Architektur für Micro Living
Wir planen Ihr Apartmenthaus von der Zielrendite rückwärts und vom Bewohner her: mehr vermietbare Fläche und Baukosten, die zur Miete passen. Im Neubau und in der Umnutzung.
German Design Award 2027 | BelForm-Kunden wie Real I.S., HT Group, Ardian
Architektur, die beim Bewohner anfängt
Was wir in über 100 Häusern über Bewohner gelernt haben, fließt von Anfang an in die Planung: welche Apartmentgrößen gefragt sind, wie Bewohner wohnen, arbeiten und kochen und welche Gemeinschaftsflächen sie wirklich nutzen.
Wohnen. Ein Grundriss, in dem alles seinen Platz hat. Bis auf den Millimeter.
Arbeiten und kochen. Tisch, Küche und Stauraum dort, wo man sie im Alltag braucht.
Zusammenkommen. Gemeinschaftsflächen, in denen Bewohner bleiben wollen.
73.500 Apartments fehlenDie Angebotslücke im Micro Living: 73.500 Apartments fehlen
Die Nachfrage ist da, das Angebot fehlt, und die Rechnung ist vorsichtig: Sie erfasst nur die sechs A-Städte. Der Bestand ist im Durchschnitt zu über 94 % belegt, und 2025 haben sich die Fertigstellungen gegenüber dem Vorjahr halbiert. Kein Wunder: Zinsen, Grundstückspreise und Baukosten sind gestiegen. Wer jetzt baut oder umnutzt, braucht zweierlei. Einen Entwurf, in dem jeder Quadratmeter Miete bringt. Und Baukosten, die zur Miete passen.
Frankfurt am Main weist der Atlas gesondert aus und zählt nicht in die 73.500. Gerechnet sind nur die sechs A-Städte: Der Bedarf in B-Städten und an Hochschulstandorten kommt hinzu.
Quelle: Micro-Living-Atlas 2026, BelForm und bulwiengesa, S. 3, 16 und 25. Datenstand September 2026, Stadtwerte auf Hundert gerundet. Rechnerische Momentaufnahme, keine Prognose.
Vom Apartment zum Haus
Seriell optimiert.Renditestarkes Micro Living. Seriell optimiert.
Der Bewohner zahlt die Rendite für Investoren. Doch die wenigsten Gebäude sind vom Micro-Living-Bewohner her gedacht und geplant. Das ändert sich nun: Wir entwerfen Ihr Apartmenthaus von Ihrer Zielrendite rückwärts und gleichen es mit den Wünschen und Anforderungen der künftigen Bewohner ab. So entsteht ein Haus, das Investoren-Rendite und Nutzer-Rendite verschmelzen lässt. Für nachhaltige Gebäude, die Bewohnerherzen und Excel-Kalkulationen höher schlagen lassen.
Mehr Fläche, passende KostenMehr vermietbare Fläche, passende Baukosten
Fläche, die Miete bringt
Wir stellen Ihren Entwurf gegen das Baurecht, Variante für Variante. KI-gestützt prüfen wir mehr Varianten in kürzerer Zeit und finden so Fläche, die ein einzelner Entwurf übersieht.
In Crailsheim wurde so das Baufenster größer und die Apartmentstruktur besser, mit neuen Erschließungswegen. Im Seidl-Quartier in München wurden aus großen Wohnungen mehr Mikroapartments.
Fläche allein vermietet nicht. Deshalb planen wir Grundrisse, die bis auf den Millimeter perfektioniert sind, mit Licht, Luft und Gemeinschaftsflächen, in denen Bewohner bleiben wollen.
Baukosten, die zur Miete passen
Wenige Apartmenttypen, viele Wiederholungen: Das ist die Grundlage für serielles Bauen. Ob vorgefertigte 2D-Elemente oder 3D-Raummodule, ein Entwurf aus wiederholbaren Typen lässt beides zu. Das senkt Planungsaufwand und Baukosten und hält die Qualität in jedem Geschoss gleich.
Mit der Gesamtkompetenz aus Design & Build greift unsere Planung direkt in die Fertigung. Und weil Architektur und Innenarchitektur aus einer Hand kommen, passt die Einrichtung in den Grundriss, vom ersten Strich an.
Design, das vermietet
Ein roter FadenEin roter Faden vom Eingang bis ins Apartment
Ansprechendes Design und ein roter Faden vom Eingang des Gebäudes bis in die Apartments sind essenziell. Sie erzählen dem Bewohner eine Geschichte, die glaubhaft ist. Brand Experience und User Experience stimmen dann so, dass sich der Mieter mit dem Gesamtpaket bei der aufgerufenen Miete wohlfühlt.
Früh entscheiden zahlt sich ausWarum die Architektur vor dem Bauantrag entscheidet
Im Entwurf kostet eine Änderung Planungsstunden. Nach der Genehmigung kostet sie Umplanung, Nachträge und Bauzeit. Deshalb stehen bei uns Analyse und Ortstermin am Anfang, vor dem ersten Strich.
Schematisch, nach der MacLeamy-Kurve.
Serieller Neubau oder Umnutzung
Büro, Hotel oder Warenhaus zu Apartments umnutzen
Das Gebäude steht, die Nutzung fehlt. Wir prüfen Fläche und Recht und planen die Nutzung, die der Standort bezahlt. Vom leeren Büro zum vollen Haus.
Was wir an Ihrem Bestand prüfen
Ist die neue Nutzung zulässig, und in welcher Form?
Reichen Treppenhäuser und Fluchtwege für viele kleine Einheiten aus?
Bekommt jedes Apartment genug Tageslicht?
Lassen sich Bäder und Küchen wirtschaftlich anschließen?
Welcher Nachweis gilt für die neue Nutzung?
Ausgezeichnet: ELA 105 Frankfurt, Konversion Büro zu Wohnen. German Design Award 2027, Winner Excellent Architecture, Kategorie Conceptual Architecture.
Wenige Typen, vorgefertigt in 2D oder 3D
Wenige Apartmenttypen, die sitzen. Dann die Etage, dann das Haus. Viele Bauherren fertigen heute lieber flächige 2D-Elemente vor und montieren sie auf der Baustelle, andere setzen auf 3D-Raummodule, den Modulbau. Wir planen die Typen so, dass Sie die Wahl haben. Und dass Grundriss, Baukosten und Zielmiete zusammenpassen.
So planen wir seriell
Wand- und Deckenelemente kommen aus dem Werk und werden auf der Baustelle montiert.
Ganze Raummodule kommen fertig aus dem Werk.
Ausgezeichnet: Blue Gate Aachen. German Design Award 2027, Winner Excellent Architecture, Kategorie Conceptual Architecture.
Im Markt stehen Neubau und Konversion im Verhältnis 73 zu 27 (Micro-Living-Atlas 2026 von BelForm und bulwiengesa, S. 8).
German Design Award 2027Konzeptarchitektur, German Design Award 2027
Zwei unserer Konzepte hat der Rat für Formgebung mit dem German Design Award 2027 ausgezeichnet, Winner Excellent Architecture in der Kategorie Conceptual Architecture: Blue Gate Aachen im Neubau und ELA 105 Frankfurt, eine Konversion von Büro zu Wohnen.
Blue Gate Aachen · Lobby · Visualisierung
Blue Gate Aachen · Lounge · Visualisierung
ELA 105 Frankfurt · Gemeinschaftsfläche · Visualisierung
ELA 105 Frankfurt · Apartment · Visualisierung
Gebäude, die wir geplant habenGebäude, die wir in der Architektur geplant haben
Neubau, Nachverdichtung oder Konversion: Wir prüfen, wer einzieht, wie viel vermietbare Fläche die Immobilie bietet und welcher Grundriss zur Zielmiete passt. Die Fotos sind Symbolbilder aus anderen BelForm-Häusern.
Mehr aus dem Grundstück
Baufenster vergrößert, neue Erschließungswege geplant. So entsteht eine klarere Apartmentstruktur mit mehr vermietbarer Fläche.
Crailsheim, Serviced Apartments · Symbolbild
Umgeplant, bevor gebaut wurde
Ein geplanter Büroneubau wird vor Baubeginn in Serviced Apartments umgeplant. Die Nutzungsänderung beginnt auf dem Plan.
Bremen, Büroneubau · Symbolbild
Mehr Apartments im selben Gebäude
Große Wohnungen werden in mehr Mikroapartments neu geordnet. So passt der Grundriss wieder zur Nachfrage.
Seidl-Quartier, München · Symbolbild
Wo verwaltet wurde, wird gewohnt
Die frühere Hauptverwaltung eines Warenhauses wird zu Senior Living umgeplant. Ein Wohnprodukt für eine neue Lebensphase.
Ehemaliges Warenhaus · Symbolbild
Büro raus, Gäste rein
Für Opes planen wir die Umnutzung eines Bürogebäudes in Serviced Apartments. Der Bestand wird zum Apartmentprodukt.
Opes, Bürogebäude · Symbolbild
Zwei Konzepte, eine Entscheidung
Serviced Apartments oder Micro Living? Beide Nutzungen architektonisch durchgearbeitet und gegen Zielmiete und Umbaukosten gestellt. Die Entscheidung fiel für Micro Living.
Düsseldorf · Symbolbild
„Da kam für uns an allererster Stelle die Firma BelForm infrage.“
Markus König, Director Asset Management, Real I.S. AG · The Bloom House Berlin
Vom Büro zum ApartmenthausBürogebäude in Apartments umnutzen, Schritt für Schritt
Wie wird aus einem Bestandsgebäude ein Apartmenthaus? Unser Film zeigt es Geschoss für Geschoss.
1. Bestand aufnehmen: Flächen, Raster und Erschließung.
2. Licht und Luft schaffen: Lichthöfe für schönstes Wohlfühl-Klima.
3. Nutzungen mischen: Retail und Shared Spaces im Erdgeschoss, Apartment Living darüber.
Architektur LPH 0 bis 5Architektur LPH 0 bis 5: vom Standortcheck zur Ausführungsplanung
Jede Stufe endet mit einem greifbaren Ergebnis, mit dem Sie weiterplanen können. Welchen Umfang Ihr Projekt braucht, legen wir gemeinsam fest.
Architektur ist Schritt 2 unserer Leistungskette: Beratung & Konzeption, Konzept & Architektur, Innenarchitektur & Möblierung, Digitalisierung & Vollvermietung. Tragwerk, Brandschutz, TGA und Bauphysik planen Ihre Fachplaner, wir koordinieren.
Was passt auf Ihr Grundstück oder in Ihren Bestand, und welche Miete zahlt der Markt dafür? Standortcheck in zwei Tiefen: Quick-Check oder detaillierte Markt- und Standortanalyse, etwa für Ihren Finanzierungspartner.
Ergebnis: Eine belastbare Entscheidung, was an diesem Standort passt.
Machbarkeitsstudie in Varianten, Flächenbilanz und Typenmix, abgeleitet aus Zielgruppe, Zielmiete und Verweildauer. Erschließung und Rettungswege, erste Abstimmung mit der Behörde.
Ergebnis: Die Variante, mit der Sie weitergehen.
Wir stellen den Entwurf gegen das Baurecht. KI-gestützt prüfen wir mehr Varianten in kürzerer Zeit und finden so Fläche, die ein einzelner Entwurf übersieht.
Ergebnis: Ein abgestimmter Entwurf mit Kostenberechnung.
Bauantrag mit allen Unterlagen, Abstimmung mit dem Bauamt, Begleitung bis zur Entscheidung.
Ergebnis: Die Baugenehmigung.
Ausführungsplanung Architektur im Maßstab 1:50 mit Details, abgestimmt mit Innenarchitektur und Möblierung.
Ergebnis: Der Planstand für Ihren Generalunternehmer.
So arbeiten wir mit Ihnen
BelForm plant Ihr Gebäude
Wir übernehmen die Architektur von der Analyse bis zur Ausführungsplanung, LPH 0 bis 5, und stimmen sie von Anfang an mit Innenarchitektur und Möblierung ab. Ihre Fachplaner für Tragwerk, Brandschutz, TGA und Bauphysik koordinieren wir.
BelForm bringt das Produkt ein
Ihr Architekt plant das Gebäude und übernimmt die Genehmigungsplanung. Wir liefern, was ein Apartmenthaus erfolgreich macht: Typenmix, Möblierungsraster und Gemeinschaftsflächen.
Wer was verantwortet
Architektur LPH 0 bis 5: BelForm plant.
Tragwerk, Brandschutz, TGA, Bauphysik: Ihre Fachplaner planen, BelForm koordiniert.
Innenarchitektur LPH 0–8 und Möblierung: BelForm plant sie Hand in Hand mit der Architektur. Was innenarchitektonisch für die GU-Ausschreibung relevant ist, liefern wir im Prozess gleich mit.
Ausschreibung, Vergabe, Bauüberwachung (LPH 6 bis 8): Übernehmen Sie selbst oder Ihr Generalunternehmer.
Gebaut, eingerichtet, vermietet
Das Ergebnis: Häuser, die so geplant sind, wie sie später vermietet werden. Diese drei Häuser haben wir eingerichtet. Was dort funktioniert, fließt heute in unsere Grundrisse ein.
Krautstraße Berlin
Mikro-Apartments, innerhalb eines Jahres voll vermietet.
Rhinstraße Berlin
Möblierte Apartments und 1.200 m² Gemeinschaftsflächen für die berlinovo. German Design Award 2025, Kategorie Urban Space and Infrastructure.
Little East Frankfurt
Über 95 % Vermietungsquote, stabil über zwölf Monate, und über 30 % mehr Miete gegenüber dem möblierten Vorgängerkonzept.
BelForm-Kunden wie Real I.S. · HT Group · Ardian · Bauwens · Volkswagen Immobilien
Bis zum EinzugVon der Ausführungsplanung bis zum Einzug
Auf Wunsch begleiten unsere Teams Ihr Apartmenthaus weiter, Schritt für Schritt bis zum Einzug der Bewohner.
Innenarchitektur und Möblierung
Jedes Apartment wird möbliert gedacht und in Serie gefertigt, zum Festpreis je Apartment.
Betreibermatching
Sie erhalten vergleichbare Angebote passender Betreiber für Ihr Konzept und Ihr Gebäude.
Digitalisierung und Vollvermietung
Unsere Tochter OneHaven vermietet im Auftrag des Eigentümers mit Einzelmietverträgen ab sechs Monaten, digital von der Anfrage bis zum Einzug.
Eignet sich Ihr Büro?Eignet sich Ihr Bürogebäude für Apartments?
Ihr Bürogebäude steht leer. Der Markt für Apartments nicht. Die Konversionsanalyse von BelForm, entwickelt mit der Hochschule Biberach, zeigt in wenigen Minuten, welches Potenzial in Ihrem Bestand steckt. Vor dem ersten Gespräch, ohne Verpflichtung.
Wolfgang SirtlWolfgang Sirtl, Head of Architecture
Wolfgang Sirtl leitet den Bereich Architektur bei BelForm. Er arbeitet seit über zwei Jahrzehnten als Architekt und ist in die Architektenliste der Bayerischen Architektenkammer eingetragen. Er war Mitgründer eines Münchner Architekturbüros, das von der Projektentwicklung bis zur Bauleitung mit bis zu zehn Architekten und Ingenieuren alle Leistungen aus einem Büro lieferte.
Mit ihm schließt sich die Leistungskette: Architektur und Innenarchitektur aus einer Hand, mit dem Blick fürs Ganze.
„Ein Apartmenthaus wird im Grundriss gewonnen oder verloren: in der Fläche, die Rendite bringt, und in den Baukosten, die dazu passen müssen. Deshalb stehen am Anfang die Analyse und ein Ortstermin, bevor wir mit der eigentlichen Planung loslegen.“
Verantwortung steckt uns in den Genen
Wir nehmen’s
persönlich
Wir planen jede Immobilie, als wäre es unsere eigene. Denn BelForm ist Familie: Seit über 11 Jahren sind wir im Micro Living Zuhause. Für Ihre Immobilie heißt das: dieselben Menschen von der ersten Skizze bis zum letzten Plan. Dafür stehen wir mit unserem Namen.
Sahra und Benjamin Oeckl
Kurz erklärtArchitektur von BelForm, kurz erklärt
BelForm aus München plant Apartmenthäuser für Micro Living, Serviced Apartments, Student Living und Senior Living, im Neubau in serieller Bauweise und in der Umnutzung (Konversion) von Büros, Hotels und Warenhäusern.
Die Architekturleistung umfasst die Leistungsphasen 0 bis 5, vom Standortcheck bis zur Ausführungsplanung.
Serielles Bauen heißt: Bauteile werden vorgefertigt und auf der Baustelle montiert, als flächige 2D-Elemente oder als 3D-Raummodule (Modulbau). BelForm entwirft Häuser aus wiederholbaren Typen, die sich für beide Bauweisen eignen.
Jeder Entwurf folgt zwei Zielen: mehr vermietbare Fläche bei hohem Wohnwert und Baukosten, die zur Zielmiete passen.
Architektur (LPH 0 bis 5) und Innenarchitektur (LPH 0–8) kommen aus einer Hand.
Häufige FragenHäufige Fragen zur Architektur für Apartmenthäuser
Fragen, die häufig aufkommen. Und unsere Antworten dazu.
Fachlich geprüft von Wolfgang Sirtl, Head of Architecture. Stand November 2026.
Ob sich ein Bürogebäude für Apartments eignet, entscheidet sich an vier Dingen: Gebäudetiefe, Belichtung, Erschließung und Baurecht. Tiefe Grundrisse brauchen oft Lichthöfe, dafür bringen Bürogebäude Erschließungskerne und Raster meist schon mit. BelForm prüft das in einer Konversionsanalyse an Ihrem Bestand, bevor Sie Geld in eine Entwurfsplanung stecken.
Welche Nutzung sich an einem Standort rechnet, hängt von Lage, Zielgruppe und Zielmiete ab. Oft gilt: Der Mix macht’s! In Düsseldorf hat BelForm für ein Bestandsgebäude Serviced Apartments und Micro Living architektonisch geprüft und erarbeitet, die Entscheidung fiel für Micro Living. Diesen Vergleich rechnen und zeichnen wir für Ihr Objekt im Vorentwurf.
BelForm senkt die Baukosten eines Apartmenthauses durch Wiederholung: wenige Apartmenttypen, die oft gebaut werden. Das ist die Grundlage für serielles Bauen, in 2D-Elementen oder in 3D-Modulen, und es senkt auch den Planungsaufwand. Weil Architektur und Innenarchitektur aus einer Hand kommen, passen Grundriss und Einrichtung von Anfang an zusammen.
Serielles Bauen ist der Oberbegriff: Bauteile werden vorgefertigt und auf der Baustelle montiert. Das geht mit flächigen 2D-Elementen wie Wand- und Deckentafeln oder mit 3D-Raummodulen, dem Modulbau. Viele Bauherren entscheiden sich heute für 2D-Elemente. BelForm entwirft Apartmenthäuser aus wiederholbaren Typen, die sich für beide Bauweisen eignen.
BelForm übernimmt in der Architektur die Leistungsphasen 0 bis 5: den vorgelagerten Standortcheck, dann Vorentwurf, Entwurf, Genehmigungsplanung und Ausführungsplanung. Tragwerk, Brandschutz, TGA und Bauphysik planen Ihre Fachplaner, wir koordinieren. Die Innenarchitektur begleitet BelForm in den Leistungsphasen 0 bis 8.
Das Honorar richtet sich nach der HOAI und nach Größe und Aufgabe Ihres Projekts. Ein Angebot erhalten Sie nach dem Erstgespräch. Das Erstgespräch selbst ist kostenlos und dauert 20 Minuten.
Nein, BelForm übernimmt in der Architektur keine Bauleitung und keinen Rohbau. Die Architekturleistung reicht bis zur Ausführungsplanung, also bis LPH 5. Tragwerk, Brandschutz, TGA und Bauphysik planen Ihre Fachplaner, BelForm koordiniert.
Ja, BelForm arbeitet auch mit Ihrem Architekten zusammen. Dann arbeiten wir an seinem Grundriss weiter und bringen das Wissen aus über 100 Apartmenthäusern ein. Architektur ist Schritt 2 unserer Leistungskette.
In der Regel ja. Der Wechsel von Büro zu Wohnen oder zu Serviced Apartments ist eine Nutzungsänderung, und die ist meist genehmigungspflichtig. Ob die neue Nutzung zulässig ist, hängt vom Bebauungsplan und von der Gebietsart ab, dazu kommen Anforderungen an Brandschutz, Schallschutz, Belichtung und Stellplätze. BelForm prüft das am Anfang im Standortcheck und erstellt die Genehmigungsplanung. Verbindlich entscheidet Ihre Bauaufsichtsbehörde.
Die Konversionsanalyse ist ein Online-Werkzeug von BelForm auf konversionen.belform.de, entwickelt mit der Hochschule Biberach. Sie zeigt in wenigen Minuten, welches Potenzial für Apartments in Ihrem Bestandsgebäude steckt. Sie ist unverbindlich und ersetzt keine Planung. Im Erstgespräch gehen wir das Ergebnis mit Ihnen durch.
Der beste Zeitpunkt, BelForm einzubinden, ist vor dem Ankauf oder vor dem Bauantrag. Dann lässt sich die Fläche noch gewinnen, die später Miete bringt. In Bremen hat BelForm einen Büroneubau vor Baubeginn in Serviced Apartments umgeplant.
20 Minuten für Ihr Projekt
Wie viele Apartments mehr sind drin?
Sie haben ein Grundstück oder ein Bürogebäude und wollen wissen, was darin steckt? Im Erstgespräch mit unserem Architekturteam sortieren wir in 20 Minuten Nutzung, Apartmentzahl und den nächsten sinnvollen Schritt. Sagen Sie uns kurz, worum es geht. Wir melden uns mit einem Terminvorschlag.
