Rendite-Crunch oder Überflieger C-Lage in A-Stadt? Veränderte Standortqualität und Ankaufskriterien für Neue Wohnformen – Temporäres Wohnen im Wandel
Schneller als erwartet ist das Handelsvolumen am Investmentmarkt für temporäre Wohnformen wieder auf das Vorkrisenniveau zurückgekehrt. Doch trotzdem haben sich durch die Corona Krise die Standortkriterien für Projektentwicklungen im Bereich temporäres Wohnen verschoben. BelForm-Geschäftsführer Sahra Oeckl und Benjamin Oeckl bewerten zusammen mit den Branchenexperten Horst Lieder, Gründer von International Campus, Alexander Bürk von Cresco Real Estate, Tim Giess, Managing Partner von VIVUM, und Felix Embacher, Head of Research bei bulwiengesa, für Sie die aktuelle Lage.
Experten in diesem Beitrag:
Projektentwickler und Investoren sind verunsichert. Die Frage stellt sich, inwieweit sich in den letzten 16 Monaten der Corona-Krise einige der Parameter im Ankauf und in der Standortqualität verschoben haben. Welche Ankaufskriterien für neue Wohnformen sind hiervon besonders betroffen? So hat sich zum Beispiel das Verständnis von örtlicher Nähe zum Arbeitgeber durch die Verstärkung des New Work Trends und die Etablierung von Online-Meetings und Home-Office geändert. Auch das Streben nach Gemeinschaft statt Co-Isolation vieler Zielgruppen hat an Intensität noch zugenommen (siehe Interviewserie mit Trendforscherin Oona Horx-Strathern).
Bieten sich durch diese Veränderung jetzt Opportunitäten von C-Lagen in A-Städten an? Gleich drei Beispiele aus München wie das Wunderlocke von Lehman Locke in München Sendling, das neben dem neuen Serviced Apartments Haus der iLive Gruppe (Rioca) an den Start geht und das Vienna House in Neuperlach Süd sind derzeit in vielerlei Munde.
Coliving Anbieter wie The Collective sprechen von Anfang an von Destinations-Häusern, die eben nicht besonders zentral sein sollen, aber durch die Größe einen eigenen Kosmos bieten können. Doch erschließen Projektentwickler, Betreiber und Investoren mit diesen Ansätzen wirklich neue Rendite-Möglichkeiten? Oder bergen solche B-Standorte zu große Gefahren? Gilt die alte Regel „Lage Lage Lage“ nicht mehr?
Als erster 360°-Dienstleister im Bereich temporäres Wohnen formt BelForm über alle Phasen Ihres Projekts hinweg ein erfolgreiches Apartment-Haus. Wir begleiten Sie von der Konzeption bis zur Umsetzung. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!
Ankaufskriterien für neue Wohnformen im Zahlencheck
Felix Embacher, beim Analyse- und Beratungsunternehmen bulwiengesa zuständig für den Bereich besonderer Wohnformen und Gründungsmitglied der Initiative Micro-Living, sieht eine erfreuliche Resilienz der Assetklasse der wohnwirtschaftlichen Apartments insbesondere im Vergleich zu Serviced Apartments, Hotels und Non-Food-Retail.
THE 1487 in München – während der Corona-Krise vollständig ausgelastet
Seine Recherchen zeigen jedoch auch: „Die Bandbreite der Auslastungsquote ist deutlich größer geworden, was darauf hindeutet, dass nicht jedes Apartmentkonzept an jedem Standort gut durch die Krise kommt. Und wir bekommen von den Betreibern der Apartmenthäuser berichtet, dass der Vermietungsaufwand spürbar größer geworden ist.“
Vor allem der Andrang durch Studierende aus dem Ausland ist nicht mehr so hoch wie vor der Krise. Gegenwärtig beschreiben im 3. Marktreport der Initiative Micro Living 85 Prozent der befragten Investoren, Betreiber und Projektentwickler die Vermietung an Studierende aus Europa als herausfordernd bis sehr herausfordernd. Bei der Vermietung an Studierende aus dem nicht-europäischen Ausland sind es ganze 100 Prozent.
Weil am Markt aufgrund dieser Entwicklung der Eindruck herrscht, dass es den Mieterpool eher in die Peripherie zieht, gehen nun viele Projektentwickler den risikoreichen Weg, in A-Städten eine B- oder C-Lage zu erwerben. The Collective macht es an mehreren Standorten vor. Ist diese Entscheidung eine nachhaltige?
Coliving als Wegweiser für die Assetklasse Temporäres Wohnen?
Wie die aktuellen Zahlen des Immobilienunternehmens CBRE belegen, kehrt der Markt schneller wieder zur Normalität zurück als ursprünglich vorhergesagt. „Im zweiten Marktreport für den Investmentmarkt Temporäres Wohnen aus dem Herbst 2020 erwartete bulwiengesa eine annähernd vollständige Erholung erst für die zweite Jahreshälfte 2021. Es hat sich aber gezeigt, dass Projektentwickler und Investoren gewillt sind, diese Risiken einzugehen“, so Sahra Oeckl, Geschäftsführerin bei BelForm.
Besonders im Bereich Coliving wartet enormes Potential, berichtet auch Benjamin Oeckl, Geschäftsführer bei BelForm. „Der Markt ist immer noch stark in der Entstehung. Es gibt Bedürfnisse neben dem reinen Wohnen, die durch die Lebensweise unserer Gesellschaft stärker und stärker in den Fokus rücken. Eines davon ist die wachsende Isolation und die Einsamkeit vieler Menschen in urbanen Zentren – dafür hat vor allem Coliving eine starke Antwort.“
Die Corona Krise hat am Markt hier für eine Bereinigung gesorgt. Die Pleite von Quarters in den USA hat viele erschüttert. Auch der Verkauf von Quarters in Deutschland an Habyt klingt nicht wie eine Success Story. „Doch der Dämpfer für das Coliving-Segment ist nur temporär“, führt Benjamin Oeckl weiter aus. Es gibt viele neue Anbieter, einer davon ist The Base aus Berlin von Florian Färber, die vieles richtig machen und das Segment weiter nach vorne bringen.
Als Experte für temporäre Wohnformen und 360°-Anbieter im Bereich Micro-Living steht Ihnen BelForm in allen Phasen Ihres Projekts zur Seite. Wir begleiten Sie von der Konzeption bis zur Umsetzung. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!
Dass Deutschland insgesamt einen starken Fokus internationaler Investoren erlebt hat und immer noch erlebt, bestätigt Alexander Bürk, der Cresco Real Estate gegründet hat und die Geschäfte führt: „Deutschland wird international als sicherer Hafen betrachtet. Beinahe die Hälfte der Investments werden momentan von internationalen Investoren getätigt. Das führt aber natürlich dazu, dass durch das viele Kapital am Markt eine starke „Rendite Kompression“ entstanden ist. In den Core-Lagen gibt es wenig attraktive Assets.“
Das Urban Living – Veräußerung an einen institutionellen Investor während Corona, möblierte Vermietquote durchgehend bei 100%
In München beispielsweise stieg das Handelsvolumen in der ersten Jahreshälfte 2021 auf 210 Millionen Euro für etwa 1.000 gehandelte Einheiten aus dem Mikroapartment Bereich an. Obwohl die bayerische Metropole in den Jahren zuvor bereits stark im Fokus der Investoren stand, gab es kaum Angebote. Das änderte sich seit der Corona-Pandemie. „Es ist viel billiges Geld unterwegs“, ergänzt Bürk.
Risikofreudigkeit und Erfindungsreichtum bei Ankaufskriterien für neue Wohnformen
Allgemein herrschte zu Beginn der Krise zunächst die Erwartung vor, das viele Distressed Assets auf den Markt kommen werden. „Besonders Hotelimmobilien und kleinere Hotelportfolios waren im Fokus. Doch die vielen Corona Hilfen haben die Veränderung am Markt vorerst verhindert“, erklärt Bürk.
Das Immobilienunternehmen Cresco hatte aufgrund der starken Veränderungen in den letzten 12 Monaten keine größere Transaktion durchführen können, da es nicht ausreichend Möglichkeiten zu attraktiven Renditen gab. Man wartet „auf die richtigen Opportunitäten, die kommen werden“ ist sich Alexander Bürk sicher. Die Ankaufskriterien für neue Standorte im Bereich der temporären Wohnformen haben sich für Cresco Real Estate kaum verändert, im Gegenteil.
Die 138 Black F Serviced Apartments in Freiburg sind Vorreiter und verzeichnen aktuell 100% Auslastung nach 9 Monaten
Tim Gieß, Geschäftsführer bei VIVUM, einem Initiator und Manager von Fonds für institutionelle Immobilieninvestoren, hat aktuell alle Hände voll zu tun. Die Projektentwicklung Mona Lisa, ein 117 Apartment großes Wohngebäude mit Gemeinschaftsflächen für Serviced Living in Frankfurt nähert sich der Übergabe, neue Häuser in Frankfurt und Oldenburg sind aktuell in der Entwicklung. „Innovative Wohnformen passen ideal in unsere Fondsstruktur, da hier das Risiko-Rendite Profil für uns noch stimmt“ erläutert Gieß weiter. Doch auch VIVUM musste seine Kriterien bei Ankäufen verändern, sogar die Parameter in laufenden Entwicklungen wurden während der Projektphase angepasst. „Ein höheres Ausstattungsniveau im Living Bereich, eine Reduzierung von Handelsflächen, stärkerer Fokus auf Digitalisierung waren einige Aspekte, die wir seit Corona verändert haben“, erklärt er.
Projektentwickler und Investoren konnten auch in anderen Nischen findig werden. Horst Lieder, einer der Pioniere im Micro-Living Segment kennt sich damit bestens aus. Der Gründer der International Campus AG (The FIZZ) gilt als Vorreiter im Bereich studentisches Wohnen in Deutschland. Heute ist Lieder als Gründer und Geschäftsführer von Audere Equity in gefördertem Wohnen, Auszubildenden Unterkünften und Kindertagesstätten unterwegs.
„Die Situation ist ähnlich wie bei Student Housing vor zehn Jahren“, analysiert der langjährige Experte im Asset Management und Commercial Real Estate. „Auf der einen Seite entsteht ein enormer Bedarf, den kommunale und freie Träger nicht stemmen können. Auf der anderen Seite ist die Nutzungsart bei Anlegern als Investmentklasse trotz einiger Ausnahmen in den letzten beiden Jahren noch nicht wirklich angekommen.“ Im Nachgang der Pandemie wird das Sichtfeld vieler Investoren nun wieder freier und neue Möglichkeiten tun sich auf.
Ankaufskriterien für neue Wohnformen in der Diskussion – die BelForm-Expertenrunde
Das #behomie Düsseldorf – ausgezeichnet mit dem ICONIC Award 2021
Felix Embacher ist sich sicher, dass gerade in den A- und B-Städten das Angebot weiter steigen wird. Er hält jedoch die reine Makrostandortsicht für perspektivisch wenig hilfreich: „Natürlich ist die Anbieter-Konkurrenz mittlerweile zumeist recht hoch, weil eben hier auch die Nachfrage quantitativ am größten ist. Dennoch gilt hier umso mehr, für die konkrete Mikrolage das dort passende Konzept zu entwickeln.“ Tim Gieß ist mit den von VIVUM angekauften Häusern in gleicher Marschrichtung unterwegs: „Innovative Wohnprodukte sind und bleiben ein starker Zukunftsmarkt mit vielversprechenden Opportunitäten. Doch der Standort muss das auch hergeben.“
Diese Einschätzung teilt Alexander Bürk: „Es wird in Zukunft auf jeden Fall mehr Angebot auf dem Markt geben. Damit wird der Wettbewerbs-Druck noch weiter zunehmen, was hoffentlich zu besseren Produkten führt. Gleichzeitig müssen sich die Menschen das auch leisten können“. Sahra Oeckl fügt dabei hinzu: „Im Zuge der Megatrends des 21. Jahrhunderts wie dem digitalen Nomadentum muss man sich die Frage stellen, ob Deutschland bei den kontinuierlich steigenden Preisen auch weiterhin attraktiv für Investoren bleiben kann.“
Doch die Frage, die offen bleibt: Was ist nun die richtige Strategie, um auch in Zukunft lukrativ bauen und renditestarke Objekte ankaufen zu können? Wie machen es die Experten größerer Häuser? Zur Klärung dieser Fragen veranstalteten wir mit der renommierten bulwiengesa AG ein spannendes und kostenloses Webinar mit hochkarätigen Diskussionsteilnehmern aus den Bereichen Projektentwicklung und Investment. Die Key-Takeaways zu den spannenden Vorträgen und dem Anschlussgespräch finden Sie bald hier unter dem Artikel.
Über BelForm:
BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.