Mitarbeiterwohnen: ein Win-win-Modell für Immobilien-Investoren und Arbeitgeber

Personalwohnungen – auch für den Bund ein wichtiges Segment

Mitarbeiterwohnungen sind deshalb ein wichtiger Baustein sowohl für den Arbeitsmarkt als auch für den Wohnungsmarkt. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat daher großes Interesse daran, das Segment zu stärken, erklärt Dr. Rolf Bösinger, Staatssekretär im Ministerium, im Rahmen einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Laut der im Dezember 2024 in einer Broschüre veröffentlichten Erhebung unterstützen schon jetzt knapp 17 Prozent der Unternehmen ihre Mitarbeitenden im Bereich der Wohnraumversorgung, rund 5,2 Prozent setzen direkte Maßnahmen um und 44 Prozent der aktiven Unternehmen geben an, dass sie Wohnungen an- und weitervermieten.

Selbst für Mittelständische Unternehmen wie BelForm mit seinen knapp 30 Mitarbeitern ist eine Wohnung für Neustarter ein Muss geworden. „Der Wohnungsmarkt in Ballungszentren ist für Menschen außerhalb der Stadt zu kompetitiv, das schreckt ab und macht die Talentakquise schwierig. So können Städte wie München schnell zum Standortnachteil werden, deshalb mussten wir frühzeitig handeln und eine Lösung finden, die uns einen Vorteil gegenüber anderen Arbeitgebern verschafft“ erklärt Martin Lindinger, Mitglied der Geschäftsführung bei BelForm, den Hintergrund der Entscheidung zur Anmietung einer eigenen Mitarbeiterwohnung im Jahr 2019.

Immobilien-Investoren: weniger Risiko, (noch) mehr Potenzial in der Nische Mitarbeiterwohnen

Gleichzeitig haben Investoren oder Immobilien-Eigentümer und deren Property Manager durch die natürliche Fluktuation in klassischen Micro-Living Gebäuden mehr zu tun als in einem klassischen Mietwohnungsgebäude. Das bringt viele Vorteile hinsichtlich der Anpassungsfähigkeit der Mietniveaus an die steigende Inflation mit sich, jedoch auch höhere Aufwände seitens des Property Managements. Der soeben erschienene Report der Initiative Micro-Living unter der Leitung der Bulwiengesa AG für 2024 zeigte eine durchschnittliche Auslastung von 95 Prozent und spiegelt die generell hohe Auslastung und Nachfrage in diesem Segment wider.

„Im Bereich des Mitarbeiterwohnens können Vermieter und Eigentümer bis zu 100 Prozent dauerhafte Auslastungsniveaus erreichen, da die Firma oftmals als Generalmieter das ganze Gebäude anmietet und somit das Vermietungs- und Leerstandsrisiko vom Vermieter übernimmt“ erklärt Benjamin Oeckl von BelForm und zeigt damit einen der vielen Vorteile von Mitarbeiterwohnen. Entsprechend hoch ist das Potenzial für Investoren, die auf dem Markt für Mitarbeiterwohnungen aktiv sind oder aktiv werden wollen. Die Liste der attraktiven Faktoren ist lang: Neben langfristigen Mietverhältnissen und stabilen Erträgen gehört dazu die stetige Wertsteigerung der Immobilien aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum in Ballungszentren. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit oder Marktschwankungen sind Unternehmen, die beispielweise Dienstwohnungen oder Werkswohnungen anbieten, oft weniger von der Volatilität des allgemeinen Immobilienmarkts betroffen. Das macht solche Investitionen gerade in einer Krise besonders attraktiv.

Ein weiterer Vorteil: Neben der hohen Auslastung sind die Mieteinnahmen stabil und es gibt keine Mietausfälle. Zudem sind die Instandhaltungsaufwände besser steuerbar, da die Unternehmen als Mieter die Instandhaltung der Business Apartments unkompliziert und professionell agieren und ein Ansprechpartner für Instandhaltungen die Aufwände deutlich minimiert. Darüber hinaus können sich für Investoren und Vermieter steuerliche Vorteile und Fördermöglichkeiten ergeben. Die langfristige Vernetzung mit den mietenden Unternehmen eröffnet zudem Potenziale für weitere Investitionsmöglichkeiten und Unternehmenspartnerschaften. Ob Konversions- oder Neubauprojekte – die hohe Nachfrage macht dieses Segment zu einer zukunftssicheren Chance für Investoren, die ihr Portfolio mit renditestarken und risikoarmen Immobilien erweitern möchten.

Beispiel GIEAG Immobilien AG: Konversion, Vollvermietung, Exit mit Gewinn

Wie vielversprechend der Markt ist, zeigt ein Immobilienprojekt, das BelForm für die GIEAG Immobilien AG in Stuttgart von A-Z begleitet und löffelfertig ausgestattet hat. Bei diesem Projekt wurden 95 Wohnungen im Zuge einer Bestandsaufwertung in möblierte, besonders ansprechende Business-Apartments umgewandelt, von denen im ersten Schritt 30 Apartments für das Segment Micro-Living und Mitarbeiterwohnen vorgesehen waren. Bereits im Zuge der finalen Einrichtungsarbeiten durch BelForm fand sich für alle 30 Apartments ein Unternehmen aus dem Stuttgarter Raum, das das gesamte Paket anmietete. Aufgrund der hohen Nachfrage wurde die Anzahl der Business Apartments auf über 50 möblierte Apartments sukzessive erweitert. Die Vermietung an eine Stuttgarter Firma führte zu einer 100-prozentigen Auslastung der Business Apartments, auch während der Corona Lockdowns, da der Mietvertrag seitens des Unternehmens fortgesetzt wurde. Der Erfolg setzte sich auch beim Exit fort: Nach der Fertigstellung der Einheiten wurde das Objekt von einem Luxemburger Fonds erworben, was die Investitionsfähigkeit von Mitarbeiterwohnungen als nachhaltige Investition verdeutlicht.

Langjährige Expertise

„Hier kommen wir ins Spiel“, sagt BelForm Geschäftsführer Benjamin Oeckl. Sein Unternehmen, der marktführende Spezialist für New-Living und temporäres Wohnen, bietet alle Leistungen rund um dieses Thema an. Mit knapp 10.000 realisierten Wohnungen kann das von Oeckl und seiner Mutter bereits 2015 gegründete Unternehmen auf umfassende Erfahrung und erprobte Erfolgsmethoden zurückgreifen, die sich in den unterschiedlichsten Städten von Deutschland sowie in D-A-CH bewiesen haben. BelForm schafft damit maßgebliche Erfolge für Investoren und Bauherrn unterschiedlichster Größenordnung – und zählt damit zu den führenden Akteuren der Branche. Von der ersten Konzeptidee über Architektur- und Innenarchitektur-Leistungen, Digitalisierung der Vermietungsstrecke bis hin zur schlüsselfertigen Einrichtung hat die Firma aus München ein einzigartiges System entwickelt, das Investoren, Projektentwicklern und Betreibern in allen Bereichen des New Livings Segments zur Verfügung steht: Serviced Living, Studentenwohnen, Coliving und gewerbliche Serviced Apartments ebenso wie Senior Living, Service Wohnen und Mitarbeiterwohnen.

„Temporäre Wohnformen sind eine wichtige Ergänzung zum klassischen Wohnungsmarkt – besonders für Fachkräfte aus anderen Städten oder Ländern ist schnell verfügbarer Wohnraum von zentraler Bedeutung“. Die innovative Wohnform wirkt besonders für Neuzuzügler attraktiv und bietet Menschen aller Altersgruppen und Nationalitäten die Chance, selbst in den umkämpftesten urbanen Zentren ein ansprechendes, wertiges und vollausgestattete Zuhause zu finden. Im Idealfall sind die Community und neue Freunde gleich Teil des Konzepts. „In unseren Konzepten ist es uns wichtig, dass die Mieter ein attraktives Gesamterlebnis vorfinden, das weit über vier Wände hinausgeht – für Firmen hat das eine doppelte Bedeutung, da die Bewohner gleichzeitig das größte Asset der Firma sind. Glückliche Mitarbeiter zahlen sich direkt auf den Unternehmenserfolg aus. Für Investoren wiederum ist das ein Zukunftsmarkt in einer stark wachsenden Nische, dem wir mit unseren ausgeklügelten Konzepten eine höhere Wertschöpfung verleihen“, erklärt Benjamin Oeckl.