Micro-Living 2026: Welche Werttreiber heute über Rendite entscheiden

In München liegen die Mieten in A-Lagen teils über 60 Euro pro Quadratmeter. Zugleich melden B- und C-Lagen zweistellige Leerstandsquoten, ohne dass eine Besserung in Sicht ist. Diese Polarisierung erzeugt Druck: auf Eigentümer, Banken und Fonds. Konversion ist damit eine ökonomische Notwendigkeit geworden, längst keine reine Designfrage mehr. Welche Bestände sich für eine Umnutzung eignen und welche Stellschrauben dabei zählen, hat die Hochschule Biberach in Zusammenarbeit mit BelForm in einer wissenschaftlichen Studie untersucht. Die Ergebnisse der Konversionsanalyse hat Prof. Dr. Thomas Beyerle auf dem Expert Circle vorgestellt.

In einzelnen Berliner Gegenden sind sieben von zehn Personen Single. Das Segment wächst von zwei Seiten gleichzeitig: junge Berufstätige zwischen Studium und Familiengründung, die heute mit durchschnittlich 38,5 Jahren erstmals bauen und mit 36 Jahren heiraten — und ältere Menschen, deren Lebensphase nach Familie und Berufstätigkeit ein neues Wohnformat verlangt. Beide Gruppen wollen Qualität auf kleiner Fläche, gute Lage und überschaubare Nebenkosten. Genau das liefert ein durchdachtes Micro-Living-Produkt.

Wie unterscheidet sich ein Micro-Living-Investment, das trägt, von einem, das stockt? Auf dem Expert Circle haben sich fünf Werttreiber als immer wiederkehrende Stellschrauben herauskristallisiert.

Standort, Zielgruppe und Anbindung sind eine grundlegende Basis. Wer in einem schwachen Mikromarkt das beste Produkt baut, verliert. Wer in einem starken Markt das falsche Produkt platziert, ebenso. Auf dem Expert Circle wurde dieser Zusammenhang in jedem Praxiscase wiederholt, von Frankfurt über Siegen bis München. Maximilian Kuna, Geschäftsführer Prime Student Living, hat es für den Standort Siegen so formuliert: Konzept schlägt Stadtgröße. Sein Beispiel: In einem Markt mit rund 17.000 Studierenden und nur etwa 1.000 Werkswohnungen erzielt ein konsequent kuratiertes Produkt 21 bis 22 Euro pro Quadratmeter, gegenüber rund 14 Euro im klassischen Neubau.

Wer einzieht, entscheidet über Cashflow-Stabilität und Exit-Wert. Im Projekt Krautstraße Berlin liegt die Mieterstruktur bei knapp 50 Prozent Firmennachfrage und knapp 50 Prozent internationalen Mietern. Die Mieter sind 20 bis 45 Jahre alt, kommen aus Consulting, Banking, IT, Healthcare und Aviation und verfügen über ein Netto-Grundeinkommen von rund 2.500 Euro. Diese Klarheit über die Persona ist kein nachträgliches Marketing. Sie steht am Anfang der Konzeptentwicklung und entscheidet über Grundriss, Möblierung, digitale Services und Community-Management.

Auslastung passiert nicht von selbst. Tobias Hemmerich, COO der BelForm-Tochter OneHaven, beziffert das Risiko in einer einprägsamen Rechnung: 276 Einheiten mit je 1.000 Euro Monatsmiete und nur 10 Prozent Leerstand bedeuten 276.000 Euro jährlich entgangene Miete, bei einem Faktor 20 entspricht das rund sechs Millionen Euro Wertminderung beim Exit. Der Hebel: Vermietung als Vertriebs- und Marketingaufgabe behandeln. Engagement Manager statt klassischem Hausmeister, klare Service-Level (Antwortzeiten unter zwölf Stunden), strenges Mieter-Screening und Community-Mechaniken, die die Verlängerungswahrscheinlichkeit messbar erhöhen. OneHaven beziffert den Effekt: Wer im Haus zwei bis vier Bekannte hat, verlängert seinen Aufenthalt mit einer 47 Prozent höheren Wahrscheinlichkeit.

Der größte Irrtum: am Preis zu drehen, um Auslastung zu erzwingen. Wer das Produkt nicht im Griff hat, gewinnt mit Rabatten nichts. Er verliert nur Marge. Der Preis ist das Ergebnis der vier vorausgehenden Werttreiber. Wo Standort, Produkt, Zielgruppe und Bewirtschaftung stimmen, erlaubt der Markt überdurchschnittliche Mieten. Frankfurt liefert dafür den Beleg: Microapartment-Mieten liegen im Schnitt bei 31 Euro pro Quadratmeter, in der Spitze bei 43 Euro, der Leerstand bei rund 0,1 Prozent.