Micro-Living – drei Erfolgsfaktoren der Assetklasse

Die Assetklasse Micro-Living hat ihren Ursprung im studentischen Wohnen. Studenten, die schnell, günstig und unkompliziert eine Bleibe am Studienort brauchten, waren die Zielgruppe. Sie wussten die Annehmlichkeiten eines schön gestalteten Apartments von Beginn an zu schätzen und stellen entsprechend der jüngsten Studie zu Micro-Living des Beratungsunternehmens Bulwiengesa mit einem Mieteranteil von 57 Prozent immer noch die größte Interessensgruppe dar.

Inzwischen haben jedoch auch Geschäftsleute, Projektmitarbeiter, Doktoranden im Praxisjahr, Job-Nomaden und internationale Fachkräfte sowie weitere Nutzergruppen die Vorteile urbanen Wohnens für sich entdeckt. Angesichts der steigenden Nachfrage sind auch Investoren auf das Segment Temporäres Wohnen aufmerksam geworden. Zwar lag das Transaktionsvolumen laut Savills 2020 mit ca. 750 Mio. Euro um 43 Prozent unter dem Vorjahreswert. Doch das Investoreninteresse ist weiterhin hoch. 2021erreichte der Investmentmarkt für studentisches Wohnen und Mikro-Apartments in Deutschland laut CBRE ein Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro. Verglichen mit 2020 war dies ein Anstieg um 111 Prozent. Anfang 2022 schrieb CBRE, dass sich der Investmentmarkt für studentisches Wohnen und Mikroapartments deutlich erholt.

Warum sich die Investition lohnt: Aufwand und Risiko…

Die Gründe dafür: Auch wenn das Segment Temporäres Wohnen vom Betreiber einen etwas höheren Verwaltungs- und Betreuungsaufwand erfordert und die Fluktuation hoch ist, gleichen die Mietrenditen dies mehr als aus, und die Leerstände sind in gut konzipierten Häusern gering. So sind beispielsweise Kunden von BelForm wie das Urban Living Stuttgart der GIEAG AG während Corona mit einer Auslastung von nahezu 100 Prozent vergleichsweise gut durch die Krise gekommen. Und auch der Exit an einen großen institutionellen Investor hat geklappt.  Entsprechend lässt sich ein regelmäßiger Cashflow bei einem kalkulierbaren Risiko realisieren. Investoren sichert zusätzlich der Umstand ab, dass vor allem die wohnwirtschaftlichen Konzepte hinsichtlich der Drittverwendung mit wenig Aufwand in andere Nutzungsarten umgeplant werden können.

…versus Rendite

Darüber hinaus sind die Mietpreise pro Quadratmeter höher als im klassischen Wohnsegment. Denn die Apartments werden nicht nur möbliert angeboten, sondern bedeuten für den Eigentümer auch einen Mehraufwand in der Bewirtschaftung und Instandhaltung. Dies spiegelt sich in den Mieten wider. So lagen die monatlichen Mieten 2021 laut bulwiengesa im Mittel bei ca. 538 Euro. Die Spanne reicht von 243 Euro bis 2.588 Euro. Nicht-Studierende zahlten mit durchschnittlich 620 Euro leicht höhere Mietpreise. Studierende liegen bei 599 Euro und damit im Mittel bei 20,90 Euro/qm. Die Entwicklungs- bzw. Kaufpreise von klassischen Wohnprodukten und solchen für Temporäres Wohnen unterscheiden sich hingegen kaum. Entsprechend höher sind die Renditen in diesem Bereich. Laut CBRE-Studie betrug die Spitzenrendite in den Top-7 Städten 2021 im Schnitt 3,36 Prozent. Die fallenden Renditen auf dem Investmentmarkt zeigen die Renditekompression der letzten Jahre, was es heute Investoren angesichts der steigenden Zinsen deutlich schwieriger macht, unter diesen Faktoren zu investieren. Weitere Abschläge werden daher entweder im Ankauf der Grundstücke oder in den Faktoren im Exit erwartet.

Stabilität in der Krise

Dennoch haben die politische Lage und vor allem die mehrfachen Leitzinserhöhungen seit Anfang 2022 auch auf dem Investmentmarkt für Temporäres Wohnen Spuren interlassen. „Momentan sehen wir im Markt eine Zurückhaltung gegenüber weiteren Projekten“, erklärt VIVUM-Fondsmanager Tim Gieß. Auch Sahra Oeckl, Geschäftsführerin von BelForm, glaubt, dass sich der Markt zunächst verlangsamen wird. „Investoren, die an neuen Projekten interessiert sind, müssen mit einer höheren Zinsbelastung für das Fremdkapital und deshalb mit veränderten Multiplikatoren rechnen. Entsprechend müssen die Kauffaktoren nach unten korrigiert werden, um die gleiche Rendite zu erwirtschaften. Das erfordert zunächst eine Anpassung der Strategien, bevor der Markt wieder anzieht“, informiert sie. Dabei sei das Interesse der Nutzer nach wie vor ungebrochen hoch, konstatiert Gieß. Er ist überzeugt: „Es wird zu wenig gebaut. Das Angebot wird sich somit weiter verknappen, während die Nachfrage steigt. Wir sind daher sehr optimistisch.“ Die Mona Lisa Urban Apartment erfreuen sich bereits innerhalb des ersten Jahres einer 100 Prozent Vermietungsquote, bei einer durchschnittlichen Mietdauer von 12 Monaten.

Drei Erfolgsfaktoren – Produkt, Standort, Qualität

Ihre Stabilität hat die Assetklasse Micro-Living schon während der Corona-Pandemie gezeigt. Im Vergleich mit dem Hotelmarkt ging die Auslastung nur geringfügig zurück. Dennoch werden die weiteren Entwicklungen im Bereich Temporäres Wohnen auch mit Veränderungen verbunden sein. Angesichts der zunehmenden Konkurrenz spielen Lage und Qualität eine wachsende Rolle. „Das Produkt muss gut sein. Es muss sich schnell im Markt etablieren. Darüber hinaus muss die Ausstattung hochwertig sein, um eine langfristig gleichbleibende Auslastung bei niedrigen Betriebskosten – und damit eine gute Rendite zu gewährleisten“, ist Gieß überzeugt. Die Firma BelForm war für VIVUM beim Bau der Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt Partner der ersten Stunde und hat die 117 Apartments und Gemeinschaftsflächen von Design, Konzeption über die komplette Möblierung bis zum Löffel ausgestattet.

Auch die Wahl des Standorts ist ein entscheidender Faktor für den späteren Erfolg. VIVUM investiert am liebsten in A-Städte und 1A-Lagen. Und wenn eine B-Stadt das Interesse weckt, muss hier die A-Lage – inklusive perfekter Nahversorgung, perfekter ÖPNV-Anbindung und der Nähe zu gefragten Arbeitgebern – unbedingt gewährleistet sein. Nur so verspricht die Anlage nachhaltigen Erfolg. Ist der richtige Standort erstmal gefunden, kann ein Projektpartner wie BelForm helfen, von Anfang die wichtigen Weichen für die Optimierung der Immobilie zu stellen. „Der richtige Standort schafft für uns die beste Grundlage. Auf dieser Basis können wir für den Eigentümer oder Betreiber die Immobilie im Bereich Konzept, Gemeinschaftsflächen, Apartment-Grundrisse und Geschosse-Aufteilung so optimieren, dass der bestmögliche Nutzen für die Mieter und für die spätere Bewirtschaftung entsteht. Das ist die Grundlage für ertragreiche und langfristige Mieterträge“, erklärt Sahra Oeckl.

Über BelForm:

BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.