Micro-Living: kleine Apartments, aber große Rendite?

Was macht den Reiz von Mikroapartments für Investoren aus? Lohnt sich der Erwerb eines Objekts in der aktuellen Marktlage oder eher nicht? Und worauf kommt es an, wenn der Kauf ein Erfolg werden soll? Dazu haben wir Tim Gieß, Initiator und Manager von Fonds für institutionelle Immobilieninvestoren sowie Geschäftsführer bei VIVUM, befragt.

Die Nachfrage nach möblierten Apartments steigt
Höhere Fluktuation sorgt für bessere Wertanpassungen
Möblierte Apartmenthäuser weisen eine gute Drittverwertbarkeit auf
Fonds schätzen das positive Risiko-Rendite-Profil
Die Bauquote hinkt der Nachfrage hinterher
Nachhaltige und wertige Projekte setzen sich durch

Tim Gieß Fondsmanager und Geschäftsführer VIVUM

Was macht den Reiz eines möblierten Apartmenthauses aus? Lohnt sich die Aufnahme ins Portfolio?

Der Zuzug in den Städten ebbt nicht ab. Außerdem sehen wir eine zunehmende Versingelung. Entsprechend steigt auch die Zahl der Ein-Personen-Haushalte und treibt damit den Bedarf an Mikroapartments an. Die Nachfrage nach diesem Wohntypen ist somit da und wir gehen davon aus, dass sie noch weiter steigen wird. Studien zeigen, dass die 20- bis 30-Jährigen in dieser Lebensphase bis zu viermal umziehen. In der Altersklasse zwischen 30 und 40 Jahren kommen noch zwei bis drei weitere Umzüge hinzu. Jeder Umzug kostet viel Geld und Zeit. Entsprechend gefragt sind hochwertige Wohnkonzepte wie das Mona Lisa in Frankfurt, in die Neuankömmlinge schnell einziehen können. Angebote, die aus der Sicht des Nutzers attraktiv sind, nimmt der Markt gern an. Folglich lohnt sich die Aufnahme in ein Portfolio. Hinzu kommt, dass sich die höhere Umzugsquote in Mikroapartments positiv auf die Rendite auswirkt.

EXPERTEN TIPP:

Expertentipp für Investoren und Bestandshalter

Fondsmanager Tim Gieß empfiehlt:

Hochwertige Wohnkonzepte, in die Neuankömmlinge schnell einziehen können, wie das Mona Lisa in Frankfurt sind gefragt. Angebote, die aus der Sicht des Nutzers attraktiv sind, nimmt der Markt gern an. Folglich lohnt sich die Aufnahme in ein Portfolio. Die höhere Umzugsquote kann sich trotz des höheren Bewirtschaftungsaufwands positiv auf die Rendite auswirken.

Tim Gieß

Fondsmanager und Geschäftsführer VIVUM

Inwiefern?

Ein klassisches Wohnprodukt, wie es in Deutschland etabliert ist, kann nur bedingt auf Wertanpassungen der Zukunft eingehen. Dies liegt daran, dass die Bewohner in der Regel eine längere Verweildauer haben und der Gesetzgeber nur bedingte Wertanpassungen zulässt. Eine durch den Zinspreis gedeckelte Mietentwicklung lässt nur dann eine deutliche Marktanpassung zu, wenn ein Auszug stattfindet. Die Fluktuationsquote liegt aber im regulären Mietwohnungsmarkt je nach Region lediglich bei fünf bis zehn Prozent. Im Vergleich zu diesen klassischen Wohnprodukten weisen Apartmenthäuser mit möblierten Wohnungen eine viel höhere Fluktuation auf. Entsprechend bieten sie viel mehr Möglichkeiten, die Miete dynamisch an die aktuelle Marktsituation anzupassen. Besonders bei All-in-Mieten und den steigenden Nebenkosten ist dies ein wichtiger Faktor.

Wie gut ist das Risiko-Rendite-Profil?

Das Risiko-Rendite-Profil ist sehr attraktiv, da es sich um bei Micro-Living um ein Wohnprodukt handelt. Dieses hat eine hohe Drittverwendungsfähigkeit, kann also jederzeit als Wohnprodukt verkauft werden. Bei unserem Produkt Mona Lisa haben wir zudem kein Betreiberrisiko. Darauf haben wir schon bei der Konzeption geachtet. Wir haben lediglich eine etwas managementintensivere Bestandshaltung und daher auch etwas höhere Maintenance-Kosten. Aber weil das Thema Wohnen trotzdem gegeben ist und somit risikoaverse Attribute Einfluss nehmen, halten wir die Assetklasse für hochattraktiv.

„Wir halten die Assetklasse für hochattraktiv.“

Tim Gieß, Fondsmanager und Geschäftsführer VIVUM

Welche Objekte bzw. Gestaltungsformen sind interessant? Was lohnt sich nicht?

Wir investieren am liebsten in A-Städte und 1A-Lagen, weil wir überzeugt sind, dass dieses Produkt in Top-Lagen am besten funktioniert. Gelegentlich setzten wir auch auf B-Städte, aber auch dort immer auf 1A-Lagen. Zudem achten wir bei unseren Projekten darauf, dass die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr funktioniert, dass die Nahversorgung stimmt und dass sich der Standort in der Nähe von gefragten Arbeitgebern befindet. Darüber hinaus gestalten wir alles so bequem wie möglich, um die Wohnungen für die Mieter attraktiv zu machen.

Wie siehst Du die aktuelle Marktsituation?

Momentan sehen wir im Markt eine Zurückhaltung gegenüber weiteren Projekten. Gleichzeitig ist die Nachfrage seitens der Nutzer ungebrochen. Es wird folglich zu wenig gebaut. Wir sind daher sehr optimistisch.

Was muss sich verändern?

Wir glauben, dass Banken diese Assetklasse bis dato nicht umfassend genug einschätzen können. Sie beurteilen sie hinsichtlich der Miethöhe, der Managementintensität und der Auslastung eher wie Studentenwohnheime oder Hotels. Zu einer richtigen Einschätzung fehlt häufig die Erfahrung. Es ist daher wichtig, dass der Finanzsektor die Kenntnisse in dieser Assetklasse erweitert. Seitens der Städte würden wir uns mehr Offenheit für solche Projekte wünschen, zumal derartige Vorhaben im Zuge der demographischen Entwicklung immer häufiger nachgefragt werden.

Welche Herausforderungen sind Euch beim Projekt Mona Lisa begegnet?

Die Baurechtsschaffung war sehr anspruchsvoll, zumal wir ein Geschoss mehr bauen wollten. Auch die Einzelvergabe und die Koordination der einzelnen Gewerke war herausfordernd, ebenso die Integration der verschiedenen Themenwelten und damit der Einrichtung.

Wie wurdet Ihr dabei unterstützt?

Wir wurden seitens BelForm beim allgemeinen Konzept, bei der Auswahl der Einrichtung und auch bei der Konzeption der verschiedenen Themenwelten hervorragend unterstützt. Gerade in der Konzeptionsphase standen wir im ständigen Austausch. Man kann sich diese Kommunikation wie ein Training von Sparringspartnern vorstellen. BelForm hat uns beraten und wir haben unsere Vorstellungen und Bedingungen genannt. Auf dieser Basis haben wir gemeinsam die besten Lösungen erarbeitet. Auch die Projektleitung funktionierte sehr gut.

Wenn ein Produkt wie Mona Lisa in einen Fonds eingehen soll, worauf kommt es seitens der Investoren an?

Das Produkt muss gut und im Markt etabliert sein. Darüber hinaus achten wir auf eine hochwertige Ausstattung. Wir glauben daran, dass sich Qualität durchsetzen wird. Deshalb wählen wir Produkte, die eine gewisse Wertigkeit und Nachhaltigkeit in sich tragen, damit sie nicht nach sechs Monaten umgenutzt werden müssen, sondern sich langfristig und dauerhaft etablieren.

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Über BelForm:

BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.