Micro-Living in der Schweiz

Wie rechnet sich die Entwicklung von Micro-Living in der Schweiz, insbesondere vor dem Hintergrund der hohen Grundstückspreise?

Die Rendite von Mikro-Living ist in der Regel höher als die von klassischen Wohnimmobilien, da der Investor ein höheres Risiko bei der Transaktion eingeht. Unter Berücksichtigung der umfassenden und zusätzlichen Dienstleistungen, die in diesem Sektor im Mietpreis enthalten sind, erzielt Mikro-Living eine Durchschnittsmiete, die 30 bis 40 Prozent über der von klassischen Wohnimmobilien liegt. Für institutionelle Anleger beträgt der Unterschied zwischen einer Investition in die beiden verschiedenen Typen 50-75 Punkte. Dies entspricht einer erwarteten Rendite von etwa 3,75 Prozent für klassische Wohnungen gegenüber 4,25/4,5 Prozent für Mikro-Living.

Gibt es Möglichkeiten, um die hohen Baukosten zu kompensieren?

Wir haben dafür drei Instrumente entwickelt: Erstens wickeln wir alle Projekte von der Architektur bis zur technischen Planung mit eigenem Personal ab, was die Kosten für externe Beratungs- und Planungsleistungen reduziert. Zweitens schließen wir mit Baufirmen meist Pauschalverträge mit Festpreisen ab. Solche Verträge sind nicht einfach auszuhandeln und kosten auch etwas mehr, aber am Ende zahlt es sich aus. Und drittens statten wir unsere Objekte in der Regel mit hochwertigen Möbeln aus. Da wir diese für ganz Europa und damit in großen Mengen bestellen, bekommen wir auch große Rabatte. Das Gleiche gilt für die Badmodule, die wir ebenfalls vorfertigen lassen. Ergänzend zu diesen drei Hauptinstrumenten setzen wir auf gute Bauleiter und Controller, um den Bauablauf und damit auch die Kosten im Griff zu haben. Und nicht zuletzt sind in der Schweiz ja nicht nur die Kosten hoch, sondern auch die erzielbaren Mieten. Das gleicht sich wieder aus.

EXPERTEN-TIPP

Sahra Oeckl, BelForm-Geschäftsführerin empfiehlt:

Eine Investition in Qualität bei der Innenausstattung eines Apartments lohnt sich gleich in mehrfacher Hinsicht und zahlt sich unterm Strich aus. Denn so sind die Möbel nicht nur langlebiger und die Apartments Attraktiver in der Vermietung, sie werden auch von den Bewohnerinnen und Bewohnern pfleglicher behandelt. Eine Investition in Qualität steigert sowohl Auslastung als auch Rendite.

Wie sind Sie finanziell aufgestellt, um trotz hoher Zinsen und trotz des schwierigen europäischen Umfelds Projekte realisieren zu können?

Wir nutzen den Leverage-Effekt, um den Return on Investment zu maximieren. Daher gehen wir zum Beispiel Joint Ventures ein, in Deutschland etwa mit einem Partner, der den Hauptteil der Investitionskosten übernimmt, während wir zusätzlich zu unserem Anteil alle Serviceleistungen erbringen. Zudem sind die Fremdkapitalzinsen in der Schweiz günstiger als in Deutschland. Der Leitzins liegt bei 1,25 Prozent. Die aktuellen Hypothekenzinsen für eine zehnjährige Festhypothek beginnen bei rund 1,64 Prozent. Euribor liegt aktuell bei rund 3,4 Prozent. Durch diese Leverage-Effekte können wir mit weniger Eigenkapital mehr Geld aufnehmen und damit auch mehr Projekte realisieren.

Gibt es Einschränkungen bezüglich der Aufenthaltsdauer und Unterschiede zwischen gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Objekten in der Schweiz?

Ja. Gewerbliche Nutzung ist möglich, unterliegt aber zahlreichen Einschränkungen. Im Residential Sektor gibt es einen Mieterschutz. Ausländische Investoren können in der Schweiz zudem nur im gewerblichen Sektor investieren, der wohnwirtschaftliche Sektor erfordert einen Wohn- bzw. Geschäftssitz im Land.

EXPERTEN-TIPP

Sahra Oeckl, BelForm-Geschäftsführerin empfiehlt:

Wer Projekte in der Schweiz realisieren will, muss sich gut auskennen, denn jeder Kanton hat seine eigenen Vorschriften. Hier kann es hilfreich sein, auf Partner zu setzen, die dort bereits Projekte realisiert haben, wie unser Kreativ-Team. Denn nicht nur der Marktzugang erfordert besondere Kenntnisse, sondern auch die anspruchsvolle Realisierung sowie die Umsetzung von anspruchsvollem Design auf kleinstem Raum.

Wie sehen die einzelnen Kantone das Thema Micro-Living? Ist die Genehmigungssituation schwierig?

Micro-Living unterliegt vielerorts gewissen Einschränkungen, um den Wohnungsmarkt zu schützen. Die Kantone wollen damit verhindern, dass die Bewohner die Städte verlassen, weil es dort nur noch teurere Business-Residential-Anlagen gibt. Es gibt aber auch Ausnahmen. Genf ist zum Beispiel offen für innovative Lösungen im Wohnbereich, weil es dort zu wenige Angebote gibt und der Druck sehr hoch ist. Das Tessin hingegen möchte Touristen anziehen und fördert daher Angebote für Kurzaufenthalte.

ÜBER BELFORM:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser. 

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Headergrafik: B. Hochsprung auf pixaby

Beitragsbilder: BelForm