Hohe Qualität – hohe Rendite

Wer für den eigenen Bestand baut, achtet darauf, dass die Kosten für die spätere Instandhaltung niedrig bleiben. Daraus resultiert im Allgemeinen die Bereitschaft, höhere Summen in die Qualität der Ausstattung zu investieren. Im Vergleich dazu ist das Budget, das Projektentwickler von Micro-Living- oder Serviced-Apartmenthäusern für den Innenausbau und die Möblierung ihrer Objekte veranschlagen, in der Regel eher niedriger – und die Sichtweise eher kurzfristiger, da sie mit den Konsequenzen der Nachsorge nicht mehr in Berührung kommen. Die Erfahrung zeigt allerdings, dass es sich für beide Seiten lohnt, auf Qualität zu setzen. Denn dies zahlt sich schon auf kurze Sicht finanziell aus – bei der Suche nach Mietern. Und auch langfristig wirkt sich Qualität positiv auf die Rendite aus.

Während Bauherren Projekte hinsichtlich ihrer Kosten und der damit erzielbaren Renditen begutachten, beurteilt der Mietinteressent das Angebot an Wohnungen bzw. Apartments anhand von Design, Haptik und Qualität. Danach bemisst er, ob er den aufgerufenen Monats- oder Übernachtungspreis als gerecht oder zu hoch empfindet. Diese Kriterien entscheiden zudem nicht nur über die Anmietung, sondern häufig auch darüber, ob der einmal gewonnene Bewohner bleibt oder sich zeitnah nach einer besseren Alternative umsieht und wieder auszieht. Dr. Christian Kiermeier, Geschäftsführer der Argos GmbH, hat die Erfahrung gemacht, dass seine von BelForm ausgestatteten Apartments bei seinen Bewohnern besonders beliebt sind: „Aufgrund der hochwertigen Ausstattung hatten wir immer ein gutes Klientel, also Geschäftsführer, Patent-Anwälte, Wirtschaftsprüfer etc., und jedes Apartment wurde bisher verlängert – das hat mich selbst überrascht“, freut sich Kiermeier und betont die hohe Qualität und Funktionalität, die BelForm auf der kleinen Fläche von 23 qm umgesetzt hatte.

Hohe Qualität, geringere Betriebs- und Instandhaltungskosten

Nachhaltige Vermietung setzt folglich immer auch Qualität voraus. „Das, was ich wahrnehme, muss wertig sein – die Fassade eines Gebäudes ist eher vom Eindruck her wichtig. Beim Innenausbau und der Möblierung wird alles auf Herz und Nieren geprüft. Nur wenn die Qualität im Verhältnis zum aufgerufen Preis stimmt, hat der Bewohner das Gefühl, ein gutes Angebot erhalten zu haben. Und nur dann zahlt er gern und wird zum Stammkunden oder Stammmieter“, begründet Sahra Oeckl, Geschäftsführerin von BelForm, die Notwendigkeit, in Qualität zu investieren.

Aus der Sicht des Betreibers oder Bewirtschafters sind es vor allem die Betriebs- und Instandhaltungskosten, die für eine hochwertige Ausstattung sprechen. Denn schon in den ersten zehn Jahren kostet der Gebäudebetrieb von minderwertig ausgestatteten Objekten deutlich mehr, als es auf den ersten Blick erscheint. „Wenn ich in meinem Produkt wenig Aufwand für mein Personal haben möchte, muss ich auf Qualität setzen. Das ist die absolute Voraussetzung dafür“, konstatiert BlackF-Gründerin und Markeninhaberin Annabell Unmüßig. Am Standort Freiburg betreibt sie 200 Apartments mit einem sehr geringen Mitarbeiterschlüssel. Mit derselben Philosophie setzt BelForm bei allen Projekten im Innenausbau und der Möblierung auf einen festgelegten, hohen Qualitätsstandard, der nicht unterschritten wird.

Was wertvoll wirkt, wird besser behandelt

„Unsere Erfahrung zeigt, dass hochwertiges Mobiliar von Gästen oder Mietern viel pfleglicher als eine weniger qualitative Einrichtung behandelt wird“, sagt Sahra Oeckl. Wer Sorge hat, dass es teuer wird, wenn er etwas kaputt macht, passt einfach besser auf. Wirkt die Umgebung hingegen günstig, verleitet dies auch zu einem sorgloseren Umgang. Wer sich einen guten Mittelklasse-Wagen vom Mietwagenservice leiht, achtet mehr darauf, als auf den verbeulten Kleinwagen, der schon ein paar Schrammen hat. So ist es auch in der Apartmentbranche. „Unsere ersten Projekte sind mittlerweile zehn Jahre alt. Und wir mussten bis dato kaum instand setzen, da das von uns in Serienfertigung hergestelle Mobiliar wenig Altersmüdigkeit zeigt“, äußert sich die BelForm-Geschäftsführerin weiter.

Eine wertige Möblierung und nachhaltige Produkte schaffen darüber hinaus eine Wohlfühl-Atmosphäre. Auch Philipp Pferschy, Vorstandsvorsitzender der GIEAG AG, sieht einen klaren Zusammenhang zwischen der Ausstattungsqualität und dem Wohlfühlfaktor für die Mieter. Seine bisherigen Erfahrungen bestätigen das. „Die Investition in ein hochqualitatives Möblierungskonzept zahlt sich direkt aus“, weiß er aufgrund des mit BelForm ausgestatteten Urban-Living-Projekts selbst zu berichten. Die Vermietungsquote in seinem Apartment-Haus war durch Firmenkunden von Beginn an konstant bei 100 Prozent.

Kleine Details sorgen für Akzente

Aber nicht nur die Qualität der Ausstattung ist entscheidend, sondern auch die kleinen Details, die für den Mieter oft den Unterschied machen: genügend Steckdosen am richtigen Platz, eine Garderobe sowie ausreichend Ablageflächen und Regale, sodass der Bewohner nichts mehr selbst montieren muss – und damit auch keine Löcher in die Wand schlägt. „Wir sorgen dafür, dass alles vorhanden ist, was die Gäste oder Mieter zum Leben brauchen – von Stauflächen über die Bratpfanne bis zum Duschhandtuch“, verspricht Martin Lindinger, Abteilungsleiter bei BelForm. Dabei unterscheidet er zwischen Festeinbauten, loser Möblierung und Dekoration. Letztere kommt nicht immer zum Einsatz, obwohl hier viel gewonnen werden kann. „Viele Eigentümer von Apartment-Häusern, besonders im wohnwirtschaftlichen Segment, wollen so wenig Aufwand und damit so wenig „Schi Schi“ wie möglich – doch mit diesen kleinen Details lassen sich oftmals Akzente setzen, die sonst fehlen würden“, erklärt Bettina Martinek, Architektin/Innenarchitektin bei BelForm, die Bredouille zwischen Rendite und Innenarchitektur. Dekorations-Artikel kommen in Micro-Living-Häusern meist nur bei Musterapartments zum Einsatz. Darin sollen Vasen, Deko-Objekte und Bilder dem Gast und Mieter beispielhaft zeigen, wie sein Zuhause aussehen könnte. Im Serviced-Apartments-Segment ist das Verständnis für diese Klein-Elemente deutlich höher – hier kann möbliertes Micro-Living noch einiges vom gewerblichen Bruder lernen.

Qualität ist nachhaltig und regional

Im Sinne des Nachhaltigkeitsgedankens sollten Sonderanfertigungen sowie Möblierungs- und Einrichtungsgegenstände möglichst aus Deutschland oder gar aus der Region kommen. Auch dies trägt dazu bei, das Heimatgefühl des Mieters zu stärken, und stellt zudem einen Wettbewerbsvorteil dar. „Wir sind überzeugt davon, dass es für die Marketingstrategie eines Micro- oder Serviced-Living-Anbieters in den kommenden Jahren immer wichtiger werden wird, auf nachhaltige Produkte zu setzen. Firmen, die selbst den ESG-Kriterien genügen müssen, fragen immer häufiger nach, ob die Beherbergungsbetriebe, in denen ihre Mitarbeiter übernachten, auch nachhaltig und gegebenenfalls sogar zertifiziert sind“, gibt Annabell Unmüßig ihre Erfahrungen im Betrieb von Serviced Apartments bekannt. Die Produkte, die BelForm beispielsweise in den BlackF-Apartments einsetzt, sowie die BelForm-Serienfertigung in Deutschland und Österreich zahlen sowohl auf Lokalität als auch auf Nachhaltigkeit im Sinne der verwendeten zertifizierten Rohstoffe ein. Zudem kann das BelForm-Mobiliar einfach repariert und somit erhalten werden und muss nicht nach wenigen Jahren entsorgt werden.

Zeitlos toppt Trends – und rechnet sich

Die Einrichtung unterliegt zudem bestimmten Modezyklen. Doch wer wie BelForm auf zeitlose Eleganz setzt, fährt langfristig ruhiger. Und das zahlt sich ebenfalls aus. „Wir versuchen nicht, jeden Trend bis ins Extreme zu verfolgen. Wir gestalten unsere Innenarchitektur stattdessen trendgerecht, um für unsere Kunden eine möglichst große Zielgruppe erreichen zu können“, betont Bettina Martinek. Damit lässt sich die Innenausstattung auch nach zehn oder 15 Jahren mit wenig Aufwand – ein neuer Vorhang, eine neue Wandfarbe – einfach modernisieren. Eine komplette Renovierung mit dem Austausch des gesamten Mobiliars braucht es für den neuen Look mit BelForm nicht.

Service nicht vergessen!

Service gehört zur Qualität: Hochwertigkeit zeigt sich nicht nur beim Apartment-Produkt, sondern auch bei der Dienstleistung dahinter. Wenn Möbelteile wie Schranktüren jahrelang nachgekauft werden können, weil auch die Ersatzteile perfekt zum einmal gekauften System passen, rechnet sich das schnell. Wenn zudem noch der Nachsorge-Service harmonisch funktioniert, und die Monteure bei Bedarf sofort anrücken, dann ist das Vielfache von der Ursprungsinvestition schnell gespart – sowohl was die Kosten anbelangt als auch die Zeit.

Lokal und kosteneffizient

„Und nicht zuletzt lässt sich auch wertige Qualität lokal und kosteneffizient realisieren“, verrät Sahra Oeckl. Das Zauberwort dafür heißt Serienfertigung. Weil die Produktion von Qualität kostenintensiv ist, setzt BelForm auf eine Serienfertigung, die Qualität auch in kleineren Preisniveaus ermöglicht. Durch das Fertigungs-Know-how von den Schreinermeistern und Ingenieuren bei BelForm kann trotz lokaler Herstellung sehr kosteneffektiv produziert werden.  „Dank unserer hohen Stückzahlen können wir so zu Preisen produzieren, die keine Abstriche in der Qualität bedingen und trotzdem in die Apartment-Budgets der Eigentümer und Betreiber passen. Wenn ein Privatkunde diese Produkte auf dem freien Markt kaufen würde, müsste er für diese Qualität 50 Prozent mehr bezahlen“, führt Oeckl weiter aus.

Hochwertig ausgestatte Apartments für Business-Reisende in zentraler Lage – das sind die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt. Bei ihrem Projekt setzte VIVUM auf das BelForm-Expertenteam, was Design und Ausstattung angeht. Mehr über das Projekt und das Thema Micro-Living aus Sicht des Investors Tim Gieß erfahren Sie auf unserem BelForm ExpertenBlog.

Bildquellen: Belform

Über BelForm:

BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.