Neue Assetklasse für Serviced-Living-Konzepte

CBRE IM hat „Modernes Wohnen“ als Assetklasse eingeführt. Welche Entwicklungschancen sind damit verbunden?

Aus Investorensicht sehen wir die Entwicklungschancen sehr positiv. Im Zuge des Zinsanstiegs sind die gehandelten Investitionsvolumina 2022 und 2023 in dieser Assetklasse zwar zurückgegangen, das betrifft jedoch alle Assetklassen. Im Vergleich nimmt die Bedeutung moderner Wohnformen deutlich zu.

Welcher Bereich der neuen Assetklasse verspricht den größten Erfolg und warum?

Wir sehen alle Bereiche als Wachstumsfelder, da sie jeweils spezifische und wachsende Nutzergruppen ansprechen. Aus Investorensicht ist das Studentische Wohnen etablierter, hier finden sich leichter Investitionsmöglichkeiten. Was auf den Markt kommt, wird absorbiert. Zwei Drittel der Transaktionen sind Investments, die direkt vom Projektentwickler gekauft werden. Dies zeigt, wie wenig Bestand vorhanden ist, und beweist, dass sich die Assetklasse im Aufbau befindet. Derzeit liegt die Rendite im Bereich Studentisches Wohnen in Deutschland bei durchschnittlich 4,4 Prozent. Gegenüber einer Investition in ein klassisches Mehrfamilienhaus ist das Studentenwohnen mit einem Renditeaufschlag von 0,5 bis 1 Prozent verbunden. Für die anderen Wohnformen lassen sich aufgrund der geringen Verkaufszahlen noch keine genauen Aussagen treffen.

Wer sind die Investoren dieser Assetklasse und wie sieht hier der Trend aus?

Käufer sind institutionelle Investoren, die zu 60 Prozent aus Deutschland kommen. Ausländische Investoren stammen vor allem aus Märkten, in denen Modernes Wohnen bereits stärker etabliert ist, insbesondere aus den USA, wo z. B. Co-Living und Student Housing einen deutlich höheren Marktanteil haben. Sie sehen hier die Chance, sich frühzeitig Marktanteile zu sichern. Dabei handelt es sich in der Regel nicht um spezialisierte Investoren, sondern um solche, die auch in andere Assetklassen investieren und Modernes Wohnen als attraktive Beimischung sehen.

Wie beurteilen Sie die grundsätzliche Mietentwicklung? Die Mieten werden ja sowohl für Micro-Living als auch für Serviced Apartments immer teurer. Sehen Sie da Lösungen?

Wir haben in fast allen Metropolregionen in Europa eine Krise auf dem Wohnungsmarkt. Da die Zahl der Baugenehmigungen aufgrund der hohen Bau- und Finanzierungskosten eingebrochen ist, ist das Umfeld sehr schwierig und die Wohnungskrise könnte sich in den nächsten Jahren sogar noch verschärfen. Vor diesem Hintergrund betrachten wir gerade das Angebot von Spezialwohnungen als eine gute Möglichkeit, um den Wohnungsmarkt grundsätzlich zu entlasten. Die Mietpreise werden wiederum durch Angebot und Nachfrage bestimmt, auch im Bereich Modernes Wohnen. Aufgrund des niedrigen Angebots gehen wir daher davon aus, dass sie weiter steigen werden, insbesondere im Neubau – und dem kann nur durch ein größeres Angebot entgegengewirkt werden.

Noch eine letzte Frage: Wie schätzen Sie die Entwicklung des Immobilienmarktes in der nächsten Zeit ein? Ist die Krise vorbei?

Wir gehen tatsächlich von einer positiven Entwicklung aus. Der Einbruch der Investitionsvolumina bzw. die fehlende Nachfrage ist ja zu einem großen Teil darauf zurückzuführen, dass die Zinsen in kurzer Zeit massiv gestiegen sind. Dies hat sich aber deutlich abgeschwächt und die Notenbanken stellen zumindest keine weiteren Zinserhöhungen in Aussicht. Möglicherweise wird es sogar zu Zinssenkungen kommen. Da sich die Preise derzeit auf einem Tiefstand befinden, halten wir das aktuelle Umfeld zudem für attraktiv, um zu investieren. Wir glauben auch, dass sich der Markt in der zweiten Jahreshälfte beleben wird. Davon wird das Moderne Wohnen profitieren, denn im Vergleich zu anderen Assetklassen ist das Interesse institutioneller Investoren an dieser Assetklasse gestiegen, insbesondere am Studentischen Wohnen.

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Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.