Flexible Wohnformen auf dem Vormarsch – Expertentalk beleuchtet Marktlage, rechtliche Grundlagen und erfolgreiche Player

Wachstum durch Konversion – Owner-Operator-Modell von Black F

Serviced Apartments schließen eine wichtige Lücke im temporären Wohnmarkt, insbesondere in Städten mit hoher Wohnungsnot. Sie bieten eine höhere Rendite als klassische Immobiliennutzungen und die Möglichkeit zur flexiblen Umnutzung. Als perfektes Praxisbeispiel dazu stellte Patrick Thoma, Head of Operations, das Konzept von Black F vor. Es vereint die Vorteile von Hotel- und Wohnungsmarkt.

Marktlage: Der Standort entscheidet über die Assetklasse

Sabine Hirtreiter, Team Lead Operated Living bulwiengesa AG, verwies beim Vergleich der Assetklassen auf den Deutschen Hypo Immobilienklimaindex, der seit 2024 eine positive Entwicklung aller Assetklassen zeigt, mit Wohnen auf einem Allzeithoch. Büroimmobilien erleben einen Umbruch, Wachstum findet fast ausschließlich in Citylagen mit guter Infrastruktur und hochwertigen Flächen statt, während periphere Standorte stagnieren. Micro-Living hingegen bedient die aktuellen Wohn- und Arbeitstrends, steht aber oft vor regulatorischen Herausforderungen. Entscheidend sei also der jeweilige Standort: „Während B-Städte noch funktionierende Standorte für gewerbliche Nutzung bieten, schneiden Micro-Living-Konzepte in C-Städten oft besser ab.“ Ein anschließender Vergleich der Investmentfähigkeit zeigte auf, dass Büroimmobilien (insbesondere Single-Tenant) ein höheres Vermietungsrisiko aufweisen, jedoch geringere Fluktuation. Ihre Drittverwendungsfähigkeit ist begrenzt und stark von Lage und Qualität abhängig. Micro-Living bietet eine hohe Drittverwendungsfähigkeit, ein geringes Vermietungsrisiko, aber höhere Fluktuation. Mit Auslastungsraten von 95 bis 98 Prozent hat sich diese Assetklasse darüber hinaus als besonders resilient und zukunftsfähig erwiesen.

Digitale Konversionsanalyse: Werkzeug für Rendite-Optimierungen im Bestand

Wie immer kommt es also auf das konkrete Projekt am jeweiligen Standort an. Konversionen sind großartige Möglichkeiten, in perfekten Lagen zu guten Konditionen zu entwickeln. Wenn das Objekt passt und die rechtlichen Rahmenbedingungen beachtet werden. Denn angesichts der neuen Strukturen in der Arbeits- und Wohnwelt herrscht auf der einen Seite Leerstand und auf der anderen ein hoher Bedarf.

Wie sich mit nur wenigen Klicks herausfinden lässt, ob sich das jeweilige Objekt in ein Micro-Living-Projekt umwanden lässt, das verriet Prof. Dr. Thomas Beyerle von der Fakultät BWL / Bau und Immobilien an der Hochschule Biberach. Gemeinsam mit BelForm hat er ein digitales Tool entwickelt: die Konversionsanalyse. Es ermöglicht auf Basis eines in 15 Minuten ausgefüllten Fragebogens eine schnelle Ersteinschätzung zur möglichen Umnutzung von Büroimmobilien. Alle Einzelwerte werden in ein normiertes, praxiserprobtes Bewertungsmodell überführt, das auf Realwerten erfolgreicher Umnutzungsprojekte basiert. Eine hohe Score-Leistung der Immobilie signalisiert: „Diese Immobilie ist bereit für den Markt.“

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Entwicklungsprozess: Nutzerzentrierter Ansatz bei einem norddeutschen Family Office

Das norddeutsche Family Office legt bei seinen Projekten besonderes Augenmerk auf Micro-Living. Die Entscheidung basiert auf einer strategischen Analyse, die den Urbanisierungstrend und erbschaftssteuerliche Vorteile berücksichtigt. Da verfügbare Immobilien nicht immer den Qualitätsanforderungen entsprachen, setzt das Family Office auf Grundstücksankäufe und eigene Entwicklungen oder frühzeitige Investments in Forward-Funding-Strukturen. Der Standortfokus liegt auf Regionen mit Hightech-, Life Science- und Finanzunternehmen, bevorzugt in der Nähe von Forschungseinrichtungen und Universitäten.

Dr. Ann Sophie Löhde, Managing Director Real Estate, Agriculture & Forestry, erklärte, dass auch für sie der Standort entscheidend sei und stellte dies anhand einiger Praxisbeispiele dar. Das Unternehmen verfolgt einen nutzerzentrierten Entwicklungsprozess, der mit einer gründlichen Analyse des Bestands und der Erstellung von Personas beginnt, gefolgt von Machbarkeitsstudien mit ausgewählten Architekturbüros. Die Erfolgsfaktoren des Konzepts umfassen digitale Infrastruktur mit persönlichem Kontakt durch Quartiersmanager, nachhaltige Baukonzepte, hochwertige Ausstattung und adaptive Betriebskonzepte, die sich an die Bedürfnisse der Mieter anpassen.

Co-Living: The Base gelingt hohe Auslastung mit Community-Fokus

Nicht nur Serviced Apartments bedienen die anhaltenden Wohn- und Lifestyle-Trends. Der urbanen Vereinsamung kommt Florian Färber, Gründer und CEO von The Base, mit Co-Living entgegen. Für das Geschäftsmodell des Unternehmens spielt die Umwandlung von Büroflächen eine wichtige Rolle. Die Standortwahl folgt urbanen Entwicklungsstrategien. Entscheidend ist zudem, dass ein Standort auch ohne attraktives Umfeld funktionieren kann, indem das „Leben“ ins Gebäude geholt wird. Ein zentraler Beststandteil ist aktiv gestaltetes Community-Building. Die Digitalisierung des Onboardings und der Verwaltung schafft Freiräume für das Personal. Events oder thematische Treffen fördern den Zusammenhalt und die Bildung von Sub-Communities, was die Bewohnerbindung erhöht und zu längeren Mietdauern und niedrigeren Kosten führt.

Rechtliche Vorgaben müssen kein Hinderungsgrund sein

Trotz der vielen Erfolgsfaktoren von New-Living-Projekten in all seinen Facetten sind viele Marktbegleiter verunsichert. Grund sind rechtliche Vorgaben und politische Entwicklungen. Dr. Philip Huperz von GSK Stockmann stellt klar, dass dies kein Hinderungsgrund sein muss. Wichtig sei ein präzises Vorgehen, zum Beispiel bei Betreiberbeschreibung und Umgang mit der Mietpreisbremse. „Das, was die Regierung plant, ist nicht neu. Das hat den Markt bisher nicht gestört und es stört ihn auch weiter nicht.“ Aktuell würden sich die gesetzgeberischen Maßnahmen eher gegen kurzfristige Airbnb-Vermietungen richten als gegen professionelle, auf temporäres Wohnen ausgerichtete Apartmentkonzepte. Es gebe allerdings keine “One Size Fits All”- Lösung; jedes Konzept müsse individuell an Standort, rechtliche Rahmenbedingungen und Marktsituation angepasst werden.

Die wichtigsten Ausnahmen von der Mietpreisbremse sind laut Huperz Neubauten (erstmalige Vermietung ab 01.10.2014, möglicherweise künftig ab 01.10.2019), Studentenwohnheime und Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch.