Warum sie nicht nur für Studierende geeignet sind

Bei Mikroapartments denken Sie zuerst ans studentische Wohnen? Das war einmal! Der Nischenmarkt der kleinen möblierten Apartments wächst unaufhaltsam und hat längst nicht mehr nur die Studierenden als Zielgruppe. Warum auch andere Nutzergruppen als Zielgruppe von Mikroapartments in Frage kommen, zeigt eine Analyse von Savills auf.

In diesem Artikel erfahren Sie:

Wie es um den Markt für temporäres Wohnen steht.
Welche Zielgruppen das Micro Living hat und wie groß diese sind.
Welche Gründe es für Berufstätige gibt, in Mikroapartments zu wohnen.
Wie hoch die Mietpreise von Mikroapartments sind.

Dass der Markt für das studentische Wohnen boomt, steht außer Frage. Das zeigte bereits der CBRE Markreport Studentisches Wohnen 2018, wo BelForm bereits die Wichtigkeit des Verständnisses der angesprochenen Zielgruppen hervorgehoben hat. In den letzten sechs Jahren hat sich der Bestand von Studentenapartments verdreifacht, 2017 wurden 6,4 Prozent (ca. 990 Mio. Euro) des gesamten Wohntransaktionsvolumens darin investiert. Doch die Mikroapartments sind nicht nur für Studierende relevant. Auch Young Professionals, Projektmitarbeiter, Digitale Nomaden, Pendler oder Expats werden immer mehr zur Zielgruppe von Mikroapartments, was nicht zuletzt den gesellschaftlichen Mega-Trendsgeschuldet ist, die unsere Art zu wohnen nachhaltig beeinflussen.

Als Investor, Projektentwickler oder Betreiber von temporärem Wohnen sollten Sie verstärkt diese Zielgruppen in Betracht ziehen (Lesen Sie hier mehr zu Trends im Micro-Living). Hybride Konzepte, also der Mix von verschiedenen Zielgruppen in einem Quartier oder im Haus, sind immer weiter auf dem Vormarsch. Denn die Konkurrenz schläft nicht: Betreiberplattformen wollen immer weiter wachsen, sodass eine Ausweitung auf andere Zielgruppen ein sinnvoller Schritt ist.

Übrigens: Mikroapartments werden in diesem Artikel nur aufgrund ihrer Größe zusammengefasst – sie können in gewerblichen Serviced Apartments wie in wohnwirtschaftlichen Wohnhäusern vorkommen.

Die Zielgruppe von Mikroapartments in Zahlen

Die Grafik liefert einen guten Überblick über die verschiedenen Zielgruppen und Lebensphasen von Mikroapartments. Angefangen bei den Auszubildenden und Studierenden erstrecken diese sich über nahezu alle Lebensphasen hinweg bis hin zum Ruhestand. Dass diese Nachfragegruppen jenseits der Studenten viel Potential aufweisen, wissen bereits viele. Aber wie groß die einzelnen Nachfragegruppen tatsächlich sind, lässt sich noch schwer eingrenzen. Deshalb ist die Studie von Savills der richtige Schritt, um mehr Klarheit zu schaffen.

Micro Living Konzept für viele Lebensphasen

Nutzergruppen von Mikroapartments in Zahlen

Laut Savills sind die relevantesten Zielgruppen von Mikroapartments Studierende, Berufseinsteiger und -wechsler, Projektmitarbeiter/Expats und Fernpendler. In Deutschland studieren derzeit 2,8 Millionen Menschen, von denen 2,2 Millionen – also 80 Prozent – eine eigene Unterkunft benötigen, da sie nicht mehr bei ihren Eltern wohnen.

Die Zahl der Berufseinsteiger lässt sich nicht mit hundertprozentiger Sicherheit feststellen, allerdings lag laut Statistischem Bundesamt die Anzahl an Erwerbstätigen im Alter von 15 bis 30 Jahren 2016 bei knapp 8 Millionen. Interessant wäre es, diese Zahl mit dem Wanderungssaldo über die Gemeindegrenzen der 25 – 29 und über 30-Jährigen zu vergleichen, um hier eine ungefähre Zahl zu bekommen. Ein kurzer Blick in die Analysen des Statistischen Bundesamtes zeigt, dass die Wanderungshäufigkeit zwischen 25 – 30 Jahren mit knapp 16 Prozent im Leben am höchsten ist. Der Grund: Nach dem Studium wird ein Arbeitsplatz gesucht und dies häufig in einer anderen Stadt. In absoluten Zahlen wären das ca. 1,3 Millionen Menschen.

Hinzu kommen die Pendler: 2017 lag der Anteil der Beschäftigten in Deutschland, die täglich teilweise mehrere Stunden pendeln, bei 60 Prozent. Das ergibt 18,4 Millionen Menschen, davon die meisten in München mit 365.000 Pendlern. Die Gründe sind vor allem hohe Miet- und Immobilienpreise. Doch Pendeln geht auf die Psyche: Die Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin (BAuA) warnte erst im April 2018, dass lange Pendelzeiten zu gesundheitlichen Problemen und Erschöpfung führen können. Je länger der Weg zur Arbeit demnach ist, desto unzufriedener sind Berufstätige – zum Beispiel mit ihrer Work-Life-Balance. Es fehle laut der Studie der BAuA etwa Zeit für die Familie oder die Freizeit. Je größer die Pendeldistanz, desto höher der Wunsch nach einer kleinen Unterkunft unter der Woche in der jeweiligen Stadt des Arbeitsortes. Eine große Erleichterung ist seit 2014, dass Pendler bis zu 1000€ pro Monat für einen Zweitwohnsitz steuerlich geltend machen können, auch für eine möblierte Wohnung.

Projektmitarbeiter und Expatriats, also Fachkräfte aus dem Ausland, lassen sich ebenfalls schwer in Zahlen abbilden. Laut einer Studie der Deutschen Gesellschaft für Projektmanagement wird sich der Anteil der Projekttätigkeit an der Gesamtarbeitszeit bis 2019 auf knapp 40 Prozent belaufen. Auf dieser Basis wurde das Ausmaß der Projekttätigkeit mit einer Stichprobe von 500 Unternehmen inputorientiert gemessen. Dies zeigt, dass vor allem die Zielgruppe der Projektmitarbeiter noch weiter wachsen wird und damit natürlich auch der Wunsch nach einer möblierten Unterkunft am Ort des Projekts.

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Wieso auch Berufstätige in Mikroapartments wohnen möchten

Heute spiegelt Wohnraum vielmehr die Lebensphase wider, in der wir uns befinden. Besonders Menschen zwischen 25 und 34 Jahren wechseln oft die Stadt und/oder den Arbeitgeber. Hinzu kommt, dass gerade in Großstädten der Wohnungsmarkt oft angespannt ist und viele keine Zeit haben, sich Zeit für Besichtigungstermine vor Ort zu nehmen. Deshalb wurden z.B. die im Juli 2018 für einen Projektentwickler von BelForm umgesetzten Apartmenthaus, bei denen es sich vorwiegend um kleine wohnwirtschaftliche Business-Apartments handelte, viele Wohnungen direkt und ohne Besichtigung angemietet. Einen kompletten Umzug mit Hausstand oder der zeitintensive Besuch in den Möbelhäusern kommen für viele Menschen in bestimmten Lebensphasen nicht mehr in Frage.

Auch Serviced Apartments sind dabei eine immer beliebtere Wohnform, vor allem wegen der hohen Flexibilität und der Möglichkeit der kürzeren Aufenthaltsdauern. Besonders im Vergleich zu einem wohnwirtschaftlichen Angebot, welches nach Vorgaben mancher Städte mittlerweile mit mindestens drei oder sechs Monaten Mindesmietzeit strenge Auflagen erfährt. Laut Apartmentservice stellen „Mikroapartments inzwischen den größten Anteil des Angebots an Serviced Apartments in Deutschland dar und werden zugleich am häufigsten nachgefragt“. Wichtig ist vor allem, ein voll-ausgestattetes Apartment in der gewünschten Lage, für Berufstätige unweit des Arbeitsortes oder mit guter Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel, anmieten zu können, das alles zum sofortigen „Loswohnen“ zur Verfügung stellt. Dieses Bedürfnis hat sich nicht nur in der BelForm-Umfrage unter Digitalen Nomaden gezeigt, sondern auch in den anderen Berufsgruppen, denn der Druck des Arbeitsalltags wächst und damit bleibt wenig Zeit – und diese wenige Zeit will absolut sinnvoll genutzt werden.

Ein gut durchdachtes und gestaltetes Mikroapartment bietet eine willkommene Alternative mit genügend Privatsphäre und dem Gefühl eines Zuhauses. Auch neue Wohnformen in diesem Bereich – wie das Co-Living – zeigen, wie vielfältig die Bedürfnisse und wie groß die Nachfrage tatsächlich ist. Natürlich spielt auch die Zahlungsbereitschaft der Zielgruppe von Mikroapartments, auch jenseits der Studierenden, eine wichtige Rolle. Fokussiert man sich auf ältere Zielgruppen, sind diese in der Regel kaufkräftiger als die Gruppe der Studierenden. Je höher zudem die Position der Nutzer in ihren Unternehmen, desto höher das Budget, das zur Verfügung steht – entweder aufgrund des Einkommens oder aufgrund der Mietpauschale, die die jeweilige Firma zur Verfügung stellt.

Mietpreise von Mikroapartments

Einen Überblick über die Miethöhen von Mikroapartments (€ / qm pro Monat) zeigen Daten von der Vermietungsplattform Wunderflats, die Apartments in ganz Deutschland vermieten:

Natürlich ist München wie immer Spitze, was die Mietpreise anbetrifft. Hier werden Spitzen von bis zu 58 Euro / qm erreicht. Gefolgt von Frankfurt mit Spitzenmieten bis zu 48 Euro / qm für die kleinen Apartments . Eine wichtige Anmerkung: In der Datenerhebung sind auch gewerbliche Anbieter, u.a. Serviced Apartments eingeflossen, was die sehr hohen Mietpreise erklären lässt.

Die Grafik macht zudem deutlich, dass es den Mietern oder Nutzern beim Mikrowohnen nicht um Preise pro Quadratmetergeht, sondern vielmehr um das Erlebnis und den Mehrwert, den ein kleines vollausgestattetes Apartment insgesamt bieten kann. Das ist die Chance für Projektentwickler: Schaffen Sie ein Wohnerlebnis auf kleinem Raum mit einem Zuhause-Gefühl und dem richtigen Komfort und Services. Je kleiner die Wohnfläche, desto größer ist natürlich die Herausforderung, auf kleinem Raum ein richtiges Zuhause zu schaffen, dass nicht dem Grundriss eines Hotelzimmers mit Bett, Schrank, Fernseher und Küche ähnelt.

Der Blick über den studentischen Tellerrand eröffnet viele Möglichkeiten von Mikroapartments

Die Zielgruppe von Mikroapartments hört nicht bei den Studenten auf. Wer offen gegenüber neuen Konzepten und Zielgruppen ist, kann sich bei einer Investition in Mikroapartments, die für weitere Zielgruppen und Lebensphasen jenseits des Studiums konzipiert werden, über viel Potential freuen. Und sich damit ganz nebenbei gegenüber dem stark wachsenden Angebot der Studentenapartments positionieren. Viele Anbieter am Markt sind diesen Schritt bereits gegangen – in unserem zweiten Teil dieses Artikels lesen sich mehr zu diesem Thema.

ÜBER BELFORM:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.