Ratgeber

11. Jan, 2024 BelForm Projekte, Interview, Investment, Micro Living, Ratgeber

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Neu am Markt: Sieben Grundlagen zum erfolgreichen Einstieg ins Longstay-Segment

Neu am Markt? Kein Problem! Damit dieser Satz wahr wird, muss der Einstieg in das Longstay-Segment mit der eigenen, neuen Marke gut vorbereitet und umgesetzt werden. Unsere Experten verraten Ihnen sieben Grundlagen von der Marktbetrachtung über das Immobilien-Konzept bis zum richtigen Team, die zum erfolgreichen Einstieg in den Markt beitragen.

Constantin Rehberg Co-Founder, Lively

Gisela Loidolt Head of Innovations, C&P Immobilien / THE PORT

Florian Wichelmann Geschäftsführer, Nena Hospitality Group

Benjamin Oeckl Geschäftsführer, BelForm

Analyse: Die Grundlage für den erfolgreichen Markteinstieg ist eine gründliche Betrachtung des Beherbergungsmarktes – welches Konzept passt am besten?
Konzept: Wer in Apartments investieren möchte, sollte dabei nicht nur einem Trend folgen. Er benötigt stattdessen ein klares Micro-Living-Konzept.
Planung im Detail – vom Entwurf zur Umsetzung: Micro-Apartments sind nicht gleich Micro-Apartments. Daher müssen jedes Detail und jeder Aspekt genau durchdacht und geplant werden.
Budget: Zeit und Kapital sind gerade in der aktuellen Marktphase wichtige Faktoren für den Erfolg des ersten Hauses.
Lage und Dimension: Welcher Standort passt zu meinem Produkt? Passt die avisierte Größe? Feintuning ist wichtig für den Erfolg.
Team – intern und extern: Ohne ein Team, das die Marke voranbringt, bleibt auch die beste Idee nur eine Idee. Experten setzen da an, wo die eigenen Fähigkeiten oder Kapazitäten an Grenzen stoßen.
Professionelle Außenwirkung: Wenn das Gefühl entsteht, dass das Haus bereits gewachsen und professionell ist, ist das ein Zeichen für den Erfolg.

1. Marktbetrachtung

Wer einen Markt erobern möchte, sollte ihn erst einmal kennen. Der erste Schritt zum erfolgreichen Einstieg in den Longstay-Markt besteht daher in einer gründlichen Marktbetrachtung aus allen möglichen Blickwinkeln. Im Fokus steht die Frage, welches Konzept das richtige ist – ob Senior Living, klassisches Apartmenthaus oder Studentenwohnanlage. Denn: Die erste Immobilie zu kaufen und erfolgreich zu betreiben bzw. zu vermieten, erfordert eine ganze Reihe von Vorbereitungen. „Einfach zu sagen, Senioren gibt es überall, also können wir überall ein neues Haus eröffnen, ist zu salopp und zu kurzgegriffen“, ist Constantin Rehberg überzeugt. Der Co-Founder von Lively, einer neuen Marke im Bereich Senioren Wohnen, hat sich im Vorfeld der Eröffnung des ersten Standorts intensiv mit der demographischen Entwicklung vor Ort beschäftigt. „Und wir haben uns gefragt, ob wir dieses Haus hier 20 Jahre lukrativ betreiben können.“ Daher gilt es zu prüfen: Wie ist das Angebot? Wie die Nachfrage? Ist überhaupt Platz für mein Konzept am Markt oder besteht bereits ein Verdrängungswettbewerb? Soll das Investieren in ein Longstay-Projekt gelingen, muss es gut vorbereitet sein.

2. Konzept

Grundlage für jeden erfolgreichen Markteintritt ist ein gut durchdachtes Konzept, das nicht nur einem Trend folgen sollte. Es sollte vielmehr ein Bedürfnis für die nächsten Jahre erfüllen. Hilfestellung bieten die verschiedenen Makrotrends. Sie zeigen auf, was in der Zukunft gefragt ist. Im Fokus steht derzeit z.B. das Thema Urbanisierung. Studien zufolge werden bis 2050 rund 70 Prozent der Weltbevölkerung im urbanen Lebensraum wohnen. Parallel dazu geht der Makrotrend Flexibilität davon aus, dass die Menschen später sesshaft werden und gerade in den ersten Berufsjahren häufiger den Arbeitgeber und den Wohnort wechseln. Der negative Makrotrend Vereinsamung verweist gleichzeitig auf ein Bedürfnis, das sich z.B. über Co-Living erfüllen lässt. „Da urbaner Wohnraum schon jetzt knapp ist, sprechen diese Makrotrends für einen erfolgreichen Start neuer Marken im Umfeld moderner Wohnformen und dafür, in Micro-Apartments zu investieren“, erklärt BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl. Mit seinem Team berät er viele Kunden, wie sie ihr erstes Haus planen und weiß um die Bedürfnisse der künftigen Bewohner und die Herausforderungen, die der Markt bereithält.

3. Planung im Detail – vom Entwurf zur Umsetzung

Investieren in Micro-Apartments will gelernt sein: Das Produkt sollte leicht verständlich und gut aufgesetzt sein, authentisch und zielgruppengerecht. Damit dies gelingt, muss sich der Investor oder Projektentwickler zunächst intensiv mit der Zielgruppe auseinandersetzen. Schließlich braucht Studentenwohnen etwas völlig anderes als das klassische Serviced Apartment. Bei der Planung will die Architektur ebenso bedacht werden wie das Mobiliar, die Ausgestaltung und die Wegeführung sowie das digitale und das Servicekonzept des Hauses. Was wünscht sich der Gast, damit er dort gerne wohnt? Was wünscht sich das Personal, damit es gerne im Haus arbeitet? Dazu kommen Detailthemen von der idealen Apartmentgröße über den Grundriss bis zum einzelnen Möbelstück. „Für das neue THE PORT in Wien hatten wir ursprünglich Podest-Betten vorgesehen. Diese sollten sowohl als Schlafgelegenheit als auch als Aufenthaltsfläche dienen. Doch für eine derartige Lösung braucht es nicht nur das passende, stoß- und kratzfeste Material, sondern auch die entsprechende bauliche Umsetzung. Wir mussten unter anderem das Thema Absturzsicherheit lösen“, verrät Gisela Loidolt, Head of Innovations bei der C&P Immobilien AG. Um die im selben Haus eingeplanten „Communication Apartments“ mit Fenstern zum Gang ausstatten zu können, mussten wiederum Schallschutz, Brandschutz und Sicherheit bedacht werden.

4. Das Budget

Selbst das beste Konzept hat keine Aussicht auf Erfolg, wenn das Kapital zur Umsetzung fehlt. Daher ist es gerade in der aktuellen Marktsituation wichtig, sich frühzeitig um eine ausreichende Kapitalisierung zu kümmern. Zudem sollte das Budget zur Zielgruppe und zum Designkonzept passen. Als Grundlage für die Finanzstruktur brauchen Akteure zunächst einen Businessplan, der auch eine ausreichende Mietsicherheit thematisiert – und das Zeitbudget nicht vergisst.

EXPERTEN-TIPP

Expertentipp für Markengründer und Betreiber:

BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl empfiehlt:

Timing ist essenziell für den Erfolg Ihres Hauses. Tun Sie die richtigen Dinge zur richtigen Zeit: Den Interior Designer drei Monate vor der geplanten Eröffnung zu beauftragen oder zu wechseln, ist keine gute Idee. Auch sollten Sie sich frühzeitig mit den Themen Digitalisierung und Bewirtschaftung befassen. Im Idealfall sind diese Fachexperten schon in der Konzeptphase dabei. Und wenn Sie alles aus einer Hand wollen: Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.

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Tertianum Residenz Berlin mit Blick in Gästewohnung-Eingang — Gemeinsam mit Tertianum / DPF AG entstand das Premium-Lifestyle-Produkt „Tertianum Premium Residences“ mit ihren Häusern in Berlin, München und Konstanz.

5. Lage und Dimension

Welche Märkte brauchen mein Produkt? Welche Dimensionen passen zum gewählten Standort? Herrscht dort bereits Konkurrenz? Und welche Bedürfnisse hat die Zielgruppe dort? Passt die Lage überhaupt zu ihr, heute, morgen und in den nächsten Jahren? Damit das eigene Produkt erfolgreich ist, muss es an die Bedingungen vor Ort angepasst werden. „Für unser Produkt – Seniorenwohnen – ist beispielsweise Barrierefreiheit unerlässlich. Wenn das am Ort nicht gegeben ist, sagen wir kategorisch ab“, erklärt Constantin Rehberg.

6. Team – extern und intern

Wer eine Marke bzw. das erste Haus kreieren möchte, braucht dazu auch ein passendes Team, um die einzelnen Schritte abzuwickeln und das Projekt erfolgreich und rentabel voranzubringen. Im Vorfeld sollte daher geklärt werden, was inhouse passieren soll und wofür externe Hilfe notwendig oder besser ist. So sollten externe Berater und Experten möglichst schon in der Konzeptionierungsphase hinzugezogen werden, weil damit Fehler von vornherein eliminiert, alle Facetten mitgedacht und unnütze Ausgaben vermieden werden können: Der Mobility-Experte findet in Abstimmung mit dem ÖPNV die beste Mobility-Lösung für das eigene Haus und kann auch markenspezifische Lösungen erarbeiten, die sich in allen geplanten Standorten einsetzen lassen. Spezialisten für die Beratung und Konzeption, die Innenarchitektur und das Einrichtungskonzept, die Digitalisierung und die (vollautomatisierte) Bewirtschaftung knüpfen nicht nur den roten Faden für das erfolgreiche Haus, sondern vernetzen zudem jedes einzelne Detail. Auf Wunsch liefert ein Berater, Dienstleister und Ausbauer wie BelForm vom ersten Konzept bis zur schlüsselfertigen Übergabe alles aus einer Hand und kombiniert dabei verschiedene Themenbereiche. Natürlich Hand in Hand und in enger Absprache mit dem eigenen, gezielt ausgesuchten Team.

Für den Betreiber Nena Hospitality und die Marke Nena Apartments durfte BelForm den neuen Standort in Bochum mit 108 Apartments von A-Z begleiten.

7. Professionelle Außenwirkung

„Wenn man bei einer Marke spürt, dass sie neu ist, ist das nicht optimal. Besser ist es, wenn beim Betrachter, beim Gast und beim Investor stattdessen das Gefühl entsteht, dass das Unternehmen bereits erfahren und gewachsen ist“, meint Florian Wichelmann, Geschäftsführer der Nena Hospitality Group. Deshalb rät er, zum Beispiel das Produkt bzw. die Marke selbst bei der Vermarktung in den Vordergrund zu stellen. Das kann eine solche Wirkung positiv verstärken. „Ein Haus, das professionell und stabil wirkt, vermittelt den Eindruck von Erfolg.“

Über BelForm:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.

Bildquellen: BelForm