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Ein Apartment-Projekt von A bis Z – sieben Schritte zum Erfolg

Jede Immobilie ist anders, jedes Bauvorhaben auch. Darum gibt es auch keine Immobilie, kein Serviced-Apartment-Projekt, kein Micro-Living-Haus, das dem anderen gleicht. Wir zeigen, worauf es ankommt, damit ein Projekt gelingt.

  • Schritt 1: Analyse
  • Schritt 2: Beratung und Konzeption
  • Schritt 3: Planung
  • Schritt 4: Ausführung
  • Schritt 5: Mängelbeseitigung
  • Schritt 6: Nachsorge-Service
  • Schritt 7: Resümee
Martin Lindinger Abteilungsleiter Projektabwicklung BelForm
Bettina Martinek Architektin / Innenarchitektin
Benjamin Oeckl Geschäftsführer BelForm
Sahra Oeckl Geschäftsführerin BelForm

BelForm hat in knapp 10 Jahren und in weit mehr als 5.000 realisierten Apartments einen Prozess entwickelt, wie Eigentümer, Investoren oder Betreiber ein sehr erfolgreiches Apartment-Haus übergeben bekommen, der im Vergleich zum Marktdurchschnitt bessere Renditen liefert und sich vom Wettbewerb deutlich absetzt. Dieses bessere Ergebnis, dass sich für die BelForm-Kunden nicht nur wirtschaftlich auszahlt, zeigt sich auch durch deutliche Kostenvorteile innerhalb der engen Prozessbegleitung bis zum Betrieb und darüber hinaus. Die Optimierungsprozesse sind effizienter, als wenn viele Partner nur einzelne Teilbereiche übernehmen.

Schritt 1: Die Analyse

Jedes Projekt ist einzigartig, daher besteht für BelForm der erste Schritt auf dem Weg zum Erfolg der Kunden in einer genauen Analyse aller relevanten Faktoren. „Wir prüfen genau, welche Anforderungen der Eigentümer oder Betreiber hat, welche einzigartigen Vorteile und Potenziale die Immobilie mitbringt, und wie der spätere operative Betrieb abzulaufen hat. Auf dieser Basis erarbeiten wir, wie das Gesamtkonzept in einem bestimmten Objekt auszusehen hat“, informiert Benjamin Oeckl, Mit-Gründer und Geschäftsführer von BelForm über den ersten Schritt jedes Apartment-Projekts, das das Unternehmen angeht. Er weiß: „Das Ergebnis stellt immer eine Symbiose und Synthese aus und von verschiedenen Anforderungen dar, die zusammen die Grundlage für die Realisierung eines stimmigen Gesamtprodukts schaffen.“

Schritt 2: Die Beratungs- und Konzeptionsphase

Erst wenn alle Rahmenbedingungen geklärt sind, beginnt der kreative Prozess. Daher geht der Planungsphase stets auch eine Beratungs- und Konzeptionsphase voraus. In der Regel erfolgt dies in enger Zusammenarbeit mit dem Auftraggeber. Gemeinsam wird definiert, was das Apartmenthaus als Produkt am Ende leisten soll, welche Anforderungen die gewünschten Zielgruppen haben, und welche Erwartungshaltung seitens der Auftraggeber bestehen. Unverzichtbare Beteiligte der Konzeptionsphase sind daher bei BelForm die Immobilien- und Hospitality-Experten. Ein elementares Thema in dieser Phase ist auch das Budget. Um den späteren Innenarchitektur- und Einrichtungsprozess von Anfang an effizient planen zu können, braucht es ein realistisches Budget, das mit den gegebenen Parametern zusammenpassen kann.
Ein weiterer wichtiger Bestandteil der Konzeptionsphase ist die Betrachtung der späteren Nutzergruppen und die Art des Konzepts, also wohnwirtschaftliche oder gewerbliche Ausrichtung des Hauses. Da zudem unterschiedliche Nutzergruppen verschiedene Bedürfnisse haben, sind die Anforderungen an die jeweiligen Gebäude und Räume ebenfalls unterschiedlich. Dies gilt es zu berücksichtigen und einen Abgleich zwischen dem Budget und den Wirtschaftlichkeitsanforderungen des Bauherrn vorzunehmen. Auch das Thema Digitalisierung will bereits in der Konzeptionsphase betrachtet werden, da die notwendigen Installationen oft schon sehr frühzeitig getätigt bzw. beantragt und eingeplant werden müssen. Hardwareanforderungen, Zugangskontrollen, Smart Home und die für den späteren Betrieb notwendige Gebäudevernetzung müssen ebenfalls schon frühzeitig berücksichtigt werden, da sie auch für die TGA-Planung wichtig sind.

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    Schritt 3: Die Planungsphase

    Die innenarchitektonische Planung eines Gebäudes verläuft von innen nach außen. Dabei setzt sie im Optimalfall sehr früh in den Leistungsphasen an, also zu Beginn des Entwurfsprozesses des Architekten. „Wir kommen in unterschiedlichen Phasen in ein Projekt. Manchmal ist die Ausführungsplanung des Architekten schon komplett fertig und auch das Gebäude steht bereits. Und manchmal gibt es noch Möglichkeiten der Optimierung“, verrät Benjamin Oeckl. Fakt ist: Je früher die BelForm-Experten in den Prozess einbezogen werden, desto mehr können sie die vorhandenen Potenziale eines Apartmenthauses optimieren. Und desto größer ist der Nutzen, den Eigentümer und Betreiber daraus ziehen können, ohne dass eine Optimierung Kosten verursacht. Das Gegenteil sei sogar der Fall, versichert der BelForm-Geschäftsführer, wie die Erfahrung aus verschiedenen Projekten bereits gezeigt hat.

    „Durch die frühe Einbindung unseres Teams in der Bauphase konnten wir für Kunden bereits mehrfach signifikante Kostenreduktionen realisieren und dabei gleichzeitig den Wert für den Eigentümer und den Mehrwert für die späteren Nutzer signifikant steigern.“
    Auch bei der eigentlichen Planung arbeiten Bauherren und Architekten bzw. Innenarchitekten und Ausbauspezialisten eng zusammen, um ein hochwertiges Produkt zu generieren. Im Rahmen eines agilen Planungsprozesses organisieren sie nicht nur die Grundrisse, sondern schleifen darüber hinaus an der HLSE- und TGA-Planung (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro sowie Technische Gebäudeausrüstung), konzipieren, soweit noch möglich, die Bäder und wählen die Materialien aus. „Je nach Projekt verfolgen wir dabei entweder ein komplett individuelles Konzept. Oder wir folgen einem roten Faden und setzen individuelle Akzente, wenn der Kunde beispielsweise eine eigene, skalierende Marke mit mehreren Häusern entwickeln möchte“, informiert Bettina Martinek, Innenarchitektin. Und wenn ein Standort dazu auffordert, mit einem schlanken Planungsprozess in kurzer Zeit ein gutes Produkt zu erschaffen, kann BelForm darauf flexibel eingehen. „In diesen Fällen erarbeiten wir effiziente Lösungen mit einem kurzfristigen Produktions- und Montageprozess bei gleichzeitiger Zeit- und Kostenersparnis“ erzählt Martin Lindinger, der den Bereich Realisierung und Serienproduktion bei BelForm leitet.
    In der Planungsphase wird das Konzept somit stets exakt auf die jeweilige Zielgruppe abgestimmt. Die genaue Kostenkontrolle, die sich wiederum an den Ergebnissen und Vorgaben der Konzeptphase orientiert, stellt BelForm durch die Inhouse-Abteilung für Innenausbau und Serienfertigung bereits in der Planungsphase sicher. Dadurch hat der Kunde stets Kostensicherheit und die Planung passt von Anfang in den Kostenrahmen.

    Schritt 4: Die Ausführungsphase

    In der Ausführungsphase werden nicht nur die Apartments ausgestattet, sondern auch die Gemeinschaftsflächen, beispielsweise die Lobby mit Gastronomie-, Coworking- und Back-of-House-Flächen. Zur Ausstattung eines erfolgreichen Apartmenthauses gehören nicht nur Möbel wie Sofas, Betten, Tische und Stühle sowie Sessel und Festeinbauten wie die Küche oder Wandschränke. Darüber hinaus werden auch Stoffe, Vorhänge, Teppiche und Accessoires sowie Bett- und Badausstattungen geliefert. Beim Freiburger Betreiber Black F kamen beim ersten Haus so rund 6.600 Produkte mit 700 Elektrogeräten in 138 Apartments und auf den Gemeinschaftsflächen zusammen, beim zweiten Haus waren es nochmal 2.600 Produkte. Die BelForm-Montageteams garantieren, dass die hohe Qualität und effiziente Zeitschiene auch vor Ort gehalten werden kann – im Idealfall wurde alles bereits Wochen vor dem vereinbarten Übergabetag fertiggestellt, wie im Beispiel der Black F Serviced Apartments. „Wir liefern ja nicht nur die Innenarchitektur sowie die komplette Einrichtung und sonstige Produkte, sondern wir sind ein Partner für den ganzen Weg und übernehmen auch die Bauleitung, die Mängelbeseitigung und weitere Leistungen, die für ein erfolgreiches Haus wichtig sind.“

    … mitsamt der digitalen Struktur

    BelForm konzipiert Häuser mit holistischem Ansatz. Dafür ist es wichtig, dass alle Systeme zusammenspielen. Dies betriff auch die Hardware- und Software-Komponenten sowie die Vermarktung, die für den späteren Betrieb wichtig sind. Der Kunde muss sich darauf verlassen können, dass die Systeme von Anfang an funktionieren. Mit den Lösungen, die BelForm maßgeschneidert für die Häuser entwickelt, kann der Kunde sich darauf verlassen, dass diese sehr robust und wenig fehleranfällig sind. Trotzdem ist es wichtig, alle Systeme frühzeitig zu implementieren, sodass Zeit für Testläufe bleibt und das System nicht erst bei der Eröffnung onlinegeschalten wird.

    Schritt 5: Die Mängelbeseitigung

    „Beim Micro-Living-Anbieter Mona Lisa in Frankfurt erhielten wir bei der Abnahme auf 3.200 Quadratmetern eine Liste von rund 20 Mängeln bei 117 Apartments und 3.491 Produkten. Und dabei war bei der Abnahme kein einziger funktioneller Mangel dabei, höchstens Schönheitsreparaturen“, freut sich Martin Lindinger über die hohe Qualität, die die eigene Fertigung und die erfahrenen Montageteams von BelForm sicherstellen. Denn je weniger Mängel es gibt, desto schneller und reibungsloser läuft die Vermietung für den Eigentümer bzw. Betreiber. Dies trägt nicht nur zu einer hohen Kosteneffizienz bei, sondern beschert auch den Verantwortlichen glückliche Mieter oder Gäste ab dem ersten Tag.

    Schritt 6: Der Nachsorge-Service

    Zu einer guten Qualität gehört auch ein guter Nachsorge-Service, der zu einem guten Projektablauf beiträgt: Weil es im Vermietungsalltag zwangsläufig zu Beschädigungen kommt, ist es unerlässlich, dass schnell und nachhaltig repariert wird. Ein guter Mängelservice baut daher darauf auf, dass Einzelteile problemlos nachbestellt werden können und unkompliziert montiert werden können. „Wir können Einzelteile für unsere produzierten Möbel zehn Jahre und länger nachliefern. Entsprechend können wir unseren Kunden garantieren, dass unsere Apartment-Ausstattung auch nach vielen Jahren nachhaltig in Stand gehalten werden kann. Wir erhalten, anstatt wegzuwerfen, da unsere Qualität eigentlich auch auf 20 Jahre gut hält, besonders was unsere Küchen und Festeinbauten betrifft“, verrät Sahra Oeckl, Geschäftsführerin bei BelForm. Mit anderen Worten sparen Kunden von BelForm durch ein optimales Nachsorge-System in der Lebensdauer des Mobiliars bares Geld, da der Kunde bei der einmal erworbenen Ausstattung eine längere Lebensdauer erwarten kann und auf Reparieren statt auf Austauschen gesetzt wird. Dies vollendet den Nachhaltigkeitsgedanken nicht nur in der Produktionsweise und der lokalen Produktion, sondern verhilft dem Mobiliar auch zu einer überdurchschnittlich langen Lebensdauer, die viele Häuser zu schätzen wissen.

    Schritt 7: Das Resümee

    Was läuft gut? Was könnte noch besser werden? Was bewährt sich? Was eher nicht? Ein gutes Produkt wächst mit jeder neuen Ausgabe mit. Das gilt auch für Apartmenthäuser. Daher ist es wichtig, aus Erfahrungen zu lernen und die Erkenntnisse in die nächsten Projekte mitzunehmen. „Jedes Haus muss eine Evolution des letzten Projekts darstellen“, erzählt Benjamin Oeckl vom Anspruch des Familienunternehmens BelForm, das mehr als 5.000 Apartments im Micro-Living- und Serviced-Apartment-Bereich für Bauherrn, Projektentwickler, Investoren und Betreiber realisiert hat. „Nur dadurch wird das Apartment-Produkt besser und wir können uns zudem den dynamischen Bedürfnissen unserer Kunden und damit auch dem gesellschaftlichen Wandel anpassen. Das ist umso wichtiger, als wir uns als langfristige Partner unserer Kunden sehen und diese auch beim zweiten, dritten und vierten Projekt begleiten. Mit diesem Ansatz haben unsere Kunden den größtmöglichen Erfolg, und das ist unser Ansporn.“

    Über BelForm:

    BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.

     

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