Student Living Rhinstraße...
Für die Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH konnte BelForm ein völlig neues Gemeinschaftsflächenkonzept für eine Projektentwicklung mit 800 Betten auf...
Little East Frankfurt
Vom Hidden Champion zum Vorzeigeprojekt
Repositionierung am Frankfurter Ostend
Frankfurt Ostend, nahe Ostbahnhof. Ein Apartmenthaus aus 2014 mit 272 Einheiten – gute Lage, gute Bausubstanz, aber nachlassende Vermietungsleistung. Auslastung rund 70 %, Verweildauer rund sechs Monate, Warmmiete ca. 600 Euro pro Apartment. Der Eigentümer, die HT Group, hat eine klare Entscheidung getroffen: Das Produkt muss neu gedacht werden, nicht das Gebäude.
BelForm hat den kompletten Weg vor- und mitgedacht. Und umgesetzt: Von der Markt- und Standortanalyse mit Wettbewerbsvergleich zu elf Referenzobjekten in Frankfurt über die Konzeption und Innenarchitektur bis zur löffelfertigen Möblierung und der Vermietung über unsere Tochtergesellschaft OneHaven. Die Gebäudestruktur blieb dabei komplett unangetastet: kein Umbau, keine neue Haustechnik, keine Veränderung an Fassade oder Tragwerk.
Was sich geändert hat, passierte im Inneren. Neue Zielgruppenansprache, ein neuer Typenmix mit differenzierten Apartmenttypen, marktgerechte Mietpreisstruktur, durchdachte Zonierung – ein spürbar besseres Wohngefühl auf gleichbleibend kleiner Fläche. Aus kompakten Mikro-Apartments wurden Mietermagneten. Und aus 272 Einheiten wurden 276 – weil aus den alten Stockwerks-Gemeinschaftsflächen ein zentrales Community-Konzept mit Dachterrasse wurde. Im Whitepaper Micro Living 2026 ist das Little East Frankfurt die Praxisreferenz – der Beweis, wie viel in einem Bestandsobjekt steckt, wenn man das Produkt richtig denkt.
Daniel Haase
Investment Management Director, HT Group
„276 Apartments, 95 % Auslastung, drei Monate vor Plan – bei 15 % weniger Kosten als kalkuliert. BelForm hat bei unserem Little East in Frankfurt von der Marktstudie bis zur Vermietung aus einer Hand geliefert. Das gibt uns als Investor die Sicherheit, die wir brauchen.„
Das Little East Frankfurt und seine Entscheider
HT Group auf einen Blick
Die HT Group ist ein etablierter Asset- und Investmentmanager im deutschen Immobilienmarkt mit Fokus auf wohnwirtschaftliche Bestände. Für das Little East Frankfurt stand die strategische Frage im Raum, wie aus einem soliden Bestandsobjekt in Top-Lage ein renditestarkes Micro-Living-Produkt wird – ohne Neubau, ohne Kernsanierung. Die HT Group hat sich für BelForm als All-in-One-Partner entschieden: von der Markt- und Standortanalyse bis zur stabilen Vollvermietung über OneHaven.
Auftrag
Repositionierung eines Bestandsapartmenthauses aus 2014 zu einem renditestarken Micro-Living-Produkt. Komplettleistung von Markt- und Standortanalyse über Innenarchitektur, Einrichtungsplanung und Serienfertigung bis zur Vermietung über OneHaven. Ohne Eingriff in Gebäudestruktur, Fassade oder Haustechnik.
Zielgruppe
Young Professionals, Pendler, Expats und Fachkräfte im Frankfurter Banken- und EZB-Umfeld. Menschen, die ein Zuhause auf Zeit suchen, das sofort funktioniert: voll möbliert, smart digitalisiert, mit einladenden Gemeinschaftsflächen. Anspruch an Komfort und Wohngefühl statt Provisorium.
Ergebnis
276 Mikro-Apartments mit über 95 % Vermietungsquote, Mietvertragsdauer von sechs auf über zwölf Monate verdoppelt, Mietpremium über 30 % gegenüber dem Vorgängerkonzept. Ausbaukosten 15 % unter Budget, Vollvermietung drei Monate vor Plan. Jahreseinnahmen ca. 2,75 Mio. Euro.
Ein Blick in das fertige Projekt
Die BelForm-Rendite im Little East Frankfurt
Wir messen Erfolg an drei Zahlen: Vermietungsquote, Mietvertragsdauer, Mietpremium. So sieht es im Little East Frankfurt aus.
1%
Auslastung, stabil über 12 Monate
1%
längere Verweildauer (von 6 auf 12 Monate)
30
Mietsteigerung gegenüber Vorgängerkonzept
Als wär's unser eigenes Projekt
Mit dem Little East Frankfurt haben wir gezeigt, was möglich ist, wenn Bestandsentwicklung systematisch vom Ergebnis her gedacht wird. Mit Mehrwert zum Sehen, zum Anfassen, zum Durchrechnen.
Voll analysiert
Wettbewerbsvergleich mit elf Referenzobjekten in Frankfurt, Ableitung nachfragegerechter Mieten, Validierung von Zielgruppe und Typenmix. Die Basis für ein Konzept, das nicht auf Annahmen baut, sondern auf Daten.
Voll wohnlich
Helle Farben, bessere Beleuchtung, breitere Betten, durchdachte Zonierung über die gesamte Typenvielfalt der Apartments. Aus kargem Übergangswohnen wurde Wohlfühl-Wohnen – ein spürbar besseres Wohngefühl auf gleichbleibend kleiner Fläche. Bei der bis ins Detail durchdachten Multifunktions-Möblierung wirkt jeder Zentimeter größer, als er ist.
Voll löffelfertig
Robuste Materialien, langlebige Komponenten, Serienfertigung Made in Germany. Hochwertig im Look, robust im Betrieb. Damit das Apartment auch nach dem hundertsten Mieterwechsel wirkt wie am ersten Tag – und die Hausverwaltung sich über den geringen Instandhaltungsaufwand freut.
Voll vermietet
Stockwerksweise Übergabe, sofortige Vermietung über OneHaven. Digitale Prozesse für Vermarktung, Bewerberprüfung und Service. Vollvermietung drei Monate vor Businessplan – kein Leerstand während der Repositionierung.
Unser Beitrag zum Little East Frankfurt
Wie wird aus einem Bestandsapartmenthaus aus 2014 ein renditestarkes Micro-Living-Produkt – ohne Eingriff in die Gebäudesubstanz? Welche Ausstattung trägt welches Mietpremium? Wie skaliert die Vermietung über alle Stockwerke ohne Leerstand? Fragen, die wir für die HT Group klar beantworten konnten – bevor wir die Ärmel hochgekrempelt haben, um löffelfertig abzuliefern.
Andreas Euler
Asset Manager, HT Group
„Wir mussten 40 Wohnungen pro Monat auf den Markt bringen, in einem höheren Preissegment als vorher. Ohne OneHaven hätten wir das so nicht hinbekommen.„
Projekteckdaten:
Eigentümer / Investor: HT Group
Standort: Frankfurt Ostend, nahe Ostbahnhof
Baujahr: 2014
Repositionierung: 2024 / 2025
Markt- und Standortanalyse, Konzept, Innenarchitektur, Einrichtung, Bauleitung: BelForm GmbH & Co. KG
Vermietung & Bewirtschaftung: OneHaven (BelForm-Tochtergesellschaft)
Was zwischen den Zahlen steht
276 Apartments, ein Haus, viele Lesarten. Für Investoren und Asset Manager heißt das Little East: einordbare KPIs, planbare Cashflows von rund 2,75 Mio. Euro pro Jahr und eine Einrichtung, deren Serienlogik auch beim Eigentümerwechsel trägt. Für Projektentwickler: ein Partner statt Dutzender Schnittstellen, Ausbaukosten 15 % unter Budget, drei Monate vor Plan. Für Family Offices: Werterhalt über Jahre und ein Familienunternehmen, das jedes Projekt behandelt, als wäre es sein eigenes – Sahra und Benjamin Oeckl mit ihrem Namen dafür. Für Bestandshalter: rund 10 % weniger Vermietungskosten, doppelte Mietvertragsdauer und mehr Laufruhe im Betrieb.
Was hinter all diesen Lesarten steht: über ein Jahrzehnt Spezialisierung auf Micro-Living, mehr als 10.000 begleitete Apartments im D-A-CH-Raum, knapp 100 realisierte Apartmenthäuser, German Design Award, ClimatePartner-zertifizierte Projekte und eine Forschungskooperation mit der Hochschule Biberach. Little East ist die jüngste Bestätigung – die nächste folgt mit Ihrem Projekt.
Mikro-Apartments – kleine Alleskönner
Micro-Living ist 2026 als Assetklasse mit Kultstatus im Mainstream angekommen. 95 % durchschnittliche Auslastung im Marktpanel bestätigen das. Entscheidend ist nicht „möglichst klein“, sondern: Passt das Produkt zur Zielgruppe? Funktioniert es im Betrieb? Und hält es, was es verspricht? Wer Konzept, Innenarchitektur, Einrichtung und Vermietung von Anfang an zusammen denkt, macht aus einem Bestandsobjekt einen Mietermagneten – so wie das Little East.
Vertiefend: Im BelForm Whitepaper Micro Living 2026 finden Sie alle Marktdaten, Erfolgsfaktoren und Best Practices – inklusive der vollständigen Case Study Little East.
Häufige Fragen zur Repositionierung im Micro-Living
Ja; oft sogar besonders. Wenn die Bausubstanz intakt ist, aber das Produkt nicht mehr zur Nachfrage passt, liegt im Inneren der größte Hebel. Im Little East stieg die Mietsteigerung um +30 % – allein durch Konzept, Innenarchitektur und Einrichtung. Ohne Eingriff in die Gebäudestruktur.
Hier sind zwei Ebenen zu trennen. Erstens die Apartments selbst: typische Einrichtungs-Richtwerte liegen je nach Segment zwischen 8.000 und 22.000 Euro pro Apartment. Zweitens Maßnahmen am Gesamtobjekt, die in Einzelfällen dazukommen können – etwa die Umwandlung von Gemeinschaftsflächen zu Apartments, die Aufwertung der Flure mit Boden, Licht und Wandfarbe oder Eingriffe an Fassade und Balkongeländern. Wir betrachten immer die Gesamtimmobilie, der konkrete Umfang wird im Erstgespräch festgelegt. Im Little East beliefen sich die Ausbaukosten 15 % unter Budget bei höherer Qualität.
Jeder Mieterwechsel kostet Geld: Reinigung, Kleinreparaturen, Leerstandstage und vor allem die Neuvermietungskosten. Diese sind ein zentraler OpEx-Treiber. Im Little East hat sich die Mietvertragsdauer von sechs auf über zwölf Monate verdoppelt – das bedeutet grob eine Halbierung der Vermietungskosten. Bewirtschaftungskosten sinken spürbar, der Cashflow wird planbarer.
Im Little East wurde die Vollvermietung drei Monate früher als geplant erreicht, die Vermietungskosten sind um ca. 10 % gesunken. Bei +30 % Mietsteigerung und längeren Mietvertragsdauern amortisiert sich die Investition typischerweise in vier bis sechs Jahren.
Sobald feststeht, dass mit der Immobilie etwas passieren oder investiert werden soll, ist BelForm der erste Anruf. Wir formen die Produktidee mit, statt eine fertige Idee nur auszuführen. Wer Marktpositionierung, Zielgruppe, Einrichtungskonzept und Vermietung von Anfang an zusammendenkt, vermeidet teure Umwege und gewinnt Zeit, Budget und Sicherheit.
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Sie halten ein Bestandsobjekt mit ungenutztem Potenzial? Sie prüfen Micro-Living als Nutzungskonzept oder planen eine Repositionierung? Dann lassen Sie uns sprechen. Wir behandeln Ihr Objekt, als wäre es unser eigenes.
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