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Konversionen – vom Leerstand zum erfolgreichen Apartment-Konzept
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Konversionen – vom Leerstand zum erfolgreichen Apartment-Konzept

Der Immobilienmarkt steckt noch immer in der Krise: Hohe Zinsen, hohe Baukosten und wenige verfügbare Flächen treffen auf eine hohe Nachfrage auf der anderen Seite – vor allem, was Apartment-Konzepte angeht, gewerblich wie auch wohnungswirtschaftlich. Denn die Zeichen des Wandels sind nicht wegzudiskutieren. Es bedarf dringend Lösungen für Büroimmobilien, alternde Hotels und schwächelnde Shoppingcenter, die mit einem neuen Nutzungskonzept aussichtsreiche Chancen auf eine erfolgreiche Zukunft entwickeln können. Beim BelForm ExpertenWebinar sprachen wir über Potenziale, Chancen und Herausforderungen solcher Konversionen.

 

 

Anna Schingen Head of Silver Living, Sector7 Investors
Harro Grimmer Geschäftsführender Gesellschafter, Projekt Puls GmbH
Felix Embacher Chief Representative, bulwiengesa
Benjamin Oeckl Geschäftsführer, BelForm GmbH & Co KG

Angebot und Nachfrage driften auseinander

Einleitend betonte BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl, dass die Schere zwischen Angebot und Nachfrage noch stärker auseinanderdriftet. Daher gibt es deutliche Chancen im Bereich der Konversion von Leerständen zu Wohnraum. Nach einer Studie von JLL könnten leerstehende Büroflächen in den sieben größten deutschen Städten bis 2025 in fast 20.000 Wohnungen umgewandelt werden. Die Deutschland-Studie aus 2019 ging noch einen Schritt weiter: Demnach könnten bundesweit bis zu 560.000 neue Wohneinheiten durch die Dachaufstockung von Bürokomplexen und Verwaltungsgebäuden geschaffen werden. Potenzial für weitere 350.000 Wohnungen bieten leerstehende Gebäude, die früher als Büros oder Behörden genutzt wurden.

Zwei Drittel Sanierung, ein Drittel Nutzungsänderung

Einen tieferen Markteinblick gab anschließend Felix Embacher, Chief Representative bei bulwiengesa. Gemeinsam mit den Teilnehmenden warf er einen Blick in die umfassende Projekte- und Markt-Datenbank RIWIS. Grundsätzlich gibt es laut Embacher über die gesamten letzten Jahre ein recht konstantes Verhältnis zwischen Neubau und Modernisierung/Sanierung von 30 zu 70. Mit einem Blick auf den Development-Monitor stelle der Marktexperte fest, dass aktuell mehr als 2.000 Bestandsprojekte im Zeitraum 2021 bis 2028 anstehen bzw. umgesetzt wurden. Dabei geht es vor allem um Büroimmobilien, gefolgt von Wohnen und Handel. Etwa zwei Drittel bleiben im Nutzungsmix gleich, ein Drittel der Projekte sieht nach Fertigstellung eine neue Nutzung vor. „Sanierungen sind ein wichtiges Thema. Das Büro ist besonders betroffen, ebenso ist der Verwertungsdruck in A-Standorten besonders groß“, fasste Embacher zusammen. Der steigende CO2-Preis sorgt dafür, dass Sanierungen und Konversionen immer wichtiger werden, da der Druck auf Bestandsgebäude weiter zunimmt.

Stolpersteine für Senior Living

Wie aber kann eine erfolgreiche Konversion gelingen, und wie lassen sich rechtliche Klippen umschiffen? Für den Bereich Senior Living ist Anna Schingen Expertin. Sie ist Head of Silver Living bei Sector7 Investors und beschäftigt sich schon seit langer Zeit damit, wie man nicht mehr funktionierende Gewerbeimmobilien im innerstädtischen Raum erfolgreich umwandeln kann. „Ab und zu gelingt ein ‚Lucky Shot‘, doch meist gibt es eine ganze Reihe von Stolpersteinen“, erklärt Schingen. Ihre Top 5 im Bereich Seniorenwohnen sind:

  • Zu viele Barrieren im Gebäude, die sich nicht eliminieren lassen
  • Zu umfangreiche Konferenzflächen mit schlechter Belichtung
  • Zu umfangreiche Gastroküchen und Lagerflächen
  • Gebäudestruktur und Achsmaße verlangen intensive Eingriffe in die Gebäudestruktur
  • Baurechtliche Hürden
Tertianum Empfangsraum
Barriere freie Lobby in der von BelForm ausgestatteten Seniorenresidenz Tertianum Premium Residences.
Hochwertiges Wohnkonzept für „Best Ager`` auf dem Gelände des ehemaligen NH Hotels in Kleinmachnow

Zwischen Politik und Verwaltung

Solche Hürden kennt auch Harro Grimmer, Geschäftsführer von ProjektPuls. Am Beispiel Hamburg zeigte er solche behördlichen Fallstricke auf, die ihm des Öfteren begegnen. Einer ist das Thema Stellplätze, das bei einer Konversion von Büro in Serviced Apartments oder in ein Boardinghouse schnell aufkommen kann. Auch die städtebauliche Trennung zwischen Wohnen und Arbeiten wird von der Verwaltung in der Hansestadt verhältnismäßig strikt umgesetzt, was nicht mehr zeitgemäß sei, meint Grimmer. Wo gewerbliches Wohnen dann noch möglich wäre, fallen andere klassische Wohnformen raus. Hier müsse die Politik ihre Ziele noch stärker in die Verwaltungen bringen, sagt der Bauexperte.

Best Practice – Senior Living in Kleinmachnow

Besonders gut eignen sich Konversionen von Hotels in Microliving-Konzepte, da diese bezüglich der technischen Anforderungen ähnlich sind. Senior Living hat darüber hinaus – im Gegensatz zum Student Living – eine besondere Anforderung: der separate Schlafraum. Auch Balkon und Abstellflächen sind von Vorteil. Am Beispiel einer Umnutzung des Hotels Miramar in Kleinmachnow in Senior Living zeigte Grimmer, dass es von Vorteil ist, wenn die vorherige Nutzung – hier das Hotel – größere Einheiten aufweist, die dann zu kleinen Wohnungen zusammengeschlossen werden können. Der Architekt zählte hierbei aus baulicher, technischer Perspektive seine Top-Stolpersteine auf, die bei der Prüfung von Konversionsprojekten zu beachten sind, und zwar vor allem das Fassadenraster, die baurechtliche Genehmigung und die vorhandene Haustechnik.

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    Mit BelForm entstanden für H’APATO 63 wohnliche Apartments zwischen 18 und 24 qm sowie 8 stylische Penthouse-Wohnungen mit bis zu 3 Zimmern.

    Best Practice – Serviced Apartments in München

    Ein Paradebeispiel für einen „Lucky Shot“, bei dem vieles gut Hand in Hand lief, war die Konversion vom HOtello (Hotel) in HApato (Boutique Serviced Apartments), die vom BelForm-Team umgesetzt wurde. Denn die Gebäudesubstanz war eine gute Grundlage für den Umbau. Dennoch gab es einige Challenges, wie die sehr kleinen Einheiten (ab 18 qm), in denen künftig Wohnen auf Zeit möglich sein sollte. Für ein klassisches Hotelzimmer ist das eine gute Größe, aber für ein Lonstay-Apartment? Zudem gab es im HOtello keine Küchen und auch keine Anschlüsse bzw. Wasser- und Abwasserleitungen für Spüle, Spülmaschine und Herd in den Zimmern. Dieser Ausgangssituation stand ein gemeinsames Ziel gegenüber: Gemütliche Serviced Apartments mit hochwertigen Küchen, Raumzonen für Kochen, Essen, Schlafen und Wohnen – und ein Wow-Effekt, der die Bewohner begeistert und sie wiederkommen lässt. Um die Räume besser zu zonieren, entwarf das BelForm-Team daher luftige Raumtrenner, konzipierte elegante Bettrückwände aus Holz und verlieh den Apartments mit Designerstühlen von Thonet einen edlen Touch. Auch die Schaffung eines Community-Gefühls in den öffentlichen Bereichen stand auf der BelForm-Agenda, berichtete Benjamin Oeckl.

    Neben all den bisher bereits aufgezählten Stolpersteinen, die bei Konversionsprojekten auf die Checkliste gehören, benannte Grimmer in der anschließenden Diskussion noch die Lage und damit verbunden den Anschluss an den ÖPNV und die Gewinnung von Fachkräften.

    Passend zu diesem Thema empfehlen wir Ihnen folgenden Blogartikel:

    HApato – Vom Hotel zum erfolgreichen Serviced Apartment

    Zum Blogartikel

    Kosten und Exit

    Die Kosten für eine Konversion von bspw. einem Büro in Serviced Apartments einzuschätzen, sei eine überaus schwierige Aufgabe und hänge sehr stark von den individuellen Gegebenheiten vor Ort ab. Machbar seien schon 1.000 bis 1.500 Euro pro qm BGF. Gibt es zum Beispiel Lüftungs- und Kälteanlagen, die übernommen werden können, habe man schon viel gespart. Ähnlich sieht es mit der Trafo-Anlage aus. Nachhaltigkeit und Zertifizierung spielen dann eine Rolle, wenn es um den erfolgreichen Exit geht. Aus Betreiber-Sicht sieht Anna Schingen das Thema energetische Sanierung vor allem für die Vermarktung als relevant. Embacher fügte abschließend an, dass in der aktuellen Marktsituation Transaktionen für 90 Prozent des Bestands eh schwierig seien. Das Geschehen bewege sich nach wie vor auf einem sehr verhaltenen Niveau. Nichtsdestoweniger ergeben sich gerade in der aktuellen Marktsituation vor allem aus Konversionen die besten Chancen. „Das Potenzial im Bestand ist enorm, wenn man alle potenziellen Stolper- und Prüfsteine auf der Agenda hat“, fasste Oeckl abschließend zusammen.

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    Über BelForm:

    Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

    Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser. 

    Bildquellen:
    Headerbild: BelForm über ChatGPT; Bild 1: Foto von Frames For Your Heart auf Unsplash; Bild 2: BelForm; Bild 3: Sector Seven; Bild 4: BelForm

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