New Living: Rechtliche Hürden und Lösungswege zum Ziel

Welchen rechtlichen Hürden begegnen New-Living-Konzepte bei der Planung und Realisierung? Was bedeutet das für die Praxis? Und wie lassen sich diese Hürden überwinden, um erfolgreiche, rechtssichere New-Living-Konzepte zu betreiben? Diesen Fragen stellt sich das BelForm ExpertenWebinar zum Thema „Wie lassen sich rechtliche Hürden für New-Living-Konzepte überwinden?“.

New-Living is here to stay

Einleitend stellt Benjamin Oeckl, Geschäftsführer von BelForm, die verschiedenen Formen des temporären Wohnens vor, von wohnwirtschaftlichen Mikro-, Studierenden- und Business- sowie Co-Living-Apartments bis hin zu gewerblichen Serviced Apartments und Apart Hotels. Diese Konzepte verbinden die Flexibilität von Hotels mit traditionellen Wohnformen und bieten für die Wohnwirtschaft große Potenziale, insbesondere im Hinblick auf die Rendite und das Wohnerlebnis der Mieter.

Eine Studie von Bulwiengesa und der Initiative Micro-Living, in der 26.700 Apartments mit über 660.000 Quadratmeter Wohnfläche untersucht wurden, liefert den Beweis. Demnach liegen die All-In-Mieten je nach Stadt bei bis zu 41 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen mit durchschnittlich 26 Quadratmetern erzielen bis zu 1.400 Euro Miete. Auslastungsquoten von 95 Prozent im Mittel und Spitzenwerten von 99 Prozent in C-Städten unterstreichen die wirtschaftliche Stärke des Segments. Zur weiteren Einführung erläutert der BelForm-Geschäftsführer die Unterschiede zwischen wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Apartments, zeigt die Möglichkeiten und Unterschiede der eingesetzten Digitalisierungskonzepte auf und schließt mit einem Verweis auf die Megatrends, die New Living befeuern. Sein Fazit: „New Living is here to stay“.

Geschäftsführer Benjamin Oeckl skizziert Ideen.

Zweckentfremdung und die Bedeutung für temporäre Wohnkonzepte

Zu sehen ist der Check-In des Serviced Apartment-Haus BlackF.

Dr. Alexander Köpfler, Rechtsanwalt und Managing Partner bei Taylor Wessing und Experte für öffentliches Bau- und Planungsrecht, beleuchtet die Bedeutung des Zweckentfremdungsrechts für die Entwicklung temporärer Wohnkonzepte. Um Wohnraum in Regionen mit Wohnraummangel zu schützen, schränkt das Zweckentfremdungsrecht dessen Nutzung beispielsweise für gewerbliche Zwecke ein. So liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum überwiegend gewerblich oder mehr als acht Wochen jährlich für Fremdenbeherbergung genutzt wird, abgerissen wird oder länger leer steht. Da sich New-Living-Konzepte an der Schnittstelle zwischen Wohnen und Beherbergung bewegen, muss deren Nutzung mit der planungsrechtlich zulässigen Wohnnutzung unbedingt vereinbar sein. Köpfler zeigt ein Beispiel aus Hamburg: Zwei leerstehende Einfamilienhäuser sollten zu einem Serviced-Apartment-Gebäude umgebaut werden. Eine Zweckentfremdung? In diesem Fall nicht. Dank eines neuen Bebauungsplans, der die Fläche als Gewerbegebiet auswies, fiel das Vorhaben nicht mehr unter das Zweckentfremdungsrecht und konnte genehmigungsfrei umgesetzt werden.

Unterstützt werden temporäre Wohnformen laut Köpfler auch von folgendem Urteil: „Alle Wohnformen, also auch Mikroapartments, sind gleichberechtigt, solange sie zu Wohnzwecken genutzt werden.“ In diesen Fällen ist keine zusätzliche Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsrecht erforderlich. Da öffentliches Baurecht und Zweckentfremdungsrecht unabhängig voneinander sind, muss gegebenenfalls trotz Baugenehmigung eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsrecht eingeholt werden. Darüber hinaus unterscheidet das deutsche Recht strikt zwischen Wohnen und Beherbergung. Ein Objekt wird, je nach Schwerpunkt der Nutzung, entweder vollständig als Wohnnutzung oder als Beherbergungsbetrieb eingestuft. Eine Wohnnutzung ist gekennzeichnet durch eine dauerhafte häusliche Nutzung, bei der die Bewohner ihre Haushaltsführung eigenständig gestalten können, der Aufenthalt freiwillig ist und keine Beherbergung stattfindet. Eine Beherbergung liegt zum Beispiel vor, wenn die Bewohner von zwei Bettzimmern nicht miteinander verwandt oder eng befreundet sind. Auch hotelähnliche Nebenleistungen führen zur Einordnung als Beherbergungsbetrieb.

Mietrechtliche Unterschiede zwischen wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Nutzung

Nach der Analyse der entscheidenden Faktoren übergibt Köpfler an Dr. Lars Hagen, Salery Partner bei Taylor Wessing. Der Spezialist für Immobilientransaktionen und Grundstücksrecht erläutert die mietrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten und Unterschiede zwischen wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Nutzung von Mikroapartments.

Seine Aussage: Der Nutzungstyp und die damit zusammenhängenden zivilrechtlichen Rahmenbedingungen hängen vom Konzept ab. Bei gewerblichen Mietverhältnissen besteht weitgehende Vertragsfreiheit. Mietverträge, Beherbergungsverträge oder Nutzungsverträge können nach Belieben gestaltet werden, solange sie nicht gegen gesetzliche Verbote beziehungsweise allgemeinrechtliche Anforderungen verstoßen. Bei der wohnwirtschaftlichen Nutzung greifen hingegen dem Mieterschutz dienende Regelungen aus dem Zivilrecht, also aus dem BGB. Dazu gehört die Mietpreisbremse, die in angespannten Wohnungsmärkten die Neuvertragsmiete auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt (gültig seit 2015 und derzeit bis 2025). Umgehen lassen sich derartige Einschränkungen durch Ausnahmeregelungen für die Vermietung von Wohnraum. So machen All-in-Mieten die Nettokaltmiete schwer kalkulierbar und auch bei vorübergehender Vermietung greifen Regelungen des Wohnraummietrechts wie Kündigungsschutz oder Mietpreisbegrenzungen nicht.

Die Überlassung einer möblierten Wohnung allein reicht laut Hagen jedoch nicht aus, um Ausnahmen vom Wohnraummietrecht zu rechtfertigen. Erforderlich ist ein Sonderbedarf, etwa bei Student:innen, die für ihr Studium vorübergehend in eine Stadt ziehen, oder bei Arbeitnehmer:innen, die für eine begrenzte Zeit beruflich versetzt werden. Dabei muss es sich um eine zeitlich begrenzte und zweckgebundene Nutzung handeln, die nicht auf ein dauerhaftes Wohnen abzielt. Die klare zeitliche Befristung und ein konkreter Nutzungszweck sollten zudem im Mietvertrag festgehalten werden, wobei der „vorübergehende Gebrauch“ vom Mieter selbst veranlasst sein muss. Eine zeitliche Befristung von drei bis vier Monaten gilt als unproblematisch. Dies schafft Rechtssicherheit. Im Umkehrschluss drohen rechtliche Konsequenzen, wenn das Wohnraummietrecht und damit auch die Mietbremse zur Anwendung kommen.

New Living in der Praxis: LifeX

Das Bild zeigt eine Frau. Sie sitzt auf einer Couch und schaut auf einen Laptop.

Als letzte Referentin des Webinars liefert Kashee Ramalingum, Director of Global Real Estate & Compliance bei LifeX, einen Einblick aus der Praxis. Ramalingum zeigt das Konzept von LifeX, welches sich auf Micro-Living spezialisiert hat und in Norwegen, Dänemark, Deutschland, Frankreich und Großbritannien aktiv ist. Das Unternehmen agiert als Mietverwalter und Betreiber, schließt Hauptmietverträge mit Eigentümern ab und vermietet Wohnungen oder Zimmer einzeln weiter. Der Fokus liegt ausschließlich auf privaten Wohnformen wie Zwei-Zimmer-Wohnungen und Co-Living-Apartments. Die Mietverträge sind flexibel und unbefristet (drei bis sechs Monate in Berlin, sechs Monate in München) und enthalten zudem Reinigungs- und Wartungsservices und – in Wohngemeinschaften – auch grundlegende Haushaltsartikel.

Ein wichtiges Merkmal des LifeX-Konzeptes ist nach Angaben von Kashee Ramalingum der rein digitale Contract-Management-Prozess. Wohnungsinteressierte können auf der Website alle Informationen zu verfügbaren Wohnungen einsehen und erhalten nach Anfrage eine E-Mail mit einem Link zum Vorstellungsgespräch. Auch der Mietvertrag wird lediglich digital unterschrieben und kann über die LifeX Plattform auch wieder gekündigt werden. Zusätzliche App-Funktionen wie online Markplätze sowie ein von den Bewohnern gepflegtes Netzwerk zeichnen den Alltag der LifeX Community aus.

Solch ein Konzept kommt an – auch in Städten, die Microliving eher skeptisch gegenüberstehen. „Das Unternehmen arbeitet eng mit den Landeshauptstädten zusammen und meldet jedes Projekt im Vorfeld bei den zuständigen Behörden an. Sobald ein Zertifikat oder Test vom Amt vorliegt, wird das Konzept offiziell genehmigt und kann weiter betrieben werden.“

Immer auf dem neuesten Stand – mit den Branchen-News von BelForm zum Temporären Wohnen. Jetzt eintragen!

ÜBER BELFORM:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.