Marktrealität in 2026: Warum Präzision zur Schlüsselkompetenz wird

Die Immobilienbranche wagt einen nüchternen Blick nach vorne: Auch 2026 bleiben Neubau und Revitalisierung von Immobilien anspruchsvoll, regulatorische Risiken drücken, und Forwards gelingen nur noch nahe der Fertigstellung. Chancen entstehen dort, wo Immobilien und Repositionierungen präzise geplant, Umbaukosten schlank und Betriebskonzepte früh eingebunden sind. Mit punktgenauer Planung, schlanken Umbaukosten und klugen Bewirtschaftungskonzepten bringt BelForm seine Kunden genau durch diesen Korridor hin zu renditestarken Immobilienprojekten.

Marktstimmung und Investorenverhalten
Drei Hauptprobleme für Entwickler: Regulatorik, Finanzierung, Exit
Chancen in der Repositionierung und Umnutzung, insbesondere von Büro zu wohnnahen Nutzungen
Operative Exzellenz als Wettbewerbsvorteil (Planung, Kostenkontrolle, Betreiberkompetenz, digitale Vermietung)
Rolle internationaler, stark kapitalisierter Investoren und deren Renditeanforderungen

Benjamin Oeckl Geschäftsführer, BelForm

Die aktuelle Stimmung: realistisch bis pessimistisch

Die Wochen nach der Expo 2025 sind vorbei. Wie blickt die Branche auf 2026? Kommt die erhoffte Erlösung, die im letzten Jahr noch mit „Es wird nix until 2026?“ aussichtsreich beschrieben wurde?

Das BelForm Team hat aus den intensiven Gesprächen der letzten Wochen ein erstes Stimmungsbild für 2026 erarbeitet: „Die Marktlage ist wieder realistisch – allerdings realistisch pessimistisch“, wagt Geschäftsführer Benjamin Oeckl von BelForm eine Bilanz. „Kaum jemand rechnet mit einer schnellen Entspannung. Das dämpft die Zuversicht und zwingt zu belastbaren Setups. Entscheidend ist, drei zentrale Bremsfaktoren zu überwinden.“ Chancen sind vorhanden, doch externe Rahmenbedingungen erschweren die Umsetzung. Der Fokus verschiebt sich: weg von Pipeline-Storys, hin zu Projekten, die starke Ertragsaussichten erwarten lassen und auch ohne Exit rentabel sind – oder so konsequent optimiert, dass sie auch im aktuellen Umfeld überzeugen.

Regulatorik, Finanzierung und Exit: die drei großen Bremsklötze für den Schnellstart 2026

Zu sehen ist das Team von BelForm auf der EXPO REAL 2025. — Das BelForm Team auf der EXPO REAL 2025 (v.l.n.r): Simone Kittinger, Benjamin Oeckl, Sahra Oeckl und Sandra Gerold.

1. Regulatorik

Vor allem in Berlin sorgen die verschärfte Rechtsauslegung sowie Schlagzeilen zu möbliertem Wohnen unter dem Verdacht des „Mietwuchers“ für Verunsicherung. Das mediale Echo verstärkt die Vorsicht. „Für Entwickler heißt das: Produktdefinition und Mietstrategie müssen rechtssicher und standortgenau sein – alles andere verunsichert Projektentwickler und Investoren.“

2. Finanzierung

Banken verlangen höhere Eigenkapitalquoten sowie mehr Sicherheiten und scheuen Risiko. Selbst kleinteilige Mikroapartment-Projekte mit nachgewiesener Nachfrage geraten ins Stocken, weil sich die Kreditvergabe an Kleinanleger für die Bank nicht rechnet oder Ticketgrößen nicht passen. „Wir haben große Entwicklungen von Mikro-Apartments in der Planung, die jedoch aufgrund des mangelnden Interesses der Banken für Kapitalanleger nur mit Eigenmitteln zu erwerben sind. Das ist ein Killerkriterium. Es gibt definitiv Chancen am Markt – vor allem wenn die Ticketgröße für den Klein-Kapitalanleger stimmt. Aber viele Entwickler können diese Chancen nicht auf die Straße bringen, weil die Finanzierungskette reißt.“

3. Globale Exitszenarien im Zirkelschluss

Institutionelle Käufer bevorzugen aktuell Bestandsprodukte mit starkem Cashflow und hoher Sicherheit in Core-Lagen. Forward Deals ohne Abschläge sind selten. Projekte ohne fortgeschrittenen Fertigstellungsgrad – sechs bis zwölf Monate vor Fertigstellung – sind schwer verkäuflich. „Ohne diese Sicherheit sehen wir deutlich weniger Mut von Entwicklern, unter den aktuellen Marktbedingungen in das Baurisiko zu gehen – gleichzeitig erwarten Investoren aktuell genau das“, erklärt Oeckl. „Das aber ist ein Zirkelschluss, der aktuell den Markt im Neubau verlangsamt und eine Lücke entstehen lässt, die nur opportunistische Investoren füllen: Diese haben jedoch IRR-Renditeerwartungen, die für 99,9 Prozent der deutschen Entwickler keine attraktive Option auf dem Tisch ist.“ Hinzu kommt, dass Betreiber in 2025 erstmals eine schwächere Nachfrage und ein stärkeres Wettbewerbsumfeld spüren. Aus diesem Grund reduzieren beispielsweise eigenfinanzierte Betreibergesellschaften an Standorten wie Berlin gezielt die Expansionsstrategie.

Wo trotzdem Bewegung entsteht

Trotz des rauen Umfelds zeigen sich gute Fenster für Repositionierungen. Besonders attraktiv sind Immobilien im Bestand sowie Büronutzungen. Diese lassen sich zu wohnnahen, betreibergeführten oder mit einer Hausverwaltung plus Vermietungsspezialisten genutzten New-Living-Konzepten transformieren, z. B. gewerbliche Serviced Apartments oder wohnwirtschaftliches Micro-Living. Internationale, häufig angelsächsische Player sind aktiv, kapitalstark und selektiv. „Diese Investoren suchen hohe zweistellige IRRs“, sagt Oeckl. „Dadurch verengt sich das Ankaufsfenster, aber Projekte, die funktional, kosteneffizient und betreiberseitig sauber strukturiert sind, bleiben interessant.“ Die gemeinsam von der Universität Biberach und BelForm entwickelte Konversionsanalyse liefert Eigentümern einen schnellen Marktcheck – etwa ob die Umnutzung von Büro zu wohnnaher Nutzung wirtschaftlich trägt.

Wie BelForm dem Markt 2026 begegnet – der Präzisionsansatz

Punktgenaue Planung & Kostendisziplin

„Jeder Quadratmeter zählt mehr denn je.“ BelForm optimiert Geschosse, Erschließungskerne und Grundrisse so, dass Nutzfläche und somit Ertrag steigen, während Umbaukosten und Eingriffstiefe kostenbewusst und minimalinvasiv betrachtet werden. Das BelForm-Team vereint seit diesem Jahr erstmals auch inhouse Architektur-Leistungen und komplettiert damit die vollständige Prozesskette, von Beratung über Innenarchitektur und eigenem Innenausbau (Design & Build) bis zu Digitalisierung und Bewirtschaftungskonzept – so wird beispielsweise aus einem Bürogebäude mit Capex-schonenden Eingriffen ein marktfähiges, attraktives Apartment-Produkt – weitgehend aus einer Hand.

Betreiberkompetenz als Risikopuffer

Neu ist auch, dass BelForm nun passgenaue Betreiberkonzepte identifiziert und für den Eigentümer verhandelt – abgestimmt auf Standort, Produkt, Zielgruppen und Rentabilität des Betreibers. „Die richtige Betreiberwahl ist in diesen Zeiten vor einem kostspieligen Umbau mehr als die halbe Miete: Sie macht Nachfrage kalkulierbar und schafft Vertrauen bei Finanzierung und später im Exit, wenn der Markt wieder in Bewegung kommt. Durch unsere tiefe Kompetenz im Bereich des Umbaus kann BelForm auch die (Mieter-)Ausbaubeschreibung für Eigentümer kostenseitig optimieren und sicherstellen, dass der Mieterlös oder die Betreiberpacht auf der einen Seite sowie die Kosten für die Herrichtung des Gebäudes auf der anderen Seite ein vollständiges, renditeoptimiertes Gesamtbild für den Eigentümer ergeben.“

Digitale Vermietung & Technologie

Bei betreiberfreien Apartmenthäusern benötigen Eigentümer Vermietungspartner, die mit Micro-Living und einer internationalen sowie anspruchsvollen Mieterschaft bestens vertraut sind. Mit digitalen Vermietungsprozessen und klaren KPI Stacks senkt BelForm mit der eigenen Tochtergesellschaft OneHaven die „Opex Leakage“ und beschleunigt die Vollvermietung von wohnwirtschaftlichem, kleinteiligem Wohnen ohne Betreiber – ein zunehmend wichtiger Baustein für Projektentwickler und Investoren, die eine stabilisierte Miete und ein schlüssiges Vermietungskonzept im Zuge ihrer Exit-Strategie für Micro-Living-Gebäude erwarten. Aktuell sind knapp 1.000 Apartments für namhafte institutionelle Investoren durch die BelForm-Tochter OneHaven in der Vermietung und Betreuung.

Zu sehen sind Mitarbeitende von BelForm. — Eine präzise Planung ist entscheidend für den Erfolg.

Blick nach vorn – was kommt, was (noch) nicht?

Kommt: Office to Living mit Fokus auf erfolgreichen Betrieb – wo Grundrisslogik, Bautechnik und Betriebsmodell zusammenpassen
Kommt: Near Completion Transaktionen und selektive Forward Deals, wenn Technik, Betreibervertrag und Leasing weit vorangeschritten sind
Kommt: Mehr Asset Management getriebene Wertsteigerungsstrategien (statt „Build & Flip“)
Kommt selektiv: Opportunistische Ankäufe durch ausländische Kapitalsammelstellen – preis- und IRR-diszipliniert und starke Pipelines von internationalen Akteuren
Kommt intern: Weitere Standardisierung von Umnutzungstypologien (Kosten, Details, Modulbaukästen) zur Senkung von CAPEX-Risiken
Kommt noch nicht: Breite Rückkehr klassischer Forward Funding Deals
Kommt noch nicht: Spürbare Lockerung bankseitiger EK-Anforderungen

Fazit: Der Fokus verschiebt sich

Der Markt zwingt aktuell zur Präzision statt größeren Visionen. Verschärfte Rechtsauslegungen verunsichern Investoren, höhere Kapitalanforderungen sowie risikoscheue Banken bremsen Projekte aus, und Forward-Deals bleiben die Ausnahme. Der Exit ist aktuell wenig kalkulierbar, was das Baurisiko für Entwickler in die Höhe treibt. Der Fokus verschiebt sich; dadurch öffnen sich vor allem belastbare Fenster für Repositionierungen und stabile Cashflows mit langfristiger Fünf- oder Zehn-Jahres-Perspektive. Besonders bei Bestands- und Büroimmobilien, die sich zu New-Living-Konzepten wie Serviced Apartments oder Micro-Living transformieren lassen, sorgt die Nachfrageseite (der Mieterschaft) für sehr gute Ertragsaussichten und ermöglicht gut kapitalisierten Gesellschaften, sich auf den Mietertrag zu fokussieren und den Exit perspektivisch auf die lange Bank zu schieben.

Sinnvoll sind Vorhaben, die funktional schlüssig, kosteneffizient und gut strukturiert sind. Projekte bestehen, wenn Kosten, Flächen, Betrieb und Exit von Anfang an durchdekliniert sind – das ist genau in Zeiten der Bestandhaltung und stabilisierten Cashflows das Gebot der Stunde. Dort setzt BelForm an – mit einem Setup, das Planung, Umbau, Betrieb und Vermietung integriert und so auch Exit mitdenkt. Das integrierte Team aus Architektur, Innenarchitektur, eigenem Innenausbau und Projektsteuerung macht aus leerstehenden Flächen markt- und betreiberfähige Produkte und deckt von der Betreibersuche bis hin zur Vermietung nahezu alle wichtigen Kompetenzen für Immobilieneigentümer ab, die das Erfolgskonzept Micro-Living für sich nutzen möchten.

Über BelForm:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living von ARROW, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.