Little East Frankfurt: Ein Praxisbeispiel für die erfolgreiche Repositionierung von Micro-Apartments

Ein auslaufender Generalmietvertrag, notwendige Sanierungsmaßnahmen und ein anspruchsvolles Marktumfeld stellten die HT Group vor eine komplexe Aufgabe. Wie daraus eine erfolgreiche Repositionierung entstand und das Projekt innerhalb weniger Monate eine Vermietungsquote von mehr als 95 Prozent erreichte, zeigt das Beispiel Little East Frankfurt.

Andreas Stegmann CEO, HT Group

Tobias Hemmerich COO, One Haven

Die Ausgangslage

Im Frankfurter Ostend stehen 272 Mikroapartments mit durchschnittlich 21 Quadratmetern Fläche. Erworben hat die HT Group das Objekt 2014 als Forward-Deal für einen geschlossenen Publikumsfonds. Der Hauptmieter über zehn Jahre: die Deutsche Bahn. Die Ausstattung war einfach, und der Markt für Mikroapartments hatte sich in den zehn Jahren seit Erstvermietung weiterentwickelt. Frankfurt selbst lieferte das Argument für mehr Mut: Leerstand bei Mikroapartments rund 0,1 Prozent, durchschnittliche Mieten von 31 Euro pro Quadratmeter, in der Spitze 43 Euro. Damit war die Investition beschlossen. Offen blieben nur Umfang und Zeitrahmen der Neuausrichtung.

Zu sehen ist das Little East Frankfurt von außen. — Das Little East liegt im Frankfurter Ostend, in der Nähe der europäischen Zentralbank.

Zu sehen ist Andreas Stegmann auf dem New Living Expert Circle #2. — Auf dem New Living Expert Circle #2 stellte Andreas Stegmann das Little East Frankfurt vor.

Die Entscheidung: vollumfängliche Repositionierung

Andreas Stegmann, Vorsitzender der Geschäftsführung der HT Group, hat sich auf dem zweiten New Living Expert Circle klar positioniert: Die Entscheidung fiel auf eine vollumfängliche Repositionierung. Die Wette: Die Mietsteigerung trägt den Capex über die Renditesteigerung des Assets. Ziel war es, die Investitionen durch höhere Mieterträge und die langfristige Wertsteigerung des Objekts wirtschaftlich zu tragen.

So wurde gebaut: in Abschnitten, nicht am Stück

Die HT Group hat die Arbeiten gemeinsam mit BelForm in Sequenzen organisiert, Bauabschnitt für Bauabschnitt, von unten nach oben, mit sukzessiver Nachvermietung. So entstand zu keinem Zeitpunkt eine lange Leerstandsphase am Stück. Die Cashflow-Lücke blieb minimal, das Asset operativ.

Parallel wurden auf Anraten des BelForm-Teams ehemalige Gemeinschaftsflächen in vollwertige Apartments umgewandelt. Aus 272 wurden 276 Einheiten. Die Aufwertungshebel: eine begehbare Dachterrasse, eine neu konzipierte Lounge und eine durchgehend höherwertige Möblierung.

Die zweite Strategie: Vermietung als Vertriebsdisziplin

Repositionierung ist die eine Seite. Vollvermietung die andere. Hier kam OneHaven ins Spiel, die BelForm-Tochter für Premium-Mikroapartment-Vermietung.

Tobias Hemmerich von OneHaven hat auf dem Expert Circle eine Beobachtung geteilt, die das Premium-Segment erklärt: Günstige Mikroapartments erreichen häufig Auslastungen um 95 Prozent. Premium-Mikroapartments dagegen fallen oft unter 80 Prozent. Eine Bulwiengesa-Umfrage stützt das Bild: 64 Prozent der Eigentümer günstiger Apartments halten Vermietung für kaum herausfordernd. Bei teureren Apartments empfinden 65 Prozent die Vermietung als (sehr) herausfordernd.

Der Grund liegt in der Erwartungshaltung der Zielgruppe, weniger in der Marktnachfrage. Premium-Mieter legen besonderen Wert auf Service, kurze Reaktionszeiten, digitale Besichtigungsmöglichkeiten und eine persönliche Betreuung während ihres Aufenthalts. OneHaven hat deshalb eine eigene Methodik entwickelt, die auch das Little East durchlaufen hat.

Zu sehen ist Tobias Hemmerich beim New Living Expert Circle #2. — Auf dem New Living Expert Circle #2 sprach Tobias Hemmerich, COO von One Haven, über die Vermietung von Microapartments.

Engagement Manager statt Hausmeister. Eine durchgängige Ansprechperson für die Mieter, die Community-Events organisiert, Beziehungen pflegt und an der Verlängerungsentscheidung mitarbeitet. Der Effekt ist messbar: Wer im Haus zwei bis vier Bekannte hat, verlängert mit einer um 47 Prozent höheren Wahrscheinlichkeit.

Strenges Mieter-Screening. Ein gefälschter Arbeitsvertrag aus einem realen Fall zeigt, warum: Premium-Mikroapartments ziehen auch Betrugsversuche an. OneHaven prüft Identität, Einkommen, Arbeitsverhältnis und Bonität konsequent.

Multichannel-Vertrieb. B2B-Kanäle und Hochschulpartnerschaften ergänzen die B2C-Kanäle.

Hohe Servicequalität als Erfolgsfaktor. Trotz digitalisierter Prozesse setzt OneHaven bei der Kommunikation bewusst auf persönliche Ansprechpartner sowie kurze Reaktionszeiten per WhatsApp und Telefon. So bleibt der Service auch im Premiumsegment nahbar und effizient.

Hybrid-Besichtigungen. 99 Prozent der Interessenten wollen das Apartment sehen, physisch oder digital. Vor allem für internationale Interessenten sind digitale Besichtigungsmöglichkeiten heute ein wichtiger Bestandteil des Vermietungsprozesses

Digitale Abwicklung. DocuSign-Signaturen, automatisierte Unterlagenerfassung und Kautionssplitting auf Wunsch.

Zu sehen ist ein Apartment des Little East Frankfurt.

Das Ergebnis

Mehr als 95 Prozent Vermietungsquote. Drei Monate vor dem Businessplan-Ziel. Verweildauer doppelt so lang wie ursprünglich geplant. Nettokaltmiete plus 30 Prozent.

Premium-Mikroapartments in Deutschland verlieren Geld — jeden Tag, an dem Auslastung und Pricing nicht stimmen.

Tobias Hemmerich, OneHaven

Aus der Little-East-Repositionierung lassen sich drei Prinzipien ableiten, die auf andere Bestände übertragbar sind.

Klumpenrisiken bewusst in Einzelvermietung auflösen. Generalmietverträge wirken auf den ersten Blick bequem. In der Repositionierungsphase können sie jedoch zum Risiko werden und den Wert des Assets minimieren.
Gemeinschaftsflächen sind Werthebel.Dachterrasse, Lounge, Co-Working-Bereich. Sie sind die Argumente, mit denen Mieter länger bleiben und die zweite Wahl nicht in Betracht ziehen.
Vermietung als eigene Disziplin behandeln. Bei Premium-Mikroapartments entscheidet die operative Mietvertriebsmethodik über sechs- bis siebenstellige Beträge. Sowohl eigene Capacity als auch ein spezialisierter Partner kommen infrage, die Standardvermietung über Makler allerdings nicht.

FAQ

Wie hoch ist die Mietsteigerung nach einer Repositionierung? Im Fall Little East Frankfurt lag die Mietsteigerung deutlich über 30 Prozent. Solche Sprünge sind in Lagen mit hoher Marktnachfrage und einem deutlich unterdurchschnittlichen Ausstattungsniveau realistisch.

Welche Auslastung ist bei Premium-Mikroapartments möglich? Mit spezialisierter Vermietung sind 95 bis 99 Prozent erreichbar. OneHaven hat bei Little East Frankfurt mehr als 95 Prozent Vermietungsquote drei Monate vor Businessplan erreicht. Ohne spezialisierten Vertriebsansatz fallen Premium-Mikroapartments laut Bulwiengesa-Daten häufig unter 80 Prozent.

Was kostet 10 Prozent Leerstand bei einem 276-Einheiten-Asset? Bei einer durchschnittlichen Monatsmiete von 1.000 Euro pro Einheit entspricht 10 Prozent Leerstand rund 331.000 Euro entgangener Jahresmiete. Bei einem Faktor 20 ist das eine Wertminderung von rund 6,6 Millionen Euro beim Exit.

Warum braucht es einen Engagement Manager statt eines Hausmeisters? Premium-Mieter zahlen für Service. Wer Bewohnerbindung aktiv steuert, durch Community-Events, persönliche Ansprache und schnelle Reaktionszeiten, steigert die Verlängerungswahrscheinlichkeit messbar. OneHaven beziffert den Effekt: Wer im Haus zwei bis vier Bekannte hat, verlängert mit einer 47 Prozent höheren Wahrscheinlichkeit.

Über BelForm:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living von ARROW, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.