Zukunftsmarkt Student Living – Neue Chance nach der Krise

Ein Markt, der im Fokus bleiben sollte. So beschreiben unsere Experten im neuesten Ratgeber-Artikel den Markt für studentisches Wohnen aus Investorensicht. Denn trotz Krise und einer eingebrochenen Bautätigkeit zeigte diese Wohnform Stabilität und eine ungebrochen hohe, eher sogar steigende Nachfrage. BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl verrät, wie er die Perspektiven der Assetklasse einschätzt und worauf es ankommen wird, damit sich die Studentenschaft nachhaltig wohlfühlt.

In Zeiten von hohen Baukosten und wenigen Grundstücken fokussieren sich Projektentwickler, Investoren und Bauträger auf A-Lagen in A-Destinationen – wenn sie aktuell überhaupt investieren und bauen. Mit einer hervorragenden Lage stellt sich der Erfolg des Projekts doch quasi automatisch ein, egal, ob Büro, Gewerbe, Hotel oder Wohnen. Denn wer möchte nicht zentral arbeiten, wohnen, einkaufen? Doch Platz ist eine endliche Ressource, daher wird das Angebot knapper, der Wettbewerb härter, die Preise steigen ins unermessliche. Je nach Assetklasse und Angebot können ein B- oder gar C-Standort sogar den einen oder anderen Vorteil versprechen. Und das galt schon vor der aktuellen Krise.

Angebot und Nachfrage

Eine temporäre Wohnform, die sich dafür besonders eignet, ist das Studentenwohnen. Hier muss es sogar nicht einmal die klassische Innenstadt-Lage sein – denn die Nachfragefaktoren für Studentisches Wohnen zeigen eine deutliche Unterversorgung in diesem Bereich. Laut Schätzungen von JLL fehlen 2,6 Millionen Studenten-Apartments oder WG-Zimmer in den großen Universitätsstädten Europas. Die Nachfrage ist entsprechend hoch, erst recht nach der Pandemie. Die jungen Menschen zieht es in die Welt hinaus, in andere Städte und manchmal gar in andere Kulturen. Und mit ihren deutlich geringeren Einkommen können sie auf dem klassischen Wohnungsmarkt kaum bestehen.

Dies bestätigt auch der aktuelle MLP Studentenwohnreport 2023. Dort heißt es, dass sich die Situation aufgrund der eingebrochenen Bautätigkeit in den kommenden Jahren noch weiter verschärfen werde. Untersucht wurden dafür 38 Hochschulstandorte in Deutschland. Das Ergebnis: Die Angebote gehen zurück, während sich die Nachfrage vielerorts weiter erhöht. Zudem steigen die Wohnkosten und das durchschnittliche Einkommen der Studierenden stagniert. Ein Rettungsanker sind Wohngemeinschaften, die wiederum denjenigen Wohnraum „wegnehmen“, die ihn ebenfalls dringend benötigen: Familien. Laut Union Investment gibt es darüber hinaus eine erhöhte Nachfrage nach energieeffizienten Apartments, denn laut Georg-Christian Rueb, Fondsmanager bei Union Investment „…hat ein modernes Studentenapartment einen klaren Vorteil gegenüber einer Wohngemeinschaft in einem unsanierten Altbau.“

Kleiner Schreibtisch mit hellem Holz in Studentenapartment

Rahmenbedingungen

Denn im Grunde geht es den meisten beim Thema Studentisches Wohnen zunächst um Bezahlbarkeit – und zwar im doppelten Sinne. Im Hinblick auf die Bewohner:innen bedeutet das, dass die absolute All-in-Miete über einen bestimmten Betrag nicht hinausgehen darf. Auf der anderen Seite wollen die Bewohner nicht nur eine „leistbare“ Unterkunft, sondern ein Erlebnis. Dieses Erlebnis ist in Verbindung mit einem qualitativen Wohnangebot einer der wichtigsten Faktoren für nachhaltig erfolgreiche studentische Häuser.

Aktuell sind die meisten Häuser für Studierende somit eher im „Premium“-Wohnen im oberen Segment zu Hause. Das war bereits vor Corona und dem Ukraine-Krieg in Verbindung mit gestiegenen Baukosten, Inflation und Zinsentwicklung sowie gestrichener Förderungen so. Grund dafür waren die stark gestiegenen Grundstückspreise. Aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen lassen sich derartige, bis letztes Jahr noch funktionierende Modelle jedoch kaum noch realisieren. Der Kostenrahmen ist gestiegen und die Exit-Faktoren fallen. Die Zahlen der Projektentwicklungen sinken somit. Zwar zeigen die Erfahrungen der Vergangenheit, dass sich der Markt wieder bewegen wird, wie nach jeder Krise. Pendeln sich die Grundstückspreise wieder ein, tun sich auch wieder neue Möglichkeiten auf. Doch lässt sich Studentisches Wohnen mit bezahlbaren Mieten bei den aktuellen Baukosten überhaupt noch realisieren, und wenn ja, wie?

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Modernes Studentenapartment mit Fahrrad im Raum

C-Lage, A-Konzept – dazu AAA-Effiziente Bauweise und Bewirtschaftungskonzept!

Zunächst zum wie: Als Begleiter und Gestalter von Temporären Wohnhäusern gehört es zu unseren Kernaufgaben, für die perfekten Rahmenbedingungen zu sorgen, damit sich die Community wohlfühlt und ihr Zuhause auf Zeit den Zeitgeist und ihren Lifestyle verkörpert. Mit weit über 1500 bereits realisierten Studenten-Apartments haben wir eine große Bandbreite an Studentenunterkünften begleitet. In unseren Augen haben Häuser für Studierende innerhalb dieser Wohnformen gleich mehrere Vorteile: Sie entlasten den Wohnungsmarkt, sind auf das Wohnen auf Zeit perfekt zugeschnitten und haben für die Zielgruppe allerlei Annehmlichkeiten im Repertoire. Denn wenn Studierende zum ersten Mal allein wohnen – ganz neu in einer fremden Stadt oder einem unbekannten Land – dann gibt es nichts Schöneres als eine lebendige Community und eine aktive Willkommenskultur.

Wichtig für den Erfolg ist jedoch ein auf den Standort zugeschnittenes Konzept. Weil Campusnähe in größeren Universitätsstädten kaum noch zu realisieren ist und Top-Lagen in der Regel teurer und rar gesät sind, bieten sich für Studenten-Apartments Lagen an, die an die Universität mit ÖPNV sehr gut zu erreichen sind und ein urbanes und für Studenten attraktives Umfeld mitbringen. Um Potenziale zu erkennen, die für den restlichen Markt auf den ersten Blick möglicherweise nicht ersichtlich sind, braucht es daher eine detaillierte Standortanalyse – und detaillierte Kenntnisse über den Markt. Welche Hochschulen pflegen internationale Kooperationen? Aus welchen Ländern stammt die mit dem Projekt angesprochene Klientel? Und wie viele Wohnungen bietet der private Wohnungsmarkt der jeweiligen Stadt? Ist dieser leergefegt? Oder gibt es ein Überangebot, das eventuell mit den Studentenwohnungen im Wettbewerb steht?

Von besonderer Bedeutung ist auch der Zusammenhang zwischen dem Apartment-Produkt und dem Mietpreis. Gemeinsam mit den Gemeinschaftsflächen entscheidet dieses Verhältnis über die langfristige Zufriedenheit der Zielgruppe. Denn im Sinne eines gesunden Mieter-Mix ist es wichtig, eine breite studentische Klientel bei sich zu beheimaten und nicht nur auf die kaufkräftigeren internationalen Student:innen zu setzen. Dies haben die Erfahrungswerte der Corona-Jahre gezeigt. Nicht zuletzt profitiert ein studentisch ausgerichtetes Gebäude auch noch von einer vollständig digitalisierten Vermietungs-Reise. Sie ist sowohl für die Reduzierung der Bewirtschaftungskosten erforderlich als auch für einen effizienten und zielgruppengerechten Betrieb.

Fünf Faktoren und ein Best Practice Beispiel

Für den Erfolg aus Mieter- und aus Investorensicht sind damit unserer Meinung nach neben einem wirtschaftlich sinnvollen Einstandspreis fünf Faktoren unerlässlich:

Effiziente Grundrisse, die wirklich die absolut beste Flächenausnutzung im Gebäude herausholen und gleichzeitig lebenswerte Apartments schaffen. Hierfür haben wir echte Spezialisten im BelForm-Team.
Effizientes Bauen hinsichtlich Kosten und Bauzeit mit einem größeren Gebäudekörper von 80-100 Einheiten aufwärts – voraussichtlich mit Modulbau.
Sehr guter Energie-Mix von KfW 55 bis hin zu einem energieautarken Gebäude, damit die Nebenkosten minimalisiert werden und der Eigentümer das erzielbare Mietpreisniveau voll für sich ausschöpfen kann. Dies ist auch für den Verkaufspreis und den Wert des Gebäudes wichtig, da die Kaltmiete die entscheidende Variable für den Exit-Faktor ist.
Neben einer qualitativen Ausstattung für die Apartments ein Erlebnis auf den Gemeinschaftsflächen bieten – mit einem rundum Paket, das die Bewohner neben den eigenen vier Wänden begeistert.
Hohe Bewirtschaftungseffizienz dank Digitalisierung der kompletten Vermietungsreise sowie digital ausgerichtete Mieterkommunikation und Instandhaltungsmanagement.

Ein Beispiel, dass in diese Richtung geht, ist das Projekt in der Rhinstraße in Berlin für die Berlinovo. In einer Lage, die eher als Brennpunkt gesehen werden kann, werden kompakt ausgestattete Wohnungen für über 700 Nutzer mit einer Gemeinschaftsfläche von 1.000 qm konzipiert. Für Konzept und Ausbau zeichnet BelForm teilweise die Gemeinschaftsflächen verantwortlich. Hier trifft ein großes, in Modulbau mit sehr geringer Kostenstruktur entwickeltes Gebäude auf Erlebnis-Wohnen mit vielseitigem Gemeinschaftsflächen-Konzept, das Studentenherzen höherschlagen lässt.

Das Verständnis für den richtigen Mix aus den fünf Erfolgsfaktoren schafft für Entwickler die richtige Basis, um für Investoren ein interessanter Partner zu sein und im Falle eines Exits deren Kaufpreisvorstellungen zu erreichen. In den genannten Erfolgsfaktoren können zudem die wichtigsten Faktoren für ESG quasi automatisch mitberücksichtigt werden, da effiziente Bauweise, hohe Energieeffizienz sowie ein hoher Digitalisierungsgrad die Grundlage für den Erfolg eines solchen Hauses sind und somit sowohl die sozialen als auch die gesellschaftlichen Faktoren bedacht werden. Und mit einem spannenden und attraktiven Gemeinschaftsangebot, wie im Falle der Berlinovo Rhinstrasse wird sogar das S(ocial) in ESG mitberücksichtigt, da es Angebote für Studenten schafft, die der urbanen Vereinsamung dieser sonst so kontaktfreudigen Mieterschaft wunderbar entgegenwirken kann.

Derart gestaltetes Studentenwohnen lohnt sich auch aus institutioneller Anlegersicht. Nicht umsonst erreichten die Investitionen in zweckgebundene Studentenwohnheime Ende 2022 ein Rekordniveau, während die Investitionen im allgemeinen Immobiliensegment bereits rückläufig waren. Der stabile Cashflow verspricht höhere Erträge als sonstige Wohnimmobilien, sodass sich Renditeziele einfacher erreichen lassen. Dazu kommt die Konjunkturunabhängigkeit des Bildungssektors, da Studenten auch dann Wohnungen benötigen, wenn andere Branchen schwächeln. Krise hin oder her, Studentenwohnen bleibt.

Bildquellen:

Headerbild: Foto von Brooke Cagle auf Unsplash

Beitragsbilder: BelForm

Über BelForm:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.