Micro-Living: Erfolgsfaktoren für eine effiziente Bewirtschaftung von Immobilien

Wie aufwändig ist die Bewirtschaftung von Immobilien im Segment Micro-Living? Lassen sich schon bei der Gestaltung von Apartmenthäusern die Weichen stellen, um später die Betriebskosten zu senken? Und muss ich dieses Thema bereits bei der Planung berücksichtigen? BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl verrät, wo, wann und wie am besten gespart werden kann und was für eine effiziente Bewirtschaftung relevant ist.

Fünf Faktoren für die Bewirtschaftung von Apartmenthäusern

Für eine kostengünstige und effiziente Bewirtschaftung von Apartmenthäusern sind folgende Faktoren entscheidend:

Eine energieeffiziente Gebäudehülle und durchdachte Grundrisse tragen dazu bei, die Energiekosten zu senken und im Betrieb Zeit und Kosten zu sparen.
Gezielte Innenraumgestaltung und wirtschaftliche Möblierung reduzieren den Aufwand für Reinigung und Instandhaltung.
Das Logistikkonzept ermöglicht Feintuning der Bewirtschaftungskosten und berücksichtigt unter anderem Reinigungsintervalle, Gastronomieeinrichtungen, den Personalschlüssel und vieles mehr.
Digitalisierung ist das A & O der wirtschaftlichen Betriebsführung. Die Automatisierung der Customer Journey reduziert und optimiert Arbeitsabläufe, sorgt für dauerhaft kalkulierbare Kosten und bietet die Möglichkeit, Personal effizienter einzusetzen.
Statt das Rad immer wieder neu zu erfinden, lohnt es sich, von Anfang an mit Experten zusammenzuarbeiten. Diese können die unterschiedlichen Bedürfnisse kanalisieren, Tipps und Ratschläge geben, die Planung übernehmen und im Idealfall das gewünschte Projekt schlüsselfertig realisieren.

Sparen ist die beste Rendite. Dies gilt auch für die Betriebskosten im Micro-Living. Hohe Aufwendungen für die Bewirtschaftung von Apartmenthäusern schmälern die Rendite und erschweren den Alltag des Betreibers. Es lohnt sich daher, ein neues Haus von Anfang an so zu planen, dass es mit minimalen Betriebskosten betrieben werden kann. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle: die Grundrissgestaltung, das Interior Design, die Möblierung und der Betrieb selbst. All diese Faktoren sollten idealerweise schon bei der Planung des Neu- oder Umbaus berücksichtigt werden. So können Grundrisse perfektioniert, unnötige Ausgaben und Fehler vermieden und der Betrieb, z.B. durch Digitalisierung, optimiert werden.

Planung von Apartmenthäusern: Gebäudehülle und Grundrisse

Der Grundstein für die optimale Bewirtschaftung von Immobilien wird mit der Gestaltung der Apartmenthäuser von der Gebäudehülle bis zu den Grundrissen gelegt. Ist die Immobilie energieeffizient gebaut und wird energieeffizient betrieben, führt dies zu geringeren Nebenkosten und trägt wesentlich zur Senkung der Betriebskosten bei. Umständliche und zu lange Wege oder Erschließungen kosten dagegen Platz, Zeit und damit Geld. Unwirtschaftlich sind auch Apartments, die für die anvisierte Zielgruppe zu groß oder zu klein sind. Raumverschwendung kann sich ebenso negativ auswirken wie räumliche Enge.

Interior Design

Das Interior Design bestimmt die Funktionalität und die Produktqualität der Apartments bzw. des Apartmenthauses. Die Ausstattung muss auf das jeweilige Projekt zugeschnitten sein und sich von Standort zu Standort weiterentwickeln. Dabei legt eine gute Planung der Gestaltung von Apartmenthäusern die Basis für eine kostengünstige Bewirtschaftung: Müssen z.B. die Möbel bei jeder Reinigung umgestellt werden, steigen der Zeitaufwand und damit die Bewirtschaftungskosten.

Möblierung

Billige Möbel sparen nur in der Einrichtungsphase Geld. Geht der günstige Preis mit einer weniger wertigen Verarbeitung und Produktqualität oder einem schwachen Service einher, wiegen die Folgekosten den Anschaffungspreis schnell auf. Wirklich wirtschaftlich bei der Gestaltung von Apartmenthäusern sind nur Möbel, die günstige Anschaffungskosten mit hoher Qualität und geringem Wartungsaufwand verbinden. Stoß- und kratzfeste Materialien wie Metall bei Tischen und Hightech-Oberflächen bei Schränken sowie Polstermöbel sind stattdessen robust, pflegeleicht und langlebig. Ein guter After-Sales-Service sorgt zudem dafür, dass die Möbel und Möbelteile im Schadensfall schnell und unkompliziert ausgetauscht werden können. Damit erfüllen sie die Anforderungen an Nachhaltigkeit sowie zirkuläres Bauen und senken dauerhaft die Betriebskosten.

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Bewirtschaftung von Immobilien: die Logistik

Die Logistik des Betriebskonzepts wirkt sich ebenfalls auf die Kosten aus. Wie viel Personal brauche ich? Wie oft sollen die Räumlichkeiten gereinigt werden? Gibt es eine Rezeption und von wann bis wann soll diese besetzt sein? Sollen Gastronomieeinrichtungen integriert werden und werden diese ausgelagert oder in Eigenregie betrieben? Soll ein Community Management eingeführt werden? Solche Überlegung bestimmen die Projektkonzeption und die späteren Bewirtschaftungskosten. Suchen Sie sich hierfür bestenfalls Rat vom Experten.

Digitalisierung der Customer Journey

Ein Meilenstein für den kostengünstigen Betrieb von Apartmenthäusern ist die Abbildung der gesamten Customer Journey auf digitalem Weg. Vom Check-in über den digitalen Schlüssel bis zum Check-out und der Abrechnung können alle Prozesse digital abgewickelt werden. Die Buchung und Steuerung verschiedener Dienstleistungen, vom zusätzlichen Wäscheservice bis zum Carsharing, kann mit Hilfe einer dafür ausgelegten App ebenfalls einfach und kostengünstig erfolgen. Auch Community-Aktivitäten wie die Grillparty und sogar individuell passende Freizeitbekanntschaften lassen sich über dafür programmierte Features organisieren. Der digitale Weg punktet dabei durch von Anfang an planbare, gleichbleibende Kosten. Er entlastet das Personal von monotonen Aufgaben und reduziert den Personalaufwand sowie die Personalkosten. Und er setzt Kapazitäten frei, die für andere Aufgaben genutzt werden können, z.B. für den Gästeservice oder das Community-Management. Je nach gewünschtem Konzept ist eine gesunde Mischung der Schlüssel zum Erfolg. Eine rein digitale Lösung überzeugt durch niedrigere Betriebskosten. Stellt die Betreibermarke jedoch ein herzliches und kompetentes Team in den Mittelpunkt des eigenen Konzepts, verleiht sie diesem persönlichen Charme und menschliche Wärme.

Mit Expertenblick wirtschaftlich planen

Um das beste Konzept – eine besetzte Rezeption oder ein rein digitaler Betrieb, große oder kleine Apartments, die Logistik, die Möblierung und vieles mehr – für den wirtschaftlichen Betrieb des eigenen Apartmenthauses zu finden, müssen viele Aspekte berücksichtigt und gegeneinander abgewogen werden. Das erfordert nicht nur akribisches Vorgehen und exakte Berechnungen am Kalkulationstisch. Es bedarf auch eines umfassenden Fachwissens, um den Bedürfnissen aller Beteiligten gerecht zu werden. Die Sicht eines Projektentwicklers auf das Bewirtschaftungskonzept unterscheidet sich in der Regel vom Standpunkt des Betreibers. Das Expansionsteam hat möglicherweise andere Ziele und Erfahrungen als das Revenue Team. Und auch die eigenen Ziele beeinflussen den richtigen Weg. Dieser erfordert daher die Zusammenarbeit der verschiedenen Akteure.

Das BelForm-Team unterstützt seine Kunden bei der Umsetzung, begutachtet und bewertet die Projekte und schließt unnötige Faktoren im Optimalfall schon bei der Planung aus. Unser Ziel ist es, den Gebäudebetrieb wirtschaftlicher zu gestalten. Der Vorteil: Als Spezialist für Micro-Living liefern wir alles aus einer Hand, vom Konzept über die Planung und die Möblierung bis zur schlüsselfertigen Übergabe am Eröffnungstag.

Über BelForm:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.