Momentaner Trend oder stabile Entwicklung?

Dass der demografische Wandel nicht für sinkende, sondern steigende Bevölkerungszahlen in einigen Städten sorgt, ist auf den ersten Blick zwar verwunderlich, doch längst kein Geheimnis mehr. Der urbane Raum ist nach wie vor Anziehungspunkt für viele Menschen – und zwar generationsübergreifend.

In diesem Artikel erfahren Sie:

Die Gründe für die zunehmende Urbanisierung.
Was der demografische Wandel für Folgen auf dem Wohnungsmarkt hinterlässt.
Wie Projektentwickler und Bauträger die Nachfrage nach zentralem Wohnraum für sich nutzen können.
Wie sich die Wachstumsrate der Erwerbstätigen in München entwickeln wird und was dies für den hiesigen Wohnmarkt bedeutet

Laut einer Studie von Statista aus dem Jahr 2014 machen die Einwohner der Städte in Deutschland insgesamt 74,6 Prozent der deutschen Gesamtbevölkerung aus. Die Chance, dem verknappten Wohnungsangebot mit smarten Zukunftsmodellen wie Hochhaus-Dörfern (nach Le Cobusier), Mikrowohn-Konzepten oder zeitlich begrenztem Wohnraum entgegenzuwirken, haben viele Investoren und Projektentwickler für sich entdeckt. Doch wie wird sich der Markt in Zukunft entwickeln? Wird die Nachfrage vor allem nach kleineren Wohnformen weiter anhalten? Und erreicht das Wachstum in München irgendwann seinen Höhepunkt? Die Analyse der Situation in der Münchner Region „Nord-Allianz“ liefert aufschlussreiche Erkenntnisse.

Wohnen, arbeiten, leben: Was Jung und Alt in Städte lockt

An die Tatsache, dass junge Menschen zum Studieren in Städte ziehen, haben sich die Deutschen mittlerweile gewöhnt. Studierende gehören zum festen Bestandteil des städtischen Lebens. Die ganze Branche sieht studentisches Wohnen zu recht weiterhin sehr positiv. Das Transaktionsvolumen des Marktes Studentisches Wohnen ist von 2011 bis 2015 um das vierfache gestiegen (Studie JLL Juli 2016). Doch die Studenten in deutschen Großstädten sind nicht allein. Immer mehr Bevölkerungsgruppen ziehen in die Stadt (siehe Artikel: Demografischer Wandel und mangelnder Wohnraum – wie passt das zusammen?). Berufseinsteiger folgen dem Ruf großer Wirtschaftsunternehmen und ziehen aufgrund der guten Jobmöglichkeiten und Infrastruktur in städtische Gebiete. Zurecht fokussieren sich deshalb Projektentwickler neben dem Studentensegment vermehrt auf Young Professionals. Junge Menschen schwärmen in die Stadt, weil sie ihren auf dem Land immer seltener werdenden „Artgenossen” folgen. Der demografische Wandel führt dazu, dass junge Erwachsene vermehrt nach Plätzen suchen, wo Sie auf Menschen im gleichen Alter treffen, denn schließlich hat niemand Lust, alleine im Kino oder der Bar zu sitzen. Wer sich mit seiner Familie sesshaft machen möchte, der bleibt in der Region und zieht nicht aufs Land, sondern in die (Vor-)Stadt.

Anschluss an den ÖPNV, kürzere Arbeitswege, geringere Autoabhängigkeit: Das sind drei Gründe, die laut Prof. Dr. Alain Thierstein für einen zentralen Wohnraum sprechen. Er untersuchte Pendlerströme im Großraum München und stellte dar, wie diese zukünftig reduziert werden können. Als zentrale Erkenntnis stellt er das Modell „Kürzer und günstiger pendeln – Zentraler wohnen – Dezentraler arbeiten” vor. Zwar ist die Wohnungsgröße für Haushalte mit überdurchschnittlich hohem Einkommen immer noch wichtig, jedoch beeinflussen die Nähe zum Arbeitsplatz sowie die verringerte Fahrzeit die Wahl der Wohnung maßgeblich.

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Die Lage ist nicht alles – wie Projektentwickler und Bauträger die Nachfrage nach zentralem Wohnraum für sich nutzen können

Baugrundstücke sind in den deutschen A-Städten weiterhin Mangelware. Um den Appetit nach zentralem Wohnraum zu stillen, fokussieren sich Investoren und Entwickler auf verschiedene Lösungsansätze im Bereich möblierter Wohnkonzepte und Mikrowohnen. Neben Studentenwohnen, das ebenfalls eine Unterkategorie von Mikrowohnen ist, wird sich vor allem auf die Young Professionals konzentriert. So wird das Angebot in den nächsten Jahren in angespannten Wohnungsmärkten weiterhin steigen. Dass der Fokus der Projektentwickler nicht mehr nur auf Studenten, sondern nun auch auf Young Professionals liegt und weitere Zielgruppen angesprochen werden, ist nicht nur in deren Risiko-Diversifikation weg vom reinen Studentenwohnen begründet.

Doch der Fokus vieler Projektentwickler auf das Segment Mikrowohnen wirft einige Fragen auf. Auch das Thema Bezahlbarkeit in zentralen Lagen spielt hier eine entscheidende Rolle: Der steigende Platzmangel macht sich bereits seit längerer Zeit in deutlich steigenden Mieten bemerkbar. Um die laufenden Kosten bei gleichbleibendem Verdienst überschaubar zu halten, ziehen Singles, Paare und Familien teilweise einen Umzug in ein kleineres Zuhause in Betracht.

Eine Frage steht über allen anderen: Wie viel Nachfrage nach kleinen Wohneinheiten besteht tatsächlich? Ist es ein momentaner Trend, der in einigen Jahren vorüber sein wird? Wird der Strukturwandel und die alternde Gesellschaft irgendwann die Nachfrage auf natürliche Weise zum Erliegen bringen? Dass die Nachfrage der Zielgruppe Young Professionals neben der Attraktivität des Wohnorts unweigerlich auch mit dem Jobangebot einer Region zusammenhängt, ist nachvollziehbar. Im Raum München finden wir Antworten.

Wachstum in München – können Bäume in den Himmel wachsen?

In einer Studie befasste sich Prof. Dr. Harald Simons intensiv mit der Frage, ob die Wachstumsrate an Erwerbstätigen in München nicht irgendwann sinken würde. Er ging der Frage nach, ob der Strukturwandel in München ankommen und die Branchen altern würden. Seine Untersuchungen ergaben erstaunlicherweise ein klares Nein! Diese unerwartete Prognose wird Projektentwickler und Kapitalanleger im Raum München freuen. Gleichzeitig stellt diese Erkenntnis die Region auch vor große Herausforderungen. Denn ein Rückgang des Wachstum ist weiterhin nicht zu erwarten. Simons geht sogar davon aus, dass die Anzahl an Erwerbstätigen in den nächsten 15 Jahren noch steigen wird.

Dabei sind vor allem Arbeitskräfte mit einem Fach- oder Hochschulabschluss gefragt (Stichwort „Young Professionals“). Die Nachfrage nach Arbeit im städtischen Gebiet könnte sogar noch höher liegen als das Angebot. Der Drang der Menschen, in die Stadt zu ziehen, wird also nicht geringer, sondern wächst weiter.

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass ein Ende der Wachstumskurve im Moment noch nicht in Sicht ist – zumindest in der untersuchten Metropolregion München – und die Nachfrage nach zentralem Wohnraum und kleineren Apartments weiter steigen wird. Und um den schönen, bildhaften Vergleich von Prof. Dr. Simons aufzugreifen: Es scheint, als könnten Bäume tatsächlich in den Himmel wachsen.

ÜBER BELFORM:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.

Bildquellen

Headergrafik: Michael Siebert auf Pixabay

Beitragsbilder: Grafik 1 Studie TU München „WAM Wohnen Arbeiten Mobilität“ Prof. Dr. Alain Thierstein; Grafik 2 empirica Studie “Schwarmverhalten – Deutschlands Bevölkerung sortiert sich neu“ Prof. Dr. Harald Simons