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Neue Assetklasse für Serviced-Living-Konzepte
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Neue Assetklasse für Serviced-Living-Konzepte

Der globale Immobiliendienstleister CBRE Investment Management (CBRE IM) hat Studentisches Wohnen, Serviced Apartments, Coliving, Micro-Living und Service-Wohnen für Senioren unter der neuen Assetklasse „Modernes Wohnen“ zusammengefasst. Doch welche Entwicklungschancen und Besonderheiten sind damit verbunden? Ein Interview mit Marius Schöner, Head of Residential EMEA und Teil der Geschäftsführung  bei CBRE IM in Deutschland.

  • Entwicklungschancen für Modernes Wohnen
  • Wachstumspotenzial: Studentisches Wohnen, Seniorenwohnen, Co-Living
  • Rendite und Investment im Fokus
  • Erfolgsfaktoren und Handicaps im Modernen Wohnen
  • Prognose: Licht am Immobilienhimmel
Marius Schöner Head of Residential EMEA
Marius Schöner, Head of Residential EMEA

CBRE IM hat „Modernes Wohnen“ als Assetklasse eingeführt. Welche Entwicklungschancen sind damit verbunden?

Aus Investorensicht sehen wir die Entwicklungschancen sehr positiv. Im Zuge des Zinsanstiegs sind die gehandelten Investitionsvolumina 2022 und 2023 in dieser Assetklasse zwar zurückgegangen, das betrifft jedoch alle Assetklassen. Im Vergleich nimmt die Bedeutung moderner Wohnformen deutlich zu.

Was sticht dabei besonders heraus?

Studentisches Wohnen. Dieses Segment hat sich beispielsweise in Großbritannien zu einem bedeutenden Markt entwickelt. Auch im übrigen Europa etabliert es sich zunehmend als eigene Assetklasse. Vor dem Hintergrund steigender Studierendenzahlen, insbesondere auch internationaler Studierender, sehen wir hierzulande ebenfalls erhebliches Potenzial. So ist die Zahl der ausländischen Studierenden in Deutschland seit 2008 um 76 Prozent gestiegen und wird Prognosen zufolge in Europa bis 2025 um weitere 18 Prozent zunehmen. Englischsprachige Studiengänge machen die Standorte für Studierende attraktiv, hinzu kommen die im Vergleich zu Großbritannien günstigeren Studiengebühren in Kontinentaleuropa, also auch in Deutschland. Die in den Wohnheimen gebotene „Plug and Play-Lösung“ mit voll ausgestatteten Apartments ist für Studierende aus aller Welt eine hervorragende Ausgangsbasis.

Studenten Apartments

Investieren, wo andere studieren

Studenten Apartment sind kostengünstige Unterkünfte für Studierende, die einen flächenmäßig kleinen Grundriss aufweisen. Daher werden einige Wohnfunktionen auf Gemeinschaftsflächen ausgelagert.

Zwei Stundentinnen sitzen gemeinsam lernend an einem Tisch in einem hellen Wohnraum

Wie sieht die Situation beim Wohnen für Senioren aus?

Wir sehen aufgrund der demografischen Entwicklung die Notwendigkeit, mehr Angebote für Senioren zu schaffen. Bis 2040 wird die Zahl der über 70-Jährigen in Deutschland voraussichtlich um 36 Prozent auf 18,5 Millionen steigen. Ein Blick zurück zeigt zudem, dass zwischen 2011 und 2021 der Anteil der Senioren, die zu Hause betreut werden, um 96 Prozent gestiegen ist. Dies spiegelt den Wunsch älterer Menschen wider, so lange wie möglich selbstbestimmt in der eigenen Umgebung zu leben. Senior Living hat daher enormes Wachstumspotenzial. Die Dienstleistungen in diesem Bereich helfen den Menschen, ihren Alltag so lange wie möglich selbst zu gestalten. Das ist attraktiv. Im Vergleich zu Apartments für Studierende ist Senior-Living im Investmentmarkt aber noch ein Nischenprodukt. Dieses muss zudem klar von einem Pflegeheim abgegrenzt werden. Letzteres ist ein Spezialproduktmit sehr spezifischen Anforderungen an die Immobilie für darauf spezialisierte Investoren.

Senior-Living

Best Ager für die besten Jahre

Seniorenresidenzen bieten ihren Bewohnern neben einer komfortablen und luxuriösen Ausstattung und Möblierung auch die Möglichkeit zum selbstständigen Wohnen, bei dem auf Wunsch bestimmte Services in Anspruch genommen werden können.

Tertianum Premium Grüner Garten mit zwei Frauen auf einer Bank

Und Co-Living?

Co-Living ist deutlich heterogener. Aus unserer Sicht richtet sich dieses Angebot an Young Professionals, an Expats oder Singles in der Altersgruppe 50+, die bestimmte Dienstleistungen in Anspruch nehmen möchten. Die Aufenthaltsdauer dieser Zielgruppe liegt in der Regel zwischen vier Monaten und zwei Jahren. Co-Living ist ebenfalls auf dem Vormarsch, steckt aber im Vergleich zu den beiden anderen Segmenten wirklich noch in den Kinderschuhen. Dabei sind die Wohnformen sinnvoll: kleine Einheiten für die exklusive Nutzung ergänzt um Gemeinschaftsflächen. Das wirkt der Vereinsamung in Großstädten entgegen und entlastet den Wohnraum für Familien.

Co-Living - Gemeinsam mehr Erleben!

Ein Trendsetter mit Traumrendite

Co-Living ist eine Bezeichnung für gemeinschaftliches Wohnen auf Zeit in urbanen Räumen. Das „Co“ in Co-Living bedeutet Community.

Mann schenkt in der Küche zwei Kindern einen Apfelsaft ein

Welcher Bereich der neuen Assetklasse verspricht den größten Erfolg und warum?

Wir sehen alle Bereiche als Wachstumsfelder, da sie jeweils spezifische und wachsende Nutzergruppen ansprechen. Aus Investorensicht ist das Studentische Wohnen etablierter, hier finden sich leichter Investitionsmöglichkeiten. Was auf den Markt kommt, wird absorbiert. Zwei Drittel der Transaktionen sind Investments, die direkt vom Projektentwickler gekauft werden. Dies zeigt, wie wenig Bestand vorhanden ist, und beweist, dass sich die Assetklasse im Aufbau befindet. Derzeit liegt die Rendite im Bereich Studentisches Wohnen in Deutschland bei durchschnittlich 4,4 Prozent. Gegenüber einer Investition in ein klassisches Mehrfamilienhaus ist das Studentenwohnen mit einem Renditeaufschlag von 0,5 bis 1 Prozent verbunden. Für die anderen Wohnformen lassen sich aufgrund der geringen Verkaufszahlen noch keine genauen Aussagen treffen.

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    Wer sind die Investoren dieser Assetklasse und wie sieht hier der Trend aus?

    Käufer sind institutionelle Investoren, die zu 60 Prozent aus Deutschland kommen. Ausländische Investoren stammen vor allem aus Märkten, in denen Modernes Wohnen bereits stärker etabliert ist, insbesondere aus den USA, wo z. B. Co-Living und Student Housing einen deutlich höheren Marktanteil haben. Sie sehen hier die Chance, sich frühzeitig Marktanteile zu sichern. Dabei handelt es sich in der Regel nicht um spezialisierte Investoren, sondern um solche, die auch in andere Assetklassen investieren und Modernes Wohnen als attraktive Beimischung sehen.

    Was muss ein Projekt der Assetklasse Modernes Wohnen beachten, um erfolgreich zu sein?

    Wichtig ist, dass es über den privaten Mietbereich hinaus attraktive Gemeinschaftsflächen und ein entsprechendes Dienstleistungsangebot gibt. Benötigt werden z. B. Gemeinschaftsräume, Fahrradstellplätze, eine barrierefreie Ausstattung für Senioren, Hol- und Bringdienste sowie Betreuungsangebote. Für Studierende ist darüber hinaus die Nähe zur Hochschule bzw. eine gute ÖPNV-Anbindung wichtig. Die Lage muss der Zielgruppe entsprechen. Die Ausstattung sollte ansprechend, funktional und robust sein. Eine gewisse Qualität ist notwendig, damit alles auch langfristig funktioniert, und es bedarf intelligenter Lösungen, um auch auf engstem Raum genügend Stauraum zu bieten. Gerade im Bereich Bau und Ausstattung braucht man daher spezialisierte Partner, um die Räumlichkeiten richtig auszustatten. Hier ist es wichtig einen passenden und verlässlichen Partner mit dem nötigen Know-how in diesem Segment zu finden.

    Nur Flächen anzubieten und zu glauben, dass das reicht, wird ebenfalls nicht funktionieren. Man braucht jemanden, der sich vor Ort um das Gebäude und die Menschen kümmert. Auch die Vertragsgestaltung muss beachtet werden. Investoren wünschen eine möglichst ganzjährige Auslastung. Bei Studierenden, die in der Regel in den Semesterferien nach Hause fahren, kann dies z. B. die temporäre Vermietung an andere Nutzer oder spezielle Bindungsfristen erfordern.

    Modernes Wohnen im Berlinovo bedeutet, dass es viel Platz zum gemeinsamen Austausch in einer Sitzecke gibt
    Der Gemeinschaftsbereich im Berlinovo bietet etwa 700 Studierenden Platz zum lernen, kochen und gemeinsamen Austausch.

    Wie beurteilen Sie die grundsätzliche Mietentwicklung? Die Mieten werden ja sowohl für Micro-Living als auch für Serviced Apartments immer teurer. Sehen Sie da Lösungen?

    Wir haben in fast allen Metropolregionen in Europa eine Krise auf dem Wohnungsmarkt. Da die Zahl der Baugenehmigungen aufgrund der hohen Bau- und Finanzierungskosten eingebrochen ist, ist das Umfeld sehr schwierig und die Wohnungskrise könnte sich in den nächsten Jahren sogar noch verschärfen. Vor diesem Hintergrund betrachten wir gerade das Angebot von Spezialwohnungen als eine gute Möglichkeit, um den Wohnungsmarkt grundsätzlich zu entlasten. Die Mietpreise werden wiederum durch Angebot und Nachfrage bestimmt, auch im Bereich Modernes Wohnen. Aufgrund des niedrigen Angebots gehen wir daher davon aus, dass sie weiter steigen werden, insbesondere im Neubau – und dem kann nur durch ein größeres Angebot entgegengewirkt werden.

    Noch eine letzte Frage: Wie schätzen Sie die Entwicklung des Immobilienmarktes in der nächsten Zeit ein? Ist die Krise vorbei?

    Wir gehen tatsächlich von einer positiven Entwicklung aus. Der Einbruch der Investitionsvolumina bzw. die fehlende Nachfrage ist ja zu einem großen Teil darauf zurückzuführen, dass die Zinsen in kurzer Zeit massiv gestiegen sind. Dies hat sich aber deutlich abgeschwächt und die Notenbanken stellen zumindest keine weiteren Zinserhöhungen in Aussicht. Möglicherweise wird es sogar zu Zinssenkungen kommen. Da sich die Preise derzeit auf einem Tiefstand befinden, halten wir das aktuelle Umfeld zudem für attraktiv, um zu investieren. Wir glauben auch, dass sich der Markt in der zweiten Jahreshälfte beleben wird. Davon wird das Moderne Wohnen profitieren, denn im Vergleich zu anderen Assetklassen ist das Interesse institutioneller Investoren an dieser Assetklasse gestiegen, insbesondere am Studentischen Wohnen.

    Bildquellen

    Headergrafik: BelForm

    Beitragsbilder: Bild 1 BelForm; Bild 2 Tertianum; Bild 3 BelForm; Bild 4

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    Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.