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Erfolgreiche Konversionen – und wie sie zum lohnenden Investment werden
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Erfolgreiche Konversionen – und wie sie zum lohnenden Investment werden

Vom Hotel zum Serviced Apartment, vom Bürogebäude zur Wohnanlage, vom Gewerbebau zum Student Living: Wann lohnt sich die Umnutzung von Bestandsgebäuden? Welche positiven Beispiele gibt es? Und was gilt es zu beachten? Unsere Experten geben Einblicke in ihre Erfahrungen mit Umbauprojekten und verraten, worauf es dabei ankommt.

  • Konversionen bieten günstige Opportunitäten
  • Objektspezifische Überlegungen
  • Lage, Lage, Lage
  • Besondere Herausforderungen
  • Kaufkriterien für institutionelle Fonds
Maximilian Kuna Geschäftsführer Prime Student Living
Benjamin Oeckl Geschäftsführer BelForm
Burak Ünver Managing Director Smartments Business
Philipp Pferschy Vorstand GIEAG AG

Angesichts der aktuellen Marktlage hat Martin Kuna, Geschäftsführer von Prime Student Living, das Engagement des Familienunternehmens in Neubauprojekten radikal zurückgefahren. Derzeit kauft er keine neuen Grundstücke. Bei Bestandsimmobilien greift er aber gerne zu. „Alles, was derzeit im Bestand passiert, sehen wir als positiv an, das gilt auch für Konversionen“, sagt er. „Die Zinsbelastung ist zwar wie beim Neubau gestiegen, aber das Baurisiko entfällt. Wenn das Gebäude für die geplante Nutzung geeignet ist, bietet eine Konversion mit energetischer Optimierung günstige Opportunitäten.“

Wann lohnt sich eine Konversion?

Wie erfolgreich ein Konversionsprojekt sein kann, hat Kuna bei der Umnutzung eines Gewerbegebäudes in Siegen in das gemeinsam mit BelForm entwickelte Studentenwohnheim Prime Student Living erfahren. Auch andere Beispiele zeigen Chancen auf, wie das H`otello in München, das H`apato in Zusammenarbeit mit BelForm von einem Hotel zu einem Serviced Apartmenthaus umgebaut hat. Oder das Numa Arc, ein ehemaliges Bürogebäude an der Eschenheimer Landstraße in Frankfurt, das zu einem Microliving-Konzept mit 77 Serviced Apartments wurde. „In Hamburg haben wir ein Wohnhaus an der Außenalster zu 61 Mikroapartments umgebaut. Die Auslastung liegt seitdem bei 88 bis 90 Prozent im Jahr. Das ist hervorragend“, erzählt Burak Ünver, Managing Director der Smartments business Betriebsgesellschaft mbH. Doch wann lohnt sich eine Konversion und was muss dabei beachtet werden, damit sie gelingt?

„Die Entscheidung, ein Objekt in die Konversion zu bringen, hat immer einen Grund“, informiert Philipp Pferschy, Vorstand der GIEAG AG. „Sei es, dass sich der Markt verändert hat und nun andere Flächen nachgefragt werden als ursprünglich gebaut – mehr Wohnungen oder mehr Gewerbe. Manchmal ist die Art der Nutzung nicht mehr adäquat, sodass mit einer anderen Nutzung eine bessere und hochwertigere Auslastung der Fläche erreicht werden kann. Zum Beispiel, wenn ein aufgegebenes oder nur noch teilweise genutztes Fabrikgebäude zu Wohnzwecken umgenutzt wird. Oder das Umfeld hat sich so entwickelt, dass der Standort nun für eine andere Nutzung besser geeignet ist.“

Objektspezifische Überlegungen

Bei der Entscheidung für eine Konversion spielt der Denkmalschutz häufig eine Rolle. In diesem Fall muss das Gebäude erhalten bleiben. Mit allen Herausforderungen: Ist nur die Fassade denkmalgeschützt? Oder das gesamte Gebäude? Und wie lässt sich ein denkmalgeschütztes Gebäude am besten energetisch ertüchtigen? Allgemein gilt es abzuwägen: Sind Bausubstanz und Struktur ist so gut, dass sich ein Umbau lohnt? Ein wichtiges Kriterium ist die Ausnutzung der verfügbaren Grundstücksfläche. Schneidet der Bestand hier besser ab als ein Neubau, etwa aus baurechtlichen Gründen, spricht dies gegen einen Abriss und für eine Umnutzung.

 

Ob und mit welchem Aufwand sich ein Objekt für eine Konversion eignet, hängt letztlich auch von objektspezifischen und bautechnischen Kriterien ab. Dazu gehören Fragen der Haustechnik, der Statik und des Brandschutzes sowie mögliche Anforderungen an den Emissions- und Lärmschutz. Bietet sich das betreffende Nichtwohngebäude überhaupt zur Umnutzung zu Wohnzwecken an? Wie gut ist das Objekt belichtet? Wie tief ist das Gebäude? Passen die Erschließungskerne? Wie gut ist die Flächeneffizienz? Wie ist die Energieversorgung und wie aufwändig ist eine energetische Modernisierung? Darüber hinaus stellt sich die Frage, welcher Nutzungsart das ursprüngliche Gebäude unterliegt – gemischt, gewerblich oder zu Wohnzwecken – und ob diese in dem betreffenden Gebiet geändert werden kann. Nicht zuletzt muss das Objekt auch vermarktbar sein. Nicht jedes Gebäude eignet sich beispielsweise für eine Studentenwohnanlage in einer attraktiven Größe, die auch nachgefragt wird.

Lage, Lage, Lage

Eine gute Lage spielt eine zentrale Rolle, auch wenn sie bei verschiedenen Projekten unterschiedlich definiert wird. „Wir konzentrieren uns nur auf A- und B-Standorte in Deutschland und Österreich“, sagt beispielsweise Ünver in Bezug auf die Smartments business. „Das gilt auch für Konversionsflächen. Und ein urbanes Umfeld ist immer gut.“ Kuna hingegen bevorzugt bei Prime Student Living hingegen B- und C-Städte, die von Frankfurt aus gut erreichbar sind – das erste Studentenwohnheim des Unternehmens liegt genau zwischen Innenstadt und Uni-Campus.

EXPERTEN TIPP:

Geschäftsführer Benjamin Oeckl empfiehlt:

In B- und C-Städten sollte die Lage möglichst gut bis sehr gut sein, in A-Städten ist auch eine B-Lage möglich, wenn eine entsprechende Verkehrsanbindung vorhanden ist. Insbesondere für Mikroapartments und studentisches Wohnen ist eine gute Anbindung an den ÖPNV erforderlich. Bei innerstädtischen Büroflächen ist dies in der Regel gegeben, in Gewerbegebieten seltener. Außerdem muss eine gute Infrastruktur im Umfeld vorhanden sein, vom Supermarkt bis zum Café.

Benjamin Oeckl
Geschäftsführer BelForm

Besondere Herausforderungen

Je fremder sich die alte und die neue Nutzung sind, desto aufwändiger ist die Umnutzung. So gilt die Konversion eines Hotels in Serviced Apartments als relativ einfach, da die Allgemeinflächen meist weiter genutzt werden können und Sanitär- und Elektroinstallationen bereits in ausreichendem Maße vorhanden sind. Bestes Beispiel dafür ist das H‘otello in München, bei dem viele Elemente übernommen werden konnten.

Ein Bürogebäude kann mehr Aufwand erfordern. Die Statik muss überprüft, das Gebäude gegebenenfalls entkernt, die Leitungsführung komplett erneuert, die Erschließung geändert werden. Die Knackpunkte gilt es zu untersuchen und ggf. zu beseitigen. Ist das Gebäude nicht tief genug, muss der Standardgrundriss angepasst werden. Hier sind Flexibilität und Ideen gefragt. Oeckl weiß: „Im Neubau kann man viel mehr an der Optimierung der Grundrisse arbeiten, im Bestand erfolgt die Optimierung hingegen über das Raumkonzept.“ Ünver fügt hinzu: „Wichtig ist, dass das Planungsthema stimmt und die Abstimmung zwischen Architekt bzw. Bauherr und Innenarchitekt funktioniert. Mit einem guten Partner kann man so aus Bestandsobjekten viel herausholen. Deshalb haben wir uns für BelForm entschieden. Das Team lieferte von Anfang an gute Ideen für die Innenraumgestaltung und wir entwickelten gemeinsam Lösungen für die Herausforderungen vor Ort.“

Wie Neubauten müssen auch Konversionen nach dem Umbau den neuesten Standards und Normen entsprechen. Darüber hinaus ist auch die behördliche Umwidmung zu beachten. Hier gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Bedingungen, „und auch die Dauer der Genehmigungsphasen ist sehr unterschiedlich“, bedauert Ünver. „Umbauten sind sehr umweltfreundlich, aber mitunter mit langen Genehmigungsphasen verbunden.“

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    Nachhaltigkeit und ESG – Kaufkriterien für institutionelle Fonds

    Im Hinblick auf Nachhaltigkeit sehen Ünver und Pferschy Konversionen sogar im Vorteil. „Im Sinne der Nachhaltigkeit ist eine Konversion sehr attraktiv. Das gilt für alle Umnutzungen“, betont der GIEAG-Vorstand. Bis zu 50 Prozent der grauen Energie eines Gebäudes stecken allein in Stahlbetonfundamenten und unterirdischen Gebäudeteilen. Wer diese einspart, trägt massiv dazu bei, die Treibhausgasemissionen des Gebäudesektors in Deutschland zu reduzieren. Durch einen bedarfsgerechten Umbau kann der heutige Gebäudebestand in vielen Fällen mit geringen Eingriffen räumlich an neue Anforderungen angepasst und energetisch modernisiert werden. Dadurch lassen sich Material und Ressourcen einsparen. Und ungenutzte Flächenpotenziale werden erschlossen, ohne dass Boden für Neubauten versiegelt wird. Beispielhaft dafür steht das Genossenschaftsprojekt „Gröninger Hof” in Hamburg, bei dem ein Parkhaus aus den 1960er-Jahren zu Wohnungen, Gewerbeflächen und mehr umgenutzt wird. Auch beim Studentenwohnheim Prime Student Living in Siegen schuf der Bauherr durch die Umnutzung nicht nur Wohnraum. Gleichzeitig modernisierte er das Bestandsgebäude energetisch und stattete es mit Photovoltaikanlagen zur Eigenstromversorgung aus.

     

    Was gut für die Umwelt ist, ist auch gut für das Thema ESG. „Beton ist einer der größten CO2-Emittenten im Bausektor. Wenn das Gebäude oder zumindest der Rohbau schon steht, ist es also auch beim Thema ESG im Vorteil“, stellt Ünver fest. Allerdings sei ESG vielfach noch nicht zu Ende gedacht, fügt er hinzu. Als Tochter eines Projektentwicklers verkauft Smartments business seine Projekte vor allem an institutionelle Fonds. „Diese wollen künftig nur noch ESG-konforme Gebäude im Portfolio haben. Das muss auch bei Konversionen berücksichtigt werden.“ Pferschy stimmt zu: „ESG ist relevant, weil institutionelle Investoren in Zukunft viel genauer hinschauen werden, inwieweit eine Immobilie ESG-konform ist. Das gilt auch für die investierenden Banken.“
    Bei der Konversion der innerstädtischen, teilweise denkmalgeschützten Heinzelmann-Fabrik in Reutlingen zu einem gemischt genutzten Quartier beginnt ESG für die GIEAG deshalb nicht erst bei der Energieeffizienz: „Kann ich alle Bedürfnisse der künftigen Bewohner abdecken? Wie hole ich die vielen unterschiedlichen Nutzer ab? In welches Gebäude passt welche Nutzung, zum Beispiel möbliertes Wohnen? Wie schaffe ich Aufenthaltsqualität, damit die Bewohner langfristig hier leben wollen? Damit das gelingt, braucht es ein fundiertes Konzept und eine durchgängige Betreuung. Dazu Ideen, Flexibilität und Kompetenz, von der Grundrissplanung bis hin zum Innenausbau“, betont Pferschy. Dann gelingt auch die Konversion.

    So sieht ein Apartment aus, wenn BelForm die Baustelle verlässt. 95 Apartments wurden für das Projekt Urban Living Stuttgart der GIEAG AG umgebaut und sind hoch profitabel. 

    EXPERTEN TIPP:

    VOM HOTEL ZUM MICRO-LIVING

    Wir haben eigene Konzepte entwickelt, um Konversionen von Hotelprojekten in Mikroapartments oder Studentenwohnungen für unsere Kunden schnell und unkompliziert abzuwickeln. Diese beginnen bei der Konzeption und umfassen alle Schritte bis zur Übergabe. Dabei gehen wir auch auf individuelle Besonderheiten ein. Unser Vorteil: Wir bieten den gesamten Prozess aus einer Hand an, inklusive Innenausbau und Digitalisierung.

    Benjamin Oeckl
    Geschäftsführer BelForm

    Bildquellen:

    Headerbild/Beitragsbilder: BelForm

    Über BelForm:

    Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

    Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser. 

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