Mikro-Apartments
Analyse | Konzeption | Innenarchitektur | Ausbau | Vermietung
360° Konzepte für Mikro-Apartments
Erfolgreich ab dem ersten Mikro-Apartment-Haus
Sie wissen: Micro-Living ist die Zukunft, und wollen alles richtig machen. Sie wissen auch, dass Monatsmieten von über 1.000 Euro für möbliertes Wohnen auf Zeit eine echte Herausforderung darstellen, wenn Ausrichtung, Belegungsquote oder der Produkt-Market-Fit nicht stimmen. Damit Ihre Rendite garantiert eine Erfolgsgeschichte wird, ist BelForm die sichere Wahl.
Wir formen aus Ihrem Mikro-Apartmentgebäude echte Mietermagneten. Ist BelForm drin, kommt Ihr Mikro-Living Gebäude ganz groß raus. Dafür stehen wir – Sahra und Benjamin Oeckl – mit unserem Namen.
Sie wissen, dass Micro-Living die Zukunft ist – und wollen alles richtig machen. Sie wissen auch: Möbliertes Wohnen auf Zeit bringt nur dann hohe Mieten, wenn Ausrichtung, Vermietungsquote und Apartment-Produkt zum Markt passen. Es muss alles zusammenpassen: Produkt, Vermietung, Betrieb. Damit aus Ihrem Haus eine Erfolgsgeschichte wird, gibt es das Erfolgssystem von BelForm. In diesen Wohnformen sind wir seit 2015 Zuhause.
Wir formen aus Ihrem Mikro-Apartment-Gebäude einen echten Mieter-Magneten. Denn klein ist schon lange das neue Groß. Entscheidend ist nicht die Anzahl der Quadratmeter Ihrer Apartments. Entscheidend ist, ob sich Ihre Mieter in ihr neues Zuhause auf Zeit verlieben. Und ob die Erstvermietung zügig gelingt und das Haus dauerhaft über 95 % Vermietungsquote hält, wie im Little East Frankfurt.
Das gelingt mit Grundrissen, die funktionieren. Mit Design und Möblierung, die Mieter lieben und die lange halten. Mit Einrichtungen, die alles können. Mit Prozessen, die im Betrieb effizient bleiben und Ihre Rendite auf den entscheidenden Quadratmetern sicher ins Ziel bringen. Oder, auf einen Nenner gebracht: mit BelForm.
Ist BelForm drin, kommt Ihr Mikro-Living-Gebäude ganz groß raus. Dafür stehen wir, Sahra und Benjamin Oeckl, mit unserem Namen.
Kommen Sie schneller zum Ziel
Mit unserem Erfolgssystem gelingt auch das erste Haus.
Über 10.000 betreute Apartments: Das ist Ihre BelForm-Rendite. Mit unserem tausendfach erprobten 4-Schritte-Prozess führen wir Ihr Haus zu über 95 % Vermietungsquote und +30 % Mieterträgen, wie im Little East Frankfurt. Das ist das Erfolgssystem von BelForm. Damit Sie ruhig schlafen können.
Benjamin Oeckl, Gründer und Geschäftsführer
Mikro-Apartments
Kleine Alleskönner
Micro-Living ist als nachhaltige Assetklasse etabliert. Bei der Gründung von BelForm vor über einem Jahrzehnt wurden möblierte Apartments als Provisorium belächelt. Heute gilt die smarte Wohnform für viele Zielgruppen als die bessere Entscheidung. Studierende, Young Professionals, Pendler, Projektmitarbeitende, Expats. Menschen, die auf Zeit mieten und trotzdem Wohlfühl-Wohnen wie daheim erleben wollen.
Mikro-Apartments sind kompakte, voll ausgestattete Wohneinheiten, meist zwischen 15 und 35 Quadratmetern. Sie funktionieren dann besonders gut, wenn Grundriss, Einrichtung, Gemeinschaft und Betrieb als Ganzes – mit ansprechendem Flair und gewinnendem Charakter – gedacht sind. Als Produkt, das Begehrlichkeiten weckt und im Vermietungs-Alltag zuverlässig performt.
Für Projektentwickler heißt das: Klarheit von Anfang an, ob Produkt und Markt zusammenpassen. Für Investoren: planbare KPIs und stabile Cashflows. Für Family Offices: Werterhalt, Diskretion und stabile Partnerschaft. Für Bestandshalter: weniger Leerstand, weniger Vermietungskosten, mehr Laufruhe im Betrieb. Für Umnutzungsprojekte: schnelle Machbarkeitsentscheidung, bevor Geld verbrennt.
Erfolgsgeschichten
REFERENZEN, DIE BÄNDE SPRECHEN
Vollvermietet vor Plan. Little East Frankfurt
276 Apartments, über 95 % Vermietungsquote, stabil über zwölf Monate, Vollvermietung drei Monate vor Plan. Kaltmiete von 550 auf 846 Euro, ein Plus von über 50 %, kalt-zu-kalt, nebenkostenbereinigt, gegenüber dem möblierten Vorgängerkonzept. Verweildauer von sechs auf zwölf Monate verdoppelt.
Vertrieb in Rekordzeit. Krautstraße Berlin
485 Mikro-Apartments im zwölfgeschossigen Neubau, 300 davon in sechs Monaten an Kapitalanleger verkauft – vom Plan weg. Alle 485 Einheiten innerhalb von einem Jahr voll vermietet.
Coming online soon.
Vollvermietet, dann verkauft. Urban Living Stuttgart
90 Apartments auf über 4.000 m², Innenarchitektur und Innenausbau von BelForm. Vermietungsquote 100 %, Exit an einen institutionellen Investor direkt nach Fertigstellung. Der neue Eigentümer ließ gleich 20 weitere Einheiten als Mikro-Apartments formen.
Cashflow an der Rheinmetropole. Das #behomie in Düsseldorf
46 Mikro-Apartments im Medienhafen, ICONIC Award 2021. Noch in der Bauphase an die Körber-Stiftung verkauft, gemanagt von Competo Capital Partners aus München. Ein Haus, das zeigt, wie Micro-Living in Düsseldorf aussieht.
Investieren, wo andere studieren. Prime Student Living Siegen
107 Einheiten für Studierende und Berufstätige – kurz nach Fertigstellung voll ausgelastet.
800 Apartments, ein Konzept. Student Living Rhinstraße Berlin
Für die Berlinovo haben wir 800 möblierte Studenten-Apartments und 1.200 m² Gemeinschaftsflächen konzipiert: Learning Lounge, Gemeinschaftsküchen, Rückzugsorte. Bezahlbares Wohnen, das skaliert – und zeigt, dass BelForm auch günstig kann.
Minimalismus mit maximaler Rendite. Digitales Mikro-Wohnen von Bauwens
Wohnen am Gleispark Berlin: digitales Mikro-Wohnen, geformt von BelForm – vom Konzept bis zur löffelfertigen Übergabe.
Sie wollen mehr rund um Micro-Living erfahren?
Alle Marktdaten, sieben Erfolgsfaktoren und der komplette Little-East-Case im Whitepaper „Micro-Living 2026 – Vom Nischenprodukt zum Shooting Star“.
Was Sie wissen müssen!
Wo Mikro-Apartment-Projekte Rendite verlieren
Mikro ist nicht klein. Mikro ist anspruchsvoll. Wenn Grundriss, Ausstattung und Betrieb nicht zusammenpassen, entsteht genau das Gegenteil von Rendite. Erst kaum merklich, dann Monat für Monat umso deutlicher.
Die erste Rendite-Falle ist der Grundriss. Auf dem Papier wirkt er effizient. Im Alltag fehlen Mietertauglichkeit, Stauraum, Licht oder eine saubere Zonierung. Dann fühlt sich der Raum kleiner an, als er ist, und die Vermietung wird zäh.
Rendite-Falle Nummer Zwei ist die Ausstattung. Sie sieht gut aus, hält aber den Ansprüchen Ihrer Mieterschaft nicht stand. Fluktuation und Reinigung zerstören die Attraktivität. Wenn nach kurzer Zeit nachgebessert werden muss, zahlen Sie doppelt. Statt Rendite kassieren Sie schlechte Bewertungen.
Die dritte Rendite-Falle ist die Schnittstelle zwischen den Gewerken. Jeder Verantwortliche optimiert seinen Teil, niemand das Ergebnis. Am Ende stehen Varianten, Kosten und Verzögerungen im Raum, die keiner geplant hat.
Vierte Rendite-Falle: fehlende Standards bei Nachkauf, Ersatz, Wartung. Was sich beim ersten Haus noch in Grenzen halten mag, wird ab dem zweiten Haus teuer und hektisch.
Die fünfte Rendite-Falle fällt immer erst auf, wenn es zu spät ist: im Betrieb. Wenn Prozesse erst nach der Übergabe zu Ende gedacht werden, wird Digitalisierung zu teurem Flickwerk und Service zur Dauerbaustelle.
Gewusst wie: Wir denken Ihr Haus vom Ziel weg. Erst die Miete, die der Markt nachhaltig bezahlt. Dann das Apartment-Konzept und der Grundriss, die sie möglich machen. Dann die Ausstattung, die das Versprechen einlöst. Gebaut wird zuletzt – gemessen an der BelForm-Rendite: Vermietungsquote, Mietvertragsdauer, Mietpremium.
So vermeiden Sie die Rendite-Fallen
Tausendfach bewährt!
Alles drin: Der BelForm
4-Schritte-Plan zum Erfolg
Das Erfolgssystem von BelForm macht für erfolgreiche Mikro-Apartments aus vier einfachen Schritten ein herausragendes Ergebnis. Sie beauftragen Phase für Phase. Und nach jeder Phase steigen Sie mit allen Ergebnissen aus, wenn Sie wollen. Ohne Bindung, ohne Penalty.
Die Vermietung? Machen wir.
Das Haus ist fertig, und jetzt? Unsere Tochter OneHaven vermietet Ihre Mikro-Apartments End-to-End: digital, ab Tag eins, mit Community Management für Ihre Bewohner. Unsere Kette endet nicht bei der Übergabe, sondern bei der Vollvermietung. Über 95 % Vermietungsquote im Little East Frankfurt, stabil über zwölf Monate. Sie möchten lieber verpachten? Dann finden wir mit unserem Betreibermatching den passenden Betreiber.
Schwierige Lage?
Schauen Sie sich das mal an!
Der Turnaround-Champion: Little East Frankfurt. 276 Apartments im Bestand, mitten im Frankfurter Ostend: Kaltmiete um über 50 Prozent gehoben – kalt-zu-kalt, nebenkostenbereinigt, gegenüber dem möblierten Vorgängerkonzept. Verweildauer verdoppelt. Kein Eingriff in Grundriss und Fassade – allein über Konzept, Innenarchitektur, Gemeinschaftsflächen und Ausstattung.
„Die Rendite entscheidet
der Mieter.``
Benjamin Oeckl, Gründer und Geschäftsführer BelForm Überzeugen Sie sich selbst!
Kleine Flächen, große Wirkung
Mikro Apartments gewinnen nicht über Quadratmeter. Sie gewinnen über ein großartiges Raumgefühl, hohe Wertigkeit und einen Alltag, der einfach läuft. Genau dafür sind Konzept, Grundrisse, Design-Möbel und Qualitäts-Standards von BelForm gemacht.
So werden aus 20 Quadratmetern Mikro Apartment 40 Quadratmeter Nutzfläche: Eine Wohnlandschaft mit üppigen Nutzflächen, die sich nach viel mehr anfühlen. Und das zahlt direkt auf Vermietungsquote, Mietdauer und Mietpremium ein.
Ein guter Grundriss macht sich nicht klein: Aus 20 m² wird eine Wohnlandschaft, die sich wie 40 anfühlt, zoniert für Schlafen, Arbeiten, Kochen und Stauraum, mit Wertigkeit, die Mieter hält. Aus wenig Quadratmetern wird ein Zuhause auf Zeit. Das zahlt direkt auf Miete und Mietdauer ein.
Die #behomie-Grundrisse in Düsseldorf, vorher und nachher, bei Tag und bei Nacht: Aus einem Raum werden drei Zonen. Schlafen, Arbeiten, Wohnen – ohne dass ein Quadratmeter verloren geht.
Immobilien konvertieren – gewusst wie!
Ihr Büro, Hotel oder Kaufhaus steht leer? Der Markt für Mikro-Apartments nicht. Wir füllen Leerstände mit Apartment-Nutzungen, von Student Living über Micro-Living bis Senior Living. Mit der Konversionsanalyse, entwickelt mit der Hochschule Biberach, sehen Sie, welches Potenzial in Ihrem Gebäude steckt.
Volle BelForm-Power für Ihre Mikro-Apartments
Wir holen aus jedem Quadratmeter Nutzfläche heraus – und aus jedem Haus Ruhe im Betrieb. Alles aus einer Hand:
WARUM BELFORM
Wir nehmen’s persönlich: Als Familienunternehmen betreuen wir, Sahra und Benjamin Oeckl, jedes Haus, als wäre es unser eigenes. Tausende Bewohner fühlen sich darin jedes Jahr rundherum wohl. Erfolgreich ab dem ersten Haus. Garantiert. Damit Sie ruhig schlafen können.
Erfolg hat seine Preise: über 100 geformte Häuser seit 2015, 10.000+ Apartments, zweimal der SO!APART Award für die besten Serviced Apartments Deutschlands, dreimal German Design Award, klimaneutrale Projekte mit ClimatePartner. Wir freuen uns und sagen danke.
Was unsere Kunden sagen
Harte Überzeugungsarbeit überlassen wir gerne anderen
BlackF House GmbH
Ich musste alles mit fünf Sternen bewerten, da wir wirklich 100% zufrieden sind!
Mit BelForm haben wir bereits in zwei Häusern mit knapp 200 Serviced Apartments für unsere Marke Black F zusammengearbeitet. Beauftragte Leistungen waren u.a. Konzeption, Beratung, Planung, Einrichtung/ Innenausbau (FF&E) und Digitalisierung – mit einem sehr guten Ergebnis in allen Bereichen. Wir sind sehr stolz auf unser Apartment-Produkt, die sehr hohe Auslastung und die Resonanz der Gäste – der Erfolg hat unsere Erwartungen übertroffen. (…)
Wir würden BelForm anderen Apartment-Anbietern an Herz legen und werden auch unsere nächsten Häuser gemeinsam mit BelForm umsetzen.
VIVUM GmbH
Bei unserem Projekt Mona Lisa hat uns BelForm wirklich hervorragend durch den ganzen Möblierungs-Prozess geführt. Die dynamische, kreative und gleichzeitig zielstrebige und kostenbewusste Vorgehensweise des Unternehmens hat uns wirklich überzeugt. Die Ergebnisse der Aufmietungsphase geben uns Recht, dass wir hier auf das richtige Pferd gesetzt haben.
HT Group
276 Apartments, nahezu vollständige Auslastung, drei Monate vor Plan – bei 15 Prozent weniger Kosten als kalkuliert. BelForm hat bei unserem Little East in Frankfurt von der Marktstudie bis zur Vermietung aus einer Hand geliefert.
Geballtes Wissen nutzen!
Unverbindliches Projekt-Gespräch anfragen
Sie planen ein Mikro-Apartment-Konzept oder prüfen eine Umnutzung? In 20 Minuten zeigen wir Ihnen, wo Ihr Projekt gewinnt: bei den Zahlen, beim Apartment-Konzept, bei der Ausstattung oder im Betrieb. Und Sie wissen, ob es sich lohnt.
20 Minuten, die Ihre Projektüberlegungen auf ein neues Level bringen können.
FAQ zu Mikro-Apartments
Haken dran, passt!
Die neun wichtigsten Fragen zu Mikro-Apartments. Für alle, die das Segment ab dem ersten Haus gewinnbringend nutzen wollen.
Unser 4 Schritte Prozess führt vom richtigen Konzept zur planbaren Vermietungsperformance. Er ist so aufgebaut, dass Wohngefühl und Bewirtschaftung zusammen funktionieren.
- Beratung & Konzeption
- Konzept & Architektur
- Innenarchitektur & Möblierung
- Digitalisierung & Vollvermietung
So entsteht kein Möbelpaket, sondern ein Gebäudekonzept, das Mieter begeistert und den Betrieb effizient macht.
Geeignet ist ein Gebäude, wenn Produkt und Markt zusammenpassen und die bauliche Struktur eine saubere Wohnlogik zulässt. Wir starten nicht bei Möbeln, sondern bei Machbarkeit und Vermietungsperformance – von Lage, Wettbewerb und Zielgruppen bis zu Regelgeschoss-Zuschnitt, Belichtung, Erschließung, Schallschutz, Brandschutz und Technik-Schnittstellen. Für eine schnelle Ersteinschätzung ist die Konversionsanalyse der schnellste Einstieg.
Zeit und Risiko entstehen durch Schnittstellen. Wir sparen Zeit, indem wir die Wertschöpfungskette bündeln und sauber takten: ein Ansprechpartner, klare Timelines, abgestimmte Gewerke. Planung, Innenarchitektur, Ausbau, Einrichtung und Digitalisierung greifen ineinander – für ein Go-live ohne Reibungsverluste und ohne Qualitätsverwässerung.
Ein belastbarer Micro-Living-Case steht und fällt mit KPI-Klarheit. Typische KPIs sind Auslastung, Mietertrag pro Quadratmeter, CAPEX pro Einheit, OPEX-Quote und Turnover-Kosten, Aufenthaltsdauer und Verlängerungsquote sowie Time to Revenue.
PBSA ist studentisches Wohnen, das konsequent für Studierende konzipiert wird, Studenten-Apartments sind häufig die praktische Produktform im Gebäude. Mikro-Apartments sind der breitere Rahmen, oft mit Zielgruppenmix, und häufig resilienter, wenn Sie Studierende und Young Professionals bedienen wollen. Entscheidend ist am Ende kein Label, sondern ein sauberer Produkt-Markt-Fit mit Betrieb und Positionierung.
Eine pauschale Zahl wäre unseriös. Wir definieren Budgetrahmen anhand Zielgruppe und Positionierung und halten ihn über Standards und Prozessdisziplin stabil. Kosten pro Apartment richten sich nach Stückzahl, Küchenanteil, Materiallevel, Sondermaßen sowie Logistik- und Montagetaktung. Entscheidend ist immer die Vermietungsperformance über Jahre, nicht nur der Erstkaufpreis.
Skalierung funktioniert nur mit Standards, die trotzdem Spielraum für Standort-Identität lassen. Standardisierte Pakete für Kernkomponenten sichern wiederholbare Qualität, während gezielte Akzente den Standort-Charakter erhalten, ohne den Betrieb zu verkomplizieren. Nachkauf- und Ersatzteilfähigkeit sichern Optik und Wohngefühl langfristig.
Budgetdisziplin ist Teil der Planung, nicht ein Nachtrag am Ende. Design im Budget entsteht durch klare Standards, Bemusterung und frühe Entscheidungen. Inhouse-Planung und -Umsetzung reduzieren Schnittstellen und Kostenrisiken, Serienfertigung sorgt für Skalierbarkeit und Kostensicherheit bei hoher Qualität.
Vermietungsstark ist ein Grundriss, der Wohngefühl erzeugt und gleichzeitig den Betrieb vereinfacht: klare Zonen statt Einraum-Kompromiss, Stauraum als Komforttreiber, eine intuitive Nutzung von Küche und Bad sowie Materialien und Details, die wohnlich und gleichzeitig robust sind.
Fachlich geprüft von Benjamin Oeckl, Gründer und Geschäftsführer BelForm. Stand September 2026.
Einblicke in unsere Projekte gefällig?
