Coliving

Coliving verlagert Küche, Wohnbereich und oft auch Arbeitsplätze in geteilte Gemeinschaftsflächen. Die genaue Abgrenzung zu Micro-Apartments und Serviced Apartments erklärt unser Immobilienlexikon. Für die Eignung sind vier Dinge entscheidend: die Geschosstiefe, die Lage der Erschließungskerne, die verfügbare zusammenhängende Fläche für Gemeinschaftsbereiche und die Führbarkeit der Bad- und Küchenstränge. Bei Umnutzungen aus Büro ist die Sanitärinstallation der häufigste Stolperstein, weil Büroflächen nur wenige Steigschächte haben und jede zusätzliche Nasszelle einen Anschluss braucht. Ein Coliving-Haus braucht außerdem eine belichtete Gemeinschaftsfläche im täglichen Laufweg der Bewohner. Landet sie als Restfläche im Untergeschoss, wird sie nicht genutzt, und die Fläche kostet Mietfläche ohne Gegenwert. BelForm prüft diese Punkte in der Konzeptphase am konkreten Grundriss, mit der Erfahrung aus mehr als 100 geformten Häusern seit 2015. Trägt ein Objekt nicht, sagen wir das, bevor Planungskosten anfallen.

Coliving trifft Menschen in Übergangsphasen: Berufseinsteiger, Projektmitarbeiter auf Zeit, Studierende im Master, Pendler mit Zweitwohnsitz, auch Best Ager nach einer Trennung oder einem Umzug. Diese Gruppen unterscheiden sich in Zahlungsbereitschaft und Ruhebedürfnis deutlich. Deshalb entscheidet der Typenmix im Haus über die spätere Vermietbarkeit. Ein gut gemachtes Einzelapartment rettet einen falschen Mix nicht. Wir leiten den Mix aus der Markt- und Standortanalyse ab und legen fest, wie viele Einzel-, Paar- und Cluster-Einheiten das Haus bekommt. In unseren Referenzprojekten verlängert ein passender Mix die Verweildauer spürbar, das senkt Leerstandstage und Wiedervermietungsaufwand. Die belegten Kennzahlen dazu stehen in der Antwort zur Wirtschaftlichkeit auf dieser Seite.

Eine allgemeingültige Quote gibt es nicht, weil der Gemeinschaftsanteil aus Zielmiete, Mietermix und Bauform folgt. Im Coliving fällt die private Einheit kleiner aus als ein klassisches Micro-Apartment, weil Küche und Wohnbereich geteilt werden. Die eingesparten Quadratmeter müssen in die Gemeinschaftsfläche zurückfließen, sonst sinkt die Zahlungsbereitschaft und aus dem Konzept wird nur eine kleinere Wohnung. Eine eigene publizierte Flächenquote für Coliving haben wir nicht. Wir rechnen die Verschiebung pro Haus vor der Entwurfsplanung durch, damit Ihr Architekt die Flächenbilanz belastbar in die Genehmigungsplanung übernehmen kann.

Ein Coliving-Projekt mit eigenen publizierten Kennzahlen haben wir nicht. Belastbar sind die Zahlen aus unserem Micro-Living-Referenzprojekt Little East in Frankfurt mit 276 Apartments, und die Mechanik ist übertragbar. Die Kaltmiete stieg dort von 550 EUR auf 814 EUR in der Erstvermietung, ein Plus von 50 Prozent, in der Wiedervermietung auf 839 EUR. Alle Mietwerte sind kalt-zu-kalt und nebenkostenbereinigt, bei einer Durchschnittsfläche von 21,3 qm. Warm gerechnet liegt die Steigerung bei rund 30 Prozent auf etwa 950 EUR pro Monat. Dazu kommen eine Auslastung von über 95 Prozent, stabil über 12 Monate, eine Vollvermietung 3 Monate früher als geplant, Vermietungskosten rund 10 Prozent niedriger und eine Verweildauer, die von 6 auf 12 Monate gestiegen ist. Die Kaltmieten stammen aus der Vermietungsliste Mai 2026, die übrigen Werte aus dem Whitepaper Micro Living 2026. Die Gemeinschaftsfläche kostet Mietfläche und verdient sich über Mietniveau und Verweildauer zurück. Diese Rechnung legen wir Ihnen vor der Investitionsentscheidung offen.

Gemeinschaftsflächen im Coliving werden täglich von vielen Menschen beansprucht, deshalb planen wir sie in Objektqualität. Möbel aus dem Wohnbereich halten diese Frequenz nicht durch. Unsere Serienfertigung Made in Germany liefert einheitliche Bauteile, die sich einzeln nachbestellen und tauschen lassen. Bei einem Schaden reicht das betroffene Bauteil, ein kompletter Möbeltausch entfällt. Für Sie als Bestandshalter heißt das planbare Instandhaltung über die Haltedauer.

Für wohnwirtschaftliche Häuser übernimmt unsere Tochter OneHaven die Vermietung als Dienstleister. Betreiber wird OneHaven nicht, das Haus bleibt in Ihrer Hand und die Mietverträge laufen weiter über Sie. OneHaven führt die Einheiten als 5 Sterne Trust Checked Apartments und deckt Vermarktung, Mieterauswahl und laufende Mieterbetreuung ab. Ist Ihr Coliving-Haus gewerblich aufgestellt, ist OneHaven der falsche Partner, dann braucht das Objekt einen gewerblichen Betreiber.