Vom Leerstand zum Vermietungserfolg: Neue Perspektiven durch Konversionen

Die aktuelle Marktsituation bietet Chancen für innovative Immobilienkonzepte. Insbesondere Konversionen ermöglichen es, leerstehende Flächen in modernen Wohnraum umzuwandeln – ein Ansatz, der nachhaltige Vermietungserfolge ermöglicht und auch an weniger gefragten Standorten funktioniert. Ein Paradebeispiel für ein erfolgreiches Projekt: das Studentenwohnheim der Berlinovo in Berlin.

Wachstum nur mit Standortqualität?

Nach mehreren herausfordernden Jahren zeichnet sich am Immobilienmarkt eine vorsichtige Stabilisierung ab. Das Hotelklima verbesserte sich im Mai dieses Jahres um 3,1 Prozent, das Handelsklima um 4,6 Prozent, das Logistikklima um 2,7 Prozent, und Wohnimmobilien behaupteten sich auf einem stabilen Hoch von +0,1 Prozent gegenüber dem Vormonat. Auch der Büromarkt verzeichnet ein Plus von 9,8 Prozent. Allerdings konzentriert sich das Wachstum fast ausschließlich auf zentrale Lagen mit hoher Standortqualität. In peripheren Lagen hingegen steigen die Leerstände weiter an. Vor allem im Zuge hybrider Arbeitsmodelle verlieren dortige Büroflächen zunehmend an Nachfrage. Laut BNP Paribas beträgt das bundesweite Leerstandsvolumen am Ende des ersten Quartals 2025 rund 8,0 Millionen Quadratmeter – ein Anstieg um 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Konversion in Micro-Living: hohe Auslastung statt Leerstand

Während das Leerstandsvolumen einerseits wächst, steigt andererseits der Bedarf an neuen, flexiblen Wohnformen – ein Trend, der durch gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklungen verstärkt wird. Vor allem aufgrund von Wohnraummangel wird der Bedarf an kleinen und flexiblen Apartments immer größer. Dadurch gewinnen vor allem Konversionsprojekte an Bedeutung: Sie verwandeln leerstehende Büroimmobilien in innovative Wohnkonzepte und verleihen ihnen eine sinnvolle, nachhaltige und marktfähige Nutzung. Besonders im Fokus stehen Konzepte wie Micro-Living. Das Modell bietet Lösungen für verschiedene Zielgruppen wie Studierende, Geschäftsreisende oder Senior:innen und hat sich mit Auslastungsraten von 95 bis 98 Prozent als stabile und zukunftsfähige Assetklasse erwiesen. Dies betrifft vor allem auch weniger gefragte Standorte, wie eine Studie der bulwiengesa AG belegt: B-Städte bieten laut der Studie noch funktionierende Standorte für gewerbliche Nutzung, in C-Städten hingegen schneiden Micro-Living-Konzepte oft besser ab.

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Potenziale erkennen: BelForm launcht Konversionsanalyse

Um das Potenzial einer Bestandsimmobilie für eine Konversion einschätzen zu können, hat die Hochschule Biberach in Zusammenarbeit mit BelForm eine digitale Konversionsanalyse entwickelt – ein wissenschaftlich fundiertes Tool, das objektive Entscheidungsgrundlagen schafft und gezielte Handlungsempfehlungen liefert. Anhand der Analyse sehen Projektentwickler:innen und Investor:innen, ob eine Konversion rentabel ist und welche konkreten Nutzungsformen für die Immobilie infrage kommen. Hierfür betrachtet die Analyse unter anderem Standortfaktoren, bauliche Eigenschaften, ESG-Kriterien sowie Finanzierungspläne und Renditeerwartungen.

Kern der Analyse ist ein 15-minütiger Fragenkatalog, der insgesamt 29 Einzelfaktoren umfasst – von bautechnischen Merkmalen wie Dämmung, Heizsystem oder Tragstruktur über ESG-relevante Aspekte bis hin zur bestehenden Infrastruktur wie Glasfaseranschluss oder Nahverkehrsanbindung. Das Tool liefert anschließend eine fundierte Bewertung, die sich an Realwerten erfolgreicher Konversionsprojekte orientiert und das Potenzial einer Immobilie in unterschiedliche Kategorien der Machbarkeitswahrscheinlichkeit einordnet. Anschließend erhält der Nutzer konkrete Nutzungsszenarien, die potenzielle Entwicklungsrichtungen und einen Bezug zum Markt und der wirtschaftlichen Anschlussfähigkeit aufzeigen, z. B.:

Zu sehen ist die digitale Konversionsanalyse.

Szenario 1: Micro-Living / Serviced Apartments

Hohe Grundrisskompatibilität, geringes Umbauvolumen
Ideal für Berufs- und Projektpendler, Expats, junge Zielgruppen
ESG-Branding kann hier als Differenzierungsfaktor genutzt werden

Szenario 2: Seniorengerechtes Wohnen

Voraussetzung: barrierefreie Erschließung und Umfeldanpassung
Förderfähig im Rahmen sozialer Wohnraumstrategien
Gute Langfristperspektive durch demografische Entwicklung

Szenario 3: Studierendenwohnen oder Co-Living

Voraussetzung: Standortnähe zu Bildungseinrichtungen
Gemeinschaftsflächen und smarte Möblierung als Mehrwert
Investorenfähig durch standardisierte Betreiberkonzepte

Bestätigt die Analyse, dass die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Konversion vorliegen, lässt sich das Projekt gezielt und fundiert weiterentwickeln.

Nutzungskonzept konkretisieren: Zielgruppen definieren, Nutzungsart festlegen, Grundrissvarianten testen

Investitions- und Förderstrategie entwickeln: ESG-Screening, Fördermittel-Check, Kosten-/Ertragsplanung
ESG-Optimierung priorisieren: Heizsystem, Dämmung, Glasfaser, Mobilität, Energieerzeugung
Betreibermodell oder Exit prüfen: Kooperationspartner identifizieren, Wirtschaftlichkeit analysieren, Vermarktung vorbereiten
Projektrealisierung vorbereiten: Genehmigungen prüfen, Bauphasen definieren, Zeitplan strukturieren

Von der Analyse zum prämierten Wohnkonzept: Das Projekt Berlinovo

Wie aus einer solchen ausführlichen Analyse ein erfolgreiches Projekt entstehen kann, zeigt das Beispiel der Berlinovo GmbH, die Anfang 2024 ein neues Studentenwohnheim in Berlin-Lichtenberg eröffnete. Ziel war es nachhaltig gestalteten und bezahlbaren Wohnraum für rund 800 Studierende zu schaffen. Um die Apartments in der Berliner Rhinstraße mit urbanem Lebens- und Gemeinschaftsgefühl aufzuwerten, wurde BelForm für die Schaffung von Gemeinschaftsflächen beauftragt. Auf insgesamt 1.200 Quadratmetern designte BelForm eine Learning Lounge, Chill-out Areas, Gemeinschaftsküchen und Beschäftigungsmöglichkeiten im Außenbereich. Durch genaue Analysen konnte so aus studentischem Wohnen ein innovatives und inspirierendes Umfeld für Studierende geschaffen werden. Als führender Experte für temporäres Wohnen gelang es BelForm damit, das Wohnheim in der Rhinstraße trotz begrenztem Budget zu einem Vorzeigeobjekt auf dem Berliner Immobilienmarkt zu machen. Und das zeigt sich: 2025 wurde BelForm mit dem German Design Award in der Kategorie „Urban Space and Infrastructure“ ausgezeichnet – eine Anerkennung für innovative Gestaltung und nachhaltige Wohnkonzepte.

Zu sehen ist ein Gemeinschaftsraum im Studentenwohnheim der Berlinovo GmbH. — Für das Student Living Rhinstraße hat BelForm Community Areas auf 1.200 Quadratmetern designt.

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Über BelForm:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living von ARROW, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.