Wie holen wir die Projektentwicklung aus der Krise?

Der April 2023 war der zweitschlechteste Investmentmonat aller Zeiten, das schreibt die Immobilienzeitung in ihrem aktuellen Newsletter und bezieht sich dabei auf eine regelmäßige Erhebung von Savills. Ist das Tief damit nun endgültig erreicht und geht es nun wieder bergauf? Und welche Wege und Strategien haben Branchenexperten für sich entwickelt? Diese und weitere Fragen diskutierte BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl mit einer hochkarätig besetzten Expertenrunde – beim ersten ExpertenWebinar in 2023. Das Format findet regelmäßig statt, etwa zwei bis drei Mal pro Jahr, zu verschiedenen aktuellen und branchenrelevanten Themen.

Auf dem digitalen Podium, moderiert von Benjamin Oeckl, Geschäftsführer von BelForm, saßen dieses Mal:

• Felix Embacher, Head of Research & Data Science, bulwiengesa
• Philipp Pferschy, Vorstand, GIEAG AG
• Uwe Niemann, Leiter Markt Hotelfinanzierung, Deutsche Hypo NORD/LB Real Estate Finance
• Bernhard Egert, Head of Timber Construction and Green Building, UBM Development
• Sebastian Skowronski, Head of Commercial Development, GBI Development
• Sahra Oeckl, Geschäftsführerin, BelForm

Schon in seiner Einführung zeichnete Oeckl kein sehr rosiges Bild von der aktuellen Lage auf dem Investmentmarkt und kommentierte das Zitat der Immobilienzeitung: „Das ist eine Aussage, die für viele die Situation und die Stimmung widerspiegelt, in der wir uns befinden.“ Die Zinsen steigen weiter, wenn auch moderat, und Gewerbeimmobilien stehen vor großen Refinanzierungsproblemen, während sich für risikoaffine Investoren Chancen bieten, fasste der BelForm-Geschäftsführer zusammen und übergab an Felix Embacher von bulwiengesa mit einem Hinweis auf Konversionen bzw. Transformationsimmobilien, die ebenfalls eine Chance in der Krise sein könnten, vor allem für den Wohnungsmarkt.

Zinsniveau sorgt für Unsicherheit

Embacher startete seinen Impuls mit der Frage, ob der Markt die Krise abschütteln kann. Wobei er sogleich darauf verwies, dass wir aktuell mit einer Vielzahl verschiedener Krisen befasst sind: von der Pandemie über Rohstoffknappheit bis hin zu steigenden Energiepreisen. Daher sei die Situation über alle Assetklassen hinweg angespannt. Hinzukommen Nachhaltigkeitsthemen wie EU-Taxonomie und ESG-Kriterien, die vor allem für den Microliving-Bereich in Zukunft äußerst relevant sein werden.

2023 hat sich das Projektentwicklungsvolumen in Deutschland nun schon deutlich nach unten entwickelt, bestätigte Embacher. Die Bewirtschaftungskosten sind seit 2020 um fast 50 Prozent gestiegen und liegen aktuell bei 7 bis 7,50 Euro/qm. Dennoch zeigte er sich für das Segment Microliving optimistisch. Am Markt für Studentenwohnen könne man 2023/2024 ein wachsendes Angebot sehen, Mieten und Auslastung bei Microliving-Apartments steigen wieder an. Dagegen zeige das Bankenfinanzierungs-Barometer einen neuen Negativrekord und bestätigt eine sehr restriktive Kreditvergabe mit geringeren Volumina. Spitzenrenditen im Segment schätzte Embacher bei 4,5 bis 5,5 Prozent ein. Sein Fazit: Die Nachfrage ist hoch, aber die größten Hemmnisse sind derzeit das Zinsniveau und die damit verbundene Unsicherheit.

Steigende Kosten, sinkende Rentabilität

Mit dieser Prognose übergab Embacher an GIEAG-Vorstand Philipp Pferschy, der anhand von zwei Projekten in Baden-Württemberg seine aktuelle Situation als Projektentwickler darstellte. Dabei bestätigte er, dass für Projektentwickler der Umgang damit besonders herausfordernd ist. Verkaufsgespräche finden kaum mehr statt, auch der Ankauf neuer Opportunitäten sei schwierig geworden, da der Exit nicht kalkulierbar ist. Hinsichtlich der gestiegenen Baukosten ging Pferschy eher davon aus, dass sich das Plateau noch eine Weile hält. Mietpreise müssen und werden weiter (stark) ansteigen, um die Objekte überhaupt bauen zu können.

Als konkretes Beispiel präsentierte er einen Wohnungsbau in Karlsruhe, der 2026 fertiggestellt werden soll. Dort sind die Finanzierungskosten um das 4,5-fache gestiegen, die Rentabilität auf 11,4 Prozent gesunken. Für das Projekt gab es zunächst einen Käufer im Rahmen eines Forward Deals und einen Generalunternehmer für den Bau. Beide sind kurz vor knapp abgesprungen. Im zweiten Beispiel, einer Quartiersentwicklung in Reutlingen, haben sich die Kosten verdoppelt, die Rentabilität ist sogar um rund 70 Prozent gesunken.

Mehr Eigenkapital, mehr Sicherheiten

„Die Bank ist der Flaschenhals, durch den vieles durchmuss“, ergänzte Uwe Niemann und blickte auf die Krisen der letzten Jahre zurück, in denen alle dennoch „gut verdient haben“. Die aktuellen Zinssteigerungen, mit denen die EZB versucht, die Inflation in den Griff zu kriegen, verändert die Situation aber grundlegend. Das bedeutet: mehr Eigenkapital, zusätzliche Sicherheiten, schwierigere Ausgangslage. Im gewerblichen Sektor wird aktuell ein Kapitaldienst von 8 bis 8,5 Prozent gefordert. Auch die Faktoren seien gefallen, zum Beispiel auf dem Hotelmarkt Hamburg von 30 auf inzwischen nur mehr 21. Zum Glück funktioniere der Vermietungsmarkt aber noch, sagt Niemann, sodass das erforderliche Eigenkapital bei etwa 33 bis 40 Prozent liege. Diese Indikatoren ziehen sich durch die gesamte Branche. Spekulative Projekte seien nur in zentralen Lagen noch denkbar.

Diversifizierung und Nachhaltigkeit

Diversifizierung war die bisherige Strategie der GBI, um als Projektentwicklerin durch die Krise(n) zu kommen. In der Pandemie habe dies gut funktioniert, führte Sebastian Skowronski aus. Von den aktuell 30 Projekten in Bau oder Entwicklung ist keines spekulativ und ein Großteil auch schon verkauft. Perspektivisch rechnete er nach den Effekten durch den Ukraine-Krieg mit einem Wendepunkt abhängig vom Leitzins. Bis dahin seien Abwarten, Marktbereinigung und die Preisfindungsphase die Schlagworte der Zeit. Eine Ausrichtung der Gebäude und Projekte auf ESG-Kriterien sei eine wichtige Maßnahme in dieser Übergangszeit.

Dieses Thema griff der letzte Referent des Tages, Bernhard Egert, gerne auf. Der Fokus bei der UBM als Developer liege nämlich vor allem auf Holzbau und Green Buildings. Von Hotels habe sich die UBM mit der Pandemie abgewendet und konzentriert sich auf Wohnen und Büro. Damit will das Unternehmen seinen Beitrag zu einer Reduzierung der CO2-Emissionen leisten und sich zukunftsfähig aufstellen. Denn: „Die Spielregeln verändern sich“, betonte Egert. Zudem habe sich das Investment in nachhaltige Immobilien im Zeitraum 2015 bis 2020 verzwanzigfacht.

Chancen und Perspektiven

Den Fokus der Investoren auf ESG und Nachhaltigkeit bestätigte auch BelForm-Geschäftsführerin Sahra Oeckl, die die Runde abschloss und treffend zusammenfasste. Jede Krise habe auch ihre Chancen, und für manche werden sich Opportunitäten ergeben, wo andere scheitern. Aktuell werde viel auf dem Markt spekuliert, Abwarten sei die Devise. Im BelForm-Kundenkreis gibt es einige solvente Betreiber, die nach neuen Produkten suchen und Grundstücke anfragen, erzählte Oeckl. BelForm stellt dabei sicher, dass sowohl Rendite-Erwartungen der Investoren erreicht werden, als auch die Betreiber und ihre Häuser am Markt besser als der Wettbewerb performen. Das zeigen die Praxis-Beispiele eindrucksvoll. Aktuelle Projekte für VIVUM, abdrn (Aberdeen), BlackF und andere haben sich in ihren jeweiligen Märkten sehr gut durchgesetzt. Was neue Anforderungen an Projekte angeht, so ist Nachhaltigkeit das große Thema, aber nicht nur von Investoren-, sondern auch von Kundenseite. Auch hier gibt es ein entsprechendes Vorzeigeprojekt – die ersten klimaneutralen Serviced Apartments in Deutschland – die BelForm als Partner von Beratung bis Digitalisierung, Design und Ausstattung begleitete. Diese und viele andere Häuser konnten durch die Pandemie hinweg hohe Auslastungen fahren, was nicht nur Felix Embacher, sondern viele Wegbegleiter in der Branche weiterhin optimistisch stimmt.

Mit der entscheidenden Frage nach den Chancen und Perspektiven schloss Benjamin Oeckl die spannende Runde ab. Nachverdichtung und Revitalisierung schätzte Philipp Pferschy als wichtiges Thema ein, aber sehr von der jeweiligen Immobilie abhängig. Spannend bleiben auch Microliving und studentisches Wohnen. Mehr an Bedeutung werde seiner Prognose nach im Neubau der Bereich sozial geförderter Wohnraum einnehmen. Ähnlich schätzte auch Skowronski die Perspektive ein. Die GBI werde in den nächsten Jahren definitiv stärker auf Microliving fokussieren.

Über BelForm:

elForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.