Definition
Co-Living
Co-Living
ist eine Bezeichnung für gemeinschaftliches Wohnen auf Zeit in urbanen Räumen. Das „Co“ in Co-Living bedeutet Community. Das heißt: Im Zentrum des Wohnkonzeptes steht das Miteinander. Menschen verschiedener Altersgruppen leben hier zusammen, um gemeinsam kreativ zu werden und sich gegenseitig zu unterstützen.
Ihr Co-Living-Guide
Kurz erklärt
Ein Co-Living-Gebäude enthält in der Regel neben Einzelapartments facettenreiche Gemeinschaftsräume – je nach Konzept mit unterschiedlichen Standards von Budget Premium bis zum 5-Sterne Hotel: Gemeinschaftsküchen, Community-Wohnzimmer, Fitness Studios, Bibliotheken, Dachterrassen mit Outdoor-Grill und viele weitere (eine Übersicht über Anbieter und deren Angebote finden Sie weiter unten auf der Seite).
Co-Living - was ist das?
Die Apartmentstruktur in einem Co-Living Gebäude unterscheidet sich je nach Konzept grundsätzlich in zwei Bereiche: Einzelapartments und Cluster-Wohnungen. Cluster-Wohnungen sind kleine, in sich geschlossene Ein- bis Zwei-Zimmer-Apartments, die an gemeinsame Wohnzimmer, Badezimmer und Balkone anschließen. Diese lassen sich mit der Struktur einer klassischen WG vergleichen. Cluster-Wohnungen sind Teil des übergreifenden Co-Living-Gebäudes, wo je nach Konzept zusätzliche Gemeinschaftsangebote bestehen. Einzelapartments sind vollständig geschlossen und bieten keine geteilten Räumlichkeiten. Entsprechend der Ausrichtung des Co-Living Betreibers sind Einzelapartments, Cluster-Wohnungen oder eine Mischung aus beiden innerhalb eines Co-Living Gebäudes zu finden.
Unabhängig vom Apartment-Typus sind die Apartments vollständig möbliert und mit Küche und Küchenzubehör ausgestattet. Die sog. All-In Miete, die Nebenkosten und teilweise Service-Leistungen beinhaltet, stellt Kostentransparenz für den Mieter her. Die Vollmöblierung eines Co-Living Angebots „bis zum Löffel“ macht den Ein- und Auszug für die Mieter unkompliziert und verschafft den Neuankömmlingen Zutritt – vor allem in angespannten Wohnungsmärkten. Hinsichtlich der bau- und mietrechtlichen Abgrenzung in Deutschland findet man Co-Living sowohl im wohnwirtschaftlichen als auch im gewerblichen Sektor. Im gewerblichen Bereich bieten Co-Living Betreiber dann kürzere Übernachtungsdauern sowie hotelähnliche Services an und machen das Gebäude zu einer Art Co-Living Hotel. Im wohnwirtschaftlichen Betrieb ist die durchschnittliche Mietdauer aufgrund der Gesetzgebung in Deutschland deutlich höher, was den Aufbau und den Zusammenhalt innerhalb der Gemeinschaft fördert.
Oft finden beim Co-Living Menschen in der gleichen Lebensphase oder mit dem gleichen sog. „Mindset“ (zu Deutsch: Werte und Lebenseinstellung) zusammen. Die Erfolgsfaktoren im Co-Living sind zum einen ansprechende Einrichtung und innovatives Interior Design, welches einen Wow-Effekt und Begehrlichkeiten bei den Bewohnern weckt. Gleichzeitig bildet das Interior und die Einrichtung das Bindeglied zu der Marke des Co-Living-Betreibers und lässt diese physisch erlebbar werden. Zum anderen sind der Aufbau einer Community mithilfe eines Community-Managers, das Herausbilden eines Anziehungseffektes sowie die Digitalisierung der Bewirtschaftung für effiziente Abläufe in der Vermietung für den Erfolg eines Co-Living-Konzeptes unabdingbar. Auch unterstützen digitale Angebote die Vernetzung zwischen Bewohnern und Vermieter bzw. Co-Living-Betreiber und machen Service-Angebote leichter verfügbar.
Zielgruppe
Sharing-Modelle haben sich in den letzten Jahren bereits breit in beinahe jedem Bereich etabliert. Autos werden geleast oder gemietet – Urlaub wird in einer AirBnB-Unterkunft gebucht – gearbeitet wird in Co-Working-Spaces. Nun greift der Trend auf das Wohnen über, denn er spiegelt das Lebensgefühl in der jungen Community wider. Bezahlt wird nicht mehr für Eigentum, nicht mehr für Platz – sondern für Erfahrung. Die Generation der Millenials gibt beispielsweise mehr Geld für Unterhaltungsprodukte, Restaurantbesuche und Vergleichbares aus, als alle Generationen vor ihr. Gleichzeitig ist sie genügsamer. In Amerika planen laut einer Umfrage von Apartment List unter den Studenten und jungen Arbeitnehmern 12,3 Prozent, ihr Leben lang in Miete zu leben und kein Wohneigentum zu erwerben. Auch aufgrund der immer mehr ausufernden Immobilienpreise. Einer Goldman Sachs Studie zufolge hat sich das Heiratsalter im Median von 23 in den 1970ern auf 30 in den 2010ern verschoben. Das klassische Familienbild von Kind, Hund und Eigenheim hat für viele ausgedient. Dies äußert sich nicht nur in Beziehungen, sondern auch in Wohnsituationen.
Die Menschen wechseln zudem häufiger ihren Job, ziehen öfter in andere Städte. Sie wollen ungebunden bleiben und trotzdem komfortabel wohnen. Viele Arbeitnehmer pendeln, oder werden ganz zu Digitalen Nomaden. Bis 2035 sollen es schätzungsweise 1 Milliarde sein. Sie sind es, die ihren Wohnraum am liebsten schnell und flexibel haben. Co-Living bedient diese Bedürfnisse. Für die Generation Y, aber auch für Selbstständige, Gründer und andere junge Menschen, die ortsungebunden arbeiten können. Zieht jemand in eine neue Stadt, ist schnell Anschluss an die Community gefunden. Die Versuchung, den Abend auf Social-Media-Seiten zu verbringen, ist nicht so groß, wenn man weiß, dass das Feierabendbier nur den Gang die Treppe hinunter entfernt ist. Und in der hauseigenen Bar sind Gesprächsthemen schnell gefunden, wenn man unter einem Dach lebt.
Errichtung von Co-Living-Spaces
Betreiber schließen in der Regel Verträge mit Eigentümern, Projektentwicklern oder Investoren, um ein bereits errichtetes Gebäude in einen Shared Space umzuwandeln. Gestaltet werden dann Räume auf Grundlage der Bedürfnisse der jeweiligen Zielgruppe. Diese Transformation umfasst Konstruktion, Renovierung, Innenausbau und Einrichtung mit geeigneten Möbeln, etc. Aber auch Neubauten mit dem von vornherein festgesteckten Ziel einer Co-Living-Nutzung erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Bei einem ganzheitlichen Wohnkonzept sind von der Planung bis hin zur Digitalisierung der Verwaltung viele Dinge zu beachten. Hier steht BelForm dem Projekt von Anfang an zur Seite und verfügt über das Know-how, sichere Renditeoptionen für den Kunden zu schaffen.
Die moderne Wohngemeinschaft ist meist nicht nur das – sondern auch eine Arbeitsgemeinschaft, die sich vor allem an Selbstständige oder Start-Up-Mitarbeiter richtet. Weltweit gibt es mittlerweile viele Anbieter von solchen Konzepten, darunter zum Beispiel Nest Copenhagen. Hier leben insgesamt 21 Mitbewohner in vier Wohnungen, von denen jeder einen Schlüssel hat, mit dem wann er will in eine der anderen Wohnungen gehen kann. Durch dieses nahe Zusammenleben entsteht eine Art von Familiengefühl. Lange Gespräche bei Wein und Musikabende gehören ebenso dazu wie Kamingespräche mit externen Rednern und Feiern. Bei Je m’appelle in Amsterdam wiederum leben 25 kreative Menschen nicht nur dauerhaft zusammen unter einem Dach, sondern arbeiten auch in den gleichen Räumen.
Co-Living als Investitionschance
Momentan entwickelt sich der Sektor zu einer eigenen Assetklasse. Zahlreiche Investitionsprogramme großer Kapitalfirmen belegen dies. Die an der Frankfurter Börse gelistete Corestate Capital kündigte in 2018 ein Programm im Umfang von einer Milliarde Euro an. Begründet wird dies damit, dass das Co-Living die flächeneffizienteste Nutzung von Wohnraum darstellt, die derzeit am Markt existiert.
Laut der UN werden in 2050 etwa 68 Prozent der gesamten Weltbevölkerung in urbanen Räumen leben. Während um die Jahrtausendwende herum 371 Städte weltweit mindestens eine Million an Einwohnern zählten, waren es in 2018 bereits 548, in 2030 projiziert die UN ganze 706 Städte, die es auf so viele Einwohner bringen. Im gleichen Zeitraum soll die Anzahl der Megastädte – also der mit 10 Millionen oder mehr Einwohnern – von 33 auf 43 steigen.
Vor diesem Hintergrund wird es wahrscheinlich, dass die klassischen Immobilienanlageklassen immer mehr in den Hintergrund treten, da urbaner Wohnraum sich noch mehr als bereits heute verknappt. Die Einwohnerzahlen steigen schneller, als die Anzahl der bezugsfertigen Gebäude, gleichzeitig ziehen die Durchschnittslöhne nicht im gleichen Tempo nach. Bewohner erwarten also mehr räumliche Modularität, die sich flexibel an ihre Lebensweise anpasst.
Es ergeben sich – bei den bekannten Risiken neuartiger Assetklassen – hohe Wachstumsoptionen für Investoren und Projektentwickler. Der Renditekorridor liegt dabei kurzfristig für hotelähnliche Co-Living-Projekte bei etwa fünf Prozent, bei wohnwirtschaftlicher Nutzung im Mittel etwas höher. Prognosen gehen davon aus, dass der Anteil der gewerblichen Nutzung am Hotelmarkt bis 2030 auf etwa zehn Prozent steigen wird.
Einfluss der Corona-Pandemie
Das Komplettpaket Co-Living fügt sich bestens in diesen Bereich ein. Während in klassischen Wohnformen die Miete zunächst niedriger aussehen mag, gilt es zu berücksichtigen, dass Strom, Internet, Möbel, Gebühren, Reparaturen und vieles mehr den Preis am Ende deutlich weiter nach oben treiben. Co-Living bietet hier den deutlich attraktiveren Gesamtpreis.
Umgekehrt verfügen die angesprochenen Zielgruppen, allen voran die Digitalen Nomaden, über die Mittel, sich das Wohnerlebnis auch etwas kosten zu lassen. Da sie meist in lukrativen Jobs arbeiten, können sie sich den Luxus eines Co-Living-Gebäudes durchaus leisten. Ende 2019 standen laut JLL in ganz Europa etwa 23.000 Co-Living-Betten bezugsfertig zur Verfügung. Die Anzahl der Betreiber wird sich in den nächsten Jahren stabilisieren und so die Gesamtzahl an Angeboten weiterhin exponentiell nach oben treiben – trotz des Corona-Breaks. James Buckley, Geschäftsführer der Knight Frank Malaysia capital markets, schätzt den Einfluss der Pandemie nur als gering ein: Gegenüber „The Edge Markets“ erklärt der seit 28 Jahren im Immobilienbereich tätige Experte: „Der Rückgang der Belegung ist wahrscheinlich nur von kurzer Dauer. Sobald die Covid-19-Krise abgeklungen ist, glauben wir, dass das Interesse an diesem Sektor zunehmen wird. Da Sicherheit und Gesundheit der Bewohner ganz oben auf der Prioritätenliste der Betreiber stehen, ist die Hygiene der Gemeinschaftsräume jederzeit von größter Bedeutung.“ Gleichzeitig kann Covid-19 auch als Katalysator fungieren. Schon jetzt zwingt das Virus vor allem Besitzer kleinerer Hotels, in den Langzeitvermietungs-sektor umzusteigen, um rentabel zu bleiben.
Die Seite der Nachfrage
Auf der anderen Seite gelten Co-Living-Angebote im Vergleich zum jeweiligen Mietspiegel als bezahlbar. In London sah man beispielsweise nach dem Corona-Break, dass sich der entsprechende Bedarf viel schneller erholte, als der nach klassischen Wohnformen. Auf dem Markt wird allerdings diese Form des Temporären Wohnens immer noch nicht ausreichend bedient. Die in deutschen Großstädten neu eröffneten Objekte sind meist nach wenigen Wochen vollvermietet. Durch effiziente und kostengünstige Gestaltungsmöglichkeiten bei der Planung der Apartmenträume locken hier höhere Renditen als beispielsweise in der klassischen Hotellerie. Weitere Megatrends wie die voranschreitende Urbanisierung und die daraus resultierende Platzknappheit sorgen ebenfalls für ein riesiges Wachstumspotential der Asset-Klasse Co-Living. BelForm setzt Apartmentkonzepte von Projektentwicklern und Investoren für die Betreiber um. Senden Sie jetzt eine Kontaktanfrage, um mehr zu erfahren:
Entwicklung in Deutschland
Noch befindet sich der Sektor in Deutschland in den Kinderschuhen. Seit Anfang des Jahrzehnts hat sich der Trend vor allem in den USA und Japan stark verbreitet. In Europa dagegen krankte das Wachstum an bürokratischen Hürden und fehlender Risikobereitschaft. Doch der Vormarsch, so zeigt sich, ist unaufhaltsam. Im Bürobereich boomt beispielsweise der Co-Working-Sektor. Wie Colliers International in einem Report veröffentlichte, ist die Zahl der Betreiber in Europa in den Jahren 2014 bis 2018 um 135 Prozent gestiegen. Die Zahl der Co-Working-Stätten kletterte sogar um 205 Prozent nach oben. In Amsterdam und London sind knapp über fünf Prozent aller Büroflächen von Co-Working-Betreibern angemietet. Im Co-Living-Bereich verhält es sich ähnlich. Laut dem JLL European Coliving Index stammten Mitte 2019 alleine 60 Prozent der umgesetzten Co-Living-Apartments aus den vorherigen zwei Jahren. In Deutschland zählen die Medici Living Group und Homefully zu den größten Playern auf dem Markt. Medici betreibt nach eigenen Angaben über 1300 Apartments, Homefully über 225. Für ein Land mit 80 Millionen Einwohnern verschwindend geringe Zahlen. Hier bietet das neue Geschäftsfeld hohe Renditemöglichkeiten – aber auch die Risiken eines noch schwer kalkulierbaren Sektors.
Rechtliche Abgrenzung
Eine anerkannte rechtliche Definition für den Begriff Co-Living steht noch aus. Einige Quellen legen eine Mindestmietdauer von drei Monaten fest, andere von sechs Monaten, wieder andere sehen schon ab wenigen Tagen Aufenthalt eine Form des Co-Living mit Verwandtschaft zu hotelähnlicheren Betrieben. Viel wichtiger ist die Abgrenzung von Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnissen sowie Hotelleistungen. Sowohl im baurechtlichen als auch im zweckentfremdungsrechtlichen Raum gilt die Unterscheidung, ob es sich um ein Wohn- oder ein Beherbergungsverhältnis handelt. Der entscheidende Punkt ist hier das konkrete Nutzungskonzept. Grundsätzlich ist also immer der Einzelfall zu bewerten. Die Rechtsprechung in Deutschland hat bisher noch nicht festgelegt, woran jeweils die genaue Nutzungsform zu erkennen ist. Es lässt sich aber mit Gewissheit sagen, dass gebräuchliche Co-Living-Konzepte mit Mindestmietdauern ab drei Monaten in der Regel als Wohnraum zu sehen sind. Zwischen Betreiber und Bewohner gelten also die Bestimmungen des Wohnraummietverhältnisses. Zwischen Investor und Betreiber können allerdings auch die Bestimmungen des Gewerberaummietverhältnisses gelten, wenn der Betreiber alle Flächen, die der Investor sein Eigentum nennt, direkt von ihm anmietet – wenn er also als gewerblicher Zwischenmieter fungiert. Wenn lediglich ein Dienstleistungsverhältnis besteht, bleibt es beim Wohnraummietverhältnis zwischen Betreiber und Mieter.
Dabei entstehen einige rechtliche Fallstricke. Zum einen ist da § 565 aus dem BGB. Endet das Mietverhältnis zwischen Eigentümer und Betreiber, tritt der Eigentümer zum Schutz des Mieters automatisch in ein Mietverhältnis mit selbigem ein. Unklar und rechtlich umstritten ist dabei, ob der Eigentümer damit ebenfalls automatisch in die Nebenverpflichtungen wie die Erbringung derselben Services eintritt. Das Risiko besteht dann, dass der Eigentümer im steuerlichen Sinne „gewerblich“ und deshalb gewerbesteuerpflichtig wird. Bei ausschließlichem Mietvertrag zwischen Betreiber und Bewohner kommt es zu allerlei Fragen in Zusammenhang mit der Mitpreisbremse und im Speziellen mit dem Mietendeckel im Raum Berlin. Ungeklärt ist auf diesem Feld, ab welchem Zeitraum die Dauer einer vorübergehenden Nutzung rechtlich überschritten ist. Auch hier ist in jedem Fall der Einzelfall zu betrachten.
Grundsätzlich wird unterschieden zwischen:
Betriebe im Beherbergungsgewerbe sind:
Die Angabe der Nutzungsart im Bauantrag stellt aufgrund der unklaren rechtlichen Lage eine Herausforderung dar. Sie sollte in enger Abstimmung mit den Behörden erfolgen und in jedem Fall argumentativ nachvollziehbar sein. Wohnraum als Nutzungsart beispielsweise ist zulässig in den Gebietsarten „Allgemeines/Besonderes Wohngebiet“, „Mischgebiet“, „Urbanes Gebiet“ und „Kerngebiet“. Aber auf keinen Fall in Gewerbegebieten oder Industriegebieten. Außerdem hat die Angabe der Nutzungsart vielerlei Auswirkungen auf das Bauordnungsrecht, im Speziellen Dinge wie Lärmschutz, Brandschutz oder Stellplätze. Steuerrechtlich hat eine Einordnung als Wohnraum den Vorteil der Umsatzsteuerfreiheit. Diesen bietet eine Einordnung als gewerbliche bzw. Hotelnutzung nicht. Gewerbewirtschaftliche Nutzung lässt sich etwas einfacher definieren. Laut Verordnung über die Förderung der Beherbergungswirtschaft vom 18.02.2015 (§1) umfasst die Beherbergungswirtschaft die auf der rechten Seite aufgelisteten Nutzungsformen.
Anbieter
High Growth
Zu dieser Gruppe gehören etablierte Co-Living Marken, deren Fokus stark auf Expansion liegt. Ihre Modelle zielen darauf ab, Plattformen zu schaffen, die leicht skalierbar sind. Folgende Anbieter zählen dazu:
Intentional Urban
Betreiber in diesem Segment repräsentieren eine Vielzahl von absichtlichen und wirkungsorientierten Modellen. Dies reicht von gemeinnützigen dezentralen Netzwerken bis hin zu kommerziellen Plattformen. Hier wurde zwischen „Urban“ und „Remote“ unterteilt. Erstere befinden sich in urbanen Standorten, während Letztere in eher ländlichen Gebieten als sogenanntes Work Retreat operieren.
Movers
Dazu gehören Unternehmen, die ursprünglich aus dem Co-Working oder traditionelleren Unterkünften stammen und nun zum Co-Living wechseln. Diese Gruppe setzt auf bereits bestehende Ressourcen und operative Rahmenbedingungen, die auf das Longstay-Segment ausgelegt sind.