Umnutzung Konversion von Gewerbe Immobilien

Konversion von Gewerbeimmobilien als Renditepotential und Mittel gegen den steigenden Wohnraummangel

[Durchschnittliche Bewertung: 5 / 5 von 1 Abstimmungen]

Die Konversion von gewerblich genutzten Immobilien rückt nach der Corona-Krise immer mehr in den Fokus von Investoren und Projektentwicklern. Die Trends zu New Work und Workation, Online-Shopping und neuen „Experience Centern“ wurde durch Corona weiter verstärkt. Home und Satelliten Offices und flexiblere Arbeitsbedingungen fördern den Weg zu einer neuen Art der städtischen Quartiersentwicklung, die auf wohnwirtschaftliche und Mischnutzungen setzt. Vor unserem exklusiven Webinar am 08. Februar um 11:30 bewertet BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl zusammen mit den Rechtsexperten der renommierten Anwaltskanzlei TaylorWessing, Dr. André Lippert und Dr. Lars Hagen, sowie den BelForm-Kunden Robert Waidhaas, Geschäftsführer der Heureka Real Estate und Robert Jantzen, VP Finance und Legal bei The Base Coliving, die Lage in der Praxis. Beide BelForm Kunden werden Ihre aktuellen Konversions-Projekte in Berlin und Frankfurt im Webinar als Beispiel beleuchten. Erfahren Sie mehr.

Experten in diesem Beitrag:

Dr. André Lippert Taylor WessingDr. André Lippert Rechtsanwalt bei TaylorWessing
Benjamin Oeckl BelForm AvatarBenjamin Oeckl Geschäftsführer BelForm
Dr. Lars Hagen Rechtsanwalt bei TaylorWessing
Robert Waidhaas HeurekaRobert Waidhaas Geschäftsführer Heureka Real Estate
Robert Jantzen The BaseRobert Jantzen VP Finance & Legal bei The Base

 

  • Umnutzungen überführen schwächere Nachfrage-Situation zu renditenstarken Objekten
  • Wichtige Fallstricke und rechtliche Abklärung mit Rechtsexperten von Taylor Wessing
  • Praxisbeispiele wie die 77 Micro-Living Apartments von Heureka Development zeigen, dass Konversionen eine lukrative Option sind
  • Umnutzungen werden großer Teil künftiger Stadtplanung

Transformationen von ungenutzten Immobilien werden bereits seit 2005 in vielen deutschen Städten gefördert. Bauen bleibt eines der wichtigsten Lösungswege gegen die steigende Wohnungsnot – doch es gibt weitere Möglichkeiten. Möchte ein Immobilienbesitzer oder Investor eine gewerblich genutzte Fläche, wie etwa ein Bürogebäude oder ein leerstehendes Hotel in wohnwirtschaftliche oder gewerbliche Apartments konvertieren, so hat er derzeit mehr denn je gute Karten. Das Potential ist groß. Schätzungen gehen davon aus, dass alleine die Umnutzung gewerblicher Immobilien in Deutschland aus dem Bestand bis zu 235.000 neue Wohnungen schaffen könnte – bei einem Defizit von momentan etwa 1,4 Millionen Wohnungen in der Bundesrepublik.

Als erster 360°-Dienstleister im Bereich Neue Wohnformen begleitet BelForm Sie über alle Phasen Ihres Projekts zu einem renditenstarken Apartment-Haus. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!

Und die Nachfrage nach Wohnraum steigt – die Pandemie hat sowohl normales Wohnen als auch gewerbliches Wohnen zu einem der Gewinner der Krise erklärt. Der Anteil an Ein-Personen-Haushalten liegt in den großen Städten mittlerweile bei über 50 Prozent. So sind mehr denn je Bauherren und Immobilienunternehmen gefragt, die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage weiter zu schließen Beitrag. Zudem bietet eine Umwandlung in vielen Fällen willkommene Gelegenheit, eine Immobilie an zeitgemäße Verbraucher-, ESG- oder regulatorische Standards anzupassen. Modernisierungsbedürftige oder gar nicht mehr attraktive Gewerbeimmobilien können so einer neuen Nutzung hin zu renditenstärkeren Objekten überführt werden.

Doch ein Umnutzungsvorhaben hat vor allem in bürokratischer Hinsicht aber auch im Bau seine Hürden und es gilt, einige Herausforderungen zu meistern. Dr. André Lippert, Spezialist für Bau- und Planungsrecht bei der renommierten Anwaltskanzlei Taylor Wessing erklärt, auf was Immobilienunternehmen beachten müssen.

Baurechtliche Fallstricke bei der Umnutzung von Immobilien

Die baurechtliche Zulässigkeit spielt demnach noch vor Beginn des Baumaßnahme die größte Rolle. Denn wenn das Vorhaben erst auf einem stabilen, rechtlichen Standbein fußt, sind die in der Folge auftretenden Schwierigkeiten gut zu meistern. Wie genau Projektentwickler erkennen Community im Temporären Wohnenkönnen, ob sich das Bestandsgebäude für eine Umnutzung eignet, muss individuell abgeklärt werden. „In manchen Gebieten kann die Umnutzung in wohnwirtschaftliche Mikroapartments durch örtliche Baubehörden erheblich erschwert werden, sodass das Vorhaben dann nicht zulässig ist. Prinzipiell ist eine Umnutzung aber in allen Gebieten möglich.“, erklärt Dr. Lippert.

Des weiterem muss geprüft werden, ob das Gebäude technisch die Anforderungen an eine Wohnnutzung erfüllt, z.B. mit Blick auf Brandschutz und Raumaufteilung. „Das Zweckentfremdungsrecht, mit dem Städte versuchen, die Umnutzung von Wohnungen in andere Form der Nutzungen zu beschränken, spielt bei der Umwandlung von Büros in Mikroapartments zum Glück weniger eine Rolle spielen.“, weiß Dr. Lippert. Hier bewegen sich die Städte eher und machen Zugeständnisse, wenn aus der Gewerbeimmobilie mehr Wohnraum entsteht. „Doch vor allem im Bereich Micro-Living bestehen bei Städten viele Vorurteile“  fügt Benjamin Oeckl, Geschäftsführer bei BelForm, hinzu. Zu den Themen Zweckentfremdung und der Mietpreisbremse veranstaltete BelForm zusammen mit Taylor Wessing bereits im Herbst 2020 ein Webinar – lesen Sie hier eine kurze Zusammenfassung.

Beispiele aus der Praxis – wie eine Konversion gelingen kann

Gesamtumfänglich betrachtet ist das Konzept der möblierten Mikro-Apartments eine relativ junge Erscheinungsform des klassischen Wohnens. Bei rechtlichen Fragen zum Thema Micro Living ist in Deutschland deshalb noch wenig trennscharf Ausgearbeitetes im Gesetz zu finden. „Es finden sich daher hierzu im Gesetz auch keine konkreten Aussagen zur Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit“, ergänzt Dr. Lars Hagen, Anwalt für Immobilienwirtschaftsrecht bei Taylor Wessing. „Auch in der Rechtsprechung findet sich hierzu derzeit noch wenig Verwertbares, so dass man sich hier oftmals in einem Graubereich bewegt. Mit einem belastbaren Nutzungskonzepts lassen sich etwaige rechtlich Fallstricke (wie bspw. die Vereinbarung einer „Bruttowarmmiete“) auch intern erkennen und vermeiden.“

Umnutzung Konversion Gewerbe Immobilien
Konversion einer Büroimmobilie in Siegen durch BelForm

„Wichtig ist immer, mit einem gut vorbereiteten Nutzungskonzept frühzeitig den Kontakt zu den zuständigen Behörden vor Ort zu suchen“, mahnt Dr. Lippert. Das bestätigt auch Robert Waidhaas von der Heureka Real Estate. In 2019 kaufte Heureka ein leerstehendes Bürogebäude in Frankfurt in der Eschenheimer Landstrasse, welches dann zu 77 Mikro-Apartments mit Gemeinschaftsfläche und zukunftsweisendem Konzept konvertiert wurde. BelForm steht in diesem Projekt seit 2019 zur Seite und untersützte sowohl die strategische Konzeption, das Design und die Ausstattung sowie die Digitalisierungsstrategie. Waidhaas erklärt: „Als Herangehensweise an ein solches Projekt empfiehlt es sich, ein erfahrenes Team, das sowohl die Planung inkl. des Innenbereichs, wie auch die rechtliche Seite umfasst, aufzustellen, das in dieser Assetklasse über Erfahrung verfügt. BelForm hat uns hier einen wichtigen Baustein zu unserer Kompetenz geliefert. “ Zudem hält er es für essentiell, sich intensiv mit den möglichen Nutzergruppen zu beschäftigen. „Wenn es um ein Redevelopment geht, muss auch das Bestandsobjekt sehr genau auf Tauglichkeit untersucht werden.“

Robert Jantzen, VP Finance und Legal des Betreibers The Base Coliving führt derzeit ebenfalls eine Konversion in Berlin durch. The Base geht es im Kern darum, die Vereinsamung in den Städten mit Wohnraum und Community zu bekämpfen. Die Base Berlin One ist ein ehemaliges DDR-Gebäude und wird gegenwärtig zu 318 Mikro-Apartments unter Einbeziehung umfangreicher Gemeinschaftsflächen umgewandelt. „Meines Erachtens macht es großen Sinn, die Lebensdauer bestehender Gebäude zu verlängern, indem man sie einer neuen Nutzung zuführt“, gibt Jantzen an. Aber: „Nicht jede Gewerbeimmobilie lässt sich mit bestehenden Gebäudetiefen und Achsmaßen grundrisseffizient umplanen. Und auch bei der Energieeffizienz, der Bauakustik und der Statik ist der vorhandene Bestand mit der angedachten Nutzung in Abgleich zu bringen.“

Umnutzungen als großer Bestandteil künftiger Stadtplanung

BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl weiß, dass die Pandemie die Wohnbedürfnisse in den großen Ballungszentren grundlegend verändert hat: „In München oder Frankfurt ist es mittlerweile für viele Menschen finanziell nicht möglich, ein weiteres Zimmer anmieten zu können, nur weil man sich ein eigenes Home-Office Zimmer wünscht. Es sei denn, der Arbeitgeber unterstützt hier. Die Preise diktieren, wie viel Platz man zur Verfügung hat. Nicht die Bedürfnisse der Bewohner mit normalen Einkommen.“

Als erster 360°-Dienstleister im Bereich Neue Wohnformen begleitet BelForm Sie über alle Phasen Ihres Projekts zu einem renditenstarken Apartment-Haus. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!

„Konversionen müssen gut geplant und ausgeklügelt werden, denn die Anforderungen an Wohnen sind fundamental anders als die urpsprüngliche Nutzung eines Bestandsimmobilie es vorgesehen hatte. Gebäudetiefen, Achsraster, das alles muss aus neuer Perspektive beleuchtet werden, da braucht es viele gute Ideen, um die Anforderungen des Bestands an die neue Nutzungsform anzupassen und einen hohen Wohnwert zu realisieren. Was in Deutschland gerade erst beginnt, haben Städte wie Kopenhagen, Barcelona und Paris vorgemacht“, führt Benjamin Oeckl weiter aus. Diese Städte geben ihren Raum Stück für Stück den Bewohnern zurück. „Wo einst Autos fuhren, sind Plätze und manchmal auch kleine Parks entstanden. Mit Flächen zum Spielen, Entspannen und für Sport. In die Läden ehemaliger Einzelhändler sind Nachbarschaftscafés und Co-Working-Spaces oder Fahrradwerkstätten eingezogen. Sie alle ergänzen und vergrößern das eigene kleine, aber bezahlbare Wohnzimmer.“ Unsere ausführliche Interviewreihe mit Zukunftsforscherin Ooana Hoarx-Strathern können Sie hier nachlesen.

Umnutzungen spielen eine zentrale Rolle in der Gestaltung der Innenstädte von morgen. Wo früher Plattenbauten, Bürogebäude und Gewerbezentren geplant und umgesetzt wurden, ist heute der Bedarf nach Entfaltung und komfortabler Wohnumgebung hoch und weit verbreitet. Die Einwohnerzahlen steigen weiter, gleichzeitig setzt sich der durch Corona beschleunigte Trend zu neuen Arbeits- und Lebensformen fort, bei dem es vor allem darauf ankommt, Stadtumgebungen so zu gestalten, dass Bewohner alle wichtigen und essentiellen Orte gut und schnell erreichen können. „Nach der Auswahl eines für das Konzept geeigneten Standorts bringen Umplanungen neben den rechtlichen und wirtschaftlichen Herausforderungen ihren ganz eigenen Charme mit“, so Jantzen.

Es lohnt sich auf jeden Fall, so sind sich die Experten einig, bei dem Thema Umnutzung mehr ins Detail zu gehen. Unter der Überschrift „Konversion – Umwandlung von Einzelhandel, Hotels und Büros in Mikroapartments“ veranstaltet BelForm deshalb am 08.02.2022 zusammen mit den Branchenexperten Dr. Lippert, Dr. Hagen, Herr Waidhaas und Herr Jantzen ein exklusives und kostenfreies Webinar. Nach Impulsvorträgen zu rechtlichen Fragen und den beiden Praxisbeispielen aus Frankfurt und Berlin haben auch die Zuschauer die Möglichkeit, ihre Fragen direkt an die Referenten zu richten. Die Moderation übernimmt unser BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl.

Zur Anmeldung für das Webinar gelangen Sie, wenn Sie hier klicken. Wir freuen uns bereits auf Sie und auf ein produktives und ertragreiches Webinar.

 

Über BelForm:

BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.

 

Verwandte Artikel:

Umnutzung Konversion von Gewerbe Immobilien

Konversion von Gewerbeimmobilien als Renditepotential und Mittel gegen den steigenden Wohnraummangel

Die Konversion von gewerblich genutzten Immobilien rückt nach der Corona-Krise immer mehr in den Fokus von Investoren und...

Wohntrends Deutschland 2021

Welche Städte lagen 2021 bei möblierten Apartments im Trend? Ein Rückblick

Der Prozess der Wohnungssuche hat sich in den letzten zehn Jahren stark gewandelt. Internet-Suchmaschinen, die Länge des Bewerbungsverfahrens...

B-up!FFM Frankfurt möbliertes Wohnen Interior Design

Warm, stilvoll, geerdet – wie Business Apartments der Extraklasse Maßstäbe in Frankfurt setzen

Stilvoll, geerdet und mit dem gewissen Extra. Mit großer Freude konnte BelForm das Vorzeigeprojekt B-up! FFM in Frankfurt...

Jetzt für die BelForm-
News eintragen!

  • Keine Neuigkeiten rund um Micro Living, Temporäres Wohnen & Co-Living verpassen
  • Top-informiert über aktuelle Trends
  • Kostenlos & jederzeit abmeldbar

    Sie haben Fragen?

    Sie haben Fragen zu unseren Services oder wünschen weitere Informationen?

    Hinterlassen Sie Ihre Kontaktdaten, wir melden uns umgehend.

    +49 89 232 380 82

    [email protected]