Boardinghouses

Ein Boardinghouse ist eine gewerbliche Beherbergung für Aufenthalte über Wochen und Monate mit eigener Küche im Apartment, Serviced Apartments arbeiten mit höherem Servicegrad und kürzeren Aufenthalten, Micro Living läuft wohnwirtschaftlich mit regulären Mietverträgen. Die vollständige Abgrenzung mit Baurecht, Betriebsmodell und steuerlicher Behandlung finden Sie in unserem Immobilienlexikon. Für Ihr Projekt klären wir die Einordnung mit Ihnen und Ihrem Planer, bevor der Entwurf startet, weil eine spätere Umwidmung Umplanung und Genehmigungszeit kostet.

Entscheidend sind Achsraster, Gebäudetiefe, Lage der Steigschächte und die Position der Fensterachsen, weil daraus die mögliche Apartmentbreite und der Grundrisszuschnitt folgen. Dazu kommen lichte Höhe, zweiter Rettungsweg und die Frage, ob das Baurecht am Standort eine gewerbliche Beherbergung zulässt. Hotels und Bürogebäude mit regelmäßigem Achsraster sind meist die einfacheren Fälle, weil Raster und Schächte schon in die passende Richtung arbeiten und weniger Eingriffe in die Tragstruktur nötig sind. Wir prüfen das in einer Konversionsanalyse an Ihrem konkreten Bestand, bevor Sie Geld in eine Entwurfsplanung stecken.

Die Auslastung tragen Fachkräfte im Projekteinsatz, Expats in der Ankunftsphase, Geschäftsreisende mit mehrwöchigen Aufenthalten und Menschen, die während einer Wohnungssuche eine Zwischenlösung brauchen. Diese Gruppen wohnen länger als Hotelgäste, deshalb brauchen sie einen echten Arbeitsplatz im Apartment, Stauraum für einen vollen Koffer und Zugang zu Waschmaschine und Küche. Fehlt einer dieser Punkte, buchen sie kürzer, und jeder zusätzliche Wechsel kostet Sie Leerstandstage, Reinigung und Vermarktungsaufwand. Wir leiten den Zielgruppenmix aus den Nachfragegeneratoren am Standort ab, also aus Arbeitgebern, Kliniken, Hochschulen und Projektbaustellen im Umfeld.

Die Größe folgt der Zielgruppe und der Aufenthaltsdauer, deshalb entstehen Regelgeschoss und Typenmix in einem Zug. Unser Referenzprojekt Little East in Frankfurt ist ein wohnwirtschaftliches Micro-Living-Haus, kein Boardinghouse, dort liegen 276 Apartments bei einer Durchschnittsfläche von 21,3 qm. Die Zahlen stammen aus der Vermietungsliste Mai 2026. Die Flächenlogik lässt sich auf ein Boardinghouse übertragen, sobald Küchenanteil, Stauraum und Gemeinschaftsflächen mitgerechnet sind. Kleine Einheiten funktionieren nur, wenn Möblierung, Stauraum und Lichtführung von Anfang an im Grundriss stecken und nicht nachträglich hineingedrückt werden. Sie bekommen von uns eine Variantenrechnung, die Flächeneffizienz, erzielbaren Erlös je qm und Möblierbarkeit im selben Modell zeigt.

Möbel im Boardinghouse werden stärker beansprucht als in einer klassischen Mietwohnung, weil die Mieterwechsel häufiger sind. Wir fertigen deshalb in Serienfertigung in Deutschland, mit Materialien und Beschlägen für den Objektbetrieb, und geben eine Nachkaufgarantie, damit Sie einzelne Teile auch Jahre später identisch ersetzen können statt ganze Apartments neu auszustatten. Unsere Übergaben laufen mit durchgängig niedrigen Mängelquoten, und genau das macht den Instandhaltungsaufwand über die gesamte Haltedauer kalkulierbar.

Eine feste Untergrenze gibt es nicht, entscheidend ist das Verhältnis von Bewirtschaftungskosten zu erzielbarem Erlös je Apartment. Digitale Buchung, Self-Check-in und automatisierter Auszug senken den Personalbedarf so weit, dass auch kleinere Häuser ohne Rezeption auskommen und von einer Hausverwaltung mitbetreut werden können. Digitalisierung gehört zu unserer Leistungskette, die Erfahrungsbasis sind mehr als 100 geformte Häuser und über 10.000 Apartments in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Die Zahlen sind unser eigener Projektstand seit 2015. Den Betrieb verantworten Sie als Eigentümer oder ein von Ihnen beauftragter Dritter, BelForm liefert Konzept, Innenarchitektur, Ausstattung und die digitale Infrastruktur.