Die Micro-Welle ebbt nicht ab

Sie waren auf dem besten Weg, Investors Lieblinge zu werden: Mikrowohnungen. Keiner, der die meist pfiffig geschnittenen, funktional und in der Regel volleingerichteten Apartments in gefragten Lagen nicht braucht: Studenten, Young Professionals, Berufseinsteiger, Berater, Projektmitarbeiter oder Pendler. Kein Wunder, dass neben den klassischen Anbietern immer neue Anbieter hinzukamen und auch Hotels um die Long-Stay-Kundschaft buhlten. Bis Corona der erfolgsverwöhnten Micro Living-Welt die Luft aus den Segeln nahm. Während gewerbliche Betreiber temporärer Business-Konzepte eine starke Bremsung des Höhenflugs erfahren mussten, geriet der Betrieb in den rein wohnwirtschaftlich genutzten Häusern zwar ins Stottern, um dann wieder an Fahrt zu gewinnen und Kurs Richtung Erfolgsspur aufzunehmen. Schauen wir uns diesen Markt genauer an.

In diesem Artikel erfahren Sie:

1. Wie Branchenexperten die Lage von Mikroapartments einschätzen.
2. Wie sich die Corona-Krise auf das Micro Living auswirkt.
3. Wie es um andere Temporäre Wohnformen steht.

Experten in diesem Beitrag:

„Der Trend zu Mikro-Apartments wird sich in Großstädten langfristig nicht abschwächen. Wohnraummangel bleibt trotz Corona ja bestehen“, erklärt Sven Henkes, Ziegert-CEO im Interview mit dem Immobilienmanager. Auch wenn die Nachfrage in Folge der Pandemie sinkt, geht er lediglich von einem kurzfristigen Effekt aus und ist überzeugt, dass die Nachfrage nach kleinen, top ausgestatteten Wohnungen langfristig sogar steigen wird. „Durch den Corona-bedingten Einsperr-Effekt sind neue Lebenssituationen entstanden und damit neue Wohnanforderungen.“ Er ist sicher: „Solche Veränderungen erhöhen die Nachfrage nach bedarfsgerechtem Wohnraum wie etwa Mikro-Apartments.“ Zudem stünden viele Investoren in den Startlöchern, um wieder in den Markt einzusteigen, insbesondere in den deutschen Immobilienmarkt, der auch in der aktuellen Situation und auch im Vergleich zu anderen Märkten als ,sicherer Hafen‘ wahrgenommen werde, so Henkes.

Auch Benjamin Oeckl, Geschäftsführer von BelForm, geht lediglich von einer kurzfristigen Marktberuhigung aus. Als Experte für temporäres Wohnen bietet sein Unternehmen die Beratung, Konzeption und Planung sowie Ausstattung für moderne Wohnkonzepte an. „Flexibles Wohnen als Nische zum etablierten Wohnungsmarkt bleibt ein wichtiger Bestandteil“, sagt er und ist überzeugt: „Die Megatrends der Urbanisierung, der Versingelung der Gesellschaft und die Mobilität werden vielleicht verlangsamt, jedoch nicht umgekehrt. Gerade die angespannten Wohnungsmärkte in den deutschen Großstädten kommen ohne temporäre Wohnkonzepte nicht mehr aus.“

310.000 Wohnungen fehlen allein in Berlin. Das haben Humboldt-Universität Berlin und Goethe-Universität Frankfurt im Auftrag der Hans-Böckler-Stiftung in der Hauptstadt ermittelt. Empirica nennt eine Leerstandsquote von nur noch 0,78 Prozent.

Digital, Vier-Sterne-Matratze und Stauraum in der Decke

Dass der Höhenflug mit 30-prozentigen Mietpreissteigerungen auch nach der Pandemie anhält, glaubt Oeckl nicht. „Die Krise verstärkt den Wettbewerb und belohnt die Anbieter, die bereits vor der Krise auf ein qualitatives und zielgruppengerechtes Produkt gesetzt haben. Viele Betreiber haben nun die Chance, ihre Konzepte noch einmal zu hinterfragen und marktgerechter nachzubessern.“ Gerne zitiert er den amerikanischen Intel-Mitbegründer Andy Grove (1936-2016), der in einer Krise eine Chance sah und der festen Überzeugung war: „Schlechte Firmen verschwinden durch Krisen, gute Unternehmen überleben sie, die Besten gehen aus ihnen gestärkt hervor.“

Wer auf Apartments mit schlechter Ausstattung, wenig Qualität und ohne Bewohnerreisen mit digitalen Prozessen gesetzt hat, wird es in der Post-Corona-Zeit deutlich schwerer haben, sich weiter am Markt zu behaupten.

Gemeinsam mit dem Kölner Projektentwickler Bauwens hat Oeckl das zukunftsweisende Projekt „Gleis Park Berlin“ begleitet und löffelfertig ausgestattet. Im März wurde das Gebäude am Schöneberger Ufer in Kreuzberg eröffnet. 76 urbane Klein-Wohnungen lassen die Herzen der Mieter höher schlagen. „Mit platzsparenden Grundrissen, qualitativer Ausstattung, die genau an die zukünftigen Bewohner ausgerichtet ist und einem hohen Grad an Funktionalität, legen die voll-digitalisierten Wohnungen den Fokus auf das Wesentliche“, erklärt Oeckl das Konzept. Er schwärmt von der digitalen Bewohnerreise, der eigens entwickelten Bett-Sofa-Konstruktion mit Vier-Sterne-Matratze, die sich als gemütliches Sofa tarnt, oder von einem Schrank, der zusätzlichen Stauraum in der Decke bietet. 20 bis 50 Quadratmeter sind die Ein- und Zwei-Zimmer-Apartments groß und punkten zusätzlich durch Wohlfühlfaktor und gut durchdachte digitale Konzepte. Dazu gehören zum Beispiel eine digitale Buchung mit schlüssellosem Zugang, Waschmaschinen-Nutzung per App oder digital buchbare Paketboxen. Das Ergebnis hält auch in Krisenzeiten, was es verspricht. So ist laut Aussagen von Bauwens die Vermietung trotz Corona-Krise im März positiv gestartet: „Wir sind mit den Anzahl der Interessenten und dem positiven Vermietungsbeginn trotz der Corona Restriktionen sehr zufrieden“ erzählt Ines Puderbach, Leiterin Asset Management bei Bauwens.

Auch Felix Embacher blickt für den Bereich des Mikro-Wohnens optimistisch in die Zukunft. Embacher, Diplom-Geograf und Immobilienökonom (IREBS), ist beim Beratungsunternehmen Bulwiengesa der zuständige Bereichsleiter fürs Micro Living. „Vor allem gewerblich konzipierte Serviced Apartments haben derzeit starke Auslastungseinbußen“, berichtet er. Großunternehmen wie VW, Audi oder Bosch haben ihre Mitarbeiter in Kurzarbeit geschickt, es gibt keine Pendler, die derzeit einen Zweitwohnsitz benötigen. Gearbeitet wird, wenn überhaupt, vom heimischen Küchentisch aus.

Deutlich positiver sei die Lage derzeit bei den Studentenapartments. Sie machen mit rund 70.000 den größten Anteil am Micro Living in Deutschland aus. „Die meisten Verträge laufen bis zum Ende des Sommersemesters“, sagt Embacher und blickt gespannt auf das Wintersemester. „Ausländische Studenten aus den USA oder Asien, die teure Apartments mieten, könnten Probleme mit der Anreise bekommen“, überlegt er. Inländische, weil Geld durch wegfallende Aushilfsjobs ausbliebe, oder die Eltern in finanzielle Schieflage geraten seien, weil die Gehälter nur noch dezimiert gezahlt würden, schlimmstenfalls sogar komplett ausfielen.

Was Transaktionen betrifft, vermutet er, dass sie jetzt erst einmal herunter gehen. „Danach, im dritten und vierten Quartal, wird sich der ein oder andere von seinem Investment trennen.“ Die Chance für viele, die bei den Bieter-Orgien der letzten Jahre nicht zum Zuge gekommen seien. Sie könnten dann zuschlagen. „Das Geld ist ja da“, sagt Embacher und geht von einem zu verschmerzenden Preisrückgang aus. „Statt dem 25fachen Satz der Netto-Jahres-Kaltmiete bekommt man dann vielleicht den 23,5fachen.“

Sollte er die Situation in Farben darstellen, würde er für die Hotellerie Schwarz wählen, für den Bereich Serviced Apartments Anthrazit, für den studentischen Bereich hingegen ein helles Grau bis Beige.

Der Bundesverband Micro-Living e.V. (BML) zieht ein positives Fazit für Studentenapartments. „Wir sind vor allem auch über die Belegungsquoten erstaunt“, sagte Christian Wetzel, Vorstandsvorsitzender des BML. „Sie liegen bei rund 60 Prozent. Die Wohnheime sind also alles andere als leer.“ Die Auslastungsquote (also die Vermietungsquote) der Studentenwohnheime liege sogar weit über 90 Prozent.

Längst ist das Thema temporäres Wohnen auch in die Wissenschaft eingezogen. In seiner Magisterarbeit hat sich Nicolai Lonny im Fachbereich Kultur- und Regionalgeographie der Uni Trier mit dem Thema „Mikrowohnen als zukunftsfähiges Konzept“ auseinander gesetzt und herausgefunden: „Die Bewohner von Mikroapartments bewerten die Vollmöblierung, die All-In-Miete und die gute Lage positiv, da diese Aspekte die Flexibilität fördern und gleichzeitig zu Kostenersparnissen führen.“ Young Professionals würden dem Konzept sogar einen größeren Mehrwert abgewinnen als Studenten und seien bereit, länger in einem Mikroapartment zu leben, manche sogar mehrere Jahre. Kritisiert würden mitunter zu wenig Ablagefläche und Stauraum sowie die Temperaturentwicklung in den Zimmern.

Ein Thema, das auch Benjamin Oeckl umtreibt. Er hat selbst knapp 10 Jahre in temporären Wohnformen gelebt und weiß, wie wichtig gewisse Faktoren in dieser Asset-Klasse sind. „Die geringe Wohnfläche muss optimal auf die Bedürfnisse der Bewohner zugeschnitten sein. Das Ziel ist es, wichtige Details in der Konzeption und Planung von Anfang an einfließen zu lassen und so frühzeitig Kosten zu sparen. Dadurch werden Ressourcen frei für nachhaltige Qualität, die mit digitalen Prozesse verknüpft werden, um die Bewohner möglichst während der gesamten Zeit des Aufenthalts in einer neuen Stadt an ein Objekt zu binden – je nach Konzept einige Monate bis mehrere Jahren. Das sichert langfristig die Rendite – auch in Zeiten eines wirtschaftlichen Abschwungs.“

Damit es nicht nur effizient ist, sondern auch der Wohlfühlfaktor stimmt und es sich wie ein Zuhause anfühlt, stattet seine Firma die schicken Kleinen mit einem ungewöhnlichen Mix aus kreativen Ideen und wertigen Möbelkonzepten aus, die eher an Schöner Wohnen als an Studenten-Zimmer erinnern.

Größtes Micro Living Objekt in Frankfurt

Auch ein anderer setzt weiter aufs Wohnen auf kleiner Fläche: Kurz vor Weihnachten überraschte die Commerz Real Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) mit der Nachricht, in Frankfurt das größte Micro Living-Projekt Deutschlands zu realisieren.

Von der privaten Wirtschaftsuniversität Frankfurt School of Finance & Management hat sie ein Studentenwohnheim mit 244 Einheiten erworben, das sie 2021 abreißen möchte, um dort eine 39.000 Quadratmeter große Wohnanlage mit 1.133 Studierenden- und möblierten Serviced Apartments für Lehrkräfte und Pendler zu errichten – nach eigenen Angaben das größte Mikro-Wohnprojekt Deutschlands, für das auch schon ein Betreiber ausgeguckt ist: der Micro Living-Spezialisten iLive.

Das Frankfurter Investment soll nicht das einzige dieser Art bleiben. „Steigende Studierendenzahlen, die Flexibilisierung des Arbeitsmarktes und der Anstieg der Single-Haushalte treiben europaweit die Nachfrage nach geeignetem Wohnraum“, erklärt Johannes Anschott, Mitglied des Vorstands der KVG. Für den offenen Spezial-AIF (Alternativer Investment Fonds) „Commerz Real Institutional Smart Living Europe Fund“ soll er ein diversifiziertes Portfolio aus zehn bis 15 Wohnanlagen in europäischen Universitätsstädten mit einem Gesamtvolumen von etwa 500 Millionen Euro aufbauen. Geplant ist eine BVI-Rendite von jährlich 4,5 Prozent.

„Die Mikroapartment-Welle wird nicht abebben“, ist auch Guido Bode, Geschäftsführer der GBI Wohnungsbau, sicher. Mit dem Segment „SMARTments Living“ hat der Anbieter für temporäre Wohnformen ein Konzept für Menschen entwickelt, die dauerhaft eine kleine Wohnung in City-Lage wollen. Das erste Haus wächst gerade am Wiesbadener Hauptbahnhof seiner Vollendung entgegen. Bode: „Mit Größen von 30 bis 50 Quadratmetern auf ein bis zwei Zimmer verteilt, bieten die Apartments genug Platz für Mieter, die sich für eine zentrale Lage und die Nähe zu den Angeboten von Kultur, Freizeitangeboten und Einkaufsmöglichkeiten entscheiden. Zudem tragen eine hochwertige Ausstattung, Concierge-Service und Balkon oder Terrasse zur Lebensqualität der Bewohner bei.“ Qualität wird hier nicht nur auf den Vermarktungsbroschüren groß geschrieben. Interessant sei das Konzept auch als Investment. So ist das Haus in Wiesbaden schon frühzeitig an einen institutionellen Investor verkauft worden, die Union Investment. Neben Wiesbaden ist ein weiteres Haus nach dem „Smartments living“-Konzept in Hamburg im Bau.

Auch Benjamin Oeckl ist sicher, dass intelligent geplante und vollmöblierte Kleinwohnungen weiterhin auf eine stabile Nachfrage treffen werden und die Branche insgesamt gestärkt aus der Krise hervorgehen kann: „Wirtschaftliche Nachhaltigkeit zeigt sich vor allem dann, wenn der Markt in eine neue Phase hinüber wechselt. Anbieter, die es verstehen, nutzerorientierte Konzepte mit Qualität und digitalen Prozessen zu verknüpfen, werden sich durchsetzen. Die Bedürfnisse von Bewohnern haben sich in den letzten Monaten nicht grundlegend geändert – aber die Art, wie wir als Branche die Bedürfnisse der Bewohner erfüllen müssen. Besonders in Zeiten von kontaktlosen Übergaben und weniger persönlicher Interaktion gibt es viele neue Herausforderungen, die wir meistern müssen, damit das Segment sicher durch die Krise segelt“.

Über BelForm

BelForm ist Experte im Bereich Micro Living, Co-Living, Serviced Apartments und temporärem Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment werden Projektentwickler, Betreiber und Investoren über die Beratung, Innenarchitektur sowie die abschließenden Komplett-Möblierung zum erfolgreichen Projekt geführt. Ziel von BelForm ist es, einen entscheidenden Mehrwert für Auftraggeber und Nutzer gleichermaßen zu generieren und somit die Weichen für ein nachhaltig erfolgreiches Projekt zu stellen.