Kriterien für rentable Immobilien-Entscheidungen
Lage, Lage, Lage: Was lange als unumstößliches Erfolgsrezept in der Immobilienwelt galt, hat mit dem Aufstieg von Micro-Living an Aussagekraft verloren. Während der Büromarkt an Top-Standorten weiterhin Spitzenmieten erzielt, aber andernorts mit hohen Leerständen kämpft, hat sich Micro-Living vielfach auch an weniger gefragten Standorten als resiliente und zukunftsfähige Assetklasse bewährt. Es zeigt sich, bei heutigen Immobilienentscheidungen zählt das Konzept mehr denn je: Ob Umnutzung oder Neubau – Kriterien wie die Microlage, die Marktkonkurrenz, die Umbaukosten und die Anbindung, aber auch die Stadt selbst – bestimmen mit.
- Grundsätzliche Entwicklung aller Assetklassen mit Fokus auf Büro und Micro-Living
- Der Weg zur erfolgreichen Immobilienentscheidung anhand der Fallbeispiele „Legoland-Gelände“ von Siemens sowie New Ganghofer
- Faktoren für eine aussagekräftige Entscheidung: Investmentfähigkeit – Umbaukosten – Vermietungspreise in Anlehnung an die Berechnungsmethoden – Lage, Lage, Lage
Der Deutsche Hypo Immobilienklimaindex zeigt: Trotz innen- und außenpolitischer Unsicherheiten hat sich der Markt im vergangenen Jahr über alle Assetklassen hinweg positiv entwickelt. Dies gilt insbesondere für den Wohnsektor. Er erreichte ein Allzeithoch.
Im Fokus: der Büromarkt …
Anders sieht es im Büromarkt aus: Der Trend „Flight to Quality and location“ hat die Lage in diesem Immobiliensektor verschärft: Hochwertige Flächen in zentralen Lagen mit guter Anbindung und moderner Ausstattung erfreuen sich hoher Nachfrage und erzielen Spitzenmieten. Gleichzeitig steigen in peripheren Lagen die Leerstände – teils deutlich über die gesunden Fluktuationsreserven von drei bis fünf Prozent hinaus. Mehr noch: Selbst gut ausgestattete Objekte in gut angebundenen Lagen Münchens, etwa am Frankfurter Ring oder in der Parkstadt Schwabing, verzeichnen Leerstände von bis zu 18 Prozent. Großmieter bleiben aus und Neubauprojekte scheitern häufig an den von Banken geforderten Vorvermietungsquoten von 30 Prozent. Gleichzeitig führen Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle zu einer dauerhaft sinkenden Flächennachfrage – und lenken den Fokus zunehmend auf zentral gelegene, ESG-konforme Büroimmobilien, die flexibel und für New-Work-Konzepte geeignet sind.
… versus Micro-Living
Demgegenüber steht Micro-Living, eine Assetklasse, die sich auch in der Krise als resilient und zukunftsfähig erwiesen hat, Auslastungen von 95 bis 98 Prozent aufweisen kann, und dabei einen gesunden Wachstumskurs eingeschlagen hat. Während der Büromarkt Flächen reduziert, kämpft die Assetklasse um Standorte, an denen sie sich weiter ausbreiten kann. Und ist sogar – wie beispielsweise das von BelForm ausgestattete Coliving-Projekt The Base im Münchner Norden zeigt – dort erfolgreich, wo nebenan Büroräume leer stehen. Das Interessante dabei? Bürobeschäftigte stellen einen großen Teil der Micro-Living-Nachfrage. Mit dem Einzug von Micro-Living in den Immobilienmarkt hat sich neben der Lage aber auch das Konzept als weiteres Entscheidungskriterium etabliert.
Mehr über das Coliving-Projekt The Base erfahren Sie hier.
Fallbeispiele
Ein anschauliches Beispiel liefert der Vergleich zweier aktueller Revitalisierungsprojekte in München: das Firmengelände von Siemens, bekannt auch unter dem Spitznamen „Legoland“, und das New Ganghofer. Eine Analyse von bulwiengesa zeigt exemplarisch, wie unterschiedlich die Standortanforderungen und Investitionschancen für Büro- und Micro-Living- bzw. Serviced Living-Nutzungen ausfallen können.
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Das Siemens-Areal in Neuperlach
Der Firmensitz von Siemens in Neuperlach im Südosten Münchens wurde in den 1970er- und 1980er-Jahren für rund 6.000 Mitarbeiter errichtet und umfasst ca. 430.000 m² Grundstücksfläche sowie 372.000 m² Nutzfläche. Der Standort bei Neuperlach ist sehr gut angebunden – mit direkter S-Bahn-Anbindung (30 Minuten zum Hauptbahnhof), Nahversorgung, Stadtteilzentrum und größeren Arbeitgebern wie das Unternehmen Infineon, die Universität der Bundeswehr und das Krankenhaus Neuperlach. Bis Ende 2027 zieht Siemens mit reduziertem Personal ins Werksviertel am Ostbahnhof um. Zurück bleibt eine weitläufige und kleinteilig bebaute Fläche mit hohem Entwicklungspotenzial – jedoch konzipiert für einen Single Tenant und daher mit erheblichem Investitionsbedarf: Die geschätzten Umbaukosten starten je nach Umfang der Modernisierungsmaßnahmen ab 1.000–1.300 €/m² für Büroflächen, etwas darüber für Micro-Living, und nochmals höher für Serviced Apartments.
Welche Assetklasse bietet auf dem „Legoland-Gelände“ das größte Potenzial? Zwar ist der Umbau zu Büroflächen günstiger, doch die Randlage mindert die Attraktivität. Mieten von rund 25 €/m² sind fraglich, die Nachfrage ist begrenzt. Die Wirtschaftlichkeit hängt stark vom Nutzungskonzept ab. Micro-Living erscheint deutlich attraktiver: Mit potenziellen Mieten von rund 40 €/m² bei kalkulierter Pacht von 30 €/m² bietet das Konzept eine solide wirtschaftliche Grundlage. Auch Serviced Apartments sind denkbar – das Umfeld mit Arbeitgebern wie Infineon oder dem Krankenhaus Neuperlach bietet Nachfragepotenzial. Allerdings ist der Markt stark umkämpft: Mehrere Hotels und ein neues Serviced-Apartment-Haus sind bereits vor Ort. Dennoch gilt: Mit klarer Positionierung und passendem Konzept lassen sich Marktlücken gezielt besetzen.
Sabine Hirtreiter, Team Lead Operated Living bei bulwiengesa, warnt lediglich vor einer einseitigen Nutzung: „Auf dem Gelände sollte ein neues Quartier entstehen – mit einer durchdachten Mischung aus Wohnen, Arbeiten und ergänzender Infrastruktur.“
New Ganghofer
Das zweite Objekt, das New Ganghofer (ehemals KPMG-Gebäude), liegt zentral an der Theresienwiese in der Schwanthalerhöhe – mit exzellenter ÖPNV-Anbindung, angrenzendem Wohngebiet und lebendiger Gastronomie. Der Standort bietet ideale Voraussetzungen für verschiedene Nutzungen. Das Gebäude wird derzeit modernisiert und erhält eine LEED-Gold-Zertifizierung. Für eine Büronutzung fallen keine zusätzlichen Umbaukosten an – bei erzielbaren Mieten von ca. 30 €/m² und hochwertiger Ausstattung entspricht das Objekt den aktuellen Marktanforderungen. Auch Micro-Living (ca. 50 €/m²) und Serviced Apartments (ca. 35 €/m²) wären umsetzbar, würden jedoch zusätzliche Investitionen über die laufende Modernisierung hinaus erfordern.
Daher lautet das Fazit von Sabine Hirtreiter für diesen Fall: „Alle drei Nutzungsarten sind grundsätzlich möglich. Doch aufgrund von Zustand, Lage und Ausstattung spricht vieles für eine fortgeführte Büronutzung.“
Faktoren für eine aussagefähige Entscheidung:
Für einen aussagefähigen Vergleich, welche Assetklasse an welchem Standort die besten Chancen bietet, müssen verschiedene Faktoren betrachtet und gegeneinander abgewogen werden. Dazu gehören die Investmentfähigkeit der betreffenden Immobilien, die Umbaukosten, die – unterschiedliche – Berechnung der Rendite und die Lage.
Investmentfähigkeit
Die Investmentfähigkeit von Immobilien bemisst sich an vier Kriterien: Vermietungsrisiko, Fluktuationsrisiko, Drittverwendungsfähigkeit und Zukunftsfähigkeit.
Büroimmobilien unterscheiden sich dabei stark nach Nutzungsform:
- Multi-Tenant-Büros punkten durch geringes Vermietungsrisiko dank breiter Mieterstruktur.
- Single-Tenant-Büros hingegen tragen ein hohes Vermietungsrisiko – fällt der Mieter weg, steht das Objekt leer. Dafür ist das Fluktuationsrisiko durch lange Mietverträge gering. Die Drittverwendungsfähigkeit ist jedoch oft eingeschränkt, da Flächen stark auf den Nutzer zugeschnitten sind.
- Zudem zeigt der Immobilienklimaindex die hohe Konjunkturabhängigkeit von Büroflächen – hier ist besondere Sorgfalt geboten.
Micro-Living bietet als wohnwirtschaftliches Konzept Vorteile, wobei die Resonanz durch hochwertige, maßgeschneiderte Ausstattungs- und Nutzungskonzepte enorm gesteigert wird:
- Geringes Vermietungsrisiko durch stabile Nachfrage und Megatrends.
- Zwar ist die Fluktuation höher, die Drittverwendungsfähigkeit jedoch groß – es handelt sich um kompakte, flexibel nutzbare Wohnflächen.
- Angesichts urbaner Trends, neuer Arbeitsweisen und wachsender Flächenknappheit gilt Micro-Living als zukunftsfähige Wohnform – auch unabhängig vom Betriebskonzept.
Umbaukosten für Immobilienprojekte
Die Umbaukosten für Immobilienprojekte liegen laut bulwiengesa derzeit bei 1.800 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, können aber bei komplexen Maßnahmen auch in die Richtung von Neubaukosten gehen. Die tatsächlichen Kosten variieren je nach Gebäudezustand, Baualter, Baubeginn und aktueller Baukostenentwicklung. Auch die Anpassungsfähigkeit des Konzepts an den vorhandenen Grundriss hat maßgeblichen Einfluss auf die Gesamtkosten.
Vermietungspreise in Anlehnung an die Berechnungsmethoden
Bei der Bewertung erzielbarer Mieten sind objektspezifische Flächen- und Abrechnungsmethoden zu berücksichtigen.
- Büros werden meist auf BGF-Basis vermietet, also inklusive aller Flächen.
- Micro-Living basiert auf der reinen Wohnfläche; Gemeinschaftsflächen bleiben unberücksichtigt. Vermietet werden meist nur 80 bis 87 Prozent der Gesamtfläche.
- Serviced Apartments werden pro Einheit vermietet, Nebenflächen sind in der Pacht enthalten.
Ein direkter Mietpreisvergleich zwischen Nutzungsarten ist daher nur unter Berücksichtigung dieser Unterschiede sinnvoll.
Lage, Lage, Lage
Die Lage bleibt ein zentraler Faktor bei der Wahl der passenden Assetklasse. Die RIWIS-Datenbank von bulwiengesa bietet mit Macro-Scores auf Basis von Infrastruktur, Ökonomie, Demographie und Marktindikatoren eine fundierte Grundlage für Standortvergleiche. Eine Beispielanalyse zeigt: Büromärkte funktionieren in vielen B-Städten weiterhin gut, während Micro-Living in C-Städten oft bessere Ergebnisse erzielt. Für Investitionsentscheidungen sind jedoch vor allem die erzielbaren Mieten am Mikrostandort und die Wirtschaftlichkeit der Investition ausschlaggebend.
Büro versus Micro-Living, wer macht das Rennen?
Ein pauschales Urteil zwischen Büro und Micro-Living greift zu kurz – der Erfolg beider Assetklassen hängt maßgeblich von Mikrostandort, Konzept und Flexibilität ab.
Micro-Living ist eine assetfähige, zukunftsgerichtete Wohnform. Büro ist nicht „tot“, aber im Wandel. Beide Nutzungsarten können sich sinnvoll ergänzen – denn ohne Arbeitsplätze fehlt ein Teil der Zielgruppe für Micro-Living. Erfolgsentscheidend bleibt: Nicht der Standort allein, sondern Konzept und Anpassungsfähigkeit machen den Unterschied.
Über BelForm:
Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.
Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living von ARROW, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.
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