Wir haben vieles gelernt in der Pandemie. Wir haben gelernt, wie Menschen mit Krisensituationen umgehen, wie sich ihre Bedürfnisse verändern, welche Entwicklungen forciert werden sollten und welche in der Not vernachlässigt werden können. Und wir haben gelernt, wie Menschen wohnen wollen, wenn sie gezwungen sind, einen Großteil ihrer Zeit in den eigenen vier Wänden zu verbringen. Jetzt gilt es, einen Blick in die Zukunft zu werfen. Trendforscherin Oona Horx-Strathern vom Zukunftsinstitut und BelForm-Geschäftsführerin Sahra Oeckl sprechen darüber, wie die Megatrends Urbanisierung, Temporäres Wohnen, Home Office und der ökologische Umbau von Städten zusammenpassen. Und in welche Wohnformen es sich nun zu investieren lohnt.
Experten in diesem Beitrag:
Mikrowohnen, Coliving und Temporäres Wohnen sind die Trends der Immobilienbranche in den letzten Jahren. Doch dann kam die Pandemie und mit ihr viele Fragen. Welche Bauprojekte und Investitionen sind nun noch zeitgemäß? Woran müssen sich Projektentwickler orientieren, um Mieter langfristig zufriedenzustellen und eine nachhaltige Bewirtschaftung mit stabiler Auslastung und Mieteinnahmen zu gewährleisten, die Grundlage für einen erfolgreichen Exit sind? Und vor allem – wird Corona zu dauerhaften Änderungen im Wohnsektor führen?
Im Exklusiv-Interview mit BelForm-Geschäftsführerin Sahra Oeckl diskutierte Trendforscherin und Wohnexpertin Oona Horx-Strathern vom Zukunftsinstitut all diese Fragen und mehr. In einem Interview sprachen wir mit der gefragten Autorin ausführlich über das Thema Wohnen, Micro Living und Home Office, die Wiederentdeckung der Gemeinschaft und die Evolution urbaner Räume. Ihre Thesen und Erwartungen bieten eine neue Perspektive auf die Entwicklung des Wohnens in den nächsten Jahren.
Der Trend zum Mikrowohnen bleibt intakt – ist aber noch zu einfallslos
Schaffen wir zunächst ein wenig Kontext. Laut dem Goodhome Report 2019 beginnt das Wohlfühlen in den eigenen vier Wänden mit Stolz. Stolz auf Inneneinrichtung und Aussehen macht 44 Prozent der fünf Kernemotionen aus, die dazu führen, dass man seine Wohnsituation genießt. Die anderen Komponenten, Komfort (25 Prozent), Identität (17 Prozent), Sicherheit (zehn Prozent) und Kontrolle (vier Prozent) komplettieren den von der Studie selbst definierten Happy Home Score. Dieser gibt an, wie glücklich die Mieter in verschiedenen Städten mit ihrem Wohnort sind.
Wie stolz jemand auf sein Zuhause ist, hängt aber von sehr vielen Faktoren ab. Neben dem Preis auch damit, wie viel Energie investiert wurde, um die Wohnung den eigenen Bedürfnissen anzupassen. Gleichzeitig fehlt vielen Bevölkerungsgruppen, allen voran jungen Arbeitnehmern, den mobilen Fachkräften und urbanen Nomaden häufig die Zeit, genau das zu tun. Insofern bietet Micro Living eine passgenaue Alternative zu größeren Wohnflächen.
Vor dem Hintergrund von COVID-19 geriet diese Entwicklung im ersten Eindruck ins Wanken. So sieht es auch Oona Horx-Strathern: „Es geht um das Geld. Wie viel Platz bekomme ich für mein Geld?“ Die derzeitigen Planungen für Temporäre Wohnformen seien teils unbefriedigend für Mieter. Deren Gedanken beschreibt Horx-Strathern folgendermaßen: „Wenn irgendwann wieder eine Pandemie kommt, bleibe ich dann im Mikrowohnen stecken? Man denkt, was kann ich für das Geld an Platz außerhalb der Stadt haben? Es ist eine Abwägung, Stadt oder mehr Platz?“
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Jetzt gilt es, die PS auf die Straße zu bringen
Es drängt sich die Frage auf, ob sich der Urbanisierungstrend umgekehrt hat. Ist tatsächlich durch Corona zu erwarten, dass der Wohnwert wieder stärker mit ländlichen Gebieten korreliert oder die Stadtflucht ein etablierter Trend wird? Als Sahra Oeckl diese Fragen stellt, gibt die Trendforscherin eine klare Antwort. Und diese lautet Nein. „Die Anziehung zur Stadt wird bleiben“, davon ist Oona Horx-Strathern überzeugt. Doch dafür müssen sich in der Immobilienlandschaft einige Dinge ändern.
Trendforscherin Oona Horx-Strathern im Interview mit BelForm-Geschäftsführerin Sahra Oeckl
Momentan stehen gerade viele junge Menschen immer noch vor einer Schwarz-Weiß-Entscheidung. Mehr Geld oder weniger Platz? Dabei ist die Wohnraumplanung wenig auf die Anforderungen, Bedürfnisse und auch die Möglichkeiten der Generation Y ausgerichtet. Vor allem Studenten, Young Professionals oder die sonst so mobilen Digitalen Nomaden sind durch die Pandemie gezwungen, nicht nur die Arbeits-, sondern auch die Freizeit zuhause zu verbringen. Doch viele fühlen sich in dieser Situation eher eingeengt als wohl. Stolz auf den eigenen Wohnwert ist derzeit meißt Mangelware.
Flexible und identitätsbildende Lösungen für Mikrowohnen, wie BelForm sie realisiert, schaffen einen guten Ausgleich beider Komponenten. Doch sie finden sich noch zu selten am Markt. Dieser Meinung ist auch Oona Horx-Strathern: „Es gibt Beispiele für Mikrowohnungen, die gut gemacht sind, intelligent eingerichtet und schön designed, aber es ist eher die Ausnahme. Viele nutzen den Trend zum Mikrowohnen aus, aber bauen einfach nur klein, ohne Überlegung.“ Dann spricht sie die Arbeit von BelForm direkt an und verrät mit einem verschmitzten Lächeln: „Ich mag Ihre Designs. Sie machen das sehr gut, finde ich.“
Laut der Expertin für Wohnen, Bauen und Architektur wird der Trend in Zukunft weiter in Richtung Nachhaltigkeit und Individualität gehen. Dazu sei es wichtig, nicht nur platzsparend, sondern auch platzoptimiert zu bauen. Shared Spaces seien ein großes Plus, um auf wenigen Quadratmetern viel Nutzen für Wohnende zu schaffen.
„Eine starke Entwicklung, die es in den letzten Jahre beobachtet werden konnte, war, dass Projektentwickler Wohnungen immer kleiner gemacht haben, um den steigenden Baukosten entgegen zu wirken. Doch dabei wurde den Wohnwert oftmals aus den Augen verloren“, ergänzt Sahra Oeckl. Und möchte von Oona Horx-Strathern wissen, welche klassischen Wohnformen zu hinterfragen sind und was sich die Forscherin stattdessen vorstellen würde.
Design und nachhaltige Materialien werden zu wichtigen Vermietungsargumenten
„Wir werden in der Zukunft einen stärkeren sozialen Impact sehen“, erklärt die Autorin. „Woraus sind die Materialien gemacht? Es wird Auswirkungen auf unsere Gesundheit haben. Auf unser Wohlbefinden. Psychisch. Je mehr Zeit wir in der Wohnung verbringen, desto mehr werden wir darauf achten, woraus die Materialien gemacht sind. Das wird ein zunehmend interessanter und immer wichtigerer Faktor.“
Damit auch die Außenwirkung stimmt, soll natürlich alles zusammenpassen und den Augen (auf Social Media) schmeicheln. „Instagrammable Living“ nennt sich dieses Konzept, dass BelForm von Beginn an in seine Konzepte eingearbeitet hat und so manches Blogger Herz höher schlagen lässt. Die Erwartungen von den Menschen hinsichtlich Design seien in den letzten 20 Jahren höher geworden, so Horx-Strathern. Auch in ökologischen Aspekten.
„Wir leben in einer Design-Demokratie“, sagt die international gefragte Speakerin. Auf die Frage, welche Werte Mieter im Jahr 2021 mit dem Wohnen verbinden, antwortet sie, die Menschen seien gutes Design gewohnt. „Um festzustellen, dass Design tatsächlich für jedermann zur Verfügung steht, muss man lediglich zu Ikea fahren“.
Die Bereitschaft der Immobilienbranche, diesen Weg mitzugehen, sei aber ein Problem: „Ich glaube, die Baubranche ist oft noch in der Walkman-Zeit. Wir haben alle Smartphones und die Baubranche ist mental noch beim Walkman. Der Anspruch, das Design-Bewusstsein, besonders der jungen Generation, ist sehr hoch. Und ich glaube, um Wohnungen zu vermieten, oder zu verkaufen, muss man diesen Design Anspruch annehmen.“
Als Experte für Neue Wohnformen im Bereich Konzeption, Design, Ausstattung und Digitalisierung steht Ihnen BelForm in allen Phasen des Projekts zur Seite und begleitet Sie von der Konzeption bis zur Umsetzung. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!
Shared Spaces als zeitgemäße Lösung
Es zeigt sich in der derzeitigen Situation mehr denn je, dass Mieter sich einen hohen Wohnwert wünschen. Sahra Oeckl beschreibt die Situation folgendermaßen: „Viele Projektentwickler setzen sehr enge Budgets für die Einrichtung und das Design an. Der Bewohner muss sich aber auch wohlfühlen, damit eine nachhaltige Vermietung über viele Jahre gewährleistet ist. Das wird in den Projektrechnungen oft vernachlässigt.“
Dabei zeigt sie auf, wie Kunden von BelForm von langfristigen Mietern / Gästen und einem hohen Anteil von wiederkehrenden Gästen oder Mietern in ihren Vermietungen profitieren, weil das Apartment-Produkt die Bedürfnisse trifft. „Genau dieser Effekt senkt die steigenden Kosten für die Mieter- und Gästeakquise und sorgt gleichzeitig für höhere Auslastungsquoten. Langfristig rechnet sich damit ein gut durchdachtes Design und eine qualitative Ausstattung vor allem für Bestandshalter, Betreiber und Investoren vierfach: „In der Mieterzufriedenheit und den positiven Rezensionen, in stabileren Auslastungsquoten durch längere Buchungsdauern, in geringeren Vermittlungsgebühren durch Stammbewohner und in weniger Instandhaltungskosten“, zeigt Sahra Oeckl auf.
Junge Menschen streben nach Freiraum. Die Zielgruppen, deren Hauptziel das Entwickeln und Führen eines individuellen Lebensstiles ist, müssen sich von Apartment-Branche gehört fühlen. Es reicht nicht, einfach nur kleine Wohnungen zu bauen. Wer sich als Mieter oder Gast für das Temporäre Wohnen entscheidet, möchte trotzdem Platz und viel Nutzen auf kleinem Raum sowie Privatsphäre für sich. Durchdacht konzipierte Shared Spaces können dann ein zusätzliches und manchmal entscheidendes Argument werden. Trotz Pandemie und Hygienekonzepte.
Letztendlich achten laut Horx-Strathern die Menschen am meisten darauf, was sie sich leisten können und welchen Ausgleich sie für weniger Platz bekommen. „[Es geht darum], ob man z.B. einen Shared Space in seinem Haus hat. Viele Betreiber bieten Shared Kitchens, wie im Londoner The Collective, die haben da 11 Quadratmeter pro Zimmer, das ist der Wahnsinn. Aber im Gegensatz dazu gibt es 1.000 Quadratmeter Gemeinschaftsfläche. Auch Balkone machen den Platz „mehr“, werden also wichtiger. Ein paar Quadratmeter können schon viel zu dem subjektiven Raumempfinden beitragen. Mikrowohnen klingt schön und gut, aber es gibt immer noch zu wenige Beispiele von gutem Design. BelForm und seine Arbeit ist da eher die Ausnahme“
Die beste Lösung: Ein individuelles Micro Living Konzept, zielgruppen-gerecht angepasst
Für Projektentwickler hat Oona Horx-Strathern mehrere Vorschläge für zukunftsträchtige Konzepte: „Alleine der Zuwachs an Interesse an nachhaltigem oder veganem Design ist spannend. Es gibt schon viele Designer, die auch auf vegan setzen. Ich bin selbst kein Veganer, aber es interessiert mich, wie man so superschöne Designs herstellen kann.“
Die Ideenvielfalt im Bereich Mikrowohnen muss sich in der Branche laut der Autorin noch deutlich erhöhen, um langfristig Mieter binden zu können. „Es muss nicht schrecklich sein“, ergänzt Horx-Strathern und spielt damit auf das zugrundeliegende Problem an, das vielen Bauprojekten immer noch anhaftet. Es fehlen Mut und Wille, mehr Budget-Anteile in Interior Design und durchdachte Ausstattung zu investieren, welche damit nachhaltig die Rendite sichern kann, wie Sahra Oeckl in ihrer Rechnung aufzeigt.
Die Philosophie der Wohnexpertin vertritt auch BelForm. „Nachhaltigkeit bedeutet auch wirtschaftliche Nachhaltigkeit. Menschen sollen nicht einfach einen höheren Preis für kleinere Flächen in urbanen Ballungszentren bezahlen, sondern dafür muss ihnen ein Ausgleich in Form von durchdachter Nutzung, Design und Qualität auf weniger Quadratmetern geboten werden“, beschreibt Sahra Oeckl. „Mieter oder Bewohner, besonders in Zeiten von Corona und Post-Corona, werden dauerhaft mehr Zeit in den eigenen vier Wänden verbringen als vor der Pandemie. Damit steigt auch der Anspruch an diese Wohnformen.“
Das legt einen stärkeren Fokus auf die Ausstattung und das Design eines vollmöblierten Apartments. „Wenn sich Mieter schon für weniger Wohnfläche in einer urbanen Lage entscheiden, soll diese Reduktion nicht mit weniger Wohnwert einhergehen, im Gegenteil. Je weniger Wohnfläche, desto höher muss der Wohnwert pro Quadratmeter sein. Sonst dreht sich der Nutzen langfristig ins Gegenteil um. Das Ergebnis unserer Arbeit ist es, genau hier den entscheidenden Unterschied für unsere Kunden in der Projektentwicklung mit erstklassigen Apartment-Produkten zu liefern, damit die wirtschaftliche Rendite des Anbieters mit der Nutzenrendite der Mieter übereinstimmt, schließt Sahra Oeckl die Kosten-Nutzen Betrachtung ab.“
Erwartungen und Prognosen der Zukunftsforscherin für Immobilienentwicklungen der nächsten Jahre
Durch die Entwicklungen der Pandemie werden in Zukunft immer mehr Menschen immer mehr Zeit in ihrem eigenen Zuhause verbringen. Aber auch Geschäftsreisen werden bleiben, doch der Trend geht hin zu längeren Aufenthalten anstelle einer Tagesreise mit Hin-und Rückflug. Das hat gleichermaßen ökonomische sowie ökologische Gründe. Für diese langen Aufenthalte braucht es passende Temporäre Wohnformen.“ Je mobiler man ist, desto wichtiger ist es, sich wohlzufühlen, dort wo man wohnt“, erklärt die Keynote-Speakerin. „Es ist ein Paradox. Aber, wenn wir mobil sind, ist es wichtig, dass wir diese Anhaltspunkte haben, uns zuhause zu fühlen. Oder etwas erkennen können, was sich wohnlich anfühlt. Dass das Gefühl von Zuhause sein authentisch ausdrückt.“
Oona Horx-Strathern prognostiziert einen allmählichen Wandel hin zu einer Neuinterpretation von Platz und Community. Dazu gehört nicht nur das Umdenken von platzsparendem zu platzoptimiertem Bauen, sondern auch die Stärkung der Gemeinschaft. Beispielsweise durch Formen des Coliving. Durch die immer höheren Erwartungen an das eigene Zuhause und den gleichzeitig stattfindenden Zeitschwund sind die Projektentwickler und Betreiber von Apartments mehr denn je gefragt, Partner an ihrer Seite zu haben, die diese Trends in ihrem Kern verstehen und diese Bedürfnisse mit Design und durchdachter, nutzenoptimierter Ausstattung zu übersetzen wissen. Zu erwarten ist, dass sich mehr innovative Konzepte mit platzoptimierten Lösungen im Bereich des Temporären Wohnens durchsetzen werden. Und dass Coliving trotz Corona weiter an Zuwachs gewinnen wird.
Aber auch die Gemeinden sind gefragt, ein angenehmes Wohngefühl für ihre Anwohner zu schaffen. In einigen europäischen und amerikanischen Städten gebe es schon Vorzeige-Beispiele an Wohnraumplanung, die das Lebensgefühl aller Bewohner positiv verändert. Nicht nur für die mobileren Generationen Y oder Z sondern auch für klassische Mietstrukturen. Dazu schreibt Frau Horx-Strathern mehr in ihrem Home Report für 2021. Aber auch mit BelForm hat sie über einige dieser innovativen Stadtentwicklungen geredet. Und auch das Thema Coliving haben wir ausführlich mit Oona Horx-Strathern diskutiert. Lesen Sie mehr dazu in unseren nächsten Artikeln.
Über BelForm:
BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg,The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.