Kommt nach der Krise die Erholung für Serviced Apartments?

Noch kein halbes Jahr ist es her, da vermeldete die Branche einen Rekord nach dem anderen. Serviced Apartments waren der aufgehende Stern in der Hotellerie – dann kam die Corona Krise. Das Segment erholt sich aktuell – doch wie steht es um die Branche? BelForm hat wichtige Informationen und Expertenmeinungen aus Interviews wie z.B. mit Matthias Rincón (ipartment), Felix Embacher (Bulwiengesa), Lutz Dammaschk (Vegis Immobilien) und Benjamin Oeckl (BelForm) in diesem Artikel für Sie zusammengefasst.

Experten in diesem Beitrag:

Noch kein halbes Jahr ist es her, da vermeldete die Branche einen Rekord nach dem anderen. Serviced Apartments – das war der aufgehende Stern in der Hotellerie. Mit jährlichen Wachstumsraten im zweistelligen Bereich, hatten die Apartments für Geschäftsleute, Projektmitarbeiter, Pendler und Berater die Herzen von Investoren im Sturm erobert. Knapp 2030 sollte der Bereich zehn Prozent des Marktes ausmachen. Bis Corona zum Schlag ausholte. Während die Betreiber von wohnungswirtschaftlich genutzten Apartments glimpflich davon zu kommen scheinen, hat das Virus dem gewerblichen Bereich einen herben Rückschlag erteilt.

„Auf dieser Seite sieht es ganz, ganz schlecht aus“, hatte Lutz Dammaschk, Sprecher der Geschäftsführung von Vegis Immobilien und Vorstand im Bundesverband studentisches Wohnen, noch im April gesagt. „Alle melden fürchterliche Zahlen. Viele haben nur noch eine Auslastung von 30 statt 80 Prozent. Zahlreiche Hotels, die zunehmend auch Apartments anbieten, haben komplett geschlossen und überhaupt keine Einnahmen mehr“, berichtet er.

„Der schwarze Schwan“

Auch Felix Embacher, beim Beratungsunternehmen Bulwiengesa zuständiger Bereichsleiter fürs Mikrowohnen, sieht große Probleme auf den gewerblichen Bereich zukommen. „Da ist ein schwarzer Schwan um die Ecke gekommen. Nach neunjährigem Höhenflug ist eine ganze Branche ausgebremst.“ Vor allem gewerblich konzipierte Serviced Apartments litten unter Auslastungseinbußen, weil die Nachfrage eingebrochen sei. Großunternehmen wie VW, Audi oder Bosch haben ihre Mitarbeiter in Kurzarbeit geschickt, es gibt keine Pendler, die derzeit einen Zweitwohnsitz benötigen. Gearbeitet wird, wenn überhaupt, vom heimischen Küchentisch aus.

Sollte er die Situation in Farben darstellen, würde er für den studentischen Bereich ein helles Grau bis Beige wählen, für Serviced Apartments ein Anthrazit, für die Hotellerie sieht er hingegen Schwarz. „Die Lage im gewerblichen Wohnen ist dramatisch“, beschreibte auch Amos Engelhardt, Geschäftsführer von iLive, in der Immobilienzeitung die Situation im April. Allein für sein Münchner Objekt mit hohem Longstay-Anteil nennt er eine Rücktrittsquote von 30 bis 40 Prozent. Auch in Wien habe das Virus den Zeitplan durcheinander gewirbelt. Die für Juni geplante Eröffnung eines Hauses im Stadtteil St. Marx mit 376 Einheiten wurde erst einmal verschoben. Weitere elf Projekte mit rund 2.500 Apartments seien in Planung, aber „Gott sei Dank noch nicht in Betrieb“, berichtete er der Immobilien Zeitung.

Durch die Corona-Pandemie besonders hart getroffen ist die Hotellerie. Längst beherbergt sie nicht mehr nur Touristen und Geschäftsleute auf der Durchreise. Seit Jahren nascht auch sie am Longstay-Kuchen und hat Geschmack daran gefunden. Erst im Februar eröffnete die Berliner HR-Group in Eschborn bei Frankfurt mit Franchise-Partner Hyatt ihr „Hyatt House“ – ein Longstay-Hotel mit 190 Zimmern und Studios im Apartment-Stil. „Der Raum Frankfurt wächst weiterhin als internationales Finanz- und Wirtschaftszentrum und ist besonders für Geschäftsreisende attraktiv. Mit einem zusätzlichen Hotel in dieser Region und der Etablierung des Longstay- Konzepts erschließen wir einen weiteren wichtigen Markt“, erklärte Ruslan Husry, CEO der HR Group beim Opening Mitte Februar und kündigte für 2023 eine weitere Eröffnung an: das Hyatt House Frankfurt City am Goetheplatz.

Trotz der Krise blickt Benjamin Oeckl, Geschäftsführer von BelForm, optimistisch in die Zukunft. „Möblierte Apartements mit mehr oder weniger Services haben einen klaren Vorteil gegenüber anderen gewerblichen Wohnformen. Sie werden effizienter bewirtschaftet und sind deutlich weniger personalintensiv. Zudem schließen Serviced Apartments in Zeiten, wo Flexibilität in der Anmietung ganz groß geschrieben wird, eine wichtige Lücke zwischen einem anonymen Hotel-Zimmer und einer möblierten Wohnung, die mit gesetzlich vorgeschriebener Mindestmietdauer von teilweise sechs Monaten unflexibler sind“, sagt Oeckl und ist überzeugt, dass Mikrowohnen und Serviced Apartments Wohnformen sind, die aus unserer Welt nicht mehr wegzudenken sind – auch wenn sie gerade einen Dämpfer erleiden. Zudem zeige die Krise aktuell, welches Konzept die Wünsche seiner Bewohner am besten trifft. Gute Chancen auf Vermietung habe, wer die Bedürfnisse seiner Klientel von Anfang an in die Planung einfließen lässt und im Betrieb auf unterschiedlichen Ebenen darauf eingeht. „Wir versuchen unsere Kunden, die wir bei der Eröffnung von neuen Häusern von Anfang an begleiten, durch den richtigen Mix von zielgruppengerechtem und intelligentem Design, der richtigen Ausstattung sowie durch effiziente und digitale Betreiberstrukturen so aufzusetzen, dass der Bewohner den maximalen Zufriedenheitsfaktor hat und dabei gleichzeitig die Kosten in der Bewirtschaftung klein bleiben .“

THE 1487 setzt in München den Ton für ein Zuhause auf Zeit

Perfekt gelungen sei dies beim Projekt „THE 1487“ ganz in der Nähe des Münchener Hauptbahnhofs. Von der Straße abgewandt ist hier ein Apartmenthaus entstanden, das nicht nur Singles, sondern auch Familien ein Zuhause auf Zeit gibt. Der Experte für temporäre Wohnkonzepte weiß: „Es gibt neben Singles auch Nutzergruppen wie Paare oder Familien, die in heutigen Zeiten immer flexibler und mobiler sind, welche nach ad-hoc-Lösungen verlangen, die ein komfortables Zuhause bieten und urbanes Design mit Atmosphäre kombinieren. Ein großartiges Beispiel ist das THE 1487 mit voll möblierten und qualitativ hochwertig ausgestatteten Wohnungen zwischen 60 und 120 Quadratmetern, die seine Bewohner vom ersten Eintritt begeistert“, berichtet Oeckl, der den Betreiber von Anfang an bis zur löffelfertigen Einrichtung begleitet hat. Das Haus ist seit August 2019 eröffnet und die aktuellen Auslastungszahlen stimmen positiv, im Juli wurden Belegungsquoten von über 80% erreicht, womit das Haus der Vollauslastung aus dem Februar vor der Corona Krise wieder ein Stück näher gekommen ist.

Nicht nur Apartmenthäuser, auch Hotels wissen, wie wichtig Ausstattung und Atmosphäre für die Longstay-Kundschaft sind. Mit Bereichen fürs Homeoffice, zum Wohnen, Essen, Kitchenette, Kühlschrank, Mikrowelle und Geschirrspüler wird den Geschäftsleuten der Langzeit-Aufenthalt so angenehm wie möglich gestaltet. „Anbieter wie Vienna House, Student Hotel, Lyf, Lindley Lindenberg, Zoku, Moxy, Places by Ruby und viele weitere setzen auf eine Mischung aus Storytelling, Erlebniswelten sowie einem individuellen, urbanen Design und zeigen damit, wo die Reise hingehen soll. Diese neuen Hotelkonzepte punkten mit einer lockeren Atmosphäre, indem sie den Fokus auf das Wohnen und ein soziales Miteinander in Form von Community-Angeboten legen und sich damit vom reinen Übernachten verabschieden. Im Gegensatz zu diesen frischen Konzepten wirken viele Micro-Living Häuser wie ein Einheitsbrei und bieten kaum Unterscheidungsmerkmale“, lobte Oeckl wenige Wochen vor Ausbruch der Pandemie das Engagement zahlreicher Neuentwicklungen in der Hotellerie.

Eine Marke, die sich seit Beginn des Serviced Apartment Trends mit guten Ideen und Konzepten hervorgehoben hat, ist der Betreiber ipartment. Matthias Rincón, einer der Gründer, ist eigentlich erfolgsverwöhnt und berichtete über Auslastungsraten im hohen 90prozentigen Bereich. Doch das galt vor dem Lockdown. In diesen Tagen ist er zurückhaltend, möchte erstmal durch die Krise kommen: „Es geht Schritt für Schritt bergauf, Prozent für Prozent.“ Im Mai ist der Bodensatz laut Rincón erreicht gewesen, im Juni sind es wieder 65 Prozent Auslastung, im Juli bereits 70. „Wichtig ist es, flexibel zu bleiben“, sagt er.

„Die letzten Monate waren für uns nicht leicht“ sagt Rincón. Er spricht davon, dass er viel experimentiert hat, kurzfristig hat er seine Raten im Frankfurter Bahnhofsviertel als Testballon von 999 Euro auf 790 Euro für Langzeit-Kunden im „Super Longstay“ mit sehr wenigen Services und ohne Stornomöglichkeiten reduziert hat. Auch echtes Short-Stay hat er versucht – natürlich auch, um sich gegen die günstigen Hotelraten zu wehren: „Selbst das 25hours bietet raten ab 999 Euro im Monat für längere Aufenthalte mit Frühstück und Service“. Das schadet der Marke nicht, denn er bleibt seinem Kernklientel weiterhin treu. Doch das Hauptproblem war während der Krise das Nachfrage-Volumen. Serviced Apartments haben ohnehin schlanke Strukturen, sind zunehmend digitalisiert, bieten deutlich weniger Personal und noch weniger Service: „Unsere Kostenstruktur ist ohnehin niedrig und lässt sich mit weiteren Digitalisierungsmaßnahmen nicht wesentlich verbessern“.

Nach dem Einbruch kommt die Erholung

„Der in den Medien immer wieder zitierte Vergleich von Serviced Apartments zu Hotels hinkt ein wenig“, stellt Rincón fest. Ein Hotel rechnet mit 60 prozentiger Auslastung während Serviced Apartments eher mit einer durchschnittlichen Auslastung von 80 Prozent und mehr rechnen.

Gerade der Bereich Serviced Apartments habe sich während der letzten Monate als krisenfester herausgestellt, als es viele dem noch jungen Segment zugetraut hätten. Krisenfest, aber nicht ohne Federn zu lassen, wenn man Herrn Rincón lauscht. Im Juni ist sein Haus in Hamburg bereits wieder zu 100 Prozent gefüllt, Frankfurt mit 85 Prozent, Köln City mit 90 Prozent Auslastung.

„Zu kämpfen haben jetzt vor allem Standorte, die stark von der Firmennachfrage oder vom Tourismus abhängig sind, da dauert die Erholung länger“, beschreibt Rincón die aktuelle Lage. „Es ist wichtig, in einer Krise nicht die Nerven zu verlieren, sondern seinem Kurs treu zu bleiben und sich gleichzeitig ständig weiter zu entwickeln“, betont Oeckl. Jedes Segment könne in einer Krise zeigen, wie gut es aufgestellt ist und wie resilient es auf solche Situationen und externe Schocks reagieren kann. Genau dieser Track-Record schaffe Sicherheit bei Investoren. „Reines Wohnen ist natürlich krisenfester als gewerbliche Serviced Apartments, dafür gibt es aber auch mehr Rendite und mehr Chancen“ weiß Oeckl.

„Micro-Living hat eine Belegungsquote von mehr als 90 Prozent“, berichtet Henrik von Bothmer in der kürzlich vorgestellten Micro-Living Studie. Der Risikoaufschlag zu Betreiberimmobilien wie Serviced Apartments zeige sich auch in den höheren Renditen die Investoren fordern oder in der Fremdfinanzierungsquote der Banken. Das Beispiel von ipartment und anderen Betreibern in Deutschland zeigt: Ja es war eine handfeste Krise und der Lockdown hat Deutschland und die gesamte Hotellerie und Apartmentwelt in Angst und Schrecken versetzt. Doch so langsam lüftet sich der Nebel und es zeigt sich, dass die guten Häuser durch die Krise kommen und dabei manchmal noch etwas gelernt haben. „Corona hatte auch etwas Positives, wir haben viel experimentiert. Das hätten wir sonst nicht gemacht“, schließt Rincón ab. Auch Benjamin Oeckl ist sicher: „Betreiber und Investoren, die Ihre Hausaufgaben bereits vor der Krise gemacht haben und einen guten (Apartment)Produkt und Market-Fit hatten, spüren die Erholung nach dem Lockdown aktuell am schnellsten.“

Über BelForm:

BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Co-Living, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment werden Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur und Kompletteinrichtung zum erfolgreichen Projekt geführt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte Behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark von Bauwens, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.