Standortfrage Studentisches Wohnen: Berlin versus Braunschweig, Campus versus Innenstadt

Es muss nicht immer Berlin sein. Auch in B- und C-Städten wie Siegen gibt es Studierende, die Wohnraum benötigen. Oft ist das Angebot in kleineren Städten sogar geringer als in München, Hamburg oder Berlin. Wo die Konkurrenz fehlt, öffnet sich der Markt für Investoren und Bestandshalter, die in der Nische erfolgreich sind. Doch was macht gute Standorte aus? Ein Überblick.

Geringer Versorgungsgrad in B- und C-Städten
Einflussfaktoren Stadt, Vielfalt, Fachrichtung
Entscheidend ist das studentische Lebensgefühl
Mikrolage: campusnah, zentral oder der Königsweg
Wichtig sind ÖPNV und Nahversorgung

Matti Schenk Associate Director Research, Savills Deutschland

Felix Embacher Bereichsleiter Research & Data Science, bulwiengesa

Benjamin Oeckl Geschäftsführer BelForm

Ingolstadt oder doch lieber München? Schweinfurt oder Würzburg? Und lohnt sich auch eine Stadt wie Siegen als Standort für studentisches Wohnen? Auf der Suche nach dem passenden Makrostandort für das eigene Student-Living-Projekt fällt der erste Blick meist auf Hochburgen wie München, Berlin oder Hamburg. Diese Städte sind sowohl bei deutschen Studierenden als auch bei der internationalen Klientel beliebt. Sie gehörten daher bislang zur ersten Wahl von Investoren und Bestandshaltern und stehen auch heute noch ganz oben auf der Liste der aussichtsreichen Makrostandorte. Dem hohen Potenzial dieser A-Städte steht jedoch mittlerweile auch ein großes Angebot an entsprechenden Wohnformen gegenüber, sodass andere Städte zunehmend in den Fokus rücken.

B- und C-Städte: Einflussfaktor Größe

So gibt es hierzulande diverse B- und C-Städte mit Hochschulen, die sowohl für einheimische als auch für internationale Studierende attraktiv sind, und bei denen der Versorgungsgrad mit studentischem Wohnraum gering ist. „Das Interesse der Investoren konzentriert sich bevorzugt auf Städte ab 30.000 Einwohnern“, verrät Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills. „Dazu zählen beispielsweise Darmstadt, Aachen, Münster oder Heidelberg.“ Städte mit weniger Einwohnern können durchaus ebenso vielversprechend sein. Weil diese Märkte aber weniger transparent sind, werden hier meist nur lokale Investoren aktiv.

Einflussfaktoren: Attraktivität, Lebensgefühl, Fachrichtung

Weil jede Stadt anders ist, erfordert jede Investition in den Standort im Vorfeld eine gründliche Recherche. Dabei sollte auch das Studienfach berücksichtigt werden, „denn bestimmte Fachrichtungen ziehen mehr internationale Studierende an als andere. Das gilt zum Beispiel für die Fachrichtung Medizin“, erklärt Felix Embacher, Bereichsleiter Research & Data Science bei der bulwiengesa AG in München. Je internationaler die Klientel ist, desto höher ist in der Folge auch die Nachfrage nach klassischem Studentenwohnraum.

Umgekehrt gibt es auch Städte, deren Hochschulen überwiegend von einheimischen Studierenden besucht werden. Das kann entweder daran liegen, dass die dort angebotenen Fachrichtungen bei internationalen Studierenden weniger gefragt sind, oder aber daran, dass die Stadt selbst für Auswärtige weniger attraktiv ist. Charakteristisch für solche Standorte ist, dass dort viele „Heimschläfer“ studieren. Das heißt, die Studierenden. wohnen zuhause. Entsprechend gering ist die Nachfrage nach Wohnheimen. Eine solche Stadt ist zum Beispiel Schweinfurt – im Vergleich zu Würzburg. „In Würzburg wollen die Studierenden auch wohnen, in Schweinfurt fahren sie mit dem Auto zur Uni und danach wieder nachhause“, stellt Embacher fest. Die technisch orientierte Hochschule der Stadt Schweinfurt zieht zum einen weniger Auswärtige an. Zum anderen ist das studentische Leben dort vergleichsweise ruhig, was die Stadt für Studierende weniger attraktiv macht. Im Vergleich dazu sind Städte wie Freiburg im Breisgau trotz ihrer vergleichsweise kleinen Größe als Studienorte sehr beliebt. Hier pulsiert das Leben – und auch das Interesse an der Stadt als Wohnort. Embacher ist überzeugt: „Während große Städte wie München oder Hamburg immer dann attraktiv sind, wenn sich die Studentenwohnungen in einem bezahlbaren Viertel befinden, steigt und fällt die Attraktivität von Mittelstädten mit dem studentischen Lebensgefühl.“

EXPERTEN-TIPP

Mein Standpunkt zur Makrolage: Kleinere Standorte können bei entsprechender Investorenstruktur und mit einem passenden, ansprechenden Produkt ebenso attraktiv sein wie die Platzhirsche Hamburg, Berlin oder München. Ein genauer Blick kann sich lohnen! Daher ist eine umfassende Recherche eine wichtige Grundlage für die Entscheidung.

Benjamin Oeckl, Geschäftsführer von BelForm

Benjamin Oeckl

Geschäftsführer BelForm

Mikrolage: campusnah, zentral oder der Königsweg

Campusnah oder zentral – so lässt sich die optimale Mikrolage einer Wohnanlage für Studierende am besten beschreiben. Sprich: Wenn B-Lage, dann im unmittelbaren Umfeld der Hochschule. Dagegen ist die urbane, zentrale Lage immer gefragt. „Es hat sich gezeigt, dass Studierende nicht gerne pendeln. Projekte, die außerhalb der Innenstädte und auch nicht in der Nähe der Universität angelegt wurden, und ein entsprechendes Pendeln erforderten, haben sich nicht bewährt“, informiert Embacher. „An attraktiven Wohnstandorten stehen die Entwickler von Studierendenwohnanlagen allerdings im Wettbewerb mit den Projektentwicklern von klassischen Eigentumswohnungen“, hält Schenk entgegen. Die sehr guten Lagen sind daher oft hochpreisig.

Der Königsweg sind demnach Transformationslagen. Sie liegen am Rande des eigentlichen Quartiers und erweitern es. Gute Chancen ergeben sich durch Redevelopments, also die Umnutzung von Bestandsobjekten in Studentenwohnheime. „Solche Umnutzungsgelegenheiten könnten sich künftig vermehrt ergeben“, vermutet Schenk. Immobilien im Premiumsegment sind dagegen nur dann attraktiv, wenn die Lage auch Studierende mit hoher Zahlungsbereitschaft garantiert. „All-In-Mieten von 30 Euro und mehr pro Quadratmeter sind durchaus möglich, vor allem bei einer internationalen Klientel mit hoher Zahlungsbereitschaft. Die Vermarktung solcher Standorte bzw. die Realisierung der Mieten geht in der Regel mit einem umfangreichen Angebot an Gemeinschaftsflächen und Services im Objekt einher, was ein optimiertes Betreiberkonzept voraussetzt“, fährt er fort.

Wichtig: ÖPNV und Nahversorgung

Ob der Standort laut oder eher ruhig ist, spielt bei der Entscheidung für oder gegen ein Student-Living-Projekt keine Rolle. Wichtig ist hingegen eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, im Idealfall ist die U- oder S-Bahn (falls vorhanden) in unmittelbarer Nähe. Ohne gute Infrastruktur geht es nicht. Bäcker, Café, Kneipe und Supermarkt sollten ebenso gut erreichbar sein wie interessante Freizeitangebote. Außerdem sollte das Apartment über eine Buchungsplattform buchbar sein, damit sich auch ortsfremde Studierende ohne Hürden einmieten können. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese aus dem Ausland oder aus der nächsten Stadt anreisen. „Das Gesamtkonzept muss einfach stimmen, dann ist es für Studierende interessant“, betont Schenk abschließend.

EXPERTEN-TIPP

Mein Standpunkt zur Mikrolage: Die optimale Mikrolage befindet sich in der Regel entweder campusnah oder zentral. Da Top-Lagen in der Regel auch teurer sind, bieten sich für Student-Living-Projekte Transaktionslagen an. Wichtig sind hier in jedem Fall eine gute Anbindung an den ÖPNV sowie eine gute Nahversorgung. Mit einer ausgiebigen Standortanalyse und einem erfahrenden Partner in der Konzeption lässt sich das zur Lage passende Projekt realisieren.

Benjamin Oeckl, Geschäftsführer von BelForm

Benjamin Oeckl

Geschäftsführer BelForm

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Über BelForm:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.