Vom Hotel zum erfolgreichen Serviced Apartmenthaus

Eine Konversion in ein Apartment-Produkt ist immer eine besondere Herausforderung: Wir müssen Platz schaffen, wo keiner ist; Lösungen finden, die unmöglich scheinen; den Raum zonieren und multifunktional ausgestalten. Wohnen, schlafen, leben – all das ist im HApato auf nur 18 Quadratmetern möglich. Wie das geht? Das erklären unsere Experten.

Longstay: Auf der Überholspur
Die Hotellerie nach Corona
Eine Zielgruppe, die gerne länger bleibt
Beste Lösungen brauchen Expertenwissen
Bis ins kleineste Detail durchdacht

Kristina Eder Head of Operations, HOtello Gruppe

Bettina Martinek Dipl. Ing. Innenarchitektin, BelForm

Maximilian Maierthaler Interior Ingenieur, BelForm

Interior Ingenieur Maximilian Maierthaler

Zwischen 80 und 90 Prozent Auslastung: Davon können manche Hotels nur träumen. HApato erreicht sie. Und das, obwohl die Ausgangsbedingungen für das Haus alles andere als optimal waren. Denn HApato ist eine Konversion. In den 1970er-Jahren als Studentenwohnheim errichtet, wurde das Haus Ende der 1990er-Jahre in ein Boardinghaus umgewandelt. Rund zehn Jahre später startete es als Hotel eine weitere Karriere. Erfolgreich – bis Corona kam. Zusammen mit zwei weiteren Häusern der HOtello Gruppe – und der gesamten traditionellen Hotellerie – musste auch der Standort in München-Schwabing während des Lockdowns die Tore schließen. Nur die Serviced-Apartment-Anlagen durften während dieser Zeit geöffnet bleiben und erlebten einen regelrechten Boom. Das inspirierte die HOtello Gruppe, die Zwangspause zu nutzen, um alle Standorte zu modernisieren und das Gebäude in der Fallermayerstraße 22 sogar in dieses neue Geschäftsmodell umzubauen: Aus dem Hotel wurde das auf Langzeit-Aufenthalte ausgerichtete Serviced Apartmenthaus HApato.

Auf der Überholspur

Eine Entscheidung, die sich schnell als richtig erwies: „Corona hat die Hotellerie verändert“, sagt Kristina Eder, Head of Operations der HOtello Gruppe. „Durch den damaligen Lockdown ist das Interesse an Serviced-Apartment-Konzepten gestiegen. Der höhere Digitalisierungsgrad, der autarke Betrieb, die Möglichkeit, ein Haus weitgehend kontaktlos zu führen, das alles hat zum Erfolg beigetragen.“ Und während die Pioniere, die auf den Trend aufgesprungen sind, trotz und auch nach Corona gut belegt sind, „hat die klassische Stadthotellerie noch nicht wieder die gleiche Auslastung wie vor der Pandemie erreicht. Und die Prognosen lassen offen, ob es noch ein halbes Jahrzehnt dauert, bis der Gap aufgeholt ist, oder ob die guten alten Zeiten endgültig vorbei sind“, fährt Eder fort.

Die Hotelexpertin glaubt eher an Letzteres: „Das Reiseverhalten hat sich verändert. Termine, für die früher eine Übernachtung in Kauf genommen wurde, werden heute per Videokonferenz abgehalten. Die Reisebudgets und damit auch die Aufenthaltsdauer von Geschäftsreisenden wurden gekürzt. Gleiches gilt für Messen und sogar für private Stadtaufenthalte z. B. bei großen Konzerten oder dem Oktoberfest.“ Zusammen mit dem anhaltenden Personalmangel führt dies dazu, dass immer mehr Betreiber eine Transformation zu Longstay-Hotels erwägen, weil für Langzeitaufenthalte gedachte Serviced Apartments der klassischen Stadthotellerie den Rang ablaufen.

Zwei Frauen sitzen an einem Tisch und arbeiten zusammen an einem Projekt — BelForm berät ihre Kunden auch in der gesamten Digitalisierungsstrategie

Eine Zielgruppe, die gerne länger bleibt

Schlaf- und Essbereich im HApato, mit spielerischen Raumtrenner, entwickelt von BelForm

So auch das HApato, das zudem von dem anhaltenden Wohnungsmangel in München profitiert. Entsprechend heterogen ist die Zielgruppe: In den umgebauten Räumlichkeiten übernachtet der Student, der für das erste Semester noch keine Bleibe hat, ebenso wie die Projektmitarbeiterin, deren Firma sie für ein halbes Jahr nach München geschickt hat. Auch die hinzugezogene Familie, die noch keine Wohnung gefunden hat, und die Großeltern, die ihre Kinder einen Monat lang besuchen wollen, buchen sich in den Räumen ein. Im Schnitt bleiben sie zwei Wochen, „viele sogar ein halbes Jahr“, bilanziert Eder die bisherigen Erfahrungen. Mit Fokus auf Langzeitaufenthalte waren die 71 Apartments zwischen 18 und 70 qm bis vor kurzem nur ab drei bzw. fünf Tagen Aufenthaltsdauer buchbar. Inzwischen läuft eine Testphase ohne Beschränkung, dafür mit höheren Raten für Kurzzeitaufenthalte.

Denn mit dem Umbau verwandelte sich das einstige Studentenwohnheim in ein Haus, in dem sich jeder Übernachtungstyp wohl fühlt. Und das, obwohl die meisten Zimmer gerade mal 18 qm messen. Für ein klassisches Hotelzimmer ist das eine gute Größe, aber für ein Lonstay-Apartment? Zudem gab es im HOtello keine Küchen und auch keine Anschlüsse bzw. Wasser- und Abwasserleitungen für Spüle, Spülmaschine und Herd in den Zimmern. Dieser Ausgangssituation stand ein scheinbar unmögliches Ziel gegenüber: Gemütliche Serviced Apartments mit hochwertigen Küchen, Raumzonen für Kochen, Essen, Schlafen und Wohnen – und ein Wow-Effekt, der die Bewohner begeistert und sie wiederkommen lässt.

Es braucht für eine Konversion in ein Serviced Apartmenthaus jemanden, der nicht nur Wissen im Innenausbau und in der Innenarchitektur hat, sondern jemanden, der genau sagen kann, was ein Longstay-Gast braucht und wie er dafür auch bei ungünstigen Rahmenbedingungen Lösungen finden kann. Dieses Expertenwissen von BelForm war wie ein roter Faden, der uns durch die gesamte Konversionsphase geführt hat, von der Raumplanung über die digitale Guest Journey bis zur Gestaltung der Gästeraten.

Kristina Eder, Head of Operations, HOtello Gruppe

Beste Lösungen brauchen Expertenwissen

„Das war der Grund, warum wir uns für Umnutzung und Umbau mit BelForm frühzeitig Expertenwissen ins Haus geholt haben“, erklärt Eder. „Es braucht für eine Konversion in ein Serviced Apartmenthaus jemanden, der nicht nur Wissen im Innenausbau und in der Innenarchitektur hat, sondern jemanden, der genau sagen kann, was ein Longstay-Gast braucht und wie er dafür auch bei ungünstigen Rahmenbedingungen Lösungen finden kann“, ist die Head of Operations überzeugt. Wie setze ich alles, was ich zum Wohnen brauche, auf engstem Raum bestmöglich um? Was braucht der Gast? Brauche ich einen Herd? Eine Dunstabzugshaube? Mit welchen Gästebeschwerden wird ein Betreiber häufig konfrontiert und wie kann ich sie vermeiden?

„Wir haben die ersten Gespräche parallel mit unserem Architektenteam und mit BelForm geführt und sehr schnell gemerkt, dass hier ein komplett anderer Erfahrungsschatz vorhanden war“, erinnert sie sich. „Und dieses Expertenwissen war wie ein roter Faden, der uns durch die gesamte Konversionsphase geführt hat, von der Raumplanung über die digitale Guest Journey bis zur Gestaltung der Gästeraten. Aus dem Hotelbusiness kommend, waren wir uns unsicher, ob wir zu günstig sind oder zu teuer. Ein Anruf bei BelForm und wir waren wieder auf der richtigen Spur.“

BelForm Expertin Bettina Martinek berät eine Kundin — Die Innenarchitektin Bettina Martinek in der Planungsphase

Küche und Essbereich im HApato — Der Küchen-, Essbereich zeigt die eleganten Thonet Stühle

Insbesondere die 18 qm kleinen Apartments waren eine Herausforderung, erinnert sich Bettina Martinek, Innenarchitektin bei BelForm. Um die Räume besser zu zonieren, entwarf das Team daher luftige Raumtrenner, konzipierte elegante Bettrückwände aus Holz und verlieh den Apartments mit Designerstühlen von Thonet einen edlen Touch. Nicht zu vergessen, die hochwertige „Anti-Fingerprint-Beschichtung, die Fingerabdrücke auf der Küchenarbeitsplatte verschwinden lässt, und den Schränken einen hochwertigen Look verpasst“, fügt Maximilian Maierthaler, Interior Ingenieur bei BelForm und für das Projekt zuständiger Projektleiter, hinzu. „Dieses Material muss sehr sorgfältig verarbeitet werden.“

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Bis ins kleinste Detail durchdacht

„Gerade, wenn man auf engem Raum etwas optisch Hochwertiges gestalten möchte, muss man jedes Detail beachten und auch mal um die Ecke denken: Spülmaschine, Kühlschrank, Herdplatte und ein Spülbecken auf sehr kompaktem Raum, dazu Kleiderschränke mit Schubladen und Einbaukörben für die Schubladen. Im Bestand braucht es oft Individuallösungen und eine besondere Gestaltung, sodass sich der Gast willkommen und rundum wohl fühlt. Daran haben wir gefeilt“, lautet das Resümee von Martinek.

Das HApato-Team ist auf jeden Fall überzeugt. „Vor der nächsten Konversion haben wir keine Angst“, schmunzelt Eder. „HApato hat uns davon überzeugt, dass wir diesen Weg jederzeit wieder gehen würden. Aber eben nur mit einem Expertenteam, und jemandem, der einen bei Fragen mit Rat und Tat unterstützen kann, auf die man selbst keine Antwort hat.“

EXPERTEN TIPP:

Expertentipp für Bestandhalter und Projektentwickler

Bettina Martinek, BelForm-Innenarchitektin empfiehlt:

Im Bestand braucht es oft Individuallösungen und eine besondere Gestaltung, sodass sich der Gast willkommen und rundum wohl fühlt. Gerade, wenn wir auf engem Raum hochwertige Ausstattung und Design umsetzen wollen, müssen wir jedes Detail beachten und um die Ecke planen. Bei Bestandskonversionen lohnt es sich auf jeden Fall, ein spezialisiertes Team, dass Konversionen von Planung bis Umsetzung begleiten kann.

ÜBER BELFORM:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.