BelForm Wachstumsmarkt München

Hoher Bedarf an kleinen Apartments – momentaner Trend oder stabile Entwicklung?

Dass der demografische Wandel nicht für sinkende, sondern steigende Bevölkerungszahlen in einigen Städten sorgt, ist auf den ersten Blick zwar verwunderlich, doch längst kein Geheimnis mehr. Der urbane Raum ist nach wie vor Anziehungspunkt für viele Menschen – und zwar generationsübergreifend. 

Laut einer Studie von Statista aus dem Jahr 2014 machen die Einwohner der Städte in Deutschland insgesamt 74,6 Prozent der deutschen Gesamtbevölkerung aus. Die Chance, dem verknappten Wohnungsangebot mit smarten Zukunftsmodellen wie Hochhaus-Dörfern (nach Le Cobusier), Mikrowohn-Konzepten oder zeitlich begrenztem Wohnraum entgegenzuwirken, haben viele Investoren und Projektentwickler für sich entdeckt. Doch wie wird sich der Markt in Zukunft entwickeln? Wird die Nachfrage vor allem nach kleineren Wohnformen weiter anhalten? Und erreicht das Wachstum in München irgendwann seinen Höhepunkt? Die Analyse der Situation in der Münchner Region „Nord-Allianz“ liefert aufschlussreiche Erkenntnisse.

Wohnen, arbeiten, leben: Was Jung und Alt in Städte lockt

An die Tatsache, dass junge Menschen zum Studieren in Städte ziehen, haben sich die Deutschen mittlerweile gewohnt. Studenten gehören zum festen Bestandteil des städtischen Lebens. Die ganze Branche sieht studentisches Wohnen zu recht weiterhin sehr positiv. Das Transaktionsvolumen des Marktes „Studentisches Wohnen“ ist von 2011 bis 2015 um das vierfache gestiegen (Studie JLL Juli 2016). Doch die Studenten in deutschen Großstädten sind nicht allein. Immer mehr Bevölkerungsgruppen packen ihre sieben Sachen und ziehen in die Stadt (siehe Artikel: Demografischer Wandel und mangelnder Wohnraum – wie passt das zusammen?). Berufseinsteiger folgen dem Ruf großer Wirtschaftsunternehmen und ziehen aufgrund der guten Jobmöglichkeiten und der guten Infrastruktur in städtische Gebiete. Zurecht fokussieren sich deshalb Projektentwickler neben dem Studentensegment vermehrt auf Young Professionals. Junge Menschen schwärmen in die Stadt, weil sie ihren seltener werdenden „Artgenossen” folgen. Der demografische Wandel führt dazu, dass junge Erwachsene vermehrt nach Plätzen suchen, wo Sie auf Menschen im gleichen Alter treffen, denn schließlich hat niemand Lust, alleine im Kino oder der Bar zu sitzen. Wer sich mit seiner Familie sesshaft machen möchte, der bleibt in der Region und zieht nicht aufs Land, sondern in die (Vor-)Stadt.

Anschluss an den ÖPNV, kürzere Arbeitswege, geringere Autoabhängigkeit: Das sind drei Gründe, die laut Prof. Dr. Alain Thierstein für einen zentralen Wohnraum sprechen. Er untersuchte Pendlerströme im Großraum München und stellte dar, wie diese zukünftig reduziert werden können. Als zentrale Erkenntnis stellt er das Modell „Kürzer und günstiger pendeln – Zentraler wohnen – Dezentraler arbeiten” vor. Zwar ist die Wohnungsgröße für Haushalte mit überdurchschnittlich hohem Einkommen immer noch wichtig, jedoch beeinflussen die Nähe zum Arbeitsplatz sowie die verringerte Fahrzeit die Wahl der Wohnung maßgeblich.

Wohnen auf Zeit: Pendlerwege sind unerwünscht, aber Wohnungsgröße ist wichtiger
Quelle: Studie TU München „WAM Wohnen Arbeiten Mobilität“ Prof. Dr. Alain Thierstein

Die Lage ist nicht alles – wie Projektentwickler und Bauträger die Nachfrage für zentralen Wohnraum für sich nutzen können

Baugrundstücke sind in den deutschen A-Städten weiterhin Mangelware. Um den Appetit nach zentralem Wohnraum zu stillen, fokussieren sich Investoren und Entwickler auf verschiedene Lösungsansätze im Bereich möblierter Wohnkonzepte und Mikrowohnen. Neben Studentenwohnen, das ebenfalls eine Unterkategorie von Mikrowohnen ist, wird sich vor allem auf die Young Professionals konzentriert. So wird das Angebot in den nächsten Jahren in angespannten Wohnungsmärkten weiterhin steigen. Dass der Fokus der Projektentwickler nicht mehr nur auf Studenten, sondern nun auch auf Young Professionals liegt und weitere Zielgruppen angesprochen werden, ist nicht nur in deren Risiko-Diversifikation weg vom reinen Studentenwohnen begründet.

Doch der Fokus vieler Projektentwickler auf das Segment Mikrowohnen wirft viele Fragen auf. Auch das Thema Bezahlbarkeit in zentralen Lagen spielt hier eine entscheidende Rolle: Der steigende Platzmangel macht sich bereits seit längerer Zeit in deutlich steigenden Mieten bemerkbar. Um die laufenden Kosten bei gleichbleibendem Verdienst überschaubar zu halten, ziehen Singles, Paare und Familien teilweise einen Umzug in ein kleineres Zuhause in Betracht.

Eine Frage steht über allen anderen: Wie viel Nachfrage nach kleinen Wohneinheiten besteht tatsächlich? Ist es ein momentaner Trend, der in einigen Jahren vorüber sein wird? Wird der Strukturwandel und die alternde Gesellschaft irgendwann die Nachfrage auf natürliche Weise zum Erliegen bringen? Dass die Nachfrage der Zielgruppe Young Professionals neben der Attraktivität des Wohnorts unweigerlich auch mit dem Jobangebot einer Region zusammenhängt, ist nachvollziehbar. Im Raum München finden wir Antworten.

Wachstum in München – können Bäume in den Himmel wachsen?

In einer Studie befasste sich Prof. Dr. Harald Simons intensiv mit der Frage, ob die Wachstumsrate an Erwerbstätigen in München nicht irgendwann sinken würde. Er ging der Frage nach, ob der Strukturwandel in München ankommen und die Branchen altern würden. Seine Untersuchungen ergaben erstaunlicherweise ein klares Nein! Diese unerwartete Prognose wird Projektentwickler und Kapitalanleger im Raum München freuen. Gleichzeitig stellt diese Erkenntnis die Region auch vor große Herausforderungen. Denn ein Rückgang des Wachstum ist weiterhin nicht zu erwarten. Simons geht sogar davon aus, dass die Anzahl an Erwerbstätigen in den nächsten 15 Jahren noch steigen wird.

Wachstum in München: Ergebnisse der Arbeitsnachfrageprognose Quantität
Quelle: empirica Studie „Schwarmverhalten – Deutschlands Bevölkerung sortiert sich neu“ Prof. Dr. Harald Simons

Dabei sind vor allem Arbeitskräfte mit einem Fach- oder Hochschulabschluss gefragt (Stichwort „Young Professionals“). Die Nachfrage nach Arbeit im städtischen Gebiet könnte sogar noch höher liegen als das Angebot. Der Drang der Menschen, in die Stadt zu ziehen, wird also nicht geringer, sondern wächst weiter.

Wohnen auf Zeit: Abgleich zwischen Arbeitsangebot und –nachfrage Quantität
Quelle: empirica Studie „Schwarmverhalten – Deutschlands Bevölkerung sortiert sich neu“ Prof. Dr. Harald Simons

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass ein Ende der Wachstumskurve im Moment noch nicht in Sicht ist – zumindest in der  untersuchten Metropolregion München – und die Nachfrage nach zentralem Wohnraum und kleineren Apartments weiter steigen wird. Und um den schönen, bildhaften Vergleich von Prof. Dr. Simons aufzugreifen: Es scheint, als könnten Bäume tatsächlich in den Himmel wachsen.

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Über BelForm
BelForm GmbH ist Experte im Bereich Micro Living und temporärem Wohnen. Wir übernehmen die Beratung, Innenarchitektur sowie die abschließenden Komplett-Möblierung. Ziel ist es, einen entscheidenden Mehrwert für Auftraggeber und Nutzer gleichermaßen zu generieren.

Quelle Titelbild: unsplash / Christoph Keil

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