Marktsegment Studentenwohnen

Konkurrenz im Marktsegment Studentenwohnen: Welche Wege Investoren jetzt einschlagen müssen

Ein gesättigter Markt? Davon kann beim Studentenwohnen nicht die Rede sein. Nach wie vor gilt das dynamische Segment mit seinem stabilen Miet-Cash-Flow unter Projektentwicklern als rentable Investition. 

Im Zuge einer Umfrage unter 470 Marktakteuren aus Deutschland, Großbritannien und den Niederlanden fand das Beratungsunternehmen JLL heraus, dass 45 Prozent ihre Investitionen im Markt erhöhen, 20 Prozent sogar stark erhöhen wollen. Weitere 28 Prozent planen gleichbleibende Aktivitäten. Grund dafür ist, dass knapp 70 Prozent der Entwickler eine steigende bis stark steigende Nachfrage von Studierenden nach Plätzen in privaten Studentenwohnanlagen erwarten.

Doch was bedeutet diese Haltung für Investoren? In erster Linie sollte es wachrütteln. Steigt das Angebot der Konkurrenz, muss das eigene Konzept überzeugender sein. Dies beweist ein Blick nach Großbritannien: Zu Beginn des Booms waren hier so gut wie alle Studentenappartements vermietet. Das breitere Angebot hat aber nachvollziehbarerweise dazu geführt, dass Studenten sich die ansprechendsten Wohnungen auswählen konnten. Ansprechend bedeutet in diesem Fall: Wer die Bedürfnisse der Studenten nicht ins Zentrum der Bemühungen stellte, verzeichnete immer mehr leerstehende Objekte und musste diesen Interessentenrückgang über den Mietpreis ausgleichen – ein Szenario, dass für keinen Marktteilnehmer empfehlenswert aber auch in Deutschland durchaus denkbar ist. Dass die Anzahl an Studierenden hier momentan leicht rückläufig ist, verkompliziert die Sache zusätzlich.

Zahlen sprechen für sich: Ein Blick auf den Potenzial-Markt Studentenwohnen

Der Handel von privaten Studentenwohnheimen in Deutschland boomt, das beweisen die Zahlen: 2011 lag das Transaktionen noch bei weniger als 130 Mio. €. Vier Jahre später wurde bereits das Vierfache investiert. Allein zu Beginn des Jahres 2016 flossen mehr als 200 Mio. € in Studentenwohnanlagen. Nach Großbritannien ist Deutschland mittlerweile der zweitgrößte europäische Transaktionsmarkt. Trotzdem: Verglichen mit anderen Märkten ist der deutsche Markt noch sehr klein. Auch Banken sehen die Investitionen teilweise skeptisch. Dabei scheint das Investment so sicher: Ein geringes Mietausfallrisiko (Multi-Tenant-Charakter) trifft auf die Möglichkeit, die Einnahmen aufgrund der höheren Fluktuation häufiger anpassen zu können. Zudem greift die Mietpreisbremse, auch bei Bestandsobjekten nicht.

Wie Sie Studenten von Ihrem Konzept überzeugen: Zwei Lösungsansätze

1. Alles eine Frage des Budgets

Vielen Studenten steht nur ein geringes monatliches Budget zur Verfügung. Umso wichtiger ist es für sie, dass sie nicht mehr als 40-50 % davon für Miete aufbringen müssen. Da einem Studenten im Durchschnitt rund 780 Euro zur Verfügung stehen, ergibt sich eine maximale monatliche Warmmiete von 320-390 Euro. Diesen Markt wollen auch städtische Unternehmen wie Berlinovo bedienen. Denn im Gegenzug für eine verhältnismäßig niedrige Miete nehmen Studenten gerne eine überschaubarer Wohnfläche und darauf abgestimmte Ausstattung in Kauf. Wer nur über ein kleines Budget verfügt, ist demnach eher dazu bereit, Kompromisse einzugehen. Im Fall vom Studentenwohnen bedeutet das: Pantry-Küche statt vollausgestatteter Koch-Oase und eine Gesamtgröße von 16-25 qm sind vollkommen in Ordnung. Auf eine gute Lage, ein eigenes Bad und eine Grundmöblierung mit Schrank, Bett und Schreibtisch bzw. Esstisch sowie kleinen Gemeinschaftsflächen für den gemeinsamen Austausch wollen Studenten aber nicht verzichten. Langfristig zahlt sich der Einbau eines Mobiliars aus, das mindestens 10 Jahre lang starken Beanspruchungen (Studieren, Leben & Feiern) standhält.

2. Wer mehr bezahlt, erwartet mehr

Entwicklung Marktsegment Studentenwohnen 2010 - 2015
Quelle: welt.de

Wer Mieten von 480-580 Euro bei einer Wohnungsgröße von 16-25 qm verlangen möchte, muss den Bedürfnissen der Studenten genau auf den Grund gehen. Nur so sticht das Appartement auf dem Markt hervor:

  • Gesamtkonzept: Sollte sich durch die gesamte Studentenwohnung ziehen. Eine stimmige, qualitative und moderne Möblierung ist dabei ebenso wichtig, wie die Gestaltung der Räume (Materialien, Farben, etc.)
  • Ausstattung: Sollte in jedem Fall eine funktionale Einbauküche, ein solides Badezimmer und ausreichend Stauflächen beinhalten.
  • Austausch: Sollte im Objekt auf jeden Fall möglich sein. Möblierte Gemeinschaftsflächen, die zum sozialen Miteinander einladen, sind von Studenten ausdrücklich gewünscht.
  • Extras: Sollten ebenfalls ins Konzept aufgenommen werden. Gewünscht sind beispielsweise ein Putz- oder Wäscheservice sowie abschließbare Fahrradstellplätze.

Auch wenn die Erschließung neuer Baugrundstücke immer schwieriger wird, sollten Projektentwickler nicht auf eine gute Anbindung zum ÖPNV verzichten, da dies für viele Studenten sehr wichtig ist.

Klassische Studentenwohnheime, z.B. vom Studentenwohnheim stehen übrigens nicht in direkter Konkurrenz mit Studentenwohnen von privaten Projektentwicklern. Sie bedienen die Ansprüche nach Internationalität, Modernität und hohen Standards kaum.

Fazit:

Studentisches Wohnen ist weiterhin ein sehr dynamischer Investmentmarkt mit vielen Chancen für Projektentwickler und Kapitalanleger. Da der größte Teil der Marktteilnehmer aktiv bleiben und ihre Aktivität sogar weiter erhöhen wird und zusätzlich neue internationale Betreiber nach Deutschland kommen werden, sollte für Entscheider die Attraktivität eines Objekts ganz oben auf der Agenda stehen. Wer die Nase vorne haben will, muss sich zudem trauen, neue Wege zu gehen. Eine Option sind günstige Mieten für Studenten, was oft aufgrund der Grundstückspreise und der benötigten Rendite kaum umsetzbar ist. Die zweite Chance ergibt sich aus einem stimmigen Gesamtkonzept mit einem guten Serviceangebot, einem starken Betreiber und einem ansprechenden Designkonzept der Apartments und besonders der Gemeinschaftsflächen, das das Angebot klar von der Konkurrenz abhebt.

Am Ende werden die Projekte erfolgreich sein, die die Ansprüche der nationalen und auch der internationalen Studenten erfüllen und echten Wohnwert bieten – je höher die geforderte Miete, desto mehr muss das Angebot stimmen. Der Schlüssel ist Kreativität in der Umsetzung des Gesamtkonzepts in Verbindung mit der Bildung einer starken Betreibermarke, um sich vor allem vom Angebot der Konkurrenz auch in Zukunft deutlich abzuheben.

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Quelle Titelbild: BelForm

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