eine so lange Partnerschaft gebraucht hat.
276 Apartments, nahezu vollständige Auslastung, drei Monate vor Plan – bei 15 Prozent weniger Kosten als kalkuliert. BelForm hat bei unserem Little East in Frankfurt von der Marktstudie bis zur Vermietung aus einer Hand geliefert.
BelForms Expertenwissen war wie ein roter Faden, der uns durch die gesamte Konversionsphase geführt hat. Von der Raumplanung über die digitale Guest Journey bis zur Gestaltung der Gästeraten. Ein Anruf bei BelForm und wir waren wieder auf der richtigen Spur.
Verantwortung steckt uns in den Genen
Wir nehmen's persönlich
Wir betreuen jedes Projekt, als wäre es unser eigenes. Denn BelForm ist Familie: ein modernes Familienunternehmen mit Leib und Seele, geführt von Sahra und Benjamin Oeckl. Wir übernehmen Verantwortung für das Ganze, von A bis Z, ohne Wenn und Aber. Exzellente Ergebnisse statt schöner Worte.
Im Betreibermatching heißt das: Sie arbeiten von der ersten Einschätzung bis zur Unterschrift mit denselben Menschen. Wir bringen die Eigentümerperspektive in jede Entscheidung ein und kennen die Betreiber aus über zehn Jahren im Markt.
Und wir bauen nicht auf Hypes, sondern auf ein krisenfestes Fundament: Ein Pachtvertrag muss sich in der Hochkonjunktur genauso bewähren wie in der Krise. Dafür stehen wir mit unserem Namen.
Sahra Oeckl
Gründerin und GeschäftsführerinBringt die Eigentümerperspektive in jede Betreiberentscheidung ein.
Simone Kittinger
Senior Expert ConsultingBerät zu neuen Wohnformen, baut Longlist, Shortlist und Scoring.
FAQ zum Betreibermatching
Haken dran, passt!
Die Fragen, die im Gremium kommen – und unsere Antworten.
Das Honorar vergütet Konzept, Betreiberwettbewerb, Vergleich und Verhandlungsbegleitung. Es wird je Phase vorab vereinbart, Sie beauftragen Phase für Phase und können nach jeder Phase mit allen Ergebnissen aussteigen. Vorgelagerte Leistungen wie Wirtschaftlichkeitsanalyse oder Architekturstudie sind eigenständige Aufträge. Die Konditionen legen wir im Erstgespräch offen.
Drei bis sechs Monate von der Vorbereitung bis zur Unterschrift, wenn die Produktgrundlage steht. Wirtschaftliche Einwertung und Architekturstudie vorab brauchen 4 bis 8 zusätzliche Wochen.
Pläne oder Bestandsunterlagen des Gebäudes und Ihre Ertragserwartung. Den Rest, von der Pachteinschätzung bis zum Betreiberprofil, erarbeiten wir.
Das Konzept ist auf Zweit- und Drittverwendung ausgelegt, und mit OneHaven können wir die Apartments direkt vermieten. Auf Wunsch nehmen wir das als definierte Nachvermarktungs-Zusage ins Mandat. Ihr Gebäude hängt nicht an einem einzigen Betreiber.
Dann greift die Kette. Die Gesamtsicherheit überbrückt bis zu einem vollen Pachtjahr. Das Konzept ist für viele Betreiber gebaut, ein Wechsel braucht keinen großen Umbau. Parallel kann OneHaven die Apartments sofort vermarkten, damit keine Leerstandslücke entsteht.
Weil das höchste Gebot selten das beste ist. Nach Zuschüssen, Einheiten, Ramp-up und Indexierung dreht sich die Reihenfolge oft. Im laufenden Mandat lag ein nominal starkes Gebot am Ende Millionen zurück. Deshalb vergleichen wir auf 20 Jahre netto und empfehlen nie einen Betreiber mit Ampel ROT.
Ja, bewusst. Ein Betreiber, der keine 12 Monate Gesamtsicherheit stellen kann oder will, ist für einen Vertrag über 20 Jahre das falsche Gegenüber. Der Wettbewerb bleibt trotzdem: 3 bis 5 qualifizierte Angebote sind unser Standard.
Wir pflegen eine Datenbank der relevanten Betreiber im D-A-CH-Raum, kategorisiert nach Asset-Typ, Unit-Range, Ziel-Standorten und Vertragsmodell. Aus über einem Jahrzehnt Projektarbeit kennen wir viele Entscheider persönlich.
Fachlich geprüft von Benjamin Oeckl, Gründer und Geschäftsführer BelForm. Stand September 2026.
Geballtes Wissen nutzen!
Unverbindliches Projekt-Gespräch anfragen
Sie haben ein Apartmentprojekt ohne Betreiber, oder einen Betreiber, der noch nicht unterschrieben hat? In 20 Minuten sortieren wir, welcher Weg für Ihr Haus trägt. Erst dann gehen wir an den Markt.
Die BelForm-
Rendite
Deutlich mehr drin pro Quadratmeter – herkömmliche Möblierungen und Konzepte bieten im Idealfall nur durchschnittliche Performance. Bei BelForm erhalten Sie den BelForm-Rendite-Turbo. Dank unserer Erfahrung aus über 10.000 geplanten und betreuten Apartments machen wir Ihre Projekte und Häuser fit für High-Performance.
