Serviced Apartments – Hybrid aus Hotel und Ferienwohnung
Der Markt für Serviced Apartments in Deutschland wächst und wächst, das machen aktuelle Studien und Branchentrends deutlich. Doch wie genau unterscheiden sie sich von einem klassischen Hotel oder einer Ferienwohnung? Und wie nachhaltig ist die Investition in ein Serviced Apartment?
In diesem Artikel erfahren Sie:
- Inwiefern sich Serviced Apartments von Hotels unterscheiden.
- Was die Zielgruppen von Serviced Apartments sind und aus welchen Gründen sie sich dafür entscheiden.
- Welche aktuellen Entwicklungen es auf dem Markt für Serviced Apartments gibt.
Serviced Apartments, teilweise auch „Boardinghouses“ genannt, sind möblierte, gewerbliche Apartments, die mit allen Dingen des täglichen Bedarfs ausgestattet sind und dabei wenige, hotelähnliche Services anbieten. Der Unterschied zu einem Hotel besteht hauptsächlich darin, dass die Serviced Apartments normalerweise auf einen längeren Aufenthalt ausgelegt sind und somit eine größere Flexibilität bieten. So besitzt jedes Apartment eine Kochnische oder Küchenzeile (im Idealfall immer voll-ausgestattet), ähnlich wie bei einer Ferienwohnung. Von dieser unterscheidet sich das Serviced Apartment allerdings aufgrund seiner hotelähnlichen Serviceleistungen und ist daher eher als ein „hotelnaher“ Beherbungsbetrieb einzustufen, was zumindest baurechtlich eine klare Trennlinie zu wohnwirtschaftlichen möblierten Apartments schafft.
Für den Nutzer ist die Trennlinie oft nicht klar erkennbar, da auf den ersten Blick ein ähnliches Angebot suggeriert wird. Doch wohnwirtschaftliche Apartments sind unflexibler und müssen im Gegensatz zu Serviced Apartments normalerweise für mind. drei Monate angemietet werden. Services können zudem nur über Drittanbieter angeboten werden und es kommt ein Mietvertrag zustande. Bei Serviced Apartments hingegen gibt es wiederum eine Beschränkung für die maximale Aufenhaltsdauer (max. sechs Monate) und in der Regel sind Extras wie ein wöchentlicher Reinigungsservice im Apartment-Preis enthalten. Die Services werden vom Anbieter direkt angeboten, es fällt eine Mehrwertsteuer von 7 Prozent auf die Übernachtung an und es gibt einen professionellen Betreiber, der sich um das Haus kümmert. Extras können im Gegensatz zu einem Hotel optional dazu gebucht werden.
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Was macht Serviced Apartments attraktiv?
Erfolgreiche Serviced Apartments vermitteln ein Gefühl von Zuhause und haben im Idealfall eine Seele und ein Konzept, mit denen sich die Gäste für den längeren Aufenthalt identifizieren können. In einer kürzlich durchgeführten Nutzerbefragung von Apartmentservice legen über 90 Prozent der Nutzer solcher Serviced Apartments einen hohen oder sehr hohen Wert auf die Ausstattung und die Qualität des Apartments, wobei die Wohnlichkeit ganz oben auf der Skala der Nutzerbedürfnisse steht. Der Preis ist nicht das wichtigste Kriterium, obwohl diese Form der Unterbringung im Vergleich zum Hotel in der Regel günstiger ist.
Da die üblichen Services eines Hotels wie Portier, Zimmerservice, tägliche Reinigung und eigene Gastronomieangebote meistens wegfallen, liegen die Zimmerpreise unter denen von Hotels. Auch der Umfang der angebotenen Services spielt für die Nutzer in der Umfrage im Vergleich zu Wohnlichkeit und Qualität der Ausstattung eine deutlich untergeordnetere Rolle. Einige Serviced Apartments, die BelForm gerade für Kunden in Deutschland entwickelt, sind deshalb besonders an ein „richtiges“ Zuhause für einen möglichst langen Zeitraum angelehnt und steigern die Qualität des Aufenthalts insgesamt. Auch werden Serviced Apartments in Zeiten des „Bleisure Travels“, also der Mischung von privaten und geschäftlichen Reisegründen, für längere Aufenthalte in einer Stadt immer beliebter.
Wer nutzt Serviced Apartments?
Die Zielgruppe von Serviced Apartments sind hauptsächlich Geschäftsleute, die für ein Projekt in einer anderen Stadt arbeiten und eine Unterkunft von ihrem Arbeitgeber gestellt bekommen. Hinzu kommen neben den temporären Projektarbeitern auch solche Arbeitnehmer, die für ihren Job in eine neue Stadt umziehen und das flexible und professionelle Angebot von Serviced Apartments nutzen, um den Fuß in die Tür der Stadt zu bekommen. Besonders für Arbeitnehmer aus dem Ausland, wo diese Wohnform schon deutlich etablierter ist, stellen solche Apartments eine willkommene Alternative zu Hotels oder möblierten Apartments privater Anbieter dar.
Auch Familien sind oftmals auf solche flexiblen und größeren Unterkünfte angewiesen, wenn Sie gemeinsam für die neue Arbeitsstelle eines Familienmitglieds umsiedeln müssen. Bleisure Traveler, Messebesucher, Wohnungssuchende oder digitale Nomaden mieten sich ebenfalls immer öfter ein. Wie die perfekte Unterkunft für die digitale Zielgruppe ausgestattet sein sollte, hat BelForm bereits in einer Umfrage unter digitalen Nomaden herausgefunden. Serviced Apartments bieten die Möglichkeit, flexibel und unabhängig an einem temporären Wohnort zu Hause zu sein und sind dabei auf unterschiedliche Aufenthaltsdauern ausgelegt. Diese betrug 2017 durchschnittlich 41 Nächte und ist auf bisher 27 Nächte in 2018 gesunken, was die zunehmend höhere Beliebtheit auch bei kürzeren Aufenthalten verdeutlicht.
Aktuelle Entwicklungen am Markt
Je nach Zielgruppe und Aufenthaltsdauer unterscheidet sich auch die Ausstattung der Serviced Apartments – von klassisch und hochwertig bis zu luxuriös ist für jedes Budget etwas dabei. Grundsätzlich bieten die meisten Anbieter Long-Stay-Raten, die mit der Dauer der Unterbringung günstiger werden. Die AVR (durchschnittliche Kosten pro Apartment pro Nacht) der Industrie lag 2018 bei 108 Euro, der RevPar (Erlös pro verfügbarem Apartment) bei 81 Euro. Die Lowest Available Rate (niedrigste verfügbare Rate), die Apartmentservice in seiner Befragung unter Betreibern finden konnte, lag bei 75 Euro.
Die Aufenthaltsdauer ist ein relevanter Faktor, um die verschiedenen Angebote zu differenzieren. Ein klassisches Serviced Apartment ist auf Long Stay ausgelegt, also einen Aufenthalt von mindestens einem Monat, beginnend ab circa 28 Tagen. Zusätzlich gibt es noch die Aparthotellerie, bei der die Apartments für einen kürzeren Aufenthalt konzipiert sind (Short- und Medium-Stay von 1 bis 14 Tagen). Ein Serviced-Apartment-Anbieter sollte im Vorfeld im Klaren darüber sein, ob der Fokus auf Long-Stay mit einer Beimischung von Short-Stay oder umgekehrt gelegt wird. Die Anbieter, die beides gleichermaßen versuchen, tun sich oft im späteren Betrieb schwer, sich bei ihrer Zielgruppe erfolgreich durchzusetzen.
München ist momentan der Vorreiter in Deutschland – mit 2,3 Mio. Übernachtungen im Jahr 2017. Berlin folgt mit 1,4 Mio. und Frankfurt mit knapp 1 Mio. Übernachtungen. Die meisten Aufenthalte fallen dabei unter die Kategorie „Long Stay“, denn mehr als 50 Prozent der Gäste bleiben einen Monat oder länger.
Wie sieht es mit der Größe von Serviced Apartments aus? Aus dem aktuellen Marktreport von Apartmentservice geht hervor, dass vor allem auf Mikroapartment-Einheiten mit einer Größe von unter 25 Quadratmetern gesetzt wird. 80 Prozent der Serviced Apartments in Deutschland sind Einzimmerwohnungen, 53 Prozent haben dabei eine Fläche von unter 50 Quadratmetern. Nicht jedes Serviced Apartment ist also gleichzeitig auch ein Mikroapartment, allerdings entsprechen viele größenmäßig der Definition (Lesen Sie in diesem Artikel, was Sie bei der Einrichtung von solchen Mikro-Apartments beachten sollten). Dies ist auch im Sinne der potentiellen Gäste, die kleine, qualitative und voll-ausgestattete Apartments mit Wohnlichkeitsfaktor bevorzugen.
Zusätzliche Gemeinschaftsräume können hier einen positiven Beitrag zur Aufenhaltsdauer und zur Aufenthaltsqualität leisten. Die klassische Hotellobby ist bei einem Serviced Apartment meistens nicht zu finden. Auch die Größe des Eintrittsbereichs ist deutlich kleiner und kann durch gemeinsam genutzte Flächen mit Betreibern von Cafés, Restaurants oder anderen Möglichkeiten bereichert werden. So ist Platz zum Entspannen und Kennenlernen und der Betreiber muss nicht dafür sorgen, dass in den Gemeinschaftsbereichen immer jemand vor Ort ist. Bar oder Cafés helfen, einen niedrigen Personalschlüssel pro Haus aufrechtzuerhalten. Denn eine dauerhaft besetzte Rezeption oder ein Concierge, der kein Community-Manager ist, kostet viel Geld und bringt wenig Nutzen – besonders nicht in einer anonymen und ungemütlichen Empfangshalle.
Die Stimmung der aktiven Betreiber zeigt: Das Segment wächst und alle Akteure sind zuversichtlich, dass es so weiter geht. Jeder zweite Anbieter von Serviced Apartments möchte sein Angebot in Deutschland erweitern, zukünftig wird der Markt noch sehr viel weiter wachsen. Alleine in München sind bis 2019 3600 neue Apartments geplant. Doch auch deutschlandweit nimmt die Entwicklung von Mikroapartments stark zu, von denen auch einige als Serviced Apartments genutzt werden. Serviced Apartments entwickeln sich von der Nische heraus und werden stetig zu einer nachhaltigen Alternative zu Hotels.
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Über BelForm
BelForm ist Experte im Bereich Micro Living, Serviced Apartments und temporärem Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment werden Projektentwickler, Betreiber und Investoren über die Beratung, Innenarchitektur sowie die abschließenden Komplett-Möblierung zum erfolgreichen Projekt geführt. Ziel von BelForm ist es, einen entscheidenden Mehrwert für Auftraggeber und Nutzer gleichermaßen zu generieren und somit die Weichen für ein nachhaltig erfolgreiches Projekt zu stellen.