Das Coliving ist aus den Temporären Wohnformen nicht mehr wegzudenken. Es ist längst zum globalen Trend geworden und bietet Menschen vor allem in urbanen Gegenden die Möglichkeit, schnell und unkompliziert an (bezahlbaren) Wohnraum zu gelangen. Der Coliving-Anbieter HMLET hat mit uns über nachhaltige Wege zum Return-on-Invest und die Kunst, eine Coliving Community aufzubauen, gesprochen. Lesen Sie hier das gesamte Interview.
Experten in diesem Beitrag:
Der Coliving Anbieter HMLET agiert weltweit am Markt für Coliving und hat bereits in Städten wie Singapur und Hong Kong erfolgreich Coliving Konzepte verankert. HMLET verbindet das Betreiben eines Hauses mit Social Networking, um langfristige Geschäftsmodelle im Coliving Bereich zu etablieren.
Mit BelForm hatten wir die Gelegenheit, Gaëtan de Dietrich, Head of Community & Sales bei HMLET für ein Interview zu gewinnen. Uns interessierte dabei vor allem, wie ein Coliving-Space und eine Coliving Community mit Mehrwert für Mieter und Betreiber aufgebaut und gehalten werden können, sodass sie langfristig eine gute Rendite abwerfen.
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Mit BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl sprach Dietrich außerdem über authentische Gemeinschaften und über die Organisation von Coliving Angeboten. Im Folgenden erfahren Sie, was die wichtigsten Bausteine sind, um eine Coliving-Community neu zu errichten und zu nähren und die größten Herausforderungen, die dabei entstehen können. Für Projektentwickler besonders spannend: Dietrich gibt dabei zahlreiche Tipps zu Kostenzuordnung, Betrieb und langfristiger Bewirtschaftung, um eine erfolgreiche Kapitalrendite zu sichern.
Was sind die 5 wichtigsten Bausteine, die man braucht, um eine Coliving Community von Grund auf aufzubauen?
Damit ein Investment im Coliving Bereich langfristig funktioniert, müssen sich Investoren laut De Dietrich von der bisher bekannten, konventionellen Herangehensweise lösen. Die Erklärung: „Der wichtigste Punkt bei der Entscheidung, eine Coliving Community aufzubauen, ist zu verstehen, dass es eine grundlegende Entscheidung über das Geschäftsmodell ist. Nicht eine über das Branding oder die Geschäftsphilosophie. Anstatt in
Verkaufsprovisionen, Vermittlungsgebühren oder Marketing-Kosten zu rechnen, verlagern Sie Ihre Kosten auf den Aufbau einer Gemeinschaft von Bewohnern.“ Der Aufbau einer Gemeinschaft verändert also die gesamte Kostenzuordnung. Wie ist das zu verstehen? De Dietrich führt hierzu mehrere Punkte an:
Die menschliche Natur also hilft im Grunde, geringere Fluktuation zu erreichen und reduzierten Margen aufgrund von hohen Baukosten entgegenzuwirken. De Dietrich erklärt weiter: „Außerdem haben Sie dadurch eine hervorragende Ausgangsposition für Cross-Selling von wertvollen verwandten Dienstleistungen (horizontale Integration oder Marketing).“ Die nächsten beiden Punkte spielen auf die Bewirtschaftung an:
„Wenn Mitglieder das Gefühl bekommen, dass sie für das Wohlergehen der Gruppe verantwortlich sind und ihre Erfahrungen „besitzen“, wird sich das auch auf die Art und Weise auswirken, wie die Räumlichkeiten gepflegt werden. Mieter werden sich in Selbstbeherrschung üben, weniger Serviceleistungen in Anspruch nehmen, Probleme schneller melden und dafür sorgen, dass Störungen, die durch irgendwelche Probleme im Gebäude verursacht worden sind, behoben werden.“ Die letzten beiden Stichpunkte aus Dietrichs Liste sorgen für mehr Klarheit bezüglich der Langfristigkeit des Modells:
Der effektivste Weg, eine profitable Auslastung zu erreichen und zu halten, ist im Coliving Bereich das sog. Word-of-Mouth (zu Deutsch: Mundpropaganda). Angetrieben wird diese von den Mitgliedern der Community selbst, die sie Freunden empfehlen oder längerfristig zu „Markenbotschaftern“ des Hauses werden. De Dietrich dazu: „Man kann sich natürlich auch dafür entscheiden, das Coliving Haus nur auszustatten, ohne sich aktiv um die Gemeinschaft zu kümmern. Das ist schlichtweg eine andere Herangehensweise.“
Das Modell, manchmal auch Co-Housing genannt, ist auf dem Vormarsch und besteht in der Regel aus in sich abgeschlossenen Einheiten, die einen gemeinsamen Bereich, aber keine aktive Betreuung haben. Das Mitarbeiterwohnen, wie es hierzulande genannt wird, kann auch ein erfolgreicher Weg für manche Immobilien sein. Wie heißt es so schön: Es kommt drauf an.
„Mitarbeiterwohnen, wie wir es für die GIEAG AG in Stuttgart realisieren konnten, ist ein sehr lukrativer Weg in eine Vollvermietung. Beispielsweise konnte für das Haus in der Mönchstrasse von Beginn an eine Firma als Ankermieter gefunden werden, welches auch während der Lockdowns zu 100% vermietet wurde“ erklärt Benjamin Oeckl den Erfolg des Hauses.
Coliving ist aufwendiger in der Bewirtschaftung, gleichzeitig erwartet den Vermieter oder Betreiber auch höhere Vermietmargen, da die Bewohner von solchen Unterkünften auch mehr für die „Experiences“ bezahlen. Wenn in der Projektentwicklung früh die Entscheidung fällt, aktiv ein gemeinschaftliches Wohnmodell zu fokussieren, sind laut De Dietrich einige Punkte zu beachten:
„Communities erfordern keine Homogenität – Man muss eine Coliving Community nicht kuratieren. Niemand muss qualifiziert sein, um einen positiven Beitrag zum Leben eines anderen zu leisten. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass eine Vielfalt in Bezug auf die Preisklasse (innerhalb einer Spanne von ∓40 %) und das Alter (∓15 Jahre) das Gefühl der Gemütlichkeit Ihres Raums noch verstärkt. Um das Haus in Schwung zu bringen, kann man sich darauf konzentrieren, Menschen anzuziehen, die die gleichen Herausforderungen bzw. Lebensmodelle (Umzug, Haustierbesitzer, soziale Verpflichtungen oder Familiensituationen) haben. Das Wichtigste dabei ist: Halten Sie diese Erfahrungen bereit.“
Weiterhin erfordert Gemeinschaft Gegenseitigkeit. Wichtig ist, dass die Menschen aktiv die Tatsache akzeptieren, dass sie zum Wohlbefinden der anderen beitragen. An dieser Stelle kommen Gemeinschaftsregeln und die Förderung der Verantwortlichkeit zwischen den Mitgliedern ins Spiel. Dies kann Hauptaufgabe von Community-Managern sein. Durchdigitalisierte Prozesse, die organisatorische und logistische Aufgaben erleichtern – beispielsweise per App, können wiederum helfen, die Arbeit der Community Manager zu erleichtern.
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Gemeinschaften brauchen verschiedene Arten von Räumen – Gemeinschaftsbereiche für verschiedene Gruppengrößen – Nischen für bis zu 6 Personen (Wohnzimmer) – größere Räume für bis zu 15 Personen (Outdoor oder Rooftop, Grillplatz und ein Ort, an dem sich alle treffen können). Gut gepflegte und „aktivierte“ modulierbare Räume funktionieren laut De Dietrich hervorragend: „Die kontinuierliche Versorgung jeder dieser unterschiedlichen Gruppengrößen (sowohl durch Räume als auch durch Aktivitäten) hilft, den Betrieb zu skalieren, ohne das Gemeinschaftsgefühl zu verlieren.“
Gemeinschaft ist natürlich keine Dienstleistung, die man einfach verkaufen kann. De Dietrich weiß: „Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie allen ein Gemeinschaftsgefühl bieten können. Ihre Mitglieder werden in der Tat glücklicher in einem gemeinschaftsorientierten Lebensraum sein, aber nur, wenn sie sich bewusst und aktiv dafür entscheiden, daran teilzunehmen.“
Wie baut man authentische Gemeinschaften auf?
Selbst wenn der Betrieb läuft und die Gemeinschaft wächst: keine noch so große Coliving Community schützt vor einem Ruf schlechter Wartung oder versteckter Gebühren. Nur mit der richtigen Basis ist Zeit, die Mitglieder in den Aufbau authentischer Verbindungen zu lenken.
Gaëtan de Dietrich weiß: „Sobald sie die Fähigkeit der Gruppe, sich um sich selbst zu kümmern, erlebt haben, werden sie Mitglieder von schwer zufrieden zu stellenden „Konsumenten“ zu engagierten „Mitgestaltern“ machen. Damit verlagert sich ein Teil der Qualität seiner Erfahrung zurück auf das Mitglied. Dadurch werden Kosten frei, während man gleichzeitig für ein besseres Erlebnis sorgt.“ Für Bewohner und Betreiber bedeutet das: Weniger Kosten – bessere Erfahrung. Das ist Gemeinschaftswohnen in seinem Kern.
Die Lobby des #behomie Wohnhauses in Düsseldorf
Das kann gelingen, indem man Veranstaltungen organisiert, deren Hauptziel nicht materieller Natur ist, sondern das Schaffen von Verbindungen unter den Bewohnern. Dabei steht nicht notwendigerweise im Vordergrund, Leute zu treffen, aber es muss ein echter Gedanke dahinterstecken. Jede Veranstaltung ist eine Gelegenheit für die Mitglieder, sich zu vernetzen. Manche Menschen empfinden solche geplanten Zusammenkünfte als unangenehm, auf Dauer wird aber die Gemeinschaft stärker und die Community größer. De Dietrich dazu: „Bauen Sie Ihre Coliving Community auf, um Ihre Marke zu stärken, nicht umgekehrt.“
Was sind die größten Herausforderungen beim Aufbau oder Betrieb einer Coliving Community in einem Gebäude?
Eine Coliving Community unterliegt den Gesetzen dynamischer Komplexität, was bedeutet, dass alle individuellen Entscheidungen jedes der vielen Beteiligten (Beschaffung/Entwicklung, Ausstattung, Einrichtung, Preisgestaltung, Marketing, Betrieb, Gemeinschaft) eine Reihe von Konsequenzen in einem Teil des Systems und ganz andere in einem anderen Teil des Systems nach sich ziehen. Gaëtan de Dietrich erklärt: „Unsere natürliche Tendenz, mit dem Finger auf Dinge zu zeigen, über die wir weniger „Kontrolle“ haben, stellt sich uns in diesem Fall in den Weg.“
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Wirft man eine dynamische Community in den Ring, laufen die Dinge meist nicht wie geplant. Wenn sich Ergebnisse, also das Return-on-Invest, mit Verzögerung einstellen, ist die Versuchung groß, dies wie jedes andere Merkmal des Wertangebots zu behandeln. Communities aber können nicht mathematisch optimiert werden, und man sollte auch nicht erwarten, dass das Community-Team von sich aus Einfluss auf die Betreiber nimmt. Mit anderen Worten: Man benötigt mehr Zeit und zum Teil einen längeren Atem. Dietrich dazu: „Dies kann leicht vermieden werden, indem man die richtigen KPIs und Erwartungen aufstellt.“
Die richtige Balance zu finden zwischen dem Ansporn, mehr Einfluss auf Community-Interventionen zu nehmen, und dem Zulassen, dass die Community in ihrem eigenen, organischen Tempo wächst: Das ist laut de Dietrich die größte Herausforderung in der Praxis. Community-Führung ist in diesem Sinne die Kunst, Menschen dazu zu bringen, sich selbst zu führen. Anhaltende kleinere Bemühungen werden viel mehr bringen als große Aktionen, eine aktive Rolle, die aus bescheidenen Schritten besteht.
Nutzungsart Coliving für Ihre Projektentwicklung?
Als führender Experte in Deutschland für Neue Wohnformen wie Coliving hat BelForm bereits viele Erfahrungen mit den Herausforderungen und Lösungsansätzen für solche Coliving Häuser im In- und Ausland gesammelt. Aktuell entstehe eine neue Coliving Marke, die BelForm in Luxembourg begleitet. Geschäftsführer Benjamin Oeckl erklärt: „Eine Community organisch wachsen zu lassen, ist ein Weg in eine erfolgreiche Zukunft, die länger braucht, aber dafür stabiler auf externe Schocks oder Nachfragerückgänge reagieren kann. Doch Coliving ist nicht für jeden Entwickler, Betreiber oder Investor die richtige Wohnart“.
Die Fülle an Temporären Wohnformen erlaubt es, die richtige Wohnform auf die Anforderungen der Projektentwicklung und der Investoren anzupassen, selbstverständlich im Rahmen der Baugenehmigung und damit verbundenen der miet- und steuerrechtlichen Faktoren. „Letztlich geht es nicht um die eine Wohnform, sondern um die richtige Nutzungsart für die Immobilie, den Entwickler, den Investor, die späteren Bewohner, damit diese Wohnform dann authenthisch mit Leben gefüllt werden kann“.
So hat BelForm für die GIEAG AG erfolgreich Mitarbeiterwohnen in Stuttgart realisiert, für die Interboden Gruppe ein preisgekröntes Serviced Living Haus in Düsseldorf begleitet oder für die Unmüßig Bauträgergesellschaft und den Betreiber Black F erfolgreich 140 Serviced Apartments geplant und realisiert. Oeckl schließt ab: „Heute sind wir in einer anderen Situation als noch vor 5 Jahren. Viele temporäre Modelle haben sich am Markt erfolgreich durchgesetzt. Für jede Immobilie gibt es die richtige Nutzungsart – und im temporären Wohnen ist die Vielfaft groß – doch auch hier ergibt sich für den Entwickler oder Investor meißt die eine sinnvolle Lösung, die die größten Gewinnchancen mitbringt.“
Über BelForm:
BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.