Definition
Nutzungskonzept
Was ist ein Nutzungskonzept?
Das Nutzungskonzept einer Immobilie definiert, wie diese bewirtschaftet wird. Dabei spielen das Verhalten der Nutzer, die individuelle Nutzungsdauer und rechtlichen Rahmenbedingungen eine Rolle. Die Bewirtschaftung setzt sich aus der nach Wirtschaftlichkeitsgrundsätzen betriebenen Verwaltung und den jeweils angebotenen Leistungen zusammen. Grundsätzlich wird zwischen Wohnen und Gewerbe unterschieden. Unter einer gewerblichen Nutzung fallen zum Beispiel Büro- und Retail, Produktion, Handel etc.
Dazu gehören auch Hotels sowie „wohnnahe“ Nutzungen wie Serviced Apartments, Boardinghouses oder Business Apartments. Ein wohnwirtschaftliches Nutzungskonzept kann neben dem klassischen Wohnen auch Studentenapartments und Seniorenresidenzen beinhalten, wobei es hier genehmigungsrechtlich genaue Spezifikationen gibt, die zu erfüllen sind. Die Nutzungsgruppen sind demnach nicht trennscharf voneinander abzugrenzen. Insgesamt lassen sich folgende Konzepte unterscheiden:
Die Definition des jeweiligen Nutzungskonzepts ist eine der wichtigsten Aufgaben, die der Bauherr vor Beginn der Planungen bewältigen muss. Die Art der Nutzung bestimmt nicht nur die Aufteilung der Gebäudeflächen (das sogenannte Raumprogramm), sondern auch den Gesamtflächenbedarf, den die Immobilie auf einem Grundstück einnimmt. Anhand des Raumprogramms ermittelt der Architekt, in welcher Form das Gebäude realisiert werden kann. Dabei stimmen sich Grundstücksbesitzer bzw. Investor, Bauherr, Betreiber und Architekten fortwährend über Kompromisse aus dem jeweiligen Bedarf und persönlichem Geschmack ab. Um Kosten zu sparen, haben Bauunternehmen oft feste Grundrisse und Raumprogramme, an die sie sich halten. Diese werden dann auf das jeweilige Nutzungskonzept angewandt.
Nutzungsphase und -dauer
Nach der Fertigstellung eines Gebäudes folgt die Nutzungsphase. Für unterschiedliche Nutzungen ergeben sich unterschiedliche Ansätze zur Kostenplanung und der Wirtschaftlichkeit des Gebäudes. Die Summe der Bewirtschaftungskosten liegt dabei je nach Dauer der Nutzungsphase meist über den Kosten für Bau und Einrichtung. Die Nutzungsdauer wiederum bezeichnet die Belegungszeit des Gebäudes. Nach der Nutzungsdauer endet die Nutzungsphase entweder mit einer Umnutzung und dem Beginn einer neuen Phase und –dauer. Oder das Gebäude wird abgerissen. Innovative Nutzungskonzepte greifen am Ende einer Nutzungsphase kurz vor Umnutzung der Immobilie. Hier kommt BelForm ins Spiel. Wir beraten, planen und setzen für Investoren, Projektentwickler und Betreiber Nutzungskonzepte in neuen oder am Ende einer Nutzungsphase befindlichen Immobilien um.
Nutzungsänderung und -mischung
Für die Umnutzung von Immobilien bestehen eine Menge rechtlicher Rahmenbedingungen. Diese bedarf beispielsweise ebenso wie die Errichtung von Immobilien einer Baugenehmigung. Umnutzung bezeichnet dann die Durchführung der vom Bauamt genehmigten sogenannten Nutzungsänderung. Zumeist sind umfassende Umbauarbeiten innerhalb der Gebäudehülle Teil einer solchen Durchführung. Diese beinhalten den sogenannten Innenausbau, die Einrichtung und im Co-Living-Sektor mittlerweile standardmäßig die Digitalisierung mittels PropTechs. Auch bei Nutzungsmischungen sind diese Punkte relevant. Als alltägliche Beispiele für Mischnutzung lassen sich vor allem Gebäude mit Gewerbenutzung wie etwa Einzelhandel auf der Erdgeschossfläche und Wohnnutzung in den höheren Etagen nennen. Auch in Co-Living-Gebäuden können solche Mischnutzungen vorgesehen sein, wenn vom Betreiber zum Beispiel Cluster-Wohnungen mit geteilter Nutzung von Gemeinschaftsräumen und Einzelapartments ohne Zugang zu Co-Living-Angeboten innerhalb eines Komplexes zu finden sind.