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Micro-Living: Hohe Nachfrage ist ungebrochen

Die Immobilienwirtschaft ist im Umbruch. Steigende Baukosten, Bürokratie, Fachkräftemangel, aber auch der Klimaschutz und die Herausforderungen des demographischen Wandels verunsichern die Bau- und die Immobilienbranche. Wie wirkt sich dies auf Objekte für Micro-Living im Business-Bereich aus? BelForm-Geschäftsführerin Sahra Oeckl kommentiert.

  • Zinssteigerungen und Lieferprobleme verunsichern die Branche
  • Aktuell bewegt sich der Markt seitwärts bzw. wartet ab
  • Faktoren im Investmentbereich haben sich verändert
  • Nach wie vor starke Nachfrage auf dem Temporären Wohnmarkt
  • Qualität setzt sich weiterhin durch
Sahra Oeckl Geschäftsführerin BelForm

Die Marktlage im Immobiliensektor und damit auch im Bereich Temporäres Wohnen hat sich verändert. Was siehst und erlebst Du bzw. was sehen und erleben Deine Kunden gerade?

Die Auswirkungen des Corona-Lockdowns sowie die aktuelle weltpolitische Situation haben dazu geführt, dass internationale Lieferketten gestört oder unterbrochen wurden. In der Folge kam es zu einer Verknappung verschiedener Produkte. Viele Unternehmen beklagen Lieferschwierigkeiten. Die Kosten sind gestiegen. Es gibt keine Preis- und keine Terminsicherheit mehr.

Hinzu kommt, dass die niedrigen Zinssätze der vergangenen Jahre dazu geführt hatten, dass Grundstücksverkäufer höhere Preise aufrufen konnten. Nachdem die Europäische Zentralbank seit Beginn letzten Jahres sukzessive die Zinsen erhöht hat, zuletzt im Februar 2023, stehen Projektentwickler und Investoren nun vor einem Dilemma. Die Renditeerwartungen, auf deren Basis sie ihre Grundstücke noch vor ein oder zwei Jahren teuer eingekauft haben, lassen sich angesichts der gestiegenen Zinssätze nicht mehr realisieren. Somit wurden bzw. werden viele Projekte, die eigentlich bis zur Baureife entwickelt waren, zunächst gestoppt. Ihre Entwickler haben gar nicht erst mit den Bauarbeiten begonnen, sondern warten zunächst die weitere Entwicklung der Lage ab.

Was wird daraus folgen?

Der Markt wird sich verlangsamen. Bis Anfang des Jahres ließen sich die Projekte teilweise sogar während der Bauphase veräußern. Inzwischen ist die Vermarktungszeit jedoch länger geworden, die Projektentwickler können ihre Projekte nicht mehr so einfach und schnell verkaufen. Die Bauphase muss zu höheren Zinsen finanziert werden und die Multiplikatoren haben sich verändert. Das führt wiederum dazu, dass die Projektentwickler unter Druck geraten, die knapp kalkuliert und beispielsweise mit einer Fremdfinanzierung während der Bauzeit sowie mit einem schnellen Weiterverkauf gerechnet haben. Wir werden in der Branche in der nächsten Zeit daher auch Insolvenzen sehen. Soweit zu den Folgen für die Projektentwickler.

Doch auch das Baugeschehen wird sich wandeln. Wir gehen davon aus, dass Projekte, die sich bereits in der Realisierung befinden, in den kommenden Monaten auch noch fertiggestellt werden. Die Zahl der neuen Vorhaben wird sich allerdings verringern. Es werden weniger Projekte in die Bauphase eintreten. Eine Ausnahme bilden lediglich Bauvorhaben, die von Bestandshaltern initiiert werden und bei denen die Finanzierung gesichert ist.
Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Temporären Wohnformen gleich und steigt sogar. Betreiber sind daher nach wie vor auf der Suche nach guten Projekten und dieses Segment ist weiterhin intakt. Dadurch, dass der Kaufmarkt zurückgeht, wird das Interesse an Mietangeboten eher noch größer.

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    Wie reagieren die Käufer von Micro-Living-Objekten bzw. die Mieter dieser Objekte auf diese Entwicklung?

    Zunächst einmal zu den Mietern: Die veränderte Lebensweise der Menschen führt weiterhin zu einer starken Nachfrage nach Micro-Living. Das liegt einfach daran, dass die Menschen inzwischen in unterschiedlichen Lebensphasen an unterschiedlichen Orten wohnen und temporär auch an anderen Orten als der eigentlichen Heimat zuhause sind. Dies zeigen nicht nur die Megatrends, wir sehen es auch daran, dass unsere fertiggestellten Objekte bereits nach kurzer Zeit voll ausgelastet sind.

    Der Käufermarkt zeigt folgendes Bild: Käufer, die ein bereits laufendes Projekt, beispielsweise in einen Fonds, aufgenommen haben, haben noch mit den alten Preisen kalkuliert. Dort ist die Rendite intakt und die Projekte werden wie bisher abgewickelt.

    Wer als Käufer jedoch an neuen Projekten interessiert ist, muss mit einer höheren Zinsbelastung für das Fremdkapital und somit auch mit veränderten Multiplikatoren rechnen. Waren sowohl die Mieten als auch die Multiplikatoren bis vor einem Jahr noch hoch angesetzt, müssen die Kauffaktoren nun nach unten korrigiert werden, um die gleiche Rendite zu erwirtschaften. Dies erfordert von den Projektentwicklern zunächst eine Anpassung ihrer Strategien.
    Solange sich der Markt nicht bereinigt hat, und Objekte und Grundstücke günstiger gekauft werden, wird die Marktbewegung daher reduziert sein.

    Welche Herausforderungen siehst Du in der aktuellen Situation?

    Der Markt muss umdenken. Die Nachfrage nach Temporären Wohnformen ist intakt bzw. sogar gestiegen. Dadurch, dass die Endinvestoren zu den im Moment mit gebotenen Konditionen nicht kaufen können, wird das Angebot allerdings erst einmal stagnieren bzw. geringer werden. Es lassen sich momentan einfach schwer Objekte finden, die die Zinsbelastung nicht mit eingepreist haben. Die Herausforderung besteht demnach darin, die Chancen zu erkennen, die es gibt, und zudem die Gelegenheit zu erhalten, solche sich rechnenden Projekte auch einkaufen zu können.

    Wenn Du in die Glaskugel siehst, wie wird sich der Markt entwickeln?

    Krisen gab es immer schon. Und die haben sich jedes Mal aufgelöst. Auch dieses Mal wird es so sein, dass man sich an eine neue Marktsituation gewöhnen muss, um dann wieder Fahrt aufzunehmen. Um den Zinssprung wieder einzurechnen, müssen die Grundstücke wieder günstiger werden. Dabei ist der Einflussfaktor der geldpolitischen Lage nicht zu unterschätzen. Es ist noch nicht klar, ob die Zinsen weiter steigen, stagnieren oder sogar fallen werden. Damit sich die Gesamtlage wieder beruhigt, muss sich die Zins- und die Kaufpreisentwicklung wieder angleichen.

    Was rätst Du Akteuren in der jetzigen Situation?

    Vonseiten der Mieter ist das Interesse an Mikro-Apartments weiterhin da. Die Herausforderung besteht lediglich darin, dass es inzwischen sehr viele Produkte gibt, die sich in diesem Segment bewegen. Der Kunde hat also die Auswahl und sucht sich zwangsläufig das beste Produkt heraus. Er wird folglich das wählen, bei dem er alles vorfindet, was er sich für seinen Aufenthalt in einer anderen Stadt wünscht. Und dabei spielen die Kriterien Qualität und Nachhaltigkeit eine große und immer wichtiger werdende Rolle.

    Produkte, die dies bieten, werden also weiter gut laufen, und Investoren, die solche Häuser gekauft haben, werden ihre Renditen auch künftig erwirtschaften. Schwierig wird es bei den Häusern, die auf diese Aspekte weniger Wert gelegt haben. Meist stehen dahinter Projektentwickler, die die Investitionskosten zugunsten eines höheren Verkaufserlöses geringhalten wollen. Weil die Kunden aber genau darauf Wert legen, wird bei diesen Häusern die Nachfrage nachlassen, zumal sich die Mietpreise zwischen hochwertigen und einfach möblierten Objekten nicht oder kaum unterscheiden. Die Miete orientiert sich nicht am Investment, sondern daran, was der Markt bezahlt.

    Die 54 klimaneutralen Serviced Apartments im Black F Tower in Freiburg stellen ein Vorbild für nachhaltiges Bauen dar.

    Für Projektentwickler und Eigentümer ist es daher unerlässlich, auf Qualität zu setzen, um die Auslastung ihrer Häuser zu garantieren. Zudem hat es sich gezeigt, dass sich die höhere Anfangsinvestition aufgrund der niedrigeren Betriebskosten schnell amortisiert. Wer also anfänglich mehr ausgibt, spart danach auch mehr, weil er weniger Ausgaben für Reparaturen, Pflege und Ersatzleistungen hat.

    BelForm gewichtet den Stellenwert von Qualität seit jeher sehr hoch. Darüber hinaus setzen wir auf nachhaltige Lösungen, und das Auslastungsergebnis unserer Häuser bestätigt unsere Philosophie. Dies zeigt sich auch im jährlichen Nachhaltigkeitsbericht der RICS. Demnach ist die Nachfrage nach grünen – nachhaltigen – Gebäuden in Deutschland deutlich gewachsen. So lauten die Aussagen von 31 Prozent der befragten Studienteilnehmer. Weitere 47 Prozent der Teilnehmer sehen einen leichten Anstieg. Wir haben dieses Thema mit unseren Produkten schon lange berücksichtigt. Aufgrund des qualitativ, ökologisch und ökonomisch hochwertigen Ansatzes sind sie alle sehr erfolgreich und haben eine Auslastung von 85 bis 95 Prozent.

     

    Bildquellen:
    Bild Header, Vivum GmbH;
    Bild Hand, rawpixel.com auf Freepik;
    Bild Black F Tower, Baschi Bender;

    Über BelForm:

    BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.

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