Serviced Apartments

Serviced Apartments sind gewerblich vermietete, möblierte Wohneinheiten mit Küche oder Küchenzeile und einem schmalen Servicepaket, wohnwirtschaftliches Micro Living arbeitet dagegen mit Mietverträgen nach Wohnraummietrecht, und Boardinghouse bezeichnet im deutschen Markt weitgehend dieselbe Nutzung wie Serviced Apartment. Für Sie als Eigentümer entscheidet diese Einordnung über Baurecht, Betreiberkonstellation und Ertragsmodell, deshalb klären wir sie, bevor die erste Planungsstunde anfällt. Die vollständige Abgrenzung, auch zum Hotel, finden Sie in unserem Immobilienlexikon im Eintrag Serviced Apartments.

Die Antwort entscheidet sich an Grundrisstiefe, Fassadenraster, Schachtlage und der Frage, ob sich Nassbereiche wirtschaftlich anordnen lassen. Ehemalige Hotels bringen Schächte, Nassbereiche und Erschließung bereits mit, deshalb fällt dort meist der geringste Umbauaufwand an. Büro-, Handels- und Fabrikflächen brauchen einen neuen Erschließungs- und Installationsplan. Wir starten jedes Projekt mit einer Analyse aus Mikro- und Makrolage, Wettbewerb vor Ort, Zielgruppen und Objektsubstanz und legen das Ergebnis als Entscheidungsgrundlage vor, bevor große Planungskosten entstehen. Die Erfahrung aus mehr als 100 geformten Häusern seit 2015 und über 10.000 betreuten Apartments in D-A-CH erlaubt dabei eine klare Aussage, auch wenn sie gegen das Projekt ausfällt.

Vier Größen tragen die Rechnung: Auslastung, Erlös je Einheit, Verweildauer und die Kosten der Vermietung. Die Verweildauer wird am häufigsten unterschätzt, denn jeder Mieterwechsel kostet Reinigung, Leerstandstage und Vermarktungsaufwand. In einem von uns ausgestatteten Micro-Living-Haus stieg die durchschnittliche Verweildauer von 6 auf 12 Monate, die Vermietungskosten sanken um rund 10 Prozent und die Vollvermietung war 3 Monate früher erreicht als geplant. Die Zahlen sind im Whitepaper Micro Living 2026 dokumentiert. Messen Sie Ausstattungsqualität deshalb daran, was sie an Erlös und Fluktuation bewegt. Die reine Investitionssumme beantwortet die Frage nicht.

Belastbar wird die Zahl erst, wenn Typenmix, Küchenanteil, Gemeinschaftsflächen, Bauzustand und Zielmiete feststehen. Als Orientierung liegen die publizierten Richtwerte je Apartment für Micro Living und Business Apartments bei 8.000 bis 10.000 EUR im Budget-Segment, 11.000 bis 14.000 EUR im mittleren Segment und 15.000 bis 22.000 EUR im Premium-Segment, jeweils netto. Das sind Orientierungsgrößen aus der Projekterfahrung, die je nach Typenmix, Küchenanteil, Gemeinschaftsflächen, Bauzustand und Zielmiete variieren. Die Richtwerte stammen aus dem Whitepaper Micro Living 2026, Seite 16. Für gewerbliche Serviced Apartments haben wir keinen eigenen Richtwert veröffentlicht, rechnen Sie die Micro-Living-Werte deshalb nicht ungeprüft auf ein Serviced-Apartment-Haus hoch. Für Ihr Projekt arbeiten wir mit einem Festpreis je Apartment, den wir gemeinsam an Ihrem Zielbudget definieren und aus Serienfertigung in Deutschland liefern.

Der Ablauf folgt vier Schritten: Analyse und Wirtschaftlichkeitsrechnung, Innenarchitektur und Planung auf Ihr Zielbudget, Serienfertigung und Innenausbau, danach Digitalisierung und Übergabe. Die Einrichtung selbst haben wir in mehreren Häusern innerhalb weniger Monate umgesetzt, unter anderem bei Bob W München Schwabing und bei Nena Bochum, und dabei mehrfach Wochen vor dem Terminplan übergeben. Die Dauer des Gesamtprojekts bestimmen Genehmigung und Rohbau, die Ausstattung liegt selten auf dem kritischen Pfad. Steigen Sie trotzdem früh ein. Grundriss, Schachtführung und die Vorbereitung der Digitalisierung lassen sich nach Erteilung der Baugenehmigung nur noch über einen Änderungsantrag korrigieren.

Serviced Apartments sind eine gewerbliche Nutzung, deshalb brauchen Sie entweder einen Betreiber oder eine eigene Betriebsorganisation. BelForm übernimmt den Betrieb nicht. Wir bringen Ihr Haus in einen Zustand, in dem es sich mit wenig Personal bewirtschaften lässt: Grundrisse, die im Betrieb funktionieren, Ausstattung aus Serienfertigung mit Nachkaufgarantie, Gemeinschaftsflächen mit definierter Nutzung und eine digitale Guest Journey von der Buchung über den schlüssellosen Zugang bis zur Steuerung der Haustechnik. Unsere Tochter OneHaven ist Dienstleister: Sie vermietet im Auftrag des Eigentümers, mit Einzelmietverträgen ab drei Monaten, und betreibt selbst keine Häuser. Für ein gewerbliches Serviced-Apartment-Haus kommt OneHaven deshalb nicht infrage. Welches Betriebsmodell zu Ihrer Exit-Strategie passt, klären wir in der Eingangsanalyse mit, bevor die Planung startet.