8. September 2026

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Serviced Apartments und Micro-Living aus Investoren-Sicht: Was Deka, Ardian und CBRE 2026 antreibt

Kay Strobl Asset Managerin, Deka Immobilien

Nico Rheims CO-Head Real Estate Germany & Managing Director, Ardian

Sebastian Ehrhardt Managing Director, CBRE Investment Management

Über die Rolle von Serviced Apartments und modernen Wohnformen wie Micro- oder Student Living in institutionellen Portfolios haben Kay Strobl (Deka Immobilien), Nico Rheims (Ardian Germany) und Sebastian Ehrhardt (CBRE Investment Management) auf unserem New Living Expert Circle gesprochen. Drei Häuser, drei Investmentstrategien. In einem Punkt lagen alle drei gleich: Über den langfristigen Erfolg entscheidet der Betreiber.

Der New Living Expert Circle ist eine exklusive Veranstaltungsreihe für Investoren, Betreiber, Projektentwickler und Family Offices. Führende Experten geben dabei exklusive Einblicke in die Chancen und Herausforderungen rund um Micro-Living und modernes Wohnen. Nach dem Auftakt „Erfolgreich investieren in Micro-Living“ und der zweiten Runde „Markt, Rendite, Werttreiber – Strategien, die wirken“, ist der dritte New Living Expert Circle bereits in Planung. Setzen Sie sich jetzt kostenlos auf die Warteliste.

Zu sehen ist Kay Strobl. — Kay Strobl auf dem New Living Expert Circle #2.

Bei Deka lagen zum Zeitpunkt des Panels rund acht Prozent des Portfolios in Hotels. Perspektivisch soll dieser Anteil auf zehn bis 15 Prozent steigen. Zum Bestand gehören 84 Hotels weltweit, darunter sieben Serviced Apartments beziehungsweise Aparthotels.

An Serviced Apartments kommt man nicht vorbei.

Kay Strobl, Asset Managerin Deka Immobilien

Woraus die Rendite für institutionelle Investoren entsteht

Der erste Hebel ist die operative Marge. GOP-Margen von mehr als 50 Prozent gelten im Serviced-Apartment-Segment als gängige Größenordnung. Getragen wird die Marge von der schlanken Kostenstruktur: weniger Personal, kaum Fläche für Gastronomie und Konferenz.

Hinzu kommen die langen Vertragslaufzeiten. Pachtverträge für Serviced Apartments werden häufig über 20 bis 30 Jahre geschlossen. Für langfristig ausgerichtete Fonds, Pensionskassen oder Versicherungen schafft das eine andere Planbarkeit als bei Bürovermietungen, wo Mietverträge deutlich früher zur Neuverhandlung stehen.

Der zweite Ertragshebel liegt im Einkauf. Sebastian Ehrhardt von CBRE Investment Management verwies auf die Struktur großer Transaktionen. Bei Tickets von mehr als 100 Millionen Euro, teilweise 200 bis 300 Millionen Euro, eröffnen ein früher Einstieg vor Baubeginn und eine Anteilsstruktur unterhalb der grunderwerbsteuerlichen Schwelle Gestaltungsmöglichkeiten. Diese Schwelle liegt seit dem 1. Juli 2021 bei 90 Prozent: Steuerfrei bleibt der Erwerb von maximal 89,9 Prozent, wenn ein Altgesellschafter die restlichen 10,1 Prozent zehn Jahre hält. Der daraus resultierende Effekt kann nach seiner Einschätzung „ein bis zwei Faktoren“ auf den Einkaufspreis ausmachen.

Zu sehen ist Sebastian Ehrhardt. — Sebastian Ehrhardt auf dem New Living Expert Circle #2.

Am Ende entscheidet der Betreiber

Deka, Ardian und CBRE sind sich hier einig: Über den langfristigen Investmenterfolg entscheidet der Betreiber.

Denn anders als bei einer klassischen Wohnimmobilie hängt der wirtschaftliche Erfolg deutlich stärker vom operativen Geschäft ab. Für Investoren heißt das: Neben Lage, Gebäude und Mietvertrag gehört der Betreiber in die Prüfung.

Das BelForm-Betreibermatching bringt Eigentümer und Entwickler von Apartmentprojekten mit dem passenden Betreiber zusammen, um wirtschaftlich optimale Ergebnisse zu erzielen. Ziel ist ein langfristiger Vertrag mit einem Betreiber, der zur Zielgruppe, zum Standort, zur Markenpositionierung und zum Budget passt. Sie möchten mehr erfahren? Dann nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.

Bei Deka gehören deshalb Covenants, Track Record, finanzielle Belastbarkeit und Markenkraft zu den zentralen Kriterien der Investmentprüfung. Im Zentrum steht der Mietabdeckungsfaktor: Wie viel Spielraum hat der Betreiber zwischen tatsächlichem Cashflow und vertraglich vereinbarter Pacht? Seit der Corona-Pandemie hat diese Kennzahl an Bedeutung gewonnen, die Anforderungen sind branchenweit gestiegen.

Auch die Marken- und Betreiberstruktur spielt eine Rolle. White-Label-Modelle können aus Investorensicht zusätzliche Komplexität schaffen, wenn neben der Pacht weitere Royalty-Fees an einen Markeninhaber fließen. Deka setzt deshalb bevorzugt auf Betreiber, die ihre eigene Marke mitbringen: Adagio, Residence Inn by Marriott, Adina, Staycity oder Numa.

Eng damit verbunden ist der Vertriebsweg. Hohe Provisionen an Online-Travel-Agents belasten den operativen Cashflow. Betreiber, die einen relevanten Teil ihrer Buchungen über eigene Kanäle generieren können, haben deshalb einen strukturellen Vorteil.

Wenn aus leerstehenden Büros neue Wohnprodukte werden

Am deutlichsten wird das bei Konversionen. Wo Büroflächen keinen Markt mehr finden, rückt Temporäres Wohnen als Nachnutzung in den Blick.

Die Konversion von Bestandsgebäuden in Immobilen moderner Wohnformen wie Serviced Apartments, Studentenwohnen, Coworking, Coliving oder Senior Living wird immer relevanter. Alles rund um das Thema Konversion finden Sie hier.

Deka lässt im Metropolis-Haus in Hamburg gemeinsam mit Limehome rund 4.000 Quadratmeter leerstehender Bürofläche im ersten und zweiten Obergeschoss umbauen. Dort entstehen 90 Serviced Apartments, der Umbau läuft seit Anfang 2026. Auch CBRE Investment Management und Ardian arbeiten an Projekten, die mehrere Nutzungen in einem Gebäude oder Quartier zusammenführen.

In der Praxis zeigt sich allerdings schnell, dass sich nicht jede freie Bürofläche automatisch in Serviced Apartments umwandeln lässt. Kay Strobl nannte beim Expert Circle zwei Punkte, die in der Projektentwicklung immer wieder entscheidend werden. Einer davon ist die Kitchenette. Was im fertigen Apartment selbstverständlich wirkt, kann im Bestand erhebliche Eingriffe erfordern. Frischwasser, Abwasser und Lüftung brauchen für jede einzelne Einheit einen eigenen Anschluss. Je tiefer der Eingriff in die Gebäudestruktur, desto stärker verschiebt sich die Investitionsrechnung. Hinzu kommen bauordnungsrechtliche Anforderungen an die Belichtung von Aufenthaltsräumen, geregelt in den Landesbauordnungen. Tiefe Bürogrundrisse funktionieren deshalb erst, wenn Wände versetzt und zusätzliche Fensterflächen geschaffen werden.

Zu sehen sind Sebastian Ehrhardt und Nico Rheims. — Sebastian Ehrhardt (links) und Nico Rheims (rechts) auf dem New Living Expert Circle #2.

Ein Quartier, mehrere Wohnformen

Nico Rheims (Ardian) und Sebastian Ehrhardt (CBRE IM) sehen klassisches Wohnen, PBSA (Purpose Built Student Accommodation) und Micro-Living als komplementäre Bausteine innerhalb eines Quartiers oder eines Bestands.

Aus Portfoliosicht zählt vor allem das Cashflow-Profil, und das fällt bei jeder Wohnform anders aus. Klassisches Wohnen liefert stabile Erträge, regulatorisch aber engen Spielraum. PBSA bringt höhere Mieten und saisonale Schwankungen. Micro-Living ist kurzfristiger und volatiler, erreicht dafür die höchsten Quadratmetermieten und bleibt saisonal unabhängig.

Wie gut eine Kombination der (Temporären) Wohnformen funktionieren kann, zeigt das Quartier Berlin-Südkreuz. Dort erreicht ein gemischtes Konzept mit studentischem Wohnen, Micro-Living, sozial gefördertem und frei finanziertem Wohnen über das Jahr eine durchschnittliche Belegung von 99,8 Prozent. Einzelne Asset-Klassen erreichen solche Werte allein nur selten.

Auch international greift diese Logik auf größere Quartiersentwicklungen über. Auf einem ehemaligen Kasernenareal in Mailand entwickelt Ardian PBSA, Build-to-Rent, Build-to-Sell mit Affordable Living sowie Büro- und Retailflächen. Der Build-to-Rent-Anteil verteilt sich zur Hälfte auf Micro-Living und zur Hälfte auf klassisches Wohnen.

Deutschlands Wohninvestmentmarkt differenziert sich weiter aus

Trotz regulatorischer Herausforderungen bleibt Deutschland der weltweit zweitgrößte Wohninvestmentmarkt nach den USA. In Berlin haben sich die Mieten in den vergangenen Jahren verdoppelt, in Hamburg liegen sie rund 60 Prozent über dem Ausgangsniveau. Eine erneute Verdopplung innerhalb der kommenden zehn Jahre ist jedoch kaum zu erwarten.

Für Investoren verschiebt sich damit der Schwerpunkt. Künftige Renditen entstehen vor allem aus der Auswahl des richtigen Produkts für die jeweilige Nachfrage.

Dabei zeichnen sich mehrere strukturelle Entwicklungen ab. Senior Living gewinnt angesichts des demografischen Wandels an Bedeutung: Bis 2035 wird jede vierte Person in Deutschland 67 Jahre oder älter sein, 2024 war es jede fünfte (Statistisches Bundesamt, 16. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung). Micro Living und Serviced Apartments reagieren auf kleinere Haushalte und eine zunehmend mobile Bevölkerung. Gleichzeitig bleibt der Markt für studentisches Wohnen strukturell unterversorgt.

Wer also 2026 Allokationsentscheidungen für die kommenden zehn Jahre trifft, kommt an einer Differenzierung innerhalb der Asset-Klasse „Wohnen“ nicht mehr vorbei.

FAQ

Wie hoch sind die GOP-Margen bei Serviced Apartments?
GOP-Margen von mehr als 50 Prozent gelten im Serviced-Apartment-Segment als gängige Größenordnung. Getragen wird die Marge von der schlanken Kostenstruktur des Segments. Die genauen Margen variieren je nach Betreibermarke, Konzept und Standort.

Wie lange laufen Pachtverträge bei Serviced Apartments?
Pachtverträge für Serviced Apartments laufen typischerweise 20 bis 30 Jahre. Im Vergleich zu Büro-Neuvermietungen, bei denen Verträge deutlich früher neu verhandelt werden, ergibt sich ein stabileres Cashflow-Profil, insbesondere für Fonds mit langer Halteperspektive.

Welche Rolle spielt der Betreiber bei Serviced-Apartment-Investments?
Der Betreiber ist ein zentraler Investmentfaktor. Geprüft werden Covenants, Track Record, finanzielle Belastbarkeit, Markenkraft und der Mietabdeckungsfaktor. White-Label-Strukturen mit zusätzlichen Royalty-Fees können dabei zusätzliche Komplexität schaffen.

Was bringt ein gemischtes Quartierskonzept?
Ein konkretes Beispiel ist Berlin-Südkreuz: Mit einem Mix aus studentischem Wohnen, Micro Living, sozial gefördertem und frei finanziertem Wohnen erreicht das Quartier eine durchschnittliche Jahresbelegung von 99,8 Prozent. Einzelne Asset-Klassen erreichen solche Werte für sich allein nur schwer.

Über BelForm:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living von ARROW, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.