Definition
Boardinghouse
Boarding House
bezeichnet ein vollmöbliertes Apartment, welches sowohl für Kurzzeit- als auch Langzeitaufenthalte zur Verfügung steht. Die Gäste eines Boarding Houses können hotelähnliche Leistungen in Anspruch nehmen, wie zum Beispiel einen Reinigungsservice. Diese Art von Immobilie wird oft von Firmen genutzt, die projektbezogene Fachkräfte für einen längeren Zeitraum unterbringen möchten.
Ihr Boardinghouse-Guide
Kurz erklärt
Es handelt sich dabei um den Oberbegriff zu den klassischen Apartmenthäusern und Apartmenthotels. Diese Form des Temporären Wohnens basiert auf der Idee, die Vorteile eines Hotels mit denen eines eigenen Zuhauses zu kombinieren. Die Gäste eines Boardinghouses können dementsprechend hotelähnliche Leistungen in Anspruch nehmen, wie zum Beispiel einen Reinigungsservice. Das Level variiert innerhalb des Sektors von einfachen Zusatzdienstleistungen bis zu einem Full-Service-Angebot.
Was ist ein Boarding House?
Bei Boarding Houses handelt es sich um vollmöblierte Apartments mit Küche oder Küchenzeile in einer gewerblich genutzten Immobilie. Die Apartments sind ausgerichtet auf Longstay-Gäste mit einer längeren Aufenthaltsdauer von über 28 Tagen. Je nach Betreiberkonzept können Gäste die Apartments sowohl für Kurzzeit-, als auch Langzeitaufenthalte nutzen.
Grundsätzlich kann ein Boardinghouse als ein hotelähnlicher Beherbergungsbetrieb mit größeren Apartments und weniger Service-Leistungen definiert werden. In der Praxis sind eine Rezeption und täglicher Reinigungsservice die Seltenheit. Regelmäßiger Reinigungsservice kann optional gebucht werden und wird von fast allen Boardinghouse-Betreibern angeboten (z.B. DERAG LIVINGHOTELS, Adagio Aparthotels, GHOTEL, iPartment, SMARTments business). Kühlschrank auffüllen lassen (wie z.B. DERAG LIVINGHOTELS), 24h-Rezeption (u.a. bei SMARTments business) oder Roomservice finden in der Praxis selten statt. Waschmaschinen werden in separaten Waschräumen angeboten und können gegen ein Entgelt genutzt werden.
Ausstattung
Alle Nebenkosten sind für die Gäste in der Miete inbegriffen. WLAN wird meist kostenfrei angeboten. Services wie Zimmerreinigung, Wäsche- und Hemdenservice o.ä. werden, je nach Anbieter, zusätzlich in Rechnung gestellt. Der Gast erhält eine gewerbliche Rechnung. In der Regel sind die Preise für die Aufenthalte in einem Boardinghouse billiger als in einem Hotel. Auch gibt es bei fast allen Betreibern vergünstigte Raten für längere Aufenthalte ab 28 Tagen.
Die Ausstattung eines Boardinghouses soll eine Selbstversorgung der Gäste ermöglichen und daher über eine Kochgelegenheit und einen Kühlschrank verfügen. Die Zimmer sind zumeist größer als Standard-Hotelzimmer, da diese Nutzungsart auf eine langfristige Vermietung ausgelegt ist.
Bei der Ausstattung der Apartments kommt es auf die Zielgruppe und die Kundenbedürfnisse an. Die Apartments werden löffelfertig angeboten, von Handtüchern über Bettwäsche bis hin zu Kochgeschirr ist also alles auf Wunsch verfügbar. Wichtig beim Design der Zimmer und der Konzeption des Boardinghouses ist vor allem, dass die Apartments einem „Zuhause“ und keinem Hotel entsprechen. Dies ist auch im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie laut geltendem Baurecht von Bedeutung.
Die Wohnlichkeit ist für den Erfolg des jeweiligen Betreiberkonzepts ein wichtiger Bestandteil. Gäste wünschen sich bei einem Boardinghouse in der Regel ein „wohnungsähnliches Angebot“ und kein Hotelzimmer. Der Begriff „Zuhause auf Zeit“ bzw. „Wohnen auf Zeit“ ist daher ein oft genutzter Slogan von Boardinghouse-Betreibern. Boardinghouse-Konzepte, die sich am Markt durchsetzen, richten sich zielgenau auf die Bedürfnisse der Zielgruppe aus und bieten diejenigen Services an, die für einen Aufenthalt des Gastes unbedingt benötigt werden. Eine schlanke Kostenstruktur ist für den Betreiber deshalb wichtig, da die Gäste erwarten, nur dafür zu bezahlen, was sie auch tatsächlich nutzen.
Zielgruppe
Ein Boarding House ist vor allem für solche Personen gedacht, die (meist geschäftlich) über einen längeren Zeitraum an einem neuen Ort verweilen und denen dabei eine gewisse Eigenständigkeit und Unabhängigkeit von hoteltypischen Serviceleistungen auch aus Kostengründen wichtig ist. Die Möglichkeit der Selbstversorgung ist dabei ebenso wichtig wie die Reduzierung der Nebenkosten oder die Reinigung bei längeren Aufenthalten. Auf eine designorientierte Einrichtung wird, je nach Betreiberkonzept, Wert gelegt.
Zu den Zielgruppen, die ein Boarding House nutzen, gehören hauptsächlich: Pendler, Geschäftsreisende, Unternehmensberater, Urbane/Digitale Nomaden, Young Professionals, Fachkräfte mit temporären Einsatzgebieten, Fachkräfte aus dem Ausland (sog. Expats), Monteure, Messebauer und weitere.
Im Gegensatz zu einem Hotel legen Betreiber eines Boarding Houses klassischerweise wenig Wert auf eigene Restaurantangebote oder Gastronomieflächen. Deshalb ist auch die Möglichkeit der Verpflegung in der Praxis durch Bestelldienste oder durch Kooperationen mit umliegenden gastronomischen Angeboten geregelt.
Noch gibt es keine allgemeingültigen Bewertungssysteme mit Sternekategorien wie im Hotelsektor. Einige Anbieter versuchen momentan, eine einheitliche Regelung zu finden, um eine Art von Gütesiegel für Boarding Houses zu etablieren und dadurch das Angebot transparenter zu machen.
Abgrenzung zu anderen Wohnformen
Das Boarding House als Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Hotelnutzung zeichnet sich dadurch aus, dass
Es steht damit in Abgrenzung zu
Rechtliche Rahmenbedingungen
Das Boarding House stellt in der Praxis eine Übergangsform zwischen einer Wohnnutzung und einem klassischen Beherbergungsbetrieb dar. Die gewerbliche Ausrichtung bedingt eine vorübergehende Nutzung und keine Dauerhaftigkeit des Wohnens, wobei die Dauer nach der gängigen Rechtsprechung nicht eindeutig definiert ist. In der Regel gilt ein Betrieb gewerblicher Natur bei einer Aufenthaltsdauer von bis zu sechs Monaten. Längere Aufenthalte von Gästen werden als Wohnen betrachtet.
Laut Prof. Ewer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht, kommt es für einen Beherbergungsbetrieb maßgeblich darauf an, dass die typischen Elemente der betreffenden Nutzung zutreffen: „Ein Beherbergungsbetrieb liegt nur vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können.“
Demgegenüber geht das Bundesverwaltungsgericht davon aus, „dass der Begriff des Wohnens durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts geprägt ist.“
Interessant ist die Nutzungsform des Boarding Houses für Projektentwickler auch aufgrund der Möglichkeit, hinsichtlich der lokalen Baurechtsbestimmungen die Betriebsbeschreibung und das Angebot insgesamt anpassen zu können. Das Boarding House als Form des Beherbergungsbetriebes kann sowohl in „Allgemeinen Wohngebieten“ ebenso wie in „Mischgebieten“ oder in „faktischen Gewerbegebieten“ zugelassen werden. Es muss dabei auf die Gebietsverträglichkeit geachtet werden, wobei es ratsam ist, die jeweilige Lokalbaukommission von Anfang an in die Planung miteinzubeziehen.
Steuerrechtliche Einordnung
Neben der klassischen Hotel-Unterbringung (Hotelzimmer inklusive typischer Dienstleistungen wie Zimmerservice, Bettzeug- und Handtuchwechsel sowie gegebenenfalls Zugang zu Gastronomieangeboten oder Wellnesseinrichtungen) lassen sich – ungeachtet einer juristischen Einordnung – grob folgende Angebote unterscheiden:
Boarding House: Diese zeichnen sich durch den meist längerfristigen Aufenthalt des Gastes aus und es erfolgt eine Eingliederung in eine hotelähnliche Infrastruktur. Wäsche- und Reinigungsservice, eine Rezeption bis hin zu Bar- und Restaurantangeboten gehören oftmals zum Leistungsumfang.
Klassisches Wohnen: Beim Wohnen erfolgt das Nutzungsverhältnis naturgemäß langfristig. Der Mieter nimmt in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt ein. Eine Eingliederung in eine Servicestruktur erfolgt nicht.
Je nach Ausgestaltung sind die Übergänge allerdings fließend. Kein Wunder, dass juristische Einordnungsversuche zwar zu einem Strauß relevanter Merkmale, nicht aber zu einfach handhabbaren Definitionen geführt haben. Hinzu kommt, dass Zivil- und Steuerrecht unterschiedliche Merkmale in den Vordergrund stellen. Und auch kommunale Verwaltungen setzen eigene Kriterien an, wenn es um die Zulässigkeit unterschiedlicher Nutzungsarten geht – zum Beispiel bei der Erteilung von Baugenehmigungen.
``Zwitter`` Boarding House
In zivilrechtlicher Hinsicht bereitet bereits die Zuordnung zu einem bestimmten Vertragstypus Schwierigkeiten. Bei der Hotelübernachtung gilt die Einordnung als Beherbergungsvertrag in Form eines Mischvertrages mit miet-, dienst-, werk- und kaufrechtlichen Elementen mittlerweile als gesichert. Je nach betroffenem Leistungselement ist das entsprechende Recht anwendbar. Beim Boardinghouse verhält es sich anders. Aufgrund des längerfristigen Aufenthalts des Gastes gilt es als vertretbar, den Boardinghouse-Vertrag nach Mietrechtsgrundsätzen zu beurteilen. Überwiegen jedoch die Hotelleistungen und handelt es sich demnach nicht um ein bloßes Wohnen auf Zeit, so wird man das Boardinghouse auch dem Beherbergungsvertrag zuordnen dürfen. Der Einzelfall entscheidet.
Steuerlich unterliegt die Hotelübernachtung seit der Absenkung des Umsatzsteuersatzes für Beherbergungsleistungen zum 1. Januar 2010 dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von sieben Prozent. Für nicht unmittelbar mit der Übernachtung zusammenhängende Nebenleistungen wie Frühstück, Getränke aus der Minibar oder Wellnessangebote bleibt es hingegen beim regulären Umsatzsteuersatz von 19 Prozent. Belastbare Quellen aus Fachliteratur und Rechtsprechung zur steuerlichen Behandlung des Boardinghouses sind rar gesät. Das Finanzgericht München entschied in seinem Urteil vom 21. August 2002 (1 K 3262/00), dass durch das Boarding kein Wohnsitz im Sinne des Einkommenssteuerrechts begründet wird. Aufgrund der vorübergehenden Unterbringung auf Zeit im Boardinghouse fällt hier für den Übernachtungspreis grundsätzlich Umsatzsteuer an (wie beim Hotel: ermäßigter Umsatzsteuersatz von 7 Prozent). Handelt es sich jedoch um einen längeren Aufenthalt (vielfach verstanden als Aufenthalt von über sechs Monaten), so ist zu erwägen, ob das Boarding umsatzsteuerlich als Wohnen einzuordnen und damit umsatzsteuerfrei ist.
Einordnungsfragen ergeben sich bereits bei der Errichtung – und zwar im Zusammenhang mit der Zulässigkeit der Nutzungsart. Der Betrieb eines Hotels ist gewerblich. Beim Wohnen handelt es sich selbstredend um eine Wohnnutzung. In seiner Entscheidung vom 7. Juni 2006 (Az.: 2 S 2/06) bezeichnet das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg das Boardinghouse als eine „Übergangsform zwischen einem Beherbergungsbetrieb und einer Wohnnutzung.“