Studentisches Wohnen aus Investorensicht: Ein Markt, der im Fokus bleiben sollte

Wer während der Corona-Pandemie mit dem Studium begonnen hat, konnte dies von zu Hause aus tun. Wie ist die Lage heute? Sind die Wohnheime wieder voll belegt? Und wie sieht der Markt aus Investorensicht aus?

Felix Embacher: Die Auslastung der Studentenwohnheime ging während der Pandemie von durchschnittlich 93 Prozent auf 85 Prozent zurück, blieb also trotz der schwierigen Marktphase relativ stabil. Die Assetklasse hat also während der Pandemie ihre Stabilität und somit auch ihre Qualität unter Beweis gestellt. Jetzt heißt es: „Back to the roots“. Die Nachfrage ist zurück, wie die sehr hohe Auslastung von 94 Prozent im April 2023 beweist.

Lars Vandrei: Die Auslastungsrate ist mittlerweile sogar höher als vor der Pandemie, was Student Living aus Investorensicht durchweg positiv erscheinen lässt.

Matti Schenk: Für diese Anlageklasse spricht auch, dass der Markt nach wie vor unterversorgt ist. Aufgrund der starken Nachfrage wurde in den letzten zehn bis fünfzehn Jahren in den größten deutschen Hochschulstädten praktisch aus dem Nichts ein Bestand von privaten Studierendenwohnanlagen mit mittlerweile rund 70.000 Betten aufgebaut. Die Leerstände waren gering, die Mieterträge stabil und die Anfangsrenditen waren höher als bei den klassischen Mehrfamilienhäusern. Diese attraktiven Parameter ließen das Segment in der Gunst vieler Investoren steigen.

Und wie stellt sich die Situation heute dar – vor allem mit Blick auf die gestiegenen Zinsen?

Matti Schenk: Trotz der Zinswende belief sich das Transaktionsvolumen von Studierenden- und Mikrowohnanlagen in Deutschland im letzten Jahr auf beachtliche 1,1 Mrd. Euro. Die Anzahl der Transaktionen ist jedoch sukzessive zurückgegangen und im ersten Halbjahr dieses Jahres war auch das Transaktionsvolumen überschaubar. Das betrifft aber nicht nur das studentische Wohnen. Über alle Nutzungsarten hinweg gab es in den letzten Quartalen deutlich weniger Transaktionen.

Lars Vandrei: Beispielsweise ist die institutionelle Nachfrage nach klassischem Wohnen deutlicher zurückgegangen als nach Studentenwohnen.

Gibt es bestimmte Standorte, die in dieser Hinsicht im Vorteil sind oder stärker nachgefragt werden als andere?

Matti Schenk: Gerade wenn es um internationales Kapital geht, spielen die Größe der Stadt und die Transparenz und Liquidität des Immobilienmarktes für Investoren eine wichtige Rolle. Beispielsweise sind München oder Frankfurt sowie große und renommierte Hochschulstädte wie Aachen oder Darmstadt vor diesem Hintergrund leichter zu verkaufen als Standorte in kleineren und peripheren Hochschulstädten. Dort sind eher regionale und lokale Akteure auf dem Markt.

Lars Vandrei: Neben den großen Städten sind Universitätsorte wie Göttingen oder Karlsruhe aus Investorensicht grundsätzlich genauso interessant wie Berlin, München oder Hamburg. Die Unterversorgung an guten und bezahlbaren Apartments konnte selbst in den letzten 10 Jahren nicht verbessert werden. In Berlin stehen bei einem Angebot von ca. 20.000 Apartments 200.000 Studierende gegenüber (Verhältnis 1:10). Und dies in einem sehr angespannten Wohnungsmarkt, wo Studierende um Wohnungen mit besser situierten Wohnungssuchenden konkurrieren.

Das klingt sehr vielversprechend. Aber es gibt beim Studentenwohnen sicher auch Risiken. Welche sind das?

Lars Vandrei: Wir haben gesehen, dass die Energieversorgung bzw. die Folgen steigender Kosten ein großes Risiko sein können. Bei Studentenwohnungen werden in der Regel Pauschalmieten vereinbart. Solche Mietverträge sind im Vergleich zu einer Nebenkostenabrechnung unkompliziert. Da die Energieversorgung derzeit aber schwer kalkulierbar ist, stellen die Nebenkosten ein Kostenrisiko dar. Doch auch dafür gibt es Lösungen. Neben möglichst hoher Energieeffizienz der Gebäude können Studenten zur Energieeinsparung sensibilisiert werden. Darüber hinaus kann es für Investoren interessant sein, einen Betreiber zu suchen, der das Risiko übernimmt – und im Gegenzug dafür einen Teil der Rendite abzugeben.

Vor diesem Hintergrund: Wie sehen Sie die Aussichten des Studentenwohnens aus Investorensicht in der Zukunft?

Felix Embacher: Der Markt bleibt auf jeden Fall im Fokus der Investoren, denn es besteht eine strukturell hohe Nachfrage, wie die hohen Auslastungen unter Beweis stellen. Aber die Rahmenbedingungen im Neubau sind angesichts hoher Baukosten und limitierter Exitmöglichkeiten deutlich schwieriger als noch letztes Jahr.

Lars Vandrei: Für Studentenwohnen spricht, dass der Markt weiterhin deutlich unterversorgt ist und es eine gute, gewachsene Nachfrage gibt. Für Investoren ist diese Assetklasse aber auch schon deshalb interessant, da die Mieten weiter steigen werden. Wir sind daher davon überzeugt, dass die Nachfrage sogar weiter zunehmen wird und das Angebot nicht nachkommt.

Matti Schenk. Studentenwohnen ist ein Markt, der bei vielen Akteuren nach wie vor auf der Agenda steht und in den Gesprächen weiter mit Interesse betrachtet wird. Eine Abkehr vom Markt ist nicht zu beobachten. Käufer und Verkäufer müssen sich nur über das Preisniveau einigen.

Über BelForm:

Mit dem Blick fürs Ganze formt BelForm Apartmenthäuser mit Wow-Effekt und langfristiger BelForm-Rendite. Seit zehn Jahren bietet BelForm als erster Komplettanbieter Projektentwicklern, Betreibern und Investoren die wichtigsten Leistungen rund um Temporäres Wohnen aus einer Hand an. Für Serviced Apartments, Mikro-Wohnen, Coliving und Senioren-Apartments ist BelForm ein Partner von A-Z: Von der Beratung, über Innenarchitektur und Kompletteinrichtung bis zur kompletten Digitalisierung eines Hauses. Ziel ist es, renditestarke Apartmenthäuser auf Basis hochzufriedener Bewohner zu formen, die sich nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich betreiben und bewirtschaften lassen.

Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, die Nena Hospitality Apartmenthäuser in Bochum und München, das Projekt Rhinstrasse für die Berlinovo Grundstücksgesellschaft, die hocherfolgreichen BlackF Serviced Apartments, die Konversion eines Hotels in ein Boutique Serviced Apartments für die H’Otello Gruppe, für die VIVUM Fonds die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt und viele weitere Häuser.