Rekordsegment Longstay: Die 3 wichtigsten Argumente für Boardinghouses / Serviced Apartments
Zum sechsten Mal in Folge wurde 2015 der Rekord an Übernachtungen in Deutschland gebrochen. Die Zahl der Übernachtungen von Januar bis Dezember letzten Jahres übertraf die Vergleichswerte des Vorjahres um über 4 Millionen, was einem Zuwachs von 5,4 Prozent entspricht. Auch die Prognose für 2016 verspricht eine positive Entwicklung: Bereits in den ersten Monaten war ein Plus von sechs Prozent im Übernachtungsvolumen zu verzeichnen.
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Vor allem in den sogenannten Magic Cities (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart) sind die Übernachtungszahlen seit 2010 stark gestiegen. Dabei konnte Berlin zwischen 2010 und 2014 den größten Zuwachs verzeichnen (ca. + 40 Prozent).
Doch wer sind diese Gäste, die für dieses stetig steigende Übernachtungsvolumen verantwortlich sind? Und was erwarten sie von ihrer Unterkunft? Welche Ansprüche haben sie? Die Antwort liegt zum einen darin, dass Deutschland bei Touristen, insbesondere innerhalb Europas, immer beliebter wird und zum anderen im Zuzug der vielen Fachkräfte und Projektarbeiter, die es aufgrund der starken Wirtschaft nach Deutschland zieht.
Bei kurzen Aufenthalten wird nach wie vor die Unterbringung in Hotels bevorzugt. In diesem Zusammenhang fällt eine Übernachtungsdauer von 1 – 2 Wochen noch in die Kategorie Urlaub. Danach sucht man vermehrt nach Routine, um sich wohl zu fühlen. Boardinghouses bzw. Serviced Apartments bieten genau diese Möglichkeit.
Attraktives Deutschland: Steigende Besucherzahlen und Wirtschaftswachstum
Neben dem anwachsenden Tourismus wird Deutschland aber auch als Wirtschaftsstandort immer attraktiver. Laut einer internationalen Umfrage der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young sehen 69 Prozent der Befragten Deutschland unter den Top 3 im Ranking der Investitionsstandorte. Dafür spricht auch die Anzahl neu initiierten Projekte in Deutschland: 2015 wurden 946 neue Projekte von ausländischen Investoren in Deutschland angestoßen, was einem Rekord-Zuwachs von neun Prozent entspricht. Erfreulicherweise ist auch noch kein Ende dieser Entwicklungen in Sicht. So gehen 46 Prozent der Befragten davon aus, dass der Wirtschaftsstandort Deutschland in den kommenden Jahren noch attraktiver wird.
Alternative zu Hotels: Boardinghouses / Serviced Apartments
Diese beiden Entwicklungen sind auch deutlich im Markt der Boardinghouses / Serviced Apartments zu spüren. Mit knapp 2.700 geplanten Einheiten liegt Deutschland im europaweiten Vergleich nur hinter Großbritannien und mit großem Abstand vor Frankreich. Hierzulande steigt das Angebot vor allem in diesem (859 Einheiten) und im kommenden Jahr (1.127).
Exkurs: Unterscheidung Boardingshouses und Serviced Apartments
Obwohl es sich um zwei unterschiedliche Bezeichnungen handelt, und man annehmen könnte, dass sie sich deshalb voneinander unterscheiden, stehen beide Begriffe tatsächlich für ein und dieselbe Wohnform.
Prinzipiell versteht man unter dem Begriff Boardinghouse voll ausgestattete Apartments in einem ansonsten gewerblich genutzten Gebäude. Diese werden in der Regel von Reisenden, Projektmitarbeitern oder Neuankömmlingen in einer Stadt für Langzeitaufenthalte gebucht. Früher musste bei Serviced Apartments / Boardinghouses laut Vorgabe eine Mindestaufenthaltsdauer von mehreren Tagen eingehalten werden, damit sie sich von klassischen Hotels abgrenzen. Diese Restriktion gilt heute nicht mehr. Eine Sternekategorisierung wie in der Hotellerie gibt es bisher noch nicht, soll aber demnächst als Standard international etabliert werden.
Die Merkmale von Boardinghouses / Serviced Apartments sind im Allgemeinen:
- 1 – 3 Zimmer (ca. 20 bis 75 Quadratmeter)
- Großzügigere Zimmergrundrisse als in der Hotellerie
- Ausstattung: Wohnbereich, meist mit Sofa/Sitzgelegenheit; Vollausgestattete Küche; Schlafbereich mit Bett; Arbeitsbereich mit Schreibtisch; Badezimmer (Manche Boardinghouses bieten auch Mehrbett-Zimmer an)
- Apartments sind komplett möbliert und löffelfertig ausgestattet
- Reinigungsservice (in der Regel wöchentlich) – dies wird meist zusätzlich in Rechnung gestellt
Viele Betreiber optimieren die nötigen Mitarbeiter auf ein bis zwei Vollzeit-Mitarbeiter pro Objekt – bei einer Objektgröße von ca. 50 Apartments. Ansonsten gibt es wenige bis gar keine hotelähnlichen Services – in seltenen Fällen gibt es Gastronomie, einen 24h-Concierge oder -Kiosk im Haus. Das Credo dabei lautet immer: Es wird gewohnt, nicht übernachtet.
Die Vielzahl an geplanten Einheiten spricht für das Marktpotenzial
Dass die 2700 geplanten Einheiten in D zum größten Teil auf das Konto großer Ketten geht, sollte Projektentwickler und Betreiber neuer Objekte aber keinesfalls abschrecken. Die Tatsache, dass sich inzwischen auch größere internationale Marken wie Frasier Suites in Berlin und Frankfurt (Hamburg bereits in Planung für 2018) sowie Adina oder Adagio auf den deutschen Markt fokussieren, sollte eine untergeordnete Rolle spielen. Denn aus Investorensicht ist der Markt weiterhin vielversprechend:
- Stark fragmentierter Markt
- Keine dominierende Marke
- Nischenprodukt im Wachstumssektor
Differenzierung mit cleveren und innovativen Angeboten
Die großen Ketten richten sich mit Ihren Konzepten sehr stark an die kurz- und mittelfristigen Übernachtungen bis 28 Tage. Längere Aufenthalte sind im Durchschnitt eher die Seltenheit. Die meisten Konzepte großer Ketten erinnern sehr an das sterile Hotelzimmer, nun eben mit Küche und einigen Wohn-Accessoires, die allerdings keine Wohnlichkeit vermitteln. Denn häufig ist den großen Ketten die Einhaltung der Corporate Identity wichtiger, als auf die Bedürfnisse der Gäste einzugehen. Von Wohnen oder gar Wohnträumen kann hier keine Rede sein. Denn eines ist sicher: Je länger der Aufenthalt, desto mehr wünschen sich die Bewohner, ein Zuhause vorzufinden, ihre gewohnte Routine von Zuhause weiter leben zu können und sozialen Anschluss zu finden.
Deshalb besteht hier für Projektentwickler und Betreiber ein großes Potential, sich auf neue Konzepte einzulassen und diese entsprechend zu entwickeln. Der Erfolg von neuen Anbietern, die verstanden haben, wie man die Bedürfnisse von Nutzern, Reisenden und Projektmitarbeitern im Longstay Segment „Wohnen“ erlebbar machen kann, unterstreicht diese Tatsache. Zu den erfolgreichen neuen Anbietern zählen beispielsweise SMARTments business, iPartment, Brera Serviced Apartments, SCHOENHOUSE oder BOLD. Dass besonders die cleveren und innovativen Angebote dieser Betreiber von sehr hohen Auslastungszahlen und stark wachsender Bettenanzahl (Apartments) berichten, zeigt dass die Kraft der Marken und internationalen Ketten in Deutschland nur bedingt zieht.
Die Qualität und Art der Ausstattung sowie Lage spielen in diesem Zusammenhang eine weitaus wichtigere Rolle. Denn für den Gast steht das eigene Wohngefühl und der Komfort im Mittelpunkt. Außerdem verstehen es die neuen und kleinen Anbieter inzwischen immer besser, wie wichtig es ist, für die vereinfachte Buchung der Travel Manager die wichtigen Mindest-Standards großer Unternehmen zu erfüllen.
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Selbst große Hotelketten gehen bereits neue Wege
Auch große Budget-Hotelketten (z.B. Ibis am Berliner Hauptbahnhof) haben mittlerweile den Zeitgeist erkannt und beweisen inzwischen etwas mehr Mut bei den sonst recht sterilen Hotelkonzepten. Daher sollten besonders Entwickler und Betreiber von Boardinghouses / Serviced Apartments diesen Trend auf keinen Fall verschlafen und auf neue Konzepte setzen. Denn bei längeren Aufenthalten sinkt die Bereitschaft der Bewohner, Kompromisse einzugehen, überproportional stark. Daher ist es im Bereich der Langzeitaufenthalte noch wichtiger, die Bedürfnisse und Anforderungen der Bewohner genau zu kennen und das geringere Service-Angebot genau maßzuschneidern. Es muss nicht alles sein, aber dafür treffend. Ein Boardinghouse / Serviced Apartment, egal in welcher Größe oder Budget-Kategorie, sollte dabei keinesfalls wie ein Hotelzimmer mit Küche geplant werden. Für Entwickler und Betreiber des Longstay-Bereichs gilt deshalb ganz besonders: Mut zu neuen Wohn-Konzepten, die begeistern und den längeren Aufenthalt verschönern!
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