Alt werden will jeder, alt wohnen aber nicht. Das beste Rezept dagegen heißt daher Senior Living, ein Wohnkonzept, das modernes Wohnen mit den Anforderungen der Generation 60+ an Komfort, Sicherheit und Kommunikation verbindet. Bedingt durch die demographische Entwicklung gehört es zu den Marktsegmenten mit dem höchsten Wachstumspotenzial – und ist für Investor:innen und Betreiber:innen gleichermaßen lohnenswert.
Grundsätzliche Entwicklung des Senior Living-Marktes
Wohnkonzepte und Einflusskriterien
Faktoren für eine erfolgreiche Entwicklung: Lage, Gesetz, Ausstattungen
Wie rasant das Segment an Bedeutung gewinnt, macht der SEWO-Report des Beratungsunternehmens Immotiss deutlich: 2016 wurden rund 300.000 Einheiten mit auf Senioren in Deutschland ausgerichteter Versorgungsinfrastruktur erfasst, 2023 waren es rund 550.000.
Dr. Philip Huperz
Rechtsanwalt und Partner, GSK Stockmann
Realitäten: Bis 2050 ist fast jeder Dritte in Deutschland über 65
Und das entspricht, so die Studie, gerade einmal einer Versorgungsquote von durchschnittlich etwa drei Prozent, bezogen auf die über 65-jährigen. Regional zeigen sich zudem deutliche Unterschiede. Das Fazit des Reports: Selbst bei einer konservativ angesetzten Mindestversorgungsquote von vier Prozent kann der Bedarf schon heute nicht gedeckt werden – und die Lücke wird größer. Weil die Zahl der älteren Bevölkerung in den nächsten Jahren steigen wird, braucht es vermehrt attraktiven, altersgerechten Wohnraum. Denn bis 2050, so das Statistische Bundesamt, wird fast jeder Dritte in Deutschland älter als 65 sein, rund zehn Prozent sogar über 80.
Aussichten: Wachstumskurve Seniorenwohnen zeigt steil nach oben
Senior Living hat sich damit zu einer Assetklasse entwickelt, deren Wachstumskurve steil nach oben geht. Dass die Nachfrage sowohl bei Bewohner:innen als auch bei Investor:innen ungebrochen hoch ist, zeigt ein aktueller Bericht von CBRE: Demnach erreichte das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im ersten Halbjahr 2025 rund 875 Millionen Euro – ein Anstieg von 153 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Pflegeheime dominierten mit 566 Millionen Euro (plus 306 Prozent), doch bereits an zweiter Stelle folgt das Segment Seniorenwohnen mit einem Transaktionsvolumen von 157 Millionen Euro, was einem Wachstum von 125 Prozent entspricht.
Hürden: Produktmangel und falsche Vorstellungen
Das weitere Wachstum wird vor allem durch den Produktmangel begrenzt, so die Ergebnisse der CBRE-Studie. Schleppende Neubautätigkeit und der Wettbewerb um Baugrundstücke – insbesondere mit dem klassischen Wohnungsbau – hemmen die Entwicklung. Senior Living Spezialistin Anna Schingen nennt noch einen Grund. „Viele Investor:innen und Betreiber:innen verbinden Senior Living erfahrungsgemäß mit großen Häusern, einem hohen Versorgungsaufwand und entsprechend hohen Investitions- und Betriebskosten. Das muss aber nicht sein, denn jeder Mensch altert individuell. Während der eine mit 70 vielleicht schon pflegebedürftig ist, ist der andere auch mit 90 noch fit.“ Zudem empfiehlt Benjamin Oeckl, Geschäftsführer bei BelForm, die Bewohner nicht so sehr nach dem Geburtsdatum oder dem reinen Gesundheitszustand zu kategorisieren, sondern nach ihrem sog. Mindset: „Das Alter beschreibt nur einen Lebensabschnitt. Wie wir uns darin fühlen, hängt von der individuellen Person ab. Daher ist es wichtig, ein (Wohn-)Angebot für Menschen nach ihrem Lebensgefühl und nach ihrem gewünschten Lebensstandard zu entwickeln, dass zudem langfristig positive Emotionen weckt und auf viele Jahre begeistert.“
Expertenrat: unterschiedliche Wohnkonzepte für unterschiedliche Bedürfnisse
Anna Schingen rät daher: „Wir brauchen unterschiedliche Wohnkonzepte, um die Bedarfe dieser heterogenen Zielgruppe zu bedienen. Und wir brauchen als Basis minimalinvasive Senior Living Wohnformen, in denen Menschen gerne zusammenleben, die zur gleichen Zeit Zeit haben. Wenn wir das schaffen, haben wir schon viel getan, um den Mangel an Senior Living Einheiten zu verringern und zusätzlich bewirken wir etwas gegen die Einsamkeit im Alter.“
Vier Wohntypen für jeden Bedarf
Mit Blick auf verschiedene Ausstattungsmöglichkeiten gliedert der SEWO Report Seniorenwohnen in vier Kategorien:
Seniorengerechtes Wohnen: ohne Dienstleistungsangebot, optional ambulante Pflegeleistungen über externen Pflegedienst
Service Wohnen: mit (optionalen) Service-Verträgen, optionale ambulante Pflegeleistungen über externen Pflegedienst
Betreutes Wohnen: mit verpflichtendem Basis-Paket, optionale Service-Angebote und ambulante Pflegeleistungen durch ambulanten Pflegedienst in der Einrichtung bzw. wahlweise durch externen Pflegedienst
Betreutes Wohnen plus: mit umfangreichem, verpflichtendem Service-Angebot, ansonsten wie Betreutes Wohnen
Der Königsweg: Wohnorientierte Senior Living Konzepte
Wohnorientiertes Senior Living ist ein barrierearm bzw. barrierefrei ausgestattetes Wohnprodukt für ältere Menschen. Die Grundrisse sind den Wohnwünschen der Generation 60+ angepasst. Zusätzliche Begegnungsräume dienen sozialen Interaktionen und gemeinsamen Aktivitäten. Sie können auch multifunktional gedacht werden. „Das kann eine kleine Lobby sein, in der morgens gefrühstückt und nachmittags Kaffee getrunken wird – und abends dient sie als Bar“, erklärt Anna Schingen und fährt fort: „Ein zweiter Gemeinschaftsraum könnte beispielsweise für Yoga, Workshops oder Filmabende genutzt werden. Es ist aber definitiv nicht notwendig, für jede Funktion einen eigenen Raum vorzusehen.“
Der Betrieb von Senior Living lässt sich durch Digitalisierung effizienter gestalten, wobei Serviceleistungen dennoch eingeplant werden sollten. „Sie sind wichtig, können aber durchaus in Form eines stundenweise anwendenden Ansprechpartners geleistet werden. Es braucht keine 24/7 Betreuung und nicht zwingend jemanden, der die Kaffeemaschine oder die Bar bedient“, ist Anna Schingen überzeugt. Werden diese Bedingungen erfüllt, können auch kleinere Gebäude ohne großen Aufwand in Senior Living Anlagen konvertiert werden.
Was erwarten Best Ager, die in eine Senior Living Einrichtung ziehen?
Erfahrungswerte zeigen, dass sich Interessent:innen an verschiedenen Formen des Seniorenwohnens vor allem Folgendes wünschen:
Mehr Sicherheit im Alltag durch die angebotene Service- oder Pflegeinfrastruktur sowie direkte Ansprechpartner:innen (vor Ort)
Eine barrierereduzierte bzw. barrierefreie Wohnumgebung
Soziale Kontakte, die vor Vereinsamung schützen
Eine Umgebung, in der die Interessent:innen weiterhin autonom leben können
Ein verständlich dargestelltes Dienstleistungskonzept, sodass die Bewohner:innen fundiert entscheiden können, was sie – auch im Hinblick auf die Kosten und den eigenen Bedarf – in Anspruch nehmen wollen.
Ansprüche an Lage und Ausstattung
Im Hinblick auf die Mikrolage orientieren sich Senior Living Einheiten an klassischem Micro-Living: Optimal sind Gebäude in guten bzw. gut angebundenen Stadtteillagen. Versorgungseinrichtungen – Supermärkte, Cafés und Arztpraxen – müssen fußläufig erreichbar sein. Zudem sollten sich die Standorte durch eine urbane Lage und/oder durch eine hohe Aufenthaltsqualität auszeichnen, z.B. einen benachbarten Park.
Im Vergleich mit anderen Micro-Living-Formen erfordert diese Assetklasse allerdings größere Wohnungen, „da Senior:innen ihre Wohnfläche oftmals zwar verkleinern, aber nicht verzwergen wollen“, lächelt Schingen. In der Regel werden Zwei-Zimmer-Einheiten nachgefragt.
Im Idealfall unterstützen Experten wie BelForm bei der Konzeption, Ausstattung und reibungslosen Umsetzung von Senior Living. Das stellt sicher, dass die Angebote den Wohnwünschen und -bedarfen der Zielgruppe entsprechen, dass eventuelle gesetzliche Regelungen eingehalten werden und „dass die Immobilie nicht nur den Anforderungen von „Wohnen im Alter“ übereinstimmt, sondern so konzipiert ist, dass der Eigentümer wirtschaftlich erfolgreich agieren kann und die Grundlage hergestellt wird, um Bewohner auf den verschiedenen Ebenen des Gesamtangebots langfristig zu begeistern, ergänzt BelForm Geschäftsführer Benjamin Oeckl.
EXPERTEN-TIPP
Benjamin Oeckl, BelForm Geschäftsführer und Experte für New-Living empfiehlt:
Wer in diesem Segment an Pflege denkt, liegt grundsätzlich falsch. Seniors haben andere Bedürfnisse und unterscheiden sich von allen anderen New-Living-Formen, wie Serviced Apartments, am stärksten. Eine selbstbestimmte Lebensweise in der eigenen Wohnung ist mindestens genauso wichtig wie eine angemessene große Wohnung, die ca. Faktor 2–3 größer ist als klassische Mikro-Apartments. Entscheidend ist, die Gebäude so zu konzipieren, dass Begegnungsflächen und echte Gemeinschaft möglich sind und unsere Seniors zur Interaktion eingeladen werden, was ihren Aufenthalt bereichert und die Aufenthaltsqualität wirklich steigert – dank optimierter Grundrisse und Regelgeschosse mit ausgeklügelten Architektur- und Innenarchitekturkonzepten. Das Gesamtkonzept sollte sorgfältig abgewogen werden und erfordert durchdachte Expertise.
Senior Living und das Gesetz
Die Dauer der Mietverträge ist beim Senior Living langfristig angelegt. Entsprechend ist Senior Living eine wohnwirtschaftliche Wohnform, keine gewerbliche. Dr. Philip Huperz, Rechtsanwalt und Partner bei GSK Stockmann, informiert: „Auch planungsrechtlich sind Seniorenwohnformen, in Abgrenzung zur stationären Pflegeeinrichtung, grundsätzlich „klassische“ Wohnformen und werden unter anderem durch die Führung eines selbstständigen Haushalts charakterisiert. Darüber hinaus werden häufig zusätzliche Leistungen angeboten, um die Bewohner bei der Bewältigung ihres Alltags zu unterstützen und ihre Lebensqualität zu erhöhen. Diese zusätzlichen Leistungen werden üblicherweise jedoch getrennt und unabhängig von der Vermietung von Wohnraum vereinbart. Gerade im Zusammenhang mit Pflegeleistungen, die beispielsweise durch einen angegliederten ambulanten Dienst oder eine Tagespflege erbracht werden können, ist diese Trennung auch wichtig, damit das Gesamtkonzept nicht als „quasi-stationär“ eingeordnet wird.
Expertentipp von Dr. Philip Huperz
Dr. Philip Huperz stellt klar: „Bei Projekten mit gemischten Nutzungen, zum Beispiel Pflege- und/oder Service-Wohnen sollte das Konzept auch mit dem Landesrecht abgeglichen werden. Dabei muss sichergestellt werden, dass es nicht erhöhte landesheimbaurechtliche Anforderungen auslöst oder, dass diese andernfalls berücksichtigt werden.“
Senior Living aus Betreiber- und Investorensicht
Senior Living lässt sich sowohl mit als auch ohne Betreiber umsetzen. Die Mietrendite liegt „je nach Lage, Ausstattung und Serviceleistungen im Schnitt etwa 10-30 Prozent oberhalb einer regulären Wohnmiete“, erklärt Anna Schingen. Je nach Konzept entspricht die Assetklasse zudem sowohl den Investmentkriterien von klassischen Wohninvestoren als denen von Gesundheitsimmobilien-Investoren. Dabei verspricht sie bessere Renditen und ein interessanteres Risikoprofil:
Im Ankauf sind die Faktoren genauso attraktiv wie beim konventionellen Wohnen
Im Verkauf sind die Faktoren besser als bei Pflegeeinrichtungen
Das Risikoprofil ist aufgrund der geringeren regulatorischen Anforderungen – auch für Betreiber – geringer als bei Pflegeheimen, die Drittverwendungsfähigkeit ist höher
Senior Living stellt ein wachstumsstarkes und zugleich risikoarmes Investment dar, das sich eng am klassischen Wohnimmobilienmarkt orientiert und zusätzlich vom Megatrend des demografischen Wandels profitiert. Besonders im Bereich des seniorengerechten Wohnens und des Service-Wohnens ist die bauliche Umnutzung bestehender Flächen vergleichsweise unkompliziert. Das macht diese Wohnformen für Investor:innen sowie Akteure der traditionellen Wohnungswirtschaft besonders attraktiv.
Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur undKompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.
Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living von ARROW, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.
Bildquellen
Headergrafik: Deborah Cortelazzi
Das könnte Sie auch interessieren
Blog
13. Aug., 2025 /
Blog,
Investment,
Konversion,
Micro Living,
Trends auf dem Immobilienmarkt
Kriterien für rentable Immobilien-Entscheidungen...
Der Deutsche Hypo Immobilienklimaindex zeigt: Trotz innen- und außenpolitischer Unsicherheiten hat sich der Markt im vergangenen Jahr über alle...
Blog
08. Juli, 2025 /
Blog,
Konversion,
Trends auf dem Immobilienmarkt
Vom Leerstand zum Vermietungserfolg: Neue Perspektiven durch Konversionen...
Nach mehreren herausfordernden Jahren zeichnet sich am Immobilienmarkt eine vorsichtige Stabilisierung ab. Das Hotelklima verbesserte sich im Mai dieses...
Veranstaltungen
03. Juni, 2025 /
Blog,
Konversion,
Trends auf dem Immobilienmarkt,
Veranstaltungen,
Webinar Bericht
Flexible Wohnformen auf dem Vormarsch – Expertentalk beleuchtet Marktlage, rechtliche...
BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl sprach einleitend über Micro-Living als zukunftsweisendes Wohnkonzept. Erfolgreiche Projekte beruhen auf fünf zentralen Faktoren: eine klare...
Blog
04. Nov., 2024 /
Blog,
Interview,
Temporäres Wohnen,
Trends auf dem Immobilienmarkt
Was erwartet den New-Living-Markt im Jahr 2025?...
Die Stimmung auf der Expo Real 2024 war vorsichtig optimistisch: Der Markt hat sich im zweiten Halbjahr 2024 spürbar...
Erfolgsgeschichten
18. Sep., 2024 /
Erfolgsgeschichten
Student Living Rhinstraße...
Für die Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH konnte BelForm ein völlig neues Gemeinschaftsflächenkonzept für eine Projektentwicklung mit 800 Betten auf...
Erfolgsgeschichten
16. Aug., 2024 /
Erfolgsgeschichten
BlackF Tower - Serviced Apartments...
Nur wenige Meter von ihrem 2020 eröffneten Serviced-Apartment-Haus entfernt, hat BlackF nun den sogenannten BlackF Tower eröffnet. Seine 54...
EXPERTEN-TIPP
Benjamin Oeckl, BelForm Geschäftsführer und Experte für Micro-Living empfiehlt
Wer in diesem Segment an Pflege denkt, liegt grundsätzlich falsch. Seniors haben andere Bedürfnisse und unterscheiden sich von allen anderen New-Living-Formen, wie Serviced Apartments, am stärksten. Eine selbstbestimmte Lebensweise in der eigenen Wohnung ist mindestens genauso wichtig wie eine angemessene große Wohnung, die ca. Faktor 2–3 größer ist als klassische Mikro-Apartments. Entscheidend ist, die Gebäude so zu konzipieren, dass Begegnungsflächen und echte Gemeinschaft möglich sind und unsere Seniors zur Interaktion eingeladen werden, was ihren Aufenthalt bereichert und die Aufenthaltsqualität wirklich steigert – dank optimierter Grundrisse und Regelgeschosse mit ausgeklügelten Architektur- und Innenarchitekturkonzepten. Das Gesamtkonzept sollte sorgfältig abgewogen werden und erfordert durchdachte Expertise.
Wir schätzen Ihre Privatsphäre! 🍪
Diese Website verwendet Technologien von Drittanbietern, um unsere Dienste bereitzustellen und ständig zu verbessern. Da wir Ihre Privatsphäre schätzen, sind wir transparent über die von uns verwendeten Technologien. Sie können jederzeit weitere Informationen über die Datenverarbeitung erhalten, indem Sie auf den Datenschutz-Link in der Fußzeile der Seite klicken. Datenschutzerklärung.
Notwendig
Immer aktiv
Notwendige Cookies helfen dabei, eine Webseite nutzbar zu machen, indem sie Grundfunktionen wie Seitennavigation und Zugriff auf sichere Bereiche der Webseite ermöglichen. Die Webseite kann ohne diese Cookies nicht richtig funktionieren.
Vorlieben
Die technische Speicherung oder der Zugriff ist für den rechtmäßigen Zweck der Speicherung von Präferenzen erforderlich, die nicht vom Abonnenten oder Benutzer angefordert wurden.
Statistiken
Die technische Speicherung oder der Zugriff, der ausschließlich zu statistischen Zwecken erfolgt.Statistik-Cookies helfen Webseiten-Besitzern zu verstehen, wie Besucher mit Webseiten interagieren, indem Informationen anonym gesammelt und gemeldet werden.
Marketing
Marketing-Cookies werden verwendet, um Besuchern auf Webseiten zu folgen. Die Absicht ist, Anzeigen zu zeigen, die relevant und ansprechend für den einzelnen Benutzer sind und daher wertvoller für Publisher und werbetreibende Drittparteien sind.
