Definition
Boardinghouse

Kurz erklärt

  • Vollmöblierte gewerbliche Apartments
  • Zimmer mit mind. einer Küchenzeile und Ausstattung für längerfristige Aufenthalte
  • Fokus auf Longstay/ Langzeitaufenthalte mit mehr als 28 Tagen
  • Beherbergungsbetrieb mit hotelähnlichen Services (zum Beispiel Reinigungsservice)

Best Practices

Was ist ein Boardinghouse?

Bei Boardinghouses handelt es sich um Angebote mit vollmöblierten Apartments mit Küche oder Küchenzeile in einer gewerblich genutzten Immobilie. Die Apartments sind ausgerichtet auf Longstay-Gäste mit einer längeren Aufenthaltsdauer von über 28 Tagen. Je nach Betreiberkonzept können Gäste die Apartments sowohl für Kurzzeit-, als auch Langzeitaufenthalte nutzen.

Grundsätzlich kann ein Boardinghouse als ein hotelähnlicher Beherbergungsbetrieb mit größeren Apartments und weniger Service-Leistungen definiert werden. Regelmäßiger Reinigungsservice kann bspw. optional gebucht werden und wird von vielen Boardinghouse-Betreibern angeboten. Kühlschrank auffüllen lassen, 24h-Rezeption oder Roomservice finden in der Praxis selten statt. Waschmaschinen gibt es meist in separaten Waschräumen, sie stehen gegen ein Entgelt zur Verfügung. Auch Snack-Automaten gehören zunehmend zum Angebot in Boardinghouses.

Die Apartments des The 1487 sind ausgestattet mit einer eigens von BelForm entwickelten Sideboard-Küche.
Die Apartments des The 1487 sind ausgestattet mit einer eigens von BelForm entwickelten Sideboard-Küche.

Abgrenzung zu anderen Wohn- und Beherbergungsformen

Eine klare Definition für „Boardinghouses“ gibt es innerhalb des Longstay-Segments nicht, dennoch grenzen sich Boardinghouses klar von klassischen Wohn- und Hotelnutzungen ab. Ein Boadinghouse wird auf Basis einer gewerblichen Baugenehmigung errichtet und muss einen Beherbergungsbetrieb begründen. Darunter fallen in erster Linie Serviced Apartmenthäuser, teilweise aber auch Aparthotels. Auch Coliving wird zunehmend in gewerblichen Häusern realisiert, stellt jedoch aktuell eher die Ausnahme dar.

Das Boardinghouse mit seinem stark reduzierten Personalstamm wird zunehmend als Alternative zur Hotelnutzung nachgefragt. Es zeichnet sich dadurch aus, dass

  1. einerseits die Räume in der Regel größer als ein Hotelzimmer und voll möbliert mit Küchenzeile angeboten werden …
  2. … aber andererseits durch die Reduzierung der hotelähnlichen Services die Nutzung der Räume eher an längerfristige Aufenthalte angenähert und günstiger ist als der Übernachtung in einem Hotel.
  3. die Dauer des Aufenthalts auf max. sechs Monate begrenzt ist. Zunehmend fordern Städte eine kürzere maximale Aufenthaltsdauer. Hotels haben keine solche Einschränkung. Klassische wohnwirtschaftliche Apartment-häuser benötigen einen Mietvertrag mit einer Mindestdauer von 3 Monaten ohne definiertes Ende (Ausnahme: Nutzung zum vorrübergehenden Gebrauch)
  4. die Vollmöblierung keine bzw. nur eine geringe Eigengestaltung des Haushalts zulässt.

Es steht damit in Abgrenzung zu:

  • Hotelnutzung (Beherbergungsgewerbe)
  • Wohnnutzung
  • Ferienwohnungen

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    Die gewerbliche Ausrichtung bedingt eine nur vorübergehende Nutzung und keine Dauerhaftigkeit des Wohnens, wobei die Dauer nach der gängigen Rechtsprechung nicht eindeutig definiert ist. In der Regel gilt ein Betrieb als gewerblich bei einer Aufenthaltsdauer von bis zu sechs Monaten. Längere Aufenthalte sind nur in wohnungswirtschaftlichen Konzepten möglich.

    Aufgrund der Überlastung des Wohnungsmarktes sind Boardinghouses auch für Kommunen eine sinnvolle Lösung, denn der Wohnungsmarkt kann der immer größer werdenden Nachfrage nach temporären Aufenthaltsangeboten nicht gerecht werden. Klassische Wohnangebote sollen denjenigen vorbehalten sein, die dauerhaft ein Zuhause finden wollen. Flexible Angebote sind eine sinnvolle und notwendige Ergänzung für bspw. Fachkräfte aus anderen Städten oder dem (europäischen) Ausland. Daher fallen Boardinghouses auch unter gewerbliche Konzepte, die Aufenthaltsdauer ist begrenzt.

    Die vollständig eingerichteten Apartments im Boardinghouse HApato bieten alle Vornehmlichkeiten eines Zuhauses.
    Die vollständig eingerichteten Apartments des HApatos bieten alle Vornehmlichkeiten eines Zuhauses.

    Rechtliche Rahmenbedingungen

    Laut Prof. Ewer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht, kommt es für einen Beherbergungsbetrieb maßgeblich darauf an, dass die typischen Elemente der betreffenden Nutzung zutreffen: „Ein Beherbergungsbetrieb liegt nur vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können.“

    Demgegenüber geht das Bundesverwaltungsgericht davon aus, „dass der Begriff des Wohnens durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts geprägt ist.“

    Interessant ist die Nutzungsform des Boardinghouses für Investoren und Bestandshalter auch aufgrund der Möglichkeit, hinsichtlich der lokalen Baurechtsbestimmungen die Betriebsbeschreibung und das Angebot insgesamt anpassen zu können. Das Boardinghouse kann, je nach Betriebskonzept, sowohl in „Allgemeinen Wohngebieten“ ebenso wie in „Mischgebieten“ oder in „faktischen Gewerbegebieten“ zugelassen werden. Es muss dabei auf die Gebietsverträglichkeit geachtet werden, wobei es ratsam ist, die jeweilige Lokalbaukommission von Anfang an in die Planung miteinzubeziehen.

    Steuerrechtliche Einordnung

    Neben der klassischen Hotelunterbringung (Hotelzimmer inklusive typischer Dienstleistungen wie täglicher Zimmerservice, Bettzeug- und Handtuchwechsel sowie gegebenenfalls Zugang zu Gastronomieangeboten oder Wellnesseinrichtungen) lassen sich – ungeachtet einer juristischen Einordnung – grob folgende Angebote unterscheiden:

    • Boardinghouse: Diese zeichnen sich durch einen Beherbergungsbetrieb, wenig Personal und einen längerfristigen Aufenthalt des Gastes aus, und es erfolgt eine Eingliederung in eine hotelähnliche Infrastruktur. Wäsche- und Reinigungsservice, eine Rezeption sowie Bar- und Restaurantangebote gehören oftmals zum Leistungsumfang. Gewisse Grundservices (wie z. B. Reinigung 1x pro Woche) können nicht abbestellt werden. Es wird grundsätzlich zur USt. optiert (sowohl in der Entstehung und Einrichtung / Inventareinbringung) als auch eine Übernachtungssteuer dem Gast in Rechnung gestellt.
    • Klassisches Wohnen: Beim Wohnen erfolgt das Nutzungsverhältnis naturgemäß langfristig. Die Umsatzsteuer kann nicht ausgewiesen werden, auch erhält der Mieter keine Rechnung, sondern einen Mietvertrag mit i. d. R. mindestens 3 oder 6 Monaten Mietdauer. Der Mieter nimmt in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt ein. Eine Eingliederung in eine Servicestruktur erfolgt nicht und darf vom Eigentümer auch nicht erbracht werden.

    Einordnung Boardinghouse

    In zivilrechtlicher Hinsicht bereitet bereits die Zuordnung zu einem bestimmten Vertragstypus Schwierigkeiten. Bei der Hotelübernachtung gilt die Einordnung als Beherbergungsvertrag in Form eines Mischvertrages mit miet-, dienst-, werk- und kaufrechtlichen Elementen mittlerweile als gesichert. Je nach betroffenem Leistungselement ist das entsprechende Recht anwendbar. Beim Boardinghouse verhält es sich anders. Aufgrund des längerfristigen Aufenthalts des Gastes gilt es als vertretbar, den Boardinghouse-Vertrag nach Mietrechtsgrundsätzen zu beurteilen. Überwiegen jedoch die Hotelleistungen, und handelt es sich demnach nicht um ein bloßes Wohnen auf Zeit, so kann man das Boardinghouse auch dem Beherbergungsvertrag oder sogar einem Vertrag sui generis zuordnen. Der Einzelfall entscheidet.

    Belastbare Quellen aus Fachliteratur und Rechtsprechung zur steuerlichen Behandlung des Boardinghouses sind rar gesät. In der Praxis ist auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen, da es möglich ist, dass ein Teil der Räumlichkeiten des Boardinghouses kurzfristig und ein Teil langfristig vermietet sind. Wie auch bei anderen Mischformen zwischen der Vermietung von Flächen an Dritte und der Erbringung von Serviceleistungen (z. B. bei Shared-Office-Anbietern) ist derzeit nicht abschließend geklärt, wie das Verhältnis zwischen Vermietungsleistung und zusätzlichen Serviceleistungen ist. Aus steuerrechtlicher Sicht ist zunächst die Dauer der (tatsächlichen) Vermietung ein entscheidendes (objektives) Abgrenzungskriterium zwischen einer hotelähnlichen Beherbergung und einer Wohnnutzung.

    Wenn das „Boarding“ kürzer als sechs Monate ist und die zusätzlichen Serviceleistungen einen erheblichen Umfang haben, sollte sich diese Tätigkeit als mit einer Hotelübernachtung vergleichbaren Leistung einordnen lassen. In diesem Fall sollte die steuerliche Behandlung wie bei Hotelübernachtungen erfolgen. Steuerlich unterliegt die Hotelübernachtung seit der Absenkung des Umsatzsteuersatzes für Beherbergungsleistungen zum 1. Januar 2010 dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von sieben Prozent. Für nicht unmittelbar mit der Übernachtung zusammenhängende Nebenleistungen wie Frühstück, Getränke aus der Minibar oder Wellnessangebote bleibt es hingegen beim regulären Umsatzsteuersatz von 19 Prozent. Das Finanzgericht München entschied in seinem Urteil vom 21. August 2002 (1 K 3262/00), dass durch das Boarding kein Wohnsitz im Sinne des Einkommenssteuerrechts begründet wird. Aufgrund der vorübergehenden Unterbringung auf Zeit im Boardinghouse sollte hier für den Übernachtungspreis grundsätzlich Umsatzsteuer anfallen (wie beim Hotel: ermäßigter Umsatzsteuersatz von 7 Prozent).

    Handelt es sich um einen längeren Aufenthalt (vielfach verstanden als Aufenthalt von über sechs Monaten), so ist zu erwägen, ob das Boarding umsatzsteuerlich als Wohnen einzuordnen und damit umsatzsteuerfrei ist. Dies gilt auch, wenn dieselbe Wohnungseinheit faktisch langfristig an den gleichen Mieter vermietet wird (z.B. im Rahmen eines sog. Kettenmietvertrags). Die sonstigen Serviceleistungen sollten in diesem Fall eigenständige Leistungen darstellen, die umsatzsteuerpflichtig zum Umsatzsteuersatz von 19 Prozent erbracht werden.

    (Das Kapitel „Rechtliche Grundlagen“ ist mit freundlicher Unterstützung von Taylor Wessing entstanden.)

    Zielgruppe und Ausstattung für Longstay-Angebote

    Ein Boardinghouse ist vor allem für solche Personen gedacht, die (meist geschäftlich) über einen längeren Zeitraum an einem neuen Ort verweilen, und denen dabei eine gewisse Eigenständigkeit und Unabhängigkeit von hoteltypischen Serviceleistungen (auch aus Kostengründen) wichtig ist. Die Möglichkeit der Selbstversorgung ist dabei ebenso relevant wie die Reduzierung der Nebenkosten oder eine regelmäßige, meist wöchentliche Reinigung bei längeren Aufenthalten. Auf eine designorientierte Einrichtung wird je nach Betreiberkonzept Wert gelegt.

    Zu den Zielgruppen gehören hauptsächlich: Pendler:innen, Geschäftsreisende, Unternehmensberater:innen, Urbane/Digitale Nomaden, Young Professionals, Fachkräfte mit temporären Einsatzgebieten, Fachkräfte aus dem Ausland (sog. Expats), Monteur:innen, Messebauer:innen und weitere.

    Junge Frau sitzt mit Laptop auf einem Sofa in einem Boardinghouse und arbeitet

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    Services und Kategorisierung

    Im Gegensatz zu einem Hotel legen Betreiber eines Boardinghouses klassischerweise wenig Wert auf eigene Restaurantangebote oder Gastronomieflächen. Deshalb ist auch die Möglichkeit der Verpflegung in der Praxis durch Bestelldienste oder Kooperationen mit umliegenden gastronomischen Angeboten geregelt.

    Noch gibt es keine allgemeingültigen Bewertungssysteme mit Sternekategorien wie im Hotelsektor. Einige Anbieter versuchen, eine einheitliche Regelung zu finden, um eine Art Gütesiegel für Boardinghouses zu etablieren und dadurch das Angebot transparenter zu machen.

    Alle Nebenkosten sind für die Gäste in der Miete inbegriffen. WLAN wird meist kostenfrei angeboten. Services wie Zimmerreinigung, Wäsche- und Hemdenservice o.ä. werden, je nach Anbieter, zusätzlich in Rechnung gestellt. Der Gast erhält eine gewerbliche Rechnung. In der Regel sind die Preise für die Aufenthalte in einem Boardinghouse günstiger als in einem Hotel. Auch gibt es bei fast allen Betreibern vergünstigte Raten für längere Aufenthalte ab 28 Tagen.

    Gestaltung und Einrichtung

    Die Küchen im Boardinghouse Black F laden zum gemeinsamen kochen ein
    Die Küchen in den Black F Serviced Apartments laden zum gemeinsamen kochen ein.

    Die Ausstattung soll eine Selbstversorgung der Gäste ermöglichen und daher über eine Kochgelegenheit und einen Kühlschrank verfügen. Die Zimmer waren in der Vergangenheit zumeist größer als Standard-Hotelzimmer, da diese Nutzungsart auf eine langfristige Vermietung ausgelegt ist. Heutzutage werden die Apartments-Größen zunehmend kleiner und nähern sich eher Zimmergrößen von klassischen 3-Sterne-Hotels an. Das stellt Betreiber zunehmend vor größere Herausforderungen, um die Flächenausnutzung und die Attraktivität längerfristiger Aufenthalte sicherzustellen. Hierbei können erfahrene Partner wie BelForm bei der Umsetzung unterstützen und selbst auf kleinen Flächen eine wohnliche Atmosphäre erzeugen sowie durch eine smarte Gestaltung der Einheiten verschiedene Zonen schaffen.

    Bei der Ausstattung der Apartments kommt es auf die Zielgruppe und die Kundenbedürfnisse an. Die Apartments werden löffelfertig angeboten, von Handtüchern über Bettwäsche bis hin zu Kochgeschirr ist also alles auf Wunsch verfügbar. Wichtig beim Design der Zimmer und der Konzeption des Boardinghouses ist vor allem, dass die Apartments wohnlich sind und keinem Hotel entsprechen. Dies ist auch im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie laut geltendem Baurecht von Bedeutung.

    Die Wohnlichkeit ist für den Erfolg des jeweiligen Betreiberkonzepts ein wichtiger Bestandteil. Gäste wünschen sich bei einem Boardinghouse in der Regel ein „wohnungsähnliches Angebot“ und kein Hotelzimmer. Der Begriff „Wohnen auf Zeit“ ist daher ein oft genutzter Slogan von Boardinghouse-Betreibern. Boardinghouse-Konzepte, die sich am Markt durchsetzen, richten sich exakt auf die Bedürfnisse der Zielgruppe aus und bieten diejenigen Services an, die für einen Aufenthalt des Gastes unbedingt benötigt werden. Eine schlanke Kostenstruktur ist für den Betreiber deshalb wichtig, da die Gäste nur dafür zu bezahlen wollen, was sie auch tatsächlich nutzen.

    ÜBER BELFORM:

    Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

    Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser. 

    Bildquellen

    Beitragsbilder: Bild 1-2 BelForm; Bild 3 Ivan Samkov auf Pexels; Bild 4 BelForm

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